游览参观、餐饮、娱乐、购物休闲一体化综合旅游度假园区项目可行性研究报告投资建议书doc文档（58页）

本次规划区域正好位于西安东大温泉旅游园区内，可以该度假村建设为契机，重塑东大温泉这张牌，并将其融入到陕西温泉旅游开发网络之中。

此外，就温泉开发基础来看，温泉基础服务设施比较完善，容易尽快配套，因此，优先选择温泉旅游项目，能够做到多快好省，可尽快加速本地旅游市场形成。

图西安温泉服务业现状项目建设条件分析旅游区开发项目建设涉及到区位条件自然环境条件和社会经济环境等多方面因素，对这些因素条件正确评价是旅游开发根本保证。

区位条件地理区位该项目用地位于西安市长安区东大镇，居秦岭北麓环城带上。

交通区位项目所在东大街道南依秦岭山脉，西连户县草堂镇，距西安城区公里，境内省道环山旅游公路，东宋公路横穿东西，东祥路纵贯南北，形成了丰字形交通网络，并与整个西安市交通网络衔接，区位优势十分明显。

经济区位从陕西省经济发展地带划分来看，项目用地正处在关中经济带上，这经济带具有较强经济基础，物质资料供应充足。

既有较大供给能力，又有区域性消图项目区位项目区位费群体。

同时，秦岭北麓现已聚集了南山庭院高山流水紫薇山庄等西安最大高档别墅区，这些都为该地段经济发展注入了活力，也为项目开发提供了引擎。

旅游区位目前，以西安为中心省内旅游形成东南西北四条旅游线路，该项目可依托秦岭北麓旅游网络，成为西去太白山法门寺天台山，东去野生动物园沣峪口高冠瀑布草堂寺古长安八景之亚健高尔夫球场太平森林公园朱雀森林公园仙游寺隋代翠华山南五台青华山等自然人文景观线金色链条个重要环节。

资源条件丰富温泉资源东大镇地热资源极为丰富，大多属于第四系孔隙地下热水类型。

其第系热储层底界埋深约左右，含水层岩性为沙砾卵石，以下为第系热储层，含水层岩性为砂岩沙砾岩砂质泥岩。

地热水化学类型以为主，此外还含有等多种微量元素，矿化度为，适宜沐浴，具有图长安区旅游规划图定医疗价值。

根据陕西省地勘局第水文地质工程队年月编制秦岭北麓重点旅游区地热资源开发前景评估报告数据统计，长安东大温泉热水开采潜量比较大。

表秦岭北麓重点温泉旅游区地热资源概况温泉旅游园区名称温度现状采水量探明可采水量开采潜量比例临潼骊山温泉旅游园区眉县汤峪温泉旅游园区蓝田汤峪温泉旅游园区周至楼观台温泉旅游园区华阴华山温泉旅游园区长安东大温泉旅游园区合计资料来源秦岭北麓重点旅游区地热资源开发前景评估报告依山傍水，气候宜人东大位于中国南北方分界线长江黄河分水岭秦岭北麓生态旅游经济发展带风水宝地，可谓是南依终南，北撤丰河，西临高冠河，这样环境造就了空气中负氧离子及植物精气含量较高，气候环境宜人，适宜游客开展娱乐休闲活动。

