温泉生态度假区项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

三项目背景国内温泉旅游热兴起近年来温泉旅游越来越受到国内游客青睐，温泉开发与经营活动开展得如火如荼，国内许多省市纷纷把温泉旅游作为本省市重要旅游发展项目，发展势头迅猛，在国内温泉旅游热大环境下，生态温泉度假区充满无限商机。

政府重视和支持旅游业发展河南省省委省政府，市市委市政府及县县委县政府均十分重视旅游业发展，并分别制定了河南省旅游发展总体规划市旅游业发展十五规划及县年旅游产业发展规划等，明确提出逐步把旅游业培育成为支柱产业，并将旅游业发展纳入了国民经济和社会发展计划，出台了系列政策措施，大大促进了生态休闲旅游度假区及各类旅游项目发展。

郑州城市圈及其周边省市庞大消费群给温泉项目带来广阔温泉旅游市场市位于河南省中部，是河南省经济和社会发展最为活跃省辖市之，有河南温州美誉，以为中心涵盖万人口区域经济圈发展迅速，客源市场广阔。

近年来河南旅游发展迅猛，仅年河南省春节黄金周全省共接待游客万人次，实现旅游总收入亿元，加之附近省市消费群，温泉项目消费群潜力很大。

中原花木交易博览会暨生态旅游节等重大节事宣传推动由河南省农业厅河南省林业厅河南省旅游局河南省花卉协会和市人民政府联合主办，县人民政府承办，国家花木博览园协办中原花木交易博览会暨生态旅游节对温泉品牌宣传及客源带动均具有极大促进作用。

四项目公司，是在中共中央国务院发出建设社会主义新农村伟大号召和国务院颁发基金会管理条例温家宝签发，国务院第号令背景下，由批长期从事农业工作老领导和农业问题专家社会知名人士，与些民营企业家共同发起，并经政府部门批准成立。

，是全国性非盈利社会公益组织。

基金会会宗旨是服务城乡人民，促进城乡社会经济发展，为构造和谐社会贡献力量。

集团股份有限公司成立于年，位于金水大道中段，是县重点招商引资项目。

集团旗下由七家子公司组成，分别是股份有限公司科技实业股份有限公司县华宇小额贷款有限公司人宇投资有限公司县园林绿化工程有限公司生态酒店首创餐饮服务有限公司。

股份有限公司是集团旗舰，她是专业电力变压器生产厂家，成立于年，总投资亿元。

公司拥有完善而先进技术设备，以及现代化生产车间与科研大楼。

公司产品线完整，生产流程完善，管理严格，已通过质量管理体系认证。

园林绿化工程有限公司位于县名优花木生产科技园区大道中段。

公司基地地理位臵优越，交通便利。

公司是国家注册园林绿化二级资质企业，市农业产业化市级龙头企业，河南省双千工程实施企业。

公司拥有苗木基地多亩，产品包括多种名优花木。

公司注册资金万元，现有员工人，其中高级技术人员人。

第二章市场分析国内温泉旅游市场特点与发展趋势国内度假旅游发展趋势随着城市居民经济收入提高，国内旅游市场发展日益成熟，旅游消费需求也呈现出多样化特征，具体主要表现在以下几个方面观光型旅游仍将持续快速增长观光旅游作为最基本旅游形式在长时间内将会保持快速增长，由于我国是个观光资源大国，观光市场仍会保持较大市场份额，由于市场基础规模大，虽然消费水平相对较低，但仍然具有较大利润空间。

城市周边及近距离城市之间短途短期旅游需求增长城市居民短期旅游活动般多集中在城市周边距离范围内，以大城市为核心短途短期旅游日渐成熟，主要旅游形式有农村旅游生态旅游民俗旅游健身旅游和休闲度假旅游。

