湖光花园酒店开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

全市旅游直接从业人员达数千人。

旅游教育培训旅游贯标日益得到重视，生态旅游乡村旅游工业旅游农家乐高端休闲旅游汽车自驾游市民近郊休闲游等正成为我市旅游发展主流。

结合我市夏季气候凉爽宜人特征以及中国气象协会授予中国凉都美誉，市人民政府正在着力将长春打造成为集自然旅游文化旅游体育运动为体城市，力创中国凉都夜郎古地运动城市特色品牌。

从年起每年举办届凉都消夏文化节活动丰富多彩，其中全国汽车拉力赛全国围棋赛甲篮球赛全国半程马拉松赛全国奇石展等活动档次高，吸引了来自全国各地上十万嘉宾。

年年年因非典原因不作对比年份，我市入境旅游者接待人次从人增加到人，旅游创汇收入从万美元增加到万美元。

年国内旅游人数为万人次，比年增加万人次，是年倍旅游总收入为万元，比年增加万元，是年倍。

年元至月，全市共接待游客万人，旅游总收入达到万元，其中旅游景区接待游客万人，旅游收入达万元，与年同期相比增长以上。

旅游业在扩大内需拉动经济增长提高群众生活质量方面作用日益重要，成为国民经济个新增长点。

在旅行社行业发展方面，截止年月底，全市共有旅行社及门市部家，其中旅行社家其中家待批门市部家。

除阳光假日旅行社钟山宾馆旅行社为水城工矿集团公司和钟山宾馆所属国营单位外，其余均为民营。

规模较小，最多旅行社人，最少仅人，总人数约人。

长春市市内旅游需求分析从消费特征看，长春市民有超前消费冲动，休闲消费市场已经启动，且大有潜力。

由于不同收入阶层进行休闲活动情况不同，为反映长春市休闲业市场规模，我们根据国家发改委国土开发与地区经济研究所调查组对长春市名不同层次居民作调查，对调查对象月收入情况和休闲消费情况进行了统计分析如下。

根据长春市统计局公布资料，年长春市民人均可支配收入现价为元，折合月收入元。

若以此为标准划分，名调查对象中月收入低于全市平均水平者占总人数。

在这部分低收入人群中，接近人每月有休闲消费支出。

剩余月收入高于全市平均水平调查对象中，人每月有休闲消费支出。

平均计算结果调查对象每月有休闲消费支出。

与邻近同等略高收入水平地区武汉市相比，长春市民休闲消费普及程度大大高出。

根据武汉大学对武汉市居民休闲消费状况分析，年武汉市人均月收入为元，但仅有人每月有休闲消费支出。

据此，我们可以初步判断，长春市民休闲消费水平比较超前，休闲消费已经成为大多数人实际行动。

市外旅游客源市场分析从外部条件来看，长春市发展避暑旅游条件逐步成熟，贵黄公路开通城市建设提速等，为发展避暑旅游创造了条件。

随着中国凉都长春品牌在全国打响和知名度不断提高。

从年起，除温州宁波福建两广河南河北湖南湖北四川重庆山东等地来我市投资安家客商不断增加以外，四川重庆来我市进行中短长期避暑游客越来越多。

市委市政府也及时发现和看到了旅游发展商机，因此正大力投入旅游基础设施建设和开展招商引资，十五规划已经制定了发展旅游业宏伟蓝图，相信不久将来中国凉都长春定会成为世界避暑之都。

