渭南市渭南高新区渭北产业园项目可行性研究报告投资建议书word文档（11页）

企业服务中心代办营业执照税务登记证等手续时间由过去个工作日缩短为个工作日。

规划建设部门三证书手续办理时间由过去天缩短为现在天。

渭南经开区强力推行首问负责制限时办结制领导包联制和企业联系员制度，全力营造快捷高效服务环境。

渭南开发区展望未来前景广阔目前，渭南开发区依靠其地理优势资源优势环境优势市场优势，已形成了以机械工业电子工业医药制造业精细化工业新材料生产农副产品加工为主六大产业园区。

以八鱼油脂高迪尔果汁大农饲料为代表农副产品加工业以金城工业园有色金属加工为代表新材料研发基地以渭河煤化工集团中众化工公司为代表精细化工产业以美国独资陕西线艺电子有限公司海泰电子为代表电子工业以陕西北人印刷机器制造公司合容电器为代表机械加工业以利君现代中药公司陕西容厦药业有限公司为代表医药制造业。

经开区党工委管委会将按照市委市政府关于经开区发展系列重大决策，紧紧抓住西部大开发和关天经济区发展快速推进重大历史机遇，敢为人先，勇于创新，不断优化创新建设流投资环境即开明开放政策环境，功能完善设施环境，快捷高效服务环境，着力构建工业化带动，产业化聚集，城市化推进，生态化发展区域经济格局，全力打造渭南先行先试创新区全省环保节能示范区东部产业转移承载区联通全国现代物流服务区，力争到年工业生产总值突破亿元财政总收入实现亿元，建成秦东流低碳环保工业化新市区。

渭南开发区优势体现渭南市工业发展核心地带圈渭南开发区是渭南市城市第二层次地带和经济发展第产业圈。

开发区是渭南市工业经济增长，是全市发展六大产业加工重要基地，在发展工业上区域优势突出国家级开发区优势入驻企业可享受国家级开发区享有政策税收优惠等，可享受开发区工业基础配套生活配套管理配套及人力资源和科研支持等诸多优势孵化器优势科技园实际是开发区园中园，入驻企业不仅享受开发区资源优势同时可享受科技园独特孵化器功能优势。

位置好，口岸好，广告效果好。

拿地成本低，可办理产权证。

具有成功招商经验，有定招商网络和渠道。

二项目劣势公司整体自主开发将面临定资金压力和风险距离渭南市区较远，给企业增加了运输成本。

三项目机会开发区入驻企业数量规模发展势头好，对园区招商工作有带动效应。

渭南市区及周边郊县定位于工业园不多项目用地位置优越，将成为开发区形象工程之，开发区管委会可为园区招商提供帮助。

四项目威胁各类工业园区，竞争激烈。

如开发力度不够将面临开发区管委会压力，对二期建设不利开发区内孵化中心区外其他各类孵化器构成竞争分析结论面对竞争，明确定位，专为六大支柱产业量身定作。

充分利用低成本优势，树立形象，为二期做铺垫。

充分发挥国家级开发区金字招牌优势。

创新开发模式，招商先行，以招商带动开发。

利用孵化器功能，打造工业地产科技概念。

二项目开发策略项目开发总体目标以渭南开发区渭北产业园项目为契机，实施工业地产规模化战略以渭南开发区渭北产业园项目树形象，亮品牌。

兼顾效益基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩固招商网络。

二项目开发策略自主开发入园企业开发这种方式下我们把入园企业分为两类，类是租用标准厂房不排除买断二类是企业征用土地自行建厂。

采取这种开发策略，整个园区开发要把握开发节奏，招商要先行。

公司在开发标准厂房同时或之前就开展对征地企业孵化大楼招商，孵化大楼和征地企业招商工作进展顺利情况下招租达到，引进企业家，方可开展孵化大楼开发建设。

因此招商是否成功是此种开发策略成功关键。

利公司资金压力小，资金占用少，财务风险小投资风险小。

弊开发周期拉长，影响二期建设和开发，同时可能面临管委会压力如整个园区配套不到位，企业对服务园区管理乃至公司实力信心不足，招商工作难度大。

引入新投资商联合开发以项目土地使用权作股，引进新省级国家投资公司增资扩股，进行联合开发。

新投资商可以优先考虑等运作工业园区较成功工业地产商，因为他们方面对工业地产有较深入理解和认识，另方面资金实力强，现金流量充足，再者有较成熟招商网络和渠道可以共享。