民风纯朴田园景色园区周边东大村西大村和南强村自古民风纯朴，乡民们婚嫁节庆活动丰富而有特色，极具地方特色与旅游开发价值。

园区四周风光旖旎，春夏秋冬景色各异，是个集北国雄浑气势与江南水乡灵秀与体新兴生态旅游城镇，享有温泉之都鱼米之乡美誉。

旅游者到此游览不仅有回归田野之感，还可置身于浓墨重彩山水画之中领略地方风俗。

基地条件基地比较平坦，用地性质较单，除了零星建筑和两三个鱼塘外其余均为级开发用地，且东侧地块内种植大量苗圃。

区内建筑质量般。

社会条件社会经济条件陕西省西安市及长安区各级政府都把温泉旅游项目开发作为经济发展个重点，对项目建设十分重视，并给予大力支持。

当地社会治安状况良好，环境卫生优良，文化传统开放，人民热情好客。

图规划基地现状投资条件资金是旅游资源开发必要条件，直接关系到旅游开发可能性深度和进度。

近年来，东大街道把招商引资作为拉动地方经济巨大引擎，营造了亲商安商扶商富商良好氛围，并对旅游投资项目融资投资制定了系列优惠政策。

基础设施条件项目所在地水电交通邮政通讯设施等系统有可靠保证。

紧邻国家电网，电力充足水资源储量丰富通讯设施先进齐全，方便快捷，完全可以满足道温泉建设需求。

项目市场分析与预测旅游产品定位定位原则旅游产品市场定位准确与否是关系到项目地旅游开发成败关键，必须建立在对项目地资源特性品位规模市场客源需求以及地缘条件和区位优势等方面科学深入研究基础上。

综合上述分析，本项目市场定位产品设计应遵循以下原则组合原则。

从单体资源来看，本项目地资源品味景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上单打独闯，应与周边互补性旅游资源组合开发，联合推向市场特色原则。

特色是旅游地特殊本质和特殊运动形式。

旅游产品开发必须做出自身鲜明特色，旦失去特色，就失去开发价值。

因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出特色二字。

市场原则。

旅游开发是项经营性投资，不是单纯公益性投资，经济效益是旅游企业追求第目标，如果没有经济效应企业就无法生存，也没有存在理由。

因此，旅游产品开发应结合市场需求开发适销对路产品，取得满意经济效益。

自然美与人工美统原则。

开发思路依据项目地资源特质资源展布形态结构景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立了本项目地旅游开发理念与模式。

开发理念为以资源为依托，市场为导向旅游开发理念开发模式为资源市场产品市场。

从上述旅游客源分析可见，本项目地向性结构以区域向性为主，主要是吸引西安市及周边等区市游客。

从资源开发利用方式来看，本项目地应以大众性娱乐性参与性休闲性旅游产品为特色，以山水资源为载体发展娱乐型休闲型旅游产品。

客源市场定位按照商品定位理论，营销产品关键是寻找产品在消费者心目中定位，确定产品针对消费者方面需求满足，并据此确定产品所针对目标市场。

本报告采用以消费群消费水平为主以消费群消费规模为辅定位原则来确定市场，从而完成市场进步细分。

项目市场定位项目初期市场定位针对以西安为主，向西辐射咸阳宝鸡等城市高收入阶层为基本消费群体，以及中高档旅游团队和会议商务客户群体。

项目中期市场定位由于市场开发培育工作日趋成熟和产品更新替代，则适时降低消费者层次，扩展消费市场角度，面对西安及周边地市，例如咸阳宝鸡兴平城市洗浴市场吸引潜在普通大众化消费群体。

基本客源市场主要客源市场来自于西安市，数量可占到包括境外游客团队扩大客源市场来自于周边咸阳宝鸡杨凌以及当地，数量约占机会客源市场来自于全国各地慕名而来游客或途径游客含公差，约占。

客源构成温泉度假村根据其设计服务项目和功能，客源构成分为两大块旅游客源约占，主要由汤泡游客组成。

其中都市休闲度假汤泡游客为主体游客，由家庭小团体和散客组成，是项目主体客源，周时间分布在周五至周六。

度假客源随着天天生活方式改变，温泉度假别墅越来越成为家庭户外旅游，亲朋好友聚会以及小型度假会议首选场地。

本项目度假客源约占客源量，是度假别墅和餐饮主体客源，年时间分布在每年月至次年月，共个月周时间分布在周至周三。

客源市场预测未来客源市场规模预测参考了以下因素园区全面开发新型旅游项目启动效应新宣传和市扬推广所带来旅游区知名度提高园区保护性政策对大规模旅游限制旅游环境容量设计对客流量限制市域其他旅游点对其客源分流区域城镇化发展进程。

