湖北当阳建材综合市场项目可行性研究报告投资建议书doc文档（55页）

此时，小户型商住楼以其总价低实用性强特点将吸引不少客户，结合在淡季各种优惠促销手段，以平价实惠为旗号达到淡季不淡效果。

期间各项工作年月用大量事件营销和优惠活动吸引目标客户年月逐步放开商住单位销售，借机推出部分商铺年月借建材淡季进行外地招商，为项目最后冲刺做好铺垫年月商业运营管理公司组建完毕年月剩余住宅单位预售许可证到位商业和三期住宅开盘期推盘示意图第批单位套住宅以住宅带动商铺销售开盘期暂推出套商铺，现场视解筹和销售情况随时调整推铺数量第批单位套商铺强力清盘期年月月借助月销售旺季，作为项目营销最后个阶段，推出最优质三栋住宅单位，同时带动剩余商铺销售。

通过各种销控手段等实现最高销售价格。

商业部分招商工作目标转移向周边客户，本地客户自然消化。

年月部分商户入驻开业试营业，进步加紧外地招商工作年月借助建材市场开业或主力店进驻事件进行炒作，强化客户信心，推出剩余商铺年月推出保留优质住宅，拉升价位，再次带动商铺销售年月运用多种优惠让利手段，销售前期尾盘单位年月项目销售期结束商住体化强销期推盘示意图第批单位套商住第批单位套商铺商住体，让办公与营业零距离，上班与居家零距离种全新高效率低成本生活方式小户型单位带动商铺销售，用商铺强化商住价值互为依托，双向共赢强力清盘期推盘示意图第批单位套住宅第批单位套商铺项目最优质住宅单位，进行价格提升，带动商铺销售预计项目商业月开业，坚定了客户投资和经营信心，商铺顺势强力销售月后，项目已具备相当规模，前期尾盘并消化四销售周期表工程期间销售周期时间起止主推楼盘具备前提条件期预热期年月月期单位项目总规划总策略方案确认项目期营销推广策略确认期认筹期年月月第批单位还建媒体广告发布地块围墙全部圈建完毕，工程开始启动售楼处选址筹建装修完毕销售人员销售物料，销售宣传资料到位期开盘及强销期年月月第批单位还建确认开盘期媒体宣传及营销方案预售许可证到位销售法律文件到位，销售价格体系确认强势媒体宣传二期二期招商期三期认筹期年月年月第批单位商铺分割及业态规划方案确认期住宅基本封顶，二期工程开始启动招商团队招商宣传资料到位同步进行期单位销售商业销售认筹登记三期住宅单位认筹登记工程期间销售周期时间起止主推楼盘具备条件三期三期第次开盘及强销期年月月第批单位套商铺三期住宅完成地面三层建设，预售许可证到位三期销售推广策略及价格体系确认专业商铺销售人员到位，商铺预售许可证到位强势媒体推广销售法律文件相关销售物料到位同步进行商业招商第批认筹登记三期第二次开盘及强销期年月月第批单位商住，套商铺前期商铺招商工作不间断进行，积累定客户资源商住部分预售许可证到位开盘期强势推广，淡季相关优惠政策确认销售法律文件相关销售物料到位同步进行招商第批住宅平销第批认筹三期第三次开盘及强销期年月月第批单位剩余单位套商铺优惠活动方案开盘方案销售方案确认第批住宅单位预售许可证到位工程进行完毕同步进行外地招商各批剩余楼盘清盘五价格策略住宅单位基准均价制定当阳各在售楼盘销售均价项目均价核算表项目名称锦绣江南玉墅林风关公文化园天泽园在售均价交易情况修正交易时间修正区域因素区域商服繁华程度区域交通便捷程度区域公共配套设施水平区域基础设施状况区域环境质量区域社会环境个别因素结构修正楼盘名称均价锦绣江南元天泽苑复式元，独栋元玉墅林风元关公文化园元建筑质量户型修正朝向修正景观效果比准单价加权比重根据上面表格修正指数，加权计算可得出据此，项目住宅实现均价初步设定为元二商铺均价制定因为目前在当阳商铺基本是用来出租，且当阳没有同类专业市场可供比较，因此本案商铺价格制定采用以下几种途径综合判定。

