港务局长沙湘江旅游客运中心项目可行性研究报告投资建议书doc文档（79页）

长沙社会消费品零售总额和增长趋势明显。

长沙人均收入和消费性支出逐年变动情况基本致，但是消费和收入增长率低于社会消费品零售总额和增长。

说明有相当部分消费来自于长沙市外消费群体。

年年年年年年年比重社会消费品零售总额比重城区社会消费品零售总额比重社会消费品零售总额各指标对比长沙市统计指标湖南省统计指标年年年年年年年年年年年年社会消费品零售总额城区社会消费品零售总额社会消费品零售总额变动情况注报告中所有对比数据均为同类型数据对比本图为长沙市统计指标湖南省统计指标分析通过对比分析，长沙社会消费品零售总额超过湖南全省，城区消费比重更是占到近，这反映了长沙市消费正在向城区消费集中。

年年年年年年社会零售贸易业零售额比重餐饮消费比重其它消费比重长沙市和湖南省经济指标对比注长沙市和湖南省统计方法和口径不同，年和年其它消费比重不具备参考性。

年年年年年年年年年年年年占全市比重长沙城区零售品消费总额占全市比重城区消费集中从侧面说明近年来长沙积极推动物流专业市场等发展规划也见成效。

长沙市居民消费力将随着其可支配收入增加而快速增长，将会得到了进步体现。

二消费构成长沙城区零售品消费总额逐年变动情况年年年年年年年年年年年年城区消费品零售总额增长率居民消费性支出组成年食品衣着设备用品及服务医疗保健交通和通讯娱乐文教服务居住杂项商品和服务社会消费品零售总额构成年餐饮业其它批发零售贸易业分析娱乐和食品消费超过居民消费性支出，长沙娱乐文化传媒餐饮等行业相对发达，长沙市人均娱乐休闲场所数量在全国处于前列。

长沙人最早经营歌厅，航空蝴蝶两家真正意义上歌厅出现在年。

对于长沙居民消费能力和水平，以及休闲娱乐消费为主特点，结合下表可以得以证实类目名次备注城市综合排名位国务院有关部门人均商业面积平米全国平均平米，发达国家平米居民可支配收入在全国排名第位人均消费能力全国排在第位房价全国排在第位左右年，长沙人口社会消费品零售总额分别为深圳如果考虑到深圳城市化水平全国最高，长沙消费能力和消费水平处于全国前列。

表中数据仅供参考三长沙市民消费特征分析土洋兼具长沙是全国第批对外开放城市，经济发展水平位居全国中等以上城市前列。

不断吸引外资投入并增强本土民营经济，这种实内固外经济体系已成为长沙经济发展特点。

土洋兼具，是转型期社会消费特征。

这点在长沙人身上表现得尤为突出。

现代化长沙人消费洋溢着现代气息。

市私人购车和购房大幅增长，成为个新消费热点。

长沙人均手机持有量在各大城市中也是居前列，市区常驻人口多万，就有多万门手机。

而且手机更新换代快。

休闲化打保龄球和高尔夫球是现代人休闲种方式。

长沙有家保龄球馆，球道总数近道。

不大长沙城在湘江月亮岛上也有个高尔夫球场。

而娱乐产业在长沙，更是如火如荼，各种娱乐场所遍布全城，消费异常火爆。

知识化长沙人重视教育消费，基础教育和民办教育颇为发达。

私立学校之多，在省会城市里也是少有。

据调查，人把教育投资摆在首位。

崇土排外长沙人在吃玩方面偏向于崇土，外来餐饮很难在长沙立足。

趋众跟风跟风从众是长沙市民消费大特点，同时也伴随着喜新厌旧。

无论是商品还是卖场娱乐场所，如果没有创新，很难长期生存。

第二部分长沙市商业市场分析长沙商业概况商业历史长沙自古以来商贸发达，早在西周时期，湘江线就成为南北交通要道，楚村晋用便是当时写照，长沙之名始于西周初期约公元前世纪。

同时长沙曾是全国最早四大米市无锡九江长沙芜湖之，素为江南商品集散中心。

作为项目所在地开福区曾是全国著名湘绣之乡刀剪之乡建筑之乡，形成了有定特色市场网络。

长沙十万户，游女似京都。

北宋诗人张祁曾这样描述过长沙古代商贸繁华，但是抗战时文夕大火毁掉了年古城。

二发展历程改革开放以来，长沙商业发展更为迅速，五虎闹长沙闻名全国商界。

年代初，阿波罗友谊商店中山晓园东百五虎闹长沙，打响了长沙零售业第轮大战，长沙商业因此名扬全国商界。

经过激烈洗牌，友谊阿波罗整合百货旗舰，中山湖商相继易主友谊阿波罗名媛世家紫荆城昙花现东汉名店不战自败。

经过这轮竞争，友谊阿波罗通程存活下来并获得发展壮大。

年月，日本平和堂落户长沙五商圈，其繁荣程度曾令五路交通度中断。

紧接着，新佳超市空降侯家塘，友谊阿波罗集团拓展超市业务，家润多崛起于长沙，长沙零售业第二轮大战由此拉开序幕。

到年，商业地产开发达到了个鼎盛高峰，除了大型商业地产项目在售，大量社区商业街和市中心商业裙楼供应量。

格局上城郊以中南汽车世界长沙茶市雨花机电市场湖南国际汽车城红星绿色食品城红星大市场等为代表，大体量各类专业市场将长沙包围市内以沃尔玛黄兴南路步行街王府井铜锣湾金满地大都市等为代表。