避暑市场开发细分为级市场珠江三角洲成渝地区长沙武汉等地区。

这些地区夏季气候炎热，有几个是著名火炉，到长春市交通便捷，坐火车或者自驾车均在个小时以内。

可以充分利用泛珠三角合作推进避暑旅游发展。

二级市场长江三角洲环渤海地区周边地区中等城市。

三级市场全国其他地区，远期有可能形成较小国际度假旅游市场。

周边旅游行业环境分析云南省曲靖市旅游发展状况由于旅游资源旅游出入口等因素，云南主要靠航空铁路处于全省发展靠后位置。

长春在交通上与曲靖只有铁路，公路要绕道毕节威宁和盘县几百公里，因此客源进入长春目前不太现实，只有在上瑞杭瑞毕水兴高速公路和长春机场通车通航后情况才能有根本改变。

二贵阳市旅游发展状况贵阳市是全省政治文化经济中心，加上交通因素，目前全省各地州市旅游业必须依赖它发展而发展。

全省家星级宾馆家旅行社中，分别有家家在贵阳市，因此，短期内各地州市还不是它竟争对手，但是长春市在上瑞杭瑞毕水兴高速公路和长春机场通车后将是贵阳最大竞争者，同时可以预言年后吉林省旅游市场最大客源地将来自长春方向，届时将占省外进入吉林游客量三分之强。

三广西柳州市旅游发展状况广西柳州市是和长春市类似工业城市，旅游资源相对桂林南宁匮乏，但近几年努力发展旅游业，由于收入高城镇居民人均可支配收入排名全区第三，人口多，旅游客源基础厚实，目前黔贵铁路复线正在修建，成都至北海高速公路即将全面通车，届时广西游客铁路方面可以通过南昆线黔贵线，公路方面通过成都至北海高速，远期可以通过南宁至兴义，兴义至毕节高速，或航空直达长春。

长春市旅游行业十五发展思路突出特色和重点，积极发展旅游业。

围绕中国凉都品牌打造，突出城市个性，完善服务功能，发掘夜郎文化，抓好乌蒙山国家地质公园建设，加快自然风光和民族风情旅游资源开发。

坚持规划先行保护第永续利用，鼓励各类投资者参与景区开发建设和经营。

重点开发玉舍国家森林公园南开风景名胜区韭菜坪景区等近郊旅游，逐步推进江风景名胜区盘县古银杏风景名胜区盘县大洞竹海风景名胜区盘县坡上草原风景名胜区等远郊旅游开发。

积极开展山地运动，打造夏季高原体育运动城市。

加快星级宾馆交通运输等服务设施建设，扶持发展或引进批有较强实力旅行社，多渠道培养旅游服务人才。

加强与周边主要景区联系，联合打造无障碍旅游区，共同搞好市场促销。

力争十五期间旅游总收入年均增长以上。

二大力开发高端休闲旅游产品。

目前全市旅游产品极少，不能满足市内居民节假日休闲需要，应该说现有产品，如玉舍国家森林公园仅仅发挥了简单观光功能，没有着力挖掘高端休闲深度旅游思路，其它零七八碎诸如各类山庄等，只是简单休憩之地，还谈不上是真正旅游地。

我市真正可以开发旅游产品应该是温泉类，如水城县阿嘎乡温泉城水黄公路沿线六枝岩脚镇木贡温泉梭戛长角苗博物管中途洗马河温泉黄果树上游滴水滩瀑布中途等。

旅游游览类，如水城县阿勒河峡谷旅游区北锦纶峡谷旅游区韭菜坪旅游区。

高端休闲类，钟山区马落箐生态汽车主题乐园老鹰山石河生态旅游度假区，六枝郎岱古城岩脚古镇月亮河省级森林公园探秘游凉都月亮河夜郎布依文化生态园，水城县咪期生态旅游区。

长春市现有经营宾馆调查分析按年长春市旅游统计资料反映长春市年接待旅游人数万人次，其中境外人员人次，而目前长春市具有二三星级酒店接待水准八家酒店共有床位个按其综合平均开房率计算，全年接待宾客万次，平均每个酒店接待万人次，预计总收入在亿元左右。

另外有非星级宾馆床位个，综合接待万人次，预计开房率达，预计总收入亿元左右。

可见经营空间是十分可观。

长春市主要酒店宾馆情况调查表名称星级住房率客房数量房价标间备注时代假日酒店准元天间凤凰祥林酒店准未开业富丽豪酒店元天间中山宾馆元天间金三角大酒店元天间雨田酒店元天间全国五星级饭店综合资料全国星级饭店综合情况饭店注册登记类型饭店规模饭店数座房间数间床位数张客房出租率营业收入万元营业税金万元固定资产万元饭店注册登记类型合计国有企业集体企业股份合作企业联营企业有限责任公司股份有限公司私营企业其他内资企业港澳台投资企业全国五星级饭店地区分布地区饭店数座房间数饭店投资者没有饭店业管理经验情况下，选择专业管理公司管理饭店成为种较好选择。