引入新投资商后即可对园区进行整体启动，孵化楼和标准厂房可以先建起来，同时整个园区设计和规划标准也可以有所提高。

非标准厂房区仍可向企业出售土地，由企业自己开发。

利开发周期短，资金压力小，风险分散有利于树立公司和园区形象，对二期拿地有帮助。

利于招商如果能引入工业地产商则可以利用对方网络推进招商工作。

弊寻找理想新投资商较困难利润空间压缩三项目市场定位市场定位产业园是高新技术研发实验室，是科研成果商品化产业化平台是鼓励创新鼓励发展生产力促进中心是中小品牌产生发展壮大孵化基地是信息资金人才汇集创业天堂。

目标客户定位渭南市区及周边种子型高科技企业和中小型企业及大型企业省内外企业在渭南市分支机构子分公司生产基地。

四项目营销策略产品篇从产品角度，方面要塑造科技园区概念，使园区获得科技增值，另方面推出金牌贴身物管提升园区服务增值。

科技园区项目实质是工业地产，但为凸显项目特色，应着力提升地产附加价值，促进工业地产与科技房产结合，营造科技型，知识型工业地产概念，通过孵化器来形成园区比较竞争优势。

为此要放大强化资源共享创新培训咨询和融资功能。

资源共享通过通讯网络等公共设施实现资源共享。

培训咨询建立与科研院所联系，聘请技术专家教授学术带头人为名誉顾问，对企业研发中心困难进行点对点帮扶，定期举办园区企业技术管理专题讲座和培训。

创新除帮助企业申请各类科学基金外，园区可设立创新基金和风险投资基金，鼓励企业创新，缓解资金瓶颈。

金牌贴身物管为园区企业创业发展解决后顾之忧。

价格篇从租金上看，渭北产业园租金标准同位于国家级开发区中位。

厂房土地售价上，万亩，相比而言，渭北产业园售价有定价格优势。

大楼售价上，具有绝对优势。

招商篇招商目标无论哪种开发策略，招商都应先开发而行。

招商短期目标个月是确定家有定品牌知名度，征地面积在亩中型企业，家征地面积在亩小型企业，以尽快推动大楼及园区配套设施开发，长期目标年是完成整个园区招商工作。

招商对象大渭南范围内中小企业。

省内外大型企业集团成都分支机构子分公司生产基地大渭南范围内高校实验室专利持有人④民间投资者产权式工业物业其中以为主要推介对象，这部分客户里，力争园区企业社会企业达到。

推介主题卖点和二级卖点主题卖点年租金银行按揭帮您轻松置业元平方米土地费万亩元平方米建造成本元平方米六年租金元平方米元平方米二级卖点强大孵化器优势园中园金牌贴身服务产权式商铺产权式工业物业三权分离，年稳定投资回报民间投资者买断物业产权后，自交房之日起获取稳定租金回报，由园区代为招租管理，省去招租和维护成本。

投资回报率高达。

十年即可收回投资。

稳定回报期限长达年。

灵活销售方式分期付款垫付建设资金售后返租专门针对产权式物业投资者主题卖点开发节奏，招商要先行。

公司在开发标准厂房同时或之前就开展对征地企业孵化大楼招商，孵化大楼和征地企业招商工作进展顺利情况下招租达到，引进企业家，方可开展孵化大楼开发建设。

因此招商是否成功是此种开发策略成功关键。

利公司资金压力小，资金占用少，财务风险小投资风险小。

弊开发周期拉长，影响二期建设和开发，同时可能面临管委会压力如整个园区配套不到位，企业对服务园区管理乃至公司实力信心不足，招商工作难度大。

引入新投资商联合开发以项目土地使用权作股，引进新省级国家投资公司增资扩股，进行联合开发。

新投资商可以优先考虑等运作工业园区较成功工业地产商，因为他们方面对工业地产有较深入理解和认识，另方面资金实力强，现金流量充足，再者有较成熟招商网络和渠道可以共享。