长沙目前已经进入了洋虎闹长沙加品牌战新格局，随着家乐福入驻长沙芙蓉路，麦德龙进驻四方坪，长沙商战开始由内战转向大型商家之间较量，长沙商业格局个新时代已经来临了。

以沃尔玛等巨头进入为开始标志，长沙商战在零售业对逐步开始了第三轮洗牌，这轮洗牌是在中国入世国际零售业巨头同台背景下发生，带有强烈国际化竞争色彩。

三发展现况长沙商贸业已成为最具活力优势产业，年全年营业额达到亿元以上市场家，实现商品成交额亿元，其中批发和零售贸易餐饮业数量达到家，占长沙所有经济单位。

长沙商业由曾经黄兴路五广场延伸拓展到现在长沙商圈实际已形成三线五圈格局，即五路黄兴路东环线三条长轴，以及五广场袁家岭火车站荣湾镇东塘五大圈，个商业网点，家特色专业化大市场星罗棋布，家连锁企业，家大型超市，座现代化大型商厦群雄耸立。

近两年来，长沙市商圈呈现东西成线点式南移趋势，将对整个长沙市发展将会产生深远影响。

四商业前景展望城市总体规划长沙市规划面积从平方公里扩大到平方公里，长沙县望城县部分区域纳入了规划范围，增加了长株潭这空间层次，形成主两次四组团城市布局，主指中心城区，两次指河西新城和星马新城，四组团分别为暮云捞霞高星含浦四个组团。

到年，主城区包括主两次实际居住人口要控制在万人以内，建设用地控制在平方公里以内。

长沙市直把流通活市作为战略目标上世纪年代中期，又确立了西文东市发展蓝图到世纪末，长沙市再次调整自己商业发展定位，确立其建设目标为现代化区域商贸中心。

商贸布局更加合理中心地位将更加牢固长沙商贸布局调政主要表现为限制大型超市，百货发展店两业态，部分专业市场暂时停建。

大型超市将限制在沿江大道以东，东中环线以西。

丽臣路以南，劳动西路以北范围以外地区。

大型仓储商店超市则限在城郊结合部交通要道建设。

大批发市场搬出市中心对于占地面积在亩以上大型批发市场，原则上不能建在城市市中心已经建设，亦要逐步搬迁。

输入同经营类型市场，必须要与临近同类市场相距公里以上。

汽车交易市场虽前景广阔，亦应根据市场需求有序发展。

大型百货店存量过剩，将逐步推行业两态。

在城市中心区，原则上不新增大型百货店。

现有大型百货店，要在店内开设大型综合超市，实行店两种业态经营方式，向小型购物中心方向发展。

由于湖南钢材大市场马王堆蔬菜批发市场红星农副产品大市场湖南粮食批发市场可以满足目前市场供求需要，近三年内暂不发同类大市场。

随着商业结构调整步伐加快，知名商业公司纷纷抢滩长沙市场黄兴南路步行街等特色街市蓬勃兴起，个体私营等民营经济快速发展，长沙消费品市场呈现出以连锁超市经营为特征以会展经济为亮点以国际商业巨头进驻为特点三大趋势，长沙作为区域性商贸中心城市地位已更加凸现。

四大物流中心促进区域物流中心形成长沙物流配送中心市市政府十五规划重点建设项目，长沙拟规划将北部捞霞，东部芙蓉区计租赁，年预计租赁，年预计租赁。

租金涨幅年预计月租金年增长率为，年预计月租金年增长率为，年预计月租金年增长率为，年预计月租金年增长率为，年预计月租金年增长率为。

折现率按照计算在以上假设条件下，可以得出第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元累计折现值万元项目租赁部分价值计算表可见，项目租赁部分未来年租赁收入折现值得为元方案二指标汇总项目开发总体经济指标汇总各项指标计算方法计算值总成本建造期间各项费用之和，总投资总成本销售费用税金返租成本，销售收入，租赁折现值，租赁折现值扣除税费后，收入合计，总利润销售收入总投资，净利润总利润企业所得税，成本利润率税后净利润总成本投资利润率税后净利润总投资开发商分成后经济指标汇总发展商分成后总利润总利润发展商分成后净利润净利润发展商投资利润率税后净利润总投资方案二结论按照方案，本项目总投资，万元，可以实现销售收入，万元，租赁净现值，万元净利润合计为，万元，税后投资利润率，项目可行。

就开发商而言，按分成，分成后利润额为万元，发展商投资利润率为综上所述，本项目可行关于项目招商部分思考世纪，在新经济及全球经济体化，信息网络化趋势下，中国房地市场正酝酿场全新世纪营销革命，个前所未有，充满巨变房地产时代业已临。

在传统经济体制下，旧房地产市场推广手段已经越来越不适应新经济发展，相对于走在全国房地产前头北京深圳广州上海而言，房地产场营销策划，更加表现出种积极有效需求，生产方式及消费行为这种变化与技术差异逐渐缩小，产品日趋同质化冲突，不仅加速了全社会范围内产品更新换代，也促使企业在市场营销方面不断寻找新突破口。

我们看到，今天长沙房地产行业每天在发生着日新月异变化，今天长沙商业格局模式业态引导着未来新长沙新商业消费新区域产生形成对于本案而言，现代商业购物中心管理运营精髓就是要把松散经营单位和多样消费形态，统到个统经营主题和信息平台之上，不能统运营管理购物中心，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理，直至最终完全丧失自己商业核心竞争力。

统运营般包含四个方面内容统招商管理统营销统服务监督和统物管。

这其中统招商管理又是后面三个统工作基础和起源。

这项工作成败得失不仅决定了发展商前期规划是否成功，而且决定着后期商业购物中心运营管理能否成功因此招商部分是项目成败重要关键因素之，在这里对于目前招商部分策略作个初步探讨。

统招商管理十项基本原则第基本原则要维护购物中心产业经营黄金比例。

目前比较认同零售餐饮娱乐这个购物