通过租金水平核算商铺价格目前当阳建材单店租金平均在元平方米左右，考虑到租金逐渐提升和专业市场租金优势，暂以元平方米为基准，可得收回成本期限年收益率商铺参考售价年收回成本元年收回成本元年收回成本元注以此为基准得出价格只能反映首层临街商铺价格水准。

其他商铺价格参考项目商铺类型面积均价元备注玉墅林风社区底层临街商铺繁华地段锦绣江南社区底层复式商铺地段较偏远小结所以，通过以上分析，鼎成认为，价格制定应以市场事实为基础，不宜盲目比较，设定较合理投资回报率，预留均价上升空间，以租金反推方式来制定售价。

根据商铺明年月推盘来考虑，以元月平均租金，以年收回投资为基准，项目商铺参考均价区间为元。

三价差体系在均价基础上，衡量各套销售单位可能影响价格各种因素，通过设定价差进行调整，得出比较系统全面和详细价格体系。

其中主要涉及到景观楼层户型地段及特色单位等调整因素。

住宅价差体系因此，各住宅单位定价计算方式为房价基价位置价差楼层价差户型价差位置价差第级单位第三级单位第二级单位位置价差如下但同栋同楼层内最大差价不宜超过元。

位置级别第级第二级第三级价差元楼层价差价差如顶层作为复式，则参考价差为元楼层顶层价差元户型价差第级户型单位，户型大小比较适合，方正实用。

第二级户型，户型面积较大，受客户欢迎，但内部设计不如户型合理。

第三级户型，紧凑实用，但户型对当阳客户来说偏小。

第四级复式户型，或复式分割出户型，结构上不够合理户型价差户型级别第级第二级第三级第四级价差元商铺价差体系临街价差第级面向长坂路临街铺位，展示面最好，人流量最多铺位。

第二级面向项目主出入口临街铺位，人流车流量较大，受关注较多。

第三级面向小区住宅内部商业街临街铺位。

临街价差临街价差级别第级第二级第三级价差元楼层价差楼层价差楼层价差元位置价差临街价差级别第级第二级第三级价差元注层单位层高米，临街商铺可作为复式单位，因此价差将大于其他楼层六价格提升策略本案总体价格策略上采取平开高走基本价格策略，辅之以中高端品质中端价格初期市场策略，突出高性价比项目特质，提高相对竞争优势。

开盘期平价入市，快速拉升销售强销期持续期尾盘期依托项目重要节点和事件，采用小步快走，阶段性价格冲刺方式进行价格推高。

调价节点选择销售价格是动态变化，调价最主要目是为了最大可能刺激销售，但在提价过程中须明确每步调价支撑点，且调价节点应保持合理节奏，不宜过于密集。

工程节点建筑整体封顶建筑外立面装修完成建筑竣工验收等事件节点各期开盘主要公关事件大商家入住或开业部分业主入伙等去化率以去化率为指标，当去化率达到预定目标时即进行价格调整。

调价幅度选择依据节点及事件制定调价幅度根据工程营销节点和重要事件，划分调价节点等级。

开盘建筑主体封顶部分开业等为类节点，调价幅度为。

依据去化指标制定调价幅度以入市价格为基础，针对销售效果实施动态控制对去化速度快单位，作好随时调整价格准备。

小户型可采用较大调价幅度中等户型可采用幅度大户型可采用以内幅度。

把握营销热点调价根据项目工程进展可售单位陆续推出各种卖点阶段性呈现，制造销售热点，不定期采用小幅调价，增强客户信心，刺激观望客户尽快成交。

七销控策略房源铺源销控在整体上控住宅不控商铺，在住宅和商铺同时推出时候，控制住宅数量，重点吸引顾客购买商铺。

在户型最终确认户外广告位置广告公司和推广媒体报纸确定营销中心建设装修完毕并交付鼎成工程进度表开工典礼政府官员和媒体记者确定销售物料制作完毕并到位相关人员招聘培训上岗保安及保洁员备注根据营销总策略时间节点，项目营销中心必须在月初对外开放，否则将影响后期营销工作正常进行。