由于节假日分散和交通工具限制，短期出行城郊是最理想目地，短线游是目前国内城市居民出游主要选择方式。

在这种消费推动下，城郊旅游资源得到了大规模开发，我国现有大城市都形成了明显环城游憩带。

参与性和体验性旅游受到市场宠爱旅游产业发展现象表明，旅游经济是种体验经济。

随着大众旅游消费观念成熟，旅游者期望与众不同旅游消费体验，追求个性化多样化参与性，并以此作为旅游决策和旅游满意程度重要参考标准。

旅游开发也越来越重视设计参与性体验性强旅游项目，以此来争取更多旅游者和回头客。

黄金周成为观光旅游与度假旅游重要出游时间以家庭为单位自驾车出游率在逐年递增，以休闲度假旅游为目，以景点观光性旅游为背景，强调服务设施功能和档次，消费环境和景区风貌多样性和多元化。

二国内温泉度假旅游特点改革开放后，随着中国经济迅猛发展，中国温泉旅游呈现出片欣欣向荣之态，温泉旅游产业已经成为中国休闲产业龙头，种全新休闲度假方式温泉生活方式已经形成。

温泉旅游火爆，不仅成为了众多投资商焦点，也成为温泉所在地政府招商引资发展旅游经济金字招牌。

我国温泉旅游从起步至今，短短十年时间取得了长足发展，甚至在规模功能产品等些方面已经超越了温泉发达国家水平，但从整体而言，中国温泉旅游仍处于发育期，其产品形态市场形态和结构形态呈现以下特点以露天温泉沐浴为主导产品，组合在旅游线路中，成为当前度假休闲消费种重要方式。

从经营情况来看，产品设计差异化项目规模化和管理服务品牌化是直接决定企业经营好坏关键环节。

从开发程度来看，温泉旅游产品同质化严重，导致行业内竞争加剧，温泉企业在市场定位管理服务项目开发和产品深化上必须不断挖潜及包装，才能适应竞争日益激烈市场经营环境。

由于温泉旅游项目在部分省市区域开发过热，产品跟风抄袭且同质化严重，许多项目盲目贪大求全，或者参照酒管理模式去经营，致使相当项目效益不佳，甚至亏本。

目前，行业内竞争逐步加剧，客人选择随意性增大，新开张温泉项目不断地分流着逐步成长客源市场。

三中国温泉未来发展趋势温泉游憩方式创新化从整个世界温泉旅游发展现状来看，温泉旅游地更是个度假胜地。

随着欧洲水疗法发展，实验证明，传统简单温泉洗浴和饮用已经不能达到治疗理想效果，从而直接影响温泉旅游地减少，并促使温泉旅游地功能有了定转变。

许多娱乐设施或者服务设施急剧增加，温泉旅游地保健功能有了定延伸。

在西欧，温泉地设有赛马场体育运动场剧院大型音乐厅等。

而日本温泉周围建设有美术馆动植物馆博物馆滑雪场等。

而且，国内温泉游乐方式也日趋多样化，由海洋主题大型水上表演温泉会所温泉别墅温泉房屋顶温泉等私密性温泉设臵。

温泉经营多样化从北方到南方，温泉与滑雪结合，温泉与漂流结合，温泉与拓展结合，也都能非常好做到经营上互补性。

在经营中，各大型温泉度假村都很注重扩展温泉经营中内容，而不仅仅局限于温泉泡汤上。

温泉商业模式休闲化很多温泉都已经不再是个单温泉，而是个复合型休闲项目，温泉是其中亮点和卖点，但实际上往往伴随着度假酒店群休闲地产滑雪场高尔夫水游乐等产品，如温都水城柏联，地产都成为其中盈利结构重要支撑和拓展。

温泉泡浴形式多样化泡温泉方式越来越多样化综合化艺术化，形成了温泉几百种泡浴模式，包括以水休闲与水游乐相结合与文化形态结合模式，包括各种各样养生温泉泡浴露天风吕鱼疗相结常规按摩形式，以中高档香薰按摩美容美体和常规中泰式按摩香熏水疗保健套餐为主。

集中式按摩间，设在温泉综合服务楼。

保健按摩间印尼泰式风格间理疗美容间中式风格，带洗手间间水疗按摩间欧陆风格，带洗手间，间保健按摩专属按摩空间，数量间。

三园区公共设施配套设臵建议与指标美食坊花神咖啡馆，以提供特色风味点心及传统药膳为主，采用室内和半露天相结合构筑物形式，建筑景观注意与温泉周围环境整体协调，可采用通透玻璃花房设计或传统亭台建筑，位臵宜选择在动感温泉区靠近生态餐厅位臵，以共用厨房条件及资源。

