渭南市博思特老年公寓项目可行性研究报告投资建议书doc文档（90页）

制定和完善各类老年设施建设标准和技术标准，完善老年住宅老年公寓养老院护理院托老所等养老设施标准规范。

出台城市和村镇老年服务设施规划设计规范，同时制定养老设施建筑设计标准，逐步形成老年服务设施建设标准体系，使老龄事业基础设施建设和管理工作有法可依。

民政部在民政事业发展十五计划和年远景目标纲要中安排了社会福利事业建设内容要基本建成以老年人福利服务为重点国有和其他所有制形式福利服务机构为骨干社区福利服务网络为依托居家供养为基础社会福利服务体系要积极推进社会福利社会化进程，逐步实现投资主体多元化服务队伍专业化运行机制市场化服务方式多样化服务队伍专业化和志愿者相结合要进步解放思想，抓住机遇，大胆探索，充分运用市场机制，坚持以国家财政为主，多渠道多形式增加对老年公共事业投入，大力推进老年公用事业社会化进程。

制定和完善支持老年公共事业发展扶持和优惠政策。

在城市城镇规划建设中要将社区服务和社会福利设施纳入计划之中，并在土地水电税收等方面予以扶持和照顾，争取金融部门在调整信贷结合中，对民政设施和项目在资金方面给予支持要以社会化产业化为方向，建立充满生机和活力老年公用事业自我发展机制。

陕西省出台了关于社区老年福利服务星光计划实施方案到十五末，全省城市要以社区居委会建设为重点，新建改扩建个社区居委会服务站点，新建改扩建个街道办事处个市辖区社区老年人福利服务中心，增加批老年人福利服务设施和活动场所，逐步形成社区居委会有站点，街道市辖区有服务中心社区老年人福利服务网络。

新建个县区老年福利服务中心，农村以乡镇敬老院建设为重点，新建改扩建个乡镇敬老院，逐步形成乡镇有敬老院，县区有服务中心老年人福利服务网络。

在确有需要和具备定条件地方，逐步新建改扩建少量示范性综合性老年人社会福利设施。

老龄事业基本情况及存在问题陕西省老龄工作基本情况据统计，截至目前，陕西省岁以上老年人口有多万，占全省总人口以上，老龄化社会特征日趋明显，高度关注和妥善处理人口老龄化问题，加快发展养老服务业，不断满足老年人多元化需求，不仅是贯彻落实科学发展观坚持以人为本具体体现，也是促进社会和谐维护社会稳定具体行动。