引入新投资商后即可对园区进行整体启动，孵化楼和标准厂房可以先建起来，同时整个园区设计和规划标准也可以有所提高。

非标准厂房区仍可向企业出售土地，由企业自己开发。

利开发周期短，资金压力小，风险分散有利于树立公司和园区形象，对二期拿地有帮助。

利于招商如果能引入工业地产商则可以利用对方网络推进招商工作。

弊寻找理想新投资商较困难利润空间压缩三项目市场定位市场定位产业园是高新技术研发实验室，是科研成果商品化产业化平台是鼓励创新鼓励发展生产力促进中心是中小品牌产生发展壮大孵化基地是信息资金人才汇集创业天堂。

目标客户定位渭南市区及周边种子型高科技企业和中小型企业及大型企业省内外企业在渭南市分支机构子分公司生产基地。

四项目营销策略产品篇从产品角度，方面要塑造科技园区概念，使园区获得科技增值，另方面推出金牌贴身物管提升园区服务增值。

科技园区项目实质是工业地产，但为凸显项目特色，应着力提升地产附加价值，促进工业地产与科技房产结合，营造科技型，知识型工业地产概念，通过孵化器来形成园区比较竞争优势。

为此要放大强化资源共享创新培训咨询和融资功能。

资源共享通过通讯网络等公共设施实现资源共享。

培训咨询建立与科研院所联系，聘请技术专家教授学术带头人为名誉顾问，对企业研发中心困难进行点对点帮扶，定期举办园区企业技术管理专题讲座和培训。

创新除帮助企业申请各类科学基金外，园区可设立创新基金和风险投资基金，鼓励企业创新，缓解资金瓶颈。

金牌贴身物管为园区企业创业发展解决后顾之忧。

价格篇从租金上看，渭北产业园租金标准同位于国家级开发区中位。

厂房土地售价上，万亩，相比而言，渭北产业园售价有定价格优势。

大楼售价上，具有绝对优势。

招商篇招商目标无论哪种开发策略，招商都应先开发而行。

招商短期目标个月是确定家有定品牌知名度，征地面积在亩中型企业，家征地面积在亩小型企业，以尽快推动大楼及园区配套设施开发，长期目标年是完成整个园区招商工作。

招商对象大渭南范围内中小企业。

省内外大型企业集团成都分支机构子分公司生产基地大渭南范围内高校实验室专利持有人④民间投资者产权式工业物业其中以为主要推介对象，这部分客户里，力争园区企业社会企业达到。

推介主题卖点和二级卖点主题卖点年租金银行按揭帮您轻松置业元平方米土地费万亩元平方米建造成本元平方米六年租金元平方米元平方米二级卖点强大孵化器优势园中园金牌贴身服务产权式商铺产权式工业物业三权分离，年稳定投资回报民间投资者买断物业产权后，自交房之日起获取稳定租金回报，由园区代为招租管理，省去招租和维护成本。

投资回报率高达。

十年即可收回投资。

稳定回报期限长达年。

灵活销售方式分期付款垫付建设资金售后返租专门针对产权式物业投资者主题卖点和二级卖点互相构成园区价值点和利益点体系，全面系统同时又突出重点地展示园区优势和特色。

招商步骤整个招商过程分为三阶段招商准备阶段园区规划图效果图平面图招商计划拟订成立招商小组明确工作职责制定招商手册招商海报布置招商现场拟订租赁销售合同。

招商初期阶段以开拓招商渠道狠抓对外宣传为主要内容。

开拓多元化招商渠道现场招商园区作为招商中心对园区内外进行包装条幅广告招商手册宣传资料等报纸广告软硬广告户外广告牌园