渭南市天然气综合服务楼工程项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

这必将使渭南城市环境质量得到较大改善，也极大地改善了城市居民生活质量。

本项目作为天然气利用工程调控中心，项目建成营运后，其后勤办公生产调度燃烧器具销售天然气售气客户服务等业务将在该中心实施，所以，本项目建设对保证城区天然气正常运营，进而改善城市环境质量具有十分重要意义。

项目建设是进步提高渭南宾馆业服务档次需要随着西部大开发进步深入，渭南在陕西被列为三大中心城市之，所以，渭南经济进步发展，会促进渭南城市建设步伐加快，也会促进渭南旅游业发展，进而发展形成具有个性旅游产品，旅游风景区和人文景区，以及渭南农副特产品外销路子也将增多，招商引资活动也会越来越多。

从而吸引更多商家客人旅游观光客人投资商等光顾渭南，必将带动宾馆业进步发展。

从目前渭南市场来看，宾馆饭店招待所林立，但总体上规格较低，主要满足中低层次客源散客市场和团队消费以及会议接待等消费需求，高档次宾馆饭店少，全市目前仅有韩城银河大酒店华山金融宾馆和渭河宾馆三家三星级宾馆，而渭南市区也仅有渭河宾馆家星级宾馆，这与渭南城市地位和发展需求远不相适应。

本项目拟建成接待住宿人，接待用餐人规模，并按旅游涉外饭店星级标准，在项目外形设计内部设施装璜功能以及格调色调情调氛围上规范设计，以达到三星级饭店水平。

这对满足高层次消费需求，促进旅游业发展以其带动渭南宾馆服务业再上台阶具有极大促进作用。

第四章项目建设地址及区域条件项目建设地址依据渭南市城市建设总体规划，项目建设地址位于朝阳大街中段北侧，东临南北二路，西靠渭南移动通信分公司，南起朝阳大街，北至东西二路区域内，占地面积亩，另代征道路地亩。

该区属于城市规划文教区，其地理位置人文环境交通等条件优越，且无拆迁任务，便于施工。

项目建设条件自然条件项目拟建区地势平坦，土壤为粘土类，土壤承载力千帕。

地震裂度为度。

区域内气候属暖温带半湿润半干旱气候，年平均气温，四季分明，多年平均降水量为，降水量集中在夏秋两季，最大冻土深度，常年主导风向为东北风，年均日照小时，地下水位距地表米下。

自然条件对项目实施较为有利。

交通条件项目南临朝阳大街，西通渭清公路和西潼高速公路西入口，向东经前进路可通往火车站和市区中心，向北为渭南市主干道东风大街。

优越公路铁路网使项目交通条件十分方便。

给排水条件项目用水可由渭南市自来水公司供给，市区现日供水能力为万吨。

市区供水管网已经形成。

本项目所处朝阳大街西段，水源为日供水万吨市南水厂，通过朝阳街供水管道供给，供水充足，用水方便，项目用水可通过朝阳路自来水主管道接入，完全可以满足项目建成后用水需要。