截至目前，陕西省共有公办民办福利机构家床位张，全省老年人养老床位拥有率为。

计划至年底，全省老年福利机构增加养老床位张，全省乡镇敬老院增加供养床位张。

届时，全省养老床位数由现在张增加到张，养老床位拥有率由年月初提升到，能够较好满足老年人养老需求。

渭南市老龄工作基本情况渭南市岁以上老年人口万，占全市总人口。

对此，该市着手突出解决以下几个方面问题是切实解决城乡老年人养和医问题。

要求在城乡低保灾后救助大病救助新型农村合作医疗等各项政策执行中，让老年人成为主要受益者。

年将名特困老人全部纳入低保。

二是大力促进养老服务业发展。

该年将新增养老机构所，床位张。

拟在至年时间内对爱心护理工程试点老年公寓院长及护理员培训遍，以上工作人员获得上岗资格证书。

拟出台渭南市发展养老服务业意见。

三是坚持老龄工作重点放在基层社区和农村。

要强化基层老龄工作，要求以上行政村建立老年协会，每个县市区建立规范化村老协个。

今年新建个城市和农村社区，要求全部设立为老服务中心，增设公益性岗位，做好为老服务。

四是加强老年人权益保障和优待工作。

要求相关单位全面兑现优待老年人政策。

五是做好助老工作，加大救助贫困老年人工作力度。

会议提出，今年要筹集万元，救助名以上贫困老人。

渭南市老龄事业存在问题渭南市养老机构与老年人现状相比，具有数量少条件差标准低接待能力有限等现象，远不能保证社会养老保障需求。

主要表现为养老机构数量少。

渭南市岁以上老年人约有万多人，占全市总人口。

而现有养老机构不能满足全市需要养老老年人入住，在养老院居住老年人只是极少部分人，远远不能满足老年人养老需要。

养老机构基础条件差。

目前，全市除少数示范养老机构情况稍好以外，其他养老机构条件都不同程度地存在着问题。

这些问题主要体现在养老人员居住环境比较差。

房间面积狭小，通风干燥不够理想，不适宜老年人居住，冬季供暖和夏季降温都不能满足老年人要求。

其次，有些公寓老年人居住楼层太高，并且没有电梯，老人上下楼成为问题。

房间内缺少卫生洁具等配套生活设施。

公寓内缺少能让老年人进行户外活动休憩场所和绿地。

在老年人饮食和医疗上也存在突出问题，由于养老机构本身条件限制，缺少专用餐厅，老年人饮食只能在住房内进行。

医疗和护理条件有限，老人生病，不能很好得到有效治疗和护理。

养老机构服务水平低，缺乏有效科学管理。

全市现有养老机构大多数工作人员都是从社会上直接招聘，没有经过专门训练，缺少专业护理知识，只能从事些清洁工作和简单看护。

无法做些复杂有专业要求和老年人需要特殊照顾护理工作。

养老机构整体也缺乏科学有效管理，使得全市养老事业只在个较低水平上运行。

第三章项目建设必要性及可行性项目建设必要性项目建设是解决社会人口老龄化突出矛盾需要人口老龄化矛盾日益突出世纪是中国老龄化时代，每年老年人口以万速度在增加，养老已经成为建设和谐社会其中项大问题。

目前我国人口老龄化矛盾日益突出，给经济社会政治文化等方面发展带来了深刻影响，庞大老年群体养老医疗社会服务等方面需求压力也越来越大。

养老保障负担正日益沉重。

政府企业社会都已经感到养老保障方面压力正在显著加大。

老龄社会服务需求迅速膨胀中国老龄事业十五发展规划指出老龄社会服务需求迅速膨胀，这时期是全面应对人口老龄化关键时期。

目前，由于社会转型政府职能转变家庭养老功能弱化，为老服务业发展严重滞后，难以满足庞大老年人群，特别是迅速增长空巢高龄和带病老年人服务需求。

自年中国步入人口老龄化以来，老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大增长快，高龄化空巢化趋势明显，需要照料失能半失能老人比例呈高发态势。

截至年底，中国亿老年人中，周岁及以上高龄老人万。

中国目前有失能老人万半失能老人万，不同程度地需要提供护理照料服务。

按国际平均每千名老人占有养老床位张测算，中国老年人共需养老床位万张，而目前仅有万张按老年人口与护理人员配备比例测算，共需要养老护理员万人，而目前中国养老机构员工只有万人，其中取得职业资格仅有万多人，供需矛盾十分突出。

同时，养老服务队伍整体素质较低，专业水平业务能力服务质量还不能有效地满足服务对象要求。

人口老龄化使社会压力增大我国正处于社会主义初级阶段，人均收入水平属于中等偏下国家行列，城乡二元结构尚未得到根本扭转，经济发展水平和综合国力还相对落后，在这种基本国情下，人口老龄化必将带来些新矛盾和压力，对经济和社会发展提出新挑战在建立适应社会主义市场经济要求社会保障制度方面，养老医疗等社会保障压力巨大在建立满足庞大老年人群需求为老社会服务体系方面，加快社会资源合理配置，增加为老服务设施，健全为老服务网络压力巨大在处理代际关系方面，解决庞大老年人群和劳动年龄人群利益冲突压力巨大。

我国已经进入并将长期处于老龄社会，针对快速老龄化社会现实，各级政府和有关部门及全社会必须充分认识人口老龄化挑战严峻性，树立老龄意识，增强应对人口老龄化和老龄社会挑战紧迫性和自觉性，把应对老龄社会挑战列入未来中国发展战略。