综上权衡确定，项目年至年旅游规模年均递增率将会遵循巴特勒旅游地生命周期曲线，在建成后两年里年，游客增长幅度较大，此后年旅游发展进入缓慢发展期，增长幅度趋于平缓，直至达到环境容量和设施容量上值。

结果见表。

表年游客量预测表单位万人年份合计游客量项目建设方案与工程技术可行性分析项目总体构思和功能分区项目建设原则资源开发特色化特色是旅游开发灵魂，没有特色就没有效益，因此东大温泉度假村开发要突出人无我有，人有我新，人新我奇，出奇制胜开发方针，充分利用这里秀山神水空气好等自然资源优势，总结他人经验，突出自己特色。

项目设置市场化旅游业是个经济产业，必须考虑市场需求和竞争力，要把旅游市场需求和供给情况，作为规划决策基础。

切要按照旅游市场来进行项目设置，精心打造品牌，同时还要根据旅游资源冷热原则，预测未来旅游趋势，以对旅游项目做出合理实施开发步骤。

旅游氛围生态化目前旅游趋势是生态旅游绿色旅游回归自然旅游。

因此结合东大温泉度假村资源特点，适当突出生态化自然化。

从景观绿化到服务设施皆要营造生态化环境氛围。

建筑设施园林化东大温泉度假村开发中，每个景点中建筑设施，都应作为景观组成部分来对待，应该以艺术化景观化为主，曲径通幽，曲回有度，强调建筑与自然协调效果，提高观赏性。

园区建筑设施要坚持大小相宜藏露相间疏密得体高低错落原则。

洗浴文化多样化世界各地洗浴种类，世界各地洗浴文化，茶浴奶浴蒸桑拿浴露天浴，土耳其浴俄罗斯浴北欧风格西欧风格南美风格泰国风格。

旅游服务系统化旅游服务是个系统工程是考察所得税后资本金可能获得收益水平。

本项目资本金内部收益率计算结果为，高于项目资本金税后基准收益率。

计算过程详见经济评价附表十五。

投资回收期按照第三版建设项目经济评价方法与参数规定，投资回收期系指以项目净收益回收项目投资所需要时间。

其计算公式如下现正值年份数累计净现金流量开始出投资回收期当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量本项目所得税前全部投资投资回收期经计算为年。

计算过程详见经济评价附表十四。

财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出财务分析附表十六，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。

从经营活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内现金流出均大于现金流出。

因此，项目具备财务生存能力。

利润总额如附表十三显示，计算期内，旅游总收入可达到万元，利润总额万元，除建设期按规定免交所得税外，运营十年共上缴所得税万元，年平均上缴所得税万元。

计算期内可得到税后利润万元，盈余公积万元。

不确定性分析由于旅游投资项目所涉及不少方面都具有长期性和变动性，会受到储多因素变化影响，这些难以预知变化因素决定了旅游企业投资效益不确定性，投资风险般是难以避免。

为减少投资风险，提高投资安全性，最大程度地实现预期效益，有必要进行项目不确定性分析。

盈亏平衡分析从经营收入预测中，可知影响项目投资收益大小主要因素为各项旅游收入价格和旅游客源市场量，旅游客源市场量与价格相比，由于信息及统计资料不完整，旅游客源市场量预测准确性差，波动较大，而价格相对稳定，因此，盈亏平衡分析仅对旅游客源市场因素进行分析。

通过分析该项目游客人数达到设计能力即可保本。

表明本项目盈亏平衡点不高，详见经济评价附盈亏平衡分析图。

盈亏平衡图达产比率部位万元总成本扣税后销售收入固定成本图盈亏平衡分析敏感性分析对该项目进行敏感性分析可见各项旅游收费价格及客流量变化对项目效益影响最大，最为敏感，建设投资及经营成本变化相对影响较小。

但在项旅游收费价格及客流量分别降低不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为和，均高于基准财务内部收益率。

表明项目具有定抗风险能力，详见经济评价附敏感性分析表及敏感性分析图。