㈡认筹期工作安排制定认筹方案包括卡各项优惠措施等根据认购情况进行分析刷选开盘执行方案确定各销售单位具体价格核算完毕包括面积总价和单价相关法律文件准备就绪预售证销售合同等媒体推广计划确认执行包括认筹期和开盘期六商业销售模式㈠商铺销售模式本项目商铺主要针对自营性客户和投资性客户两种，针对这两种客户制定适合销售模式。

自营性客户针对人群主要是针对有能力购买商铺建材经营户，购买商铺后自己经营。

操作方式在购买本项目商铺时，签订相应条款，必须按照本项目业态规划统进行经营。

优势在后期经营当中，开发商没有经营压力，客户按照本项目业态规划统进行经营。

劣势客户掌握了后期经营权，在后期运营管理上存在定难度。

投资性客户针对人群购买本项目商铺业主在短期或者长期不会自己经营，委托经营管理公司进行统经营，收取定收益及租金投资性客户。

带租约销售模式定位为主要销售模式，销售范围楼全部及二楼负楼优质铺位面积比例推出时机全程操作方式先进行本项目招商工作，再进行带租约销售。

在销售过程当中将相关招商信息用不同推广方式宣传出去，增加客户投资信心，同时在销售商铺及签订商铺合同时候直接将与商户签订商铺租赁合同作为附加合同。

由于在本项目商铺经营初期为商铺培育期，在招商过程当中，租金价格和售价不能成正比关系，开发商应该做相应补偿，达到销售目。

优势可以最大化保障开发商和投资者利益，并且对后续经营有了保证，因此，作为最主要销售模式存在劣势项目前期招商压力较大，招商过程当中，前期租金水平较低，为了促进后期商铺销售，开发商在租金上做出定补偿，已达到预期租金水平。

返租销售模式定位为辅助销售模式，销售范围楼招商难度较大部分内铺面积比例推出时机强力清盘期操作方式街铺年返租，内铺年返租。

年返租率采用逐年递增方式，即年内从，每年递增街铺年均返租，内铺年均返租在销售当中有些商铺并没有租赁出去，前两年返租金额在合同总价款中直接抵扣，以提升客户积极性，同时降低前期经营压力。

返租到期后，可选择继续委托经营或收回商铺自营但对于收回商铺自营设定限制条件，如需超过业主同意优势经营权高度集中，有利于统招商和管理，项目规划和经营有了保证有利于提升商铺价值，提升了投资者信心，初期可以快速融资劣势有定政策风险，对于售后包租已有禁止政策返租合同将涉及到多个利益方开发商经营管理公司租户业主，返租到期后，可能面临各种利益分歧，难以协调开发商招商风险较大，租金水平可能无法支付返租和营运费用投资者风险很大，这种销售方式已经受到广泛质疑，极少成功案例。

回购销售模式定位为辅助销售模式，销售范围二楼销售难度较大部分内铺面积比例推出时机商住体化强销期操作方式在签订商铺买卖合同时候与愿意年后回购客户签订补充条款，条款内容为合同期满年后，甲乙双方就后期租金进行洽谈，如对租金不能达成直意见情况下，乙方有权解除买卖合同，甲方无条件原价退铺，但所产生费用由甲乙双方各自承担。

根据会计准则条款显示售后回购是种融资行为，应该在合同中避免此话语。

在项目进行销售前成立第三方公司，此公司为帝旺子公司，在与客户签订商铺买卖合同时，客户可以选择性与第三方公司签订另外份商铺买卖合同客户将商铺按照原价出售给第三方公司，在出售商铺过程当中产生费用由双方各自承担，合同有效期推迟到年后。

此种方式在销售过程当中应该引导客户建立对第三方公司信任和认识。

优势消除了投资者后顾之忧，提升了投资积极性能够在开发初期快速融资，为项目后续开发和经营提供了保障劣势投资风险更多转嫁到开发商身上如果市场经营未能达到投资者预期，势