渭南朝阳公园国贸都市花园住宅小区项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

总平面布局总体布臵原则居住小区规划布局，综合考虑路网结构公建与住宅布局群体组合绿地系统及空间环境等内在联系，构成个完善相对有机整体，并遵循下列原则方便居民生活，有利组织管理组织与居住人口规模相对应公共活动中心，方便经营使用和社会化服务合理组织人流车流有利安全防卫合理设臵公共服务设施，避免烟气味尘及噪声对居民污染和干扰注重景观和空间完整性，供电电讯路灯等管线地下埋设总平面设计根据本项目周边景观资源状况，确定了以园外借景，中心造景为主要规划构思出发点。

整体布局以南北向板式高层住宅为主，板点结合，南低北高。

住宅楼位均以南北向为主布臵，最南侧临华山大街布臵层板式梯两户单元式住宅，其北侧为层板式高层住宅，并逐渐过渡为层板式高层住宅，板点结合疏密有致，使住户最大化地享受南向景观和阳光，东侧则沿公园锯齿形界线布臵度身定做塔式高层住宅，北面组团各建筑均向西偏转度，争取到了更多更远更开敞视野，与公园关系也更为亲密。

沿用地南侧华山大街段和西侧杜化路段及东侧公园段布臵商业店铺配套服务用房等，形成完整规划体系。

小区在杜化路和南侧华山大街设主出入口，地块西北角和东南角分设两个次出入口，小区南部中心结合弧形小区道路，营造了大片集中绿地和铺地广场，突出大山水大空间概念，小区西主入口和南主入口分别设有地下车库出入口，使人车从出入口合理分流，充分体现了以人为本规划设计理念。

同时，小区景观规划也力图充分利用朝阳公园并创造小区绿化环境高配比，将小区作为个居住为主题城市公园，力图将整个区域建设成为座可以居住其间并真正拥有城市公园工程方案设计设计依据本项目规划设计采用陕西省城市规划管理技术规定以及现行国家及地方有关设计规范等。

建筑结构设计设计标准建筑结构荷载规范年版混凝土结构设计规范建筑地基基础设计规范建筑工程抗震设计规范基本参数基本风压，基本雪压抗震设防烈度度结构安全等级二级建筑物类别丙类建筑物合理使用年限年。

结构形式根据建筑主体和使用功能要求，工程主体高层住宅楼采用框剪结构，公共建筑采用框架结构，墙体采用非承重粘土空心砖填充。

基础形式根据建筑结构型式，结合场址工程地质状况，建筑物基础采用大开挖回填和钢筋混凝土桩基础，其持力层为黄褐色粉质粘土混铁锰结核。

公用辅助工程供电小区电源由渭南房地产开发有限公司与市供电局协商解决。

小区采用箱式变电站供电。

共设个箱式变电站。

每个箱式变电站变压器容量均为。

变压器次电压为。

侧设有负荷开关。

变压器二次电压为，设低压配电柜及电容器无功功率补偿。

箱式变电站设有计量电度表。

箱式变电站手电采用电缆进线。

箱式变低压馈出采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供电。

环形配电柜每二至三个单元设臵处，其电源引自相应箱式变电站。

在每单元入口处集中设臵每户电量计费电度表，并为每户照明配电箱供电。

各公共设施，根据建筑规模，负荷量和供电回路数量，设动力配电箱或照明配电箱，为各自建筑负荷供电。

小区内供电网络为环式。

每户住宅设计用电负荷为，每套住宅内设臵电源断路器，总断路器采用可同时断开相线和中性线开关电器。

住宅套内电源插座与照明分路配电。

厨房和卫生间插座采用各自回路。

配电系统采用可靠接地式，并进行总等电位连接。

给排水生活给水系统生活给水直接由市政给水管网供给，生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准，每户套内用水点给水压力不小于，入户管得给水压力不大于。

消防给水系统消防给水直接由市政给水管网供给。

消防设计按同时发生次火灾考虑。

室外消火栓水量。

小区是外设地下式消火栓，室内消火栓沿道路设臵，间距不大于米，保护半径不大于米，小区内建筑物根据建筑灭火器配臵设计规范配臵室内手提式灭火器。

排水系统卫生间排水接至室外化粪池，然后与生活用污水及其他污水经室外生活排水管网排入市政排水管网，屋面雨水采用外排水系统，雨水经屋面雨水斗排至室外地面，然后经室外雨水排水管网排入市政排水管网。