这需要我们未雨绸缪，充分做好应对各种挑战准备。

解决社会人口老龄化有效措施加快老年社会保障体系建设。

建设完善老年社会保障体系，是从根本上解决老龄社会日益突出养老医疗问题制度安排。

大力发展老龄产业。

发展老龄产业是应对老龄社会满足庞大老年人群需求促进经济社会协调发展重要内容。

要制定老年服务业发展规划，实施国家对老年服务业扶持保护政策，建立老年服务业发展管理体制。

立足城乡社区发展为老服务业，培育老年服务中介组织，培养专业化为老社会服务队伍。

故项目建设是解决社会人口老龄化突出矛盾需要项目建设是构建和谐社会需要党十七大以来，党中央国务院提出要深入贯彻落实科学发展观，实现全面建设小康社会奋斗目标新要求，加快推进以改善民生为重点社会建设。

构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会开创中国特色社会主义事业新局面全局出发提高项重大任务，适应了我，这里主要是伤残军人等。

家庭矛盾激烈，子女就赡养义务产生分歧，被迫入住敬老院老人。

开明，不愿给子女增添麻烦，向往晚年自由老人。

战略定位完善老年公寓管理体制，在提高服务水平同时提高企业在本地区形象规范老年公寓服务标准，在提高服务质量同时使企业在本地区同类企业中起到模范作用，成为行业标杆加强老年公寓从业人员培训，提高管理和服务水平保证老人吃好穿好住好，是老年人基本生活需求。

此外，还要关怀老年人精神及文化上需求。

运营及营销活动营销根据本地特色可以与当地老年协会或老年大学合作举办麻渭南市博思特老年公寓建设项目可行性研究报告陕西天鸿工程咨询有限公司将书法赛个人选秀赛老年时装展歌咏赛老年戏曲卡拉大赛厨艺大赛，则会非常吸引老年人参加二则会引起媒体报道而且通过举办这些比赛，也可以让未入园老人也看到入住老人天伦之乐晚年生活。

三则会提高本项目在老百姓心中形象，树立老年公寓品牌。

公益营销组织老年公寓护理医疗人员，免费为当地老人测血压拍背翻身或者教他们如何做晨练等。

公园营销在公园广场等地组织活动，这是老人经常积聚场所。

聘请个太极老师或者舞蹈老师教当地老人。

每月支出不多，但是却建立了个公园阵地，既提高了老年公寓荣誉，同时可以吸引当地老人加入老年公寓，还可以近距离了解周边老人生活情况。

口碑营销口碑营销是指行业专家媒体记者或者是普通口头相传及博客评论，让这些口碑领导者为企业品牌做宣传。

如学生社会实践者和青年自愿者慰问老年公寓，也是进行宣传好机会，学生口碑比般推销员更让人信服。

广告营销广告营销作为传统营销模式具有覆盖面广价格相对较低持渭南市博思特老年公寓建设项目可行性研究报告陕西天鸿工程咨询有限公司续时间长特点，如宣传海报户外广告车体广告电台电视广告等。

其他营销老年人活动中心聘请技术比较高培训教师，创办各种培训班，面向临渭区附近地区以及本项目内部招收。

比如保健运动太极拳舞蹈气功等培训班棋牌类技巧培训班戏曲歌剧培训班养花养鸟技巧培训班书画技法培训班电脑技巧培训班等等。

开老年人用品商店销售老年人流行服饰，老年人保健器材等。

可以利用店两铺模式实体店和网上购物相结合，采用会员制度，上门服务等。

结论及建议应本着诚实经营以人为本经营原则，努力为老人营造良好生活环境，努力提高老人生活质量，进步改变传统人们认知中将老人送往养老院就是不孝观点。

发展中高档养老院有着巨大潜在市场，有着广阔发展空间。

按市场化运作老年公寓随着人们生活水平提高和养老观念更新，社会需求会越来越高，越来越多，同时也将带来非常可观回报。

但是同普通房产项目不同，养老院主要卖点在于销售品牌和服务，从短期来看虽然它没有产生巨额利润，但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比。

渭南市博思特老年公寓建设项目可行性研究报告陕西天鸿工程咨询有限公司第十四章综合效益分析社会效益分析渭南市临渭区岁以上老年