项目排水管道可直接接入朝阳路排水管道。

供电条件项目区电力资源丰富，电力供应非常充足。

朝阳路高压线路布局合理，项目建设及营运时只需新增变压器容量即可。

通讯条件近年来，渭南市邮电通讯能力增长迅猛，目前，市区电话交换机容量已达多门，移动电话容量达多部，无线寻呼设备容量达多部，通信设备和能力完全可以满足项目需要。

第五章项目建设规模内容及设计方案项目建设规模项目建设用地亩，另征道路地亩。

建筑面积为其中调控中心及办公部分建筑面积为，综合服务部分建筑面积。

项目主要建设内容综合服务楼建筑面积，建筑层数为层，主楼高米，三层以下建有对称裙楼，主楼下面有层地下室。

全部采用钢筋混凝土框架剪力墙结构。

按照渭南市政府渭政规发号文关于对渭南市天然气公司申请天然气工程调控中心建设用地规划定点批复，项目建设绿化率不小于。

绿化面积为。

道路面积。

停车场面积。

相应配套室外水电管网等建设。

项目设计方案设计思想该综合服务大楼地处渭南市朝阳大街中段黄金地段，建筑位置十分醒目。

为此要求设计造型要美观大方新颖活泼，要体现时代感和地方特征，能体现出企业精神，体现出个现代化城市文化城市环境，成为渭南市幢标志性建筑。

在功能上要适当考虑发展，力争做到年不落后。

综合服务楼平面布局层包括裙楼建筑面积为主要功能是做为宾馆大厅。

要求宽敞明亮，豪华典雅，层高米。

设服务总台大堂吧或茶座小型超市或商场商务服务中心等。

在侧裙楼设燃气燃烧器具展销厅天然气售气客户服务中心用户投诉中心等，约占面积，与宾馆大厅隔开。

二层建筑面积。

主要功能是餐饮。

设大餐厅和小餐厅咖啡厅操作间。

操作间设置要附合饮食卫生要求，操作间与餐厅布局要保证传菜线路短，且不与其他公共区域交叉。

大餐厅要能次性容纳人就餐。

餐厅及操作间要能达到接待人就餐能力。

三层建筑面积为，层高。

主要功能是娱乐设施。

包括健身房棋牌室乒乓球室台球间桑拿浴蒸气浴室按摩房美容美发室酒吧房多功能厅可容纳人会议中小会议室。

四八层每层建筑面积共。

主要功能为客房部。

每层设计标准间间，标准间面积及设施达到三星级宾馆要求。

在五楼侧将间标准间隔开设套间套总统套房，另设间套豪华套房套。

以上共设标准间套，总接待能力为人。

九十三层建筑面积。

主要用途为办公和调控中心。

九层设大中小型会议室和两个培训室，十至十二屋为办公室档案室打字复印接待值班室等。

十三层设调控中心大厅，层高米，大厅面积，其余设生产调度计算机室信息处理程控通讯等。

地下层建筑面积，高。

主要安置中央空调设备配电室发电机洗衣机房仓库等。

楼顶屋面在上面设水箱间，空调冷却塔其余空间建成屋顶花园。

其他设计要求地震设防烈度为度，耐火等级级，消防防雷按规范要求设计。

辅助设施给排水给水系统水源由市政自来水公司供应，由市政公网接入供水管道到地下蓄水池，然后由水泵房压至楼顶层水箱，自压供水。

经测算，办公最高日用水量为，餐厅为，客房为，绿化及其他用水量为，每日生活及办公用水量为。

消防最大，因此需建座钢筋混凝土蓄水池座。

据测算每小时最大用水量为，楼顶水箱为装配式不锈钢板水箱，水箱间设防止二次污染高效混合消毒装置。

地下室水泵房设台加压泵，用备。

水泵启动由屋顶水箱水位自动控制。

室外给水系统采用生活消防合用低压供水系统，室外设地上式消防栓，以供消防用水。

排水系统室内污水排放入化粪池处理，地下室污水采用集水坑收集，经排污泵提升排出。

室外排水系统采用雨污分流系统，生活污水经化粪池处理后，排入城市污水管网。

厨房污水经隔油器后排入排水系统。

雨水经雨口收集，经重力管道排入城市雨水管网。

消防本项目大楼属类消防，因此，除在大楼内每层室内设消防栓外，九层以下宾馆部分应按规范设计火灾自动报警系统喷淋系统疏散照明系统送风排烟系统和事故广播系统。

院内应规范设置室外消防栓，并保证消防车通道畅通。

电气该工程为二类公共建筑，故为二级负荷，消防负荷为级。

采用双回路供电，路由市区电网接入，路为柴油发电机备用。

按照照明，中央空调，预计用电负荷为，计算功率为。

选取台变压器。

对消防泵电梯消防疏散照明调控中心控制大厅，以及大堂餐厅等处采用双回路供电，末端自动切换。

采暖通风采暖制冷供热水均由中央空调系统。