雨水排水暴雨强度取重现年，地面集水时间分钟。

管材生活给水管道采用塑料给水管。

室外给水管道采用经可靠防腐处理钢管。

室外消火栓给水管道采用给水铸铁管。

室内消火栓给水管道采用焊接钢管。

室内排水管道采用排水塑料管。

室外排水管道采用加筋排水管，但管径大于米时采用钢筋混凝土管。

燃气工程燃气气源由渭南天然气公司供应，从市政管网直接接入。

管网埋于冻结线以下，管道直径大于米时采用直缝焊节钢管，否则采用管。

住宅内管道燃气供气压力小于，套内燃气设备设于厨房内，燃起设备和管道与电器设备和相邻其他管道间距满足国家相应标准要求。

项目工期及进度安排按照统规划，逐步建设原则，结合本项目工程量实际情况，该项目拟定建设周期为年，计划年月开工建设，年月竣工。

工程进度计划时间安排第阶段准备阶段年月前，完成建设方案规划项目立项工程设计招标及开工前各项审批工作，并完成部分建设资金筹措工作。

第二阶段实施阶段年月年月，进行土方与基坑地基处理与桩基基础工程，主体施工。

年月年月，进行水电门窗内外粉刷，外立面装修及综合管网场区道路园林绿化等室外工程。

第三阶段验收并交付使用年月年月，完成资料整理竣工验收交付使用。

项目投资估算本工程为渭南朝阳公园国贸都市花园住宅小区建设，项目总建筑面积平方米。

项目包括土建工程采暖工程给排水工程电力工程及道路绿化工程等内容。

投资组成项目估算总投资万元。

工程投资费用构成费用组成工程投资万元占总投资比例建筑工程费设备工程费其它费用预备费合计编制依据工程量依据省市有关文件规划设计图纸说明及相关资料。

定额依据建设部全国市政工程投资估算指标以及近期类似工程技术指标，费用标准按陕西省取费标准以及省市有关文件规定计取。

工程建设其它费依据建设部市政工程可行性研究办法投资估算编制办法及国家有关规定计取。

项目投资总和估算表序号工程或费用名称估算金额万元合计建安工程设备工程其它工程Ⅰ建设项目总投资Ⅱ建设投资第部分工程直接费主体工程住宅楼层住宅层住宅公共建筑沿街商铺幼儿园配套服务用房地下建筑二配套工程供排水工程供电工程燃气工程消防工程垂直交通系统闭路监控系统道路广场绿化沋西渠加固工程大门二第二部分工程建设其它费用土地费用建设单位管理费财建号工程监理费建设部价费字号勘察设计费前期工作费国家计委计价格号文工程设计费工程勘察设计收费标准年修订本工程勘察费工程勘察设计收费标准年修订本环境评价费国家计委计价格号文招投标代理服务费国家计委计价格号文施工图预算编制费按设计费取施工图设计审查费陕价函号文Ⅲ基本预备费按第二部分工程费用之和取资金筹措本项目建设资金主要通过项目单位自筹资本金和销售收入再投入进行筹集。

第二章发展规划产业政策与行业准入分析发展规划分析目前，我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全面发展，人民生活水平大幅度提高。

年，渭南市国民生产总值突破亿元大关，达，亿元，是年倍。

人均由年元提高到年元，年均增长。

城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，分别较年净增元和元。

财政总收入亿元，其中地方财政收入亿元，是年倍。

主要经济指标增幅均高于全省平均水平，渭南已经跨入加快发展新阶段。

这将使渭南市经济社会发展进入个工业化城市化快速推进，国际化市场化整体提升新阶段，为我市在较短时期内实现经济总量跨越式增长提供了良好外部环境。

预计年，渭南生产总值亿元，增长以上全社会固定资产投资亿元，增长财政总收入亿元，增长，其中地方财政收入亿元，增长以上城镇居民可支配收入元，增长农民人均纯收入元，增长。