二酒店客房及别墅设臵建议与指标集中式酒店客房客房标准建议按五星级酒店标准规划，按五星级标准装修，预留提升空间。

集中式客房数量约为间套，具体房型分布如下标准间间情侣大床房间豪华套间套总统套房套二木屋别墅木屋别墅按私密休闲尊贵设计理念，带露天或半露天庭院式温泉池，针对高档贵宾休闲度假高档小型会议商务接待和私家情侣等高档客源，以欧陆等风格和配套精心打造，形成高尚私密休闲空间。

三会议培训中心设臵建议与指标会务按人容量进行测算。

大会议室兼多功能厅个，能容纳人会议，建议采用分隔组合设计，根据营运需要能分为个中型会议室。

中型会议室个，分别能容纳人，建议采用分隔组合设计，根据营运需要均能分为个小型会议室。

小型会议室个，能容纳人。

会客室个，能容纳人。

四整体餐饮设臵建议及指标度假村餐饮中心生态餐厅生态餐厅作为度假项目餐饮中心，不仅面向整个营业，也需同时满足温泉酒店客房会务需要，建筑外观上需进行适当升级改造，保持与整个度假村项目风格档次基本致。

室内装饰在保持餐厅原有特色基础上，对餐位摆台进行相应调整，增设间包房，满足不同客户群体需要，同时需与酒店配套，提供自助早餐等。

二园林餐饮休闲区花神咖啡馆迎合温泉露天特色餐饮休闲文化而设臵露天或半露天休闲餐饮区，也是欧陆风情建筑延伸，项目可组合设臵咖啡茗茶养生药膳中西简餐为体，补充度假村餐饮休闲功能同时形成个露天人气聚合区域，与项目整体风格及产品定位保持致。

五停车场设臵建议与指标停车场采用组团式停车设臵。

度假村配套停车场主要在温泉区综合楼与餐饮中心园林小广场前解决。

采用分散式生态式园林停车场，用高大乔木与林下灌木组合而成绿篱相隔离，保证停车场与绿化相结合层次感觉，停车场分设组合式停车区，每组停车位为个，并用绿篱相隔离，形成良好生态效果。

配套以小车泊位为主，小车泊位预计需在现有基础上扩充至个。

为满足旅游团队停车需要，大巴车位需设臵个。

六员工生活及后勤保障区域设臵建议与指标主要功能有员工宿舍员工餐厅员工康体区洗衣房后勤总仓储等，能满足人景区员工生活区。

员工宿舍及办公室等需在原有基础上扩建改造，以满足配套需求。

温泉餐饮酒店会务等营业区设臵二级仓储。

第八章项目建设和经营筹备进程温泉度假项目建设与经营筹备进程项目筹备工程期时间项目策划规划设计施工设计期建筑设计项目前期筹备阶段二土建工程期三装修安装期四经营筹备期五人员培训期六现场演练期七内部试营业期八正式营业二建设进程解释温泉园区土建工程在年月完工，月进入室内装修期。

工期安排应科学合理，建筑土建装修期经营筹备与工程建设可安排同时进行，年月负责经营管理人员开始介入，指导经营管理流程设定和施工合理性，以保障项目产品运行专业性。

同时争取在年月试营业，年月进入正式营业，尽快发挥项目效益。

第九章投资估算投资估算依据参考中华人民共和国年建设工程参考价格，同时借鉴同类温泉项目建设投资情况，结合当地建设原材料供应现状对项目建设进行投资估算。

投资估算依据投资方提供当地土建和装修费用。

二投资估算预测项目总投资估算三融资计划项目投资概算为亿元人民币，建设期为两年，项目资金由集团股份有限公司与共同出资，项目由县园林绿化工程有限公司负责承建。

第十章效益分析收入结构来源项目主要有四大收入来源，分别为温泉门票酒店住宿配套餐饮会议及其他杂项收入。

序号项目及费用名称投资估算万元备注项目工程费用二项目前期筹备费用三营运物资采购及配套费用总投资设定客房入住率第年到第五年分别为，之后稳定在游客人数等