中央空调选用两台溴化锂直燃机，单机制冷量为，与之配套选用两台低噪声冷却塔三台空调冷却泵三台冷却泵，可保证冬季供暖夏季制冷，并能保证常年有卫生热水供应。

热水供应系统采机械循环系统。

地下层采用机械送风，机械排风，两侧楼梯前间采用加压防烟系统。

至三层楼休息厅餐厅用机械排风。

建筑防雷及电力接地保护在楼顶设避雷带，并在屋面装设不大于网格，利用柱内主筋作引下线，基础钢筋网作接地装置。

米以上金属外漏栏杆管道门窗要与防雷装置连接。

电力设备消防接地与防雷接地共用，接地电阻不大于。

电视及通讯系统电视系统由渭南市有线电视台引入电缆信号，形成整个大楼有线和闭路电视系统。

通讯系统设置门程控电话水平，以取得更好社会效益和经济效益。

第八章投资估算及资金来源投资估算依据陕西省建筑工程综合预算定额全国统安装工程预算定额陕西省价目表陕西省建筑装饰费用定额及有关文件，并结合渭南市市场实际进行估算。

项目总投资项目估算总投资万元见附表。

征地投资万元建设用地亩，代征道路用地亩。

土建工程投资万元含安装费用。

附助工程投资万元见附表。

附助设施万元见附表。

装饰工程投资万元，重点装修宾馆部分和调控中心，办公室简单装修。

前期费用投资万元。

不可预见费用安排万元。

资金来源项目估算总投资为万元，其中项目单位自筹万元，向银行贷款万元。

第九章项目组织管理及实施进度项目组织管理前期阶段成立项目建设筹备领导小组，由市天然气公司经理黄新文同志担任组长，杨荣武同志担任副组长，组员为常广宏张军州。

负责完成项目前期考察论证立项设计等各项准备工作和资金争取工作。

实施阶段在工程建设中实行法人制公开招标制和工程监理制。

由项目建设筹备领导小组研究决定项目负责人，按照国家有关规定公开招标选择建设单位，并聘请有关专家按设计要求进行工程监理工作，积极协调解决项目中具体事宜。

项目实施进度项目建设周期为个月实施进度安排见附表年月底前完成项目前期工作年月至年月完成土建工程建设及装修工程年月进行竣工验收。

第十章经济评价本项目大楼为综合性大楼，总建筑面积为，其中调控中心及办公部分面积为，综合服务部分建筑面积，附助功能用房。

综合服务部分主要功能为宾馆餐饮娱乐等项目，经济评价只对综合服务部分进行评价分析，公共费用按综合服务部分所占比例来分摊。

相关指标数据见附表附表基本数据本项目占地面积亩，总建筑面积。

项目建设进度计算周期项目年元月动工，年底完工，建设周期年，该项目计算期为年。

第年为土地征用，场地平整及部分建筑安装工程，完成整个工作量第二年以建筑安装工程，设备安装调试和附属性设施为主，完成整个工作量。

投资估算及资金筹措项目建设总投资万元。

其中固定资产投资万元，建设期利息万元，期间管理费万元。

该项目中长期借款为万元，年利率为，企业自筹资金万元，剩余部分资金由短期贷款解决。

见附表经营资金估算参照同类型企业，根据指标扩大法，估算该项目经营资金为万元。

费用估算综合服务部分费用估算及取费标准与整体项目相同。

营业收入该项目客房收入为万元年，餐饮收入为万元年，娱乐收入为万元年。

本项目年平均收入为万元。

税金本项目缴纳营业税宾馆餐饮为，娱乐为，教育附加。

该项目不享受税收优惠政策，所以应纳税所得税率为。

该项目在税后利润中提取法定盈余公积金和盈余公益金。

财务评价评价依据国家计委编制建设项目经济评价方法与参数第二版国家有关财税制度清华同方房地产综合开发经济评价软件。

财务盈利能力分析利润该项目年平均营业收入万元，年平均税金及附加万元，税后年利润平均总额为万元。

利润指标投资利润率，投资利税率，资本净利润率。

财务现金流量全部投资财务现金流量分析财务内部收益率税后，财务净现值万元，投资回收期含建设期年。

自有资金财务现金流量分析财务内部收益率，财务净现值万元，静态投资回收期含建设期年。

通过以上财务分析，可以看出该项目有定盈利能力。

资金来源与运用根据资金来源与运用表可以看出，本项目在资金来源与运用方面基本正常，项目是可行。

不确定性分析根据项目特点，本项目只进行单因素敏感性分析。

选择营业价格客满率建安工程费用三个因素，对全部投资内部收益率指标进行风险分析，测试这些因素在范围内对项目可盈利性影响。

见下表图变动因素基本方案营业价格