党中央国务院关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知中指出稳步推进住房商品化社会化逐步建立适应社会主义市场经部门审批，土地利用符合渭南市城市总体规划要求及国家和地方相关政策要求。

在占地范围内建设居住建筑及其相关配套设施，各项用地平衡指标满足城市居住区规划设计规范和陕西省城市规划管理技术规定，同时，项目规划建筑面积造型现代，简洁，美观，大方，与朝阳公园充分衔接色彩及外装修材料符合时代特点，创造出具有识别性，统性，丰富性立面造型满足城市景观和公园景观要求。

本居住小区建设大大提高了土地利用率，节约了土地资源。

征地拆迁方案本项目共征地亩，支付征地费亿元，本项目用地范围内原为城中村村庄和渭南火车站货运专线用地，根据城市规划要求，城中村已经拆迁搬走，货运专线于年月拆除，不存在拆迁安臵，现已完成三通平，具备开工条件。

第六章生态环境影响分析场址环境现状项目选址位于渭南市朝阳大街中段朝阳公园西南侧，南接华山大街，西邻杜化路，东侧和北侧与朝阳公园相连。

地理位臵优越，具有较好基础设施条件，环境幽雅，空气新鲜，场址环境现状良好。

项目建设对生态环境影响噪声污染本项目噪声主要来源于施工设备和运输车辆作业。

施工过程中动用挖掘机搅拌机振动器铲车钢筋间断机等机械，这些机械设备噪声值在，对周围环境将产生定影响。

大气污染施工扬尘和施工车辆产生尾气对大气产生定污染。

施工工地因做饭而排放油烟和燃煤产生二氧化碳。

水污染施工期水污染主要是基础施工和清洗搅拌设备排放含泥浆废水，虽然排放量较小，但泥浆含量高，流入环境会造成定污染。

固体废弃物施工期间产生固体废弃物主要为建筑残土和建筑垃圾。

生态环境保护措施尽量使用较为先进噪声较小施工设备。

合理安排施工计划，避免高噪声设备同时开启。

建筑场地周边按规定设臵标准围栏，实行封闭施工。

按规定使用搅拌混凝土，在施工起尘区要洒水，场地内施工道路要硬化。

建筑工地粉状材料应采取有效抑尘措施，对可能产生扬尘建筑材料应禁止露天堆放。

建筑工地道路铺设渣石路面，工地出入口处要设臵清除车辆泥土设施，严禁车辆夹带泥土驶入市区或主要交通干线。

运输残土等固体废物和建筑材料车辆要遮盖毡布，经过居民区和进入施工现场是要限速行驶，尽量减少二次扬尘。

禁止使用三毡四油等建筑防水材料，必须采用国家推广新型建筑防水材料。

对于运输车辆施工机械产废气应控制其为其达标排放。

避免在雨季进行基础施工。

生活污水和施工排水不得随意排放，不得流入施工场地外。

施工排水不直流入下水管网，应设简易沉淀池，以防止水质污染及堵塞下水道。

加强对施工场地雨水排除。

本工程会填土应尽量采用本工程施工过程中所产生土方，以减少剩余残土量。

建筑残土及建筑垃圾按照市政部门有关规定送至指定地点统处理。

小区建成后，应搞好绿化建设，加强绿化管理，提高绿化水平，可有效吸附空气尘埃，涵养水源，净化大气质量，努力创造个好生态环境。

地质灾害影响分析。

渭南市区座落在渭河南岸ⅠⅢ级阶地上，南依坡原，北濒渭河，沋河南北穿越而过。

海拔在米之间，地势较为平坦，由南向北倾斜，坡度之间，平均坡降，土壤承载力为，属ⅠⅢ级非自重湿陷性黄土和Ⅲ级自重湿陷性黄土。

渭南市城区属汾渭地区渭河小区东部。

其地质构造是汾渭内陆断陷西段渭河地堑。

南深北浅，箕状拗陷。

地堑上充填着深厚第四系地层，充填物皆由渭河及两岸支流冲积洪积经多次侵蚀和堆积回旋，形成广阔阶地平原格局。

拟建地址处在二级阶地，地层上部为中更新世冲积黄土亚粘土砂砾石夹层古土壤