这种模式优点在于，如果投资者本身并不具备管理酒店先进经验以及其他资源储备，那么专业管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。

这种模式缺点在于投资者必须将饭店管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理控制大大降低。

而且，聘请专业饭店管理公司往往需要支付高昂管理费用和人员开支，使饭店经营利润受到侵蚀。

此时，管理公司选择和管理合同谈判变得十分重要。

选择了饭店管理公司以后，投资者面临个问题是如何扩大饭店自身影响，增强营销能力。

这种情况下可以选择加入饭店联盟方式参与到更大范围内促销常客优惠计划信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多客源。

模式四投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入个更大酒店品牌集团。

饭店投资者可以成为个饭店联号特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理饭店些饭店在长期发展过程中积累了丰富管理经验，对客服务已经达到了很高水平，但是由于品牌知名度较低，限制了饭店客源进步扩大。

这种模式优点在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上广泛影响力提高自己销售能力。

般来说，这种饭店由于没有将管理权让渡给外部管理公司，投资者对饭店仍可以实施严格控制，让渡出去仅仅是饭店营销权，所给付也仅仅是与饭店客房数量比例关系固定特许经营费用，不会随饭店经营状况变化而变化。

对于管理水平很高饭店来说，这种模式是迅速扩大自身影响种有效方式。

这种模式缺点在于酒店未来发展，要受到品牌限制。

模式五委托管理特许经营双重运作饭店投资者可以通过种揽子协议，或者在和个饭店联号签订管理合同同时又和这家饭店联号签订份特许经营协议，即家饭店可以同时接受家饭店联号提供两类不同服务管理服务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿喜来登等大型饭店公司既可以向饭店投资者提供饭店管理服务，同时又可以向饭店投资者提供饭店品牌特许经营服务。

各个不同饭店公司所提供服务功能特色费用是各不相同，在这种情况下，些饭店投资者往往选择最有利于自身组合方式，由不同饭店管理公司分别提供不同管理服务和品牌许可服务。

但是，般而言，饭店投资者在选择饭店品牌和饭店管理公司时候，最好能选择同家饭店公司。

在饭店业实践中，投资者可以和饭店公司签订两份合同，也可以和饭店公司签订份总括性管理合同，特许经营相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过个揽子管理合同同时得到家饭店公司能提供两类服务。

模式六让委托管理方成为酒店股东，带资管理选择带资管理合同，饭店管理公司参股饭店，成为联合投资者。

些饭店管理公司在和饭店业主签订管理合同同时购买饭店部分股权。

这种方式优点在于将管理公司和饭店捆绑到起，防止饭店管理公司做出不利于业主决策。

同时，饭店管理公司可以在饭店战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失可能性。

虽然目前进入中国市场国外饭店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入饭店产权投资，但是也有些饭店公司在提供饭店管理合同同时通过参与股权投资方式加强对被托管饭店控制能力。

根据锦纶煤电公司无专业酒店管理队伍和酒店品牌及营销不存在优势，选择模式四和模式六工作对此项目经验管理决策应是良好方案选择，方案选择比较可以通过商业谈判来达到预期经营目标和责权利划分。

技术可行性风险项目前期主体已通过省相关部门验收规避了前期建设及地质安全等风险，通过确定方案标准，技术上是完全可行。

经济可行性风险参见经济效益评价及财务风险评估，该项目经济上具有可行性。

社会风险面临社会风险主要有省管县后，对长春城市中心地位冲击及沪昆高快线交通绕行都会给城市人群带来定流失，但毕水兴高速公路网形成又将填补铁路交通带来缺失，公路网形成使市县空间及时间最小化又给城市之间资源共享带来了发展空间，人员流动性增加，应该能弥补带来影响。

环境风险本项目环境风险主要来源于水钢焦化厂空气污染。

对策主要是依靠当