湖南五星大酒店项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

上城国际酒店项目位于永州市冷水滩区珊瑚路，永州市目前档次较高酒店有南华大酒店四星级万喜登大酒店三星级威尼斯大酒店三星级三家。

从目前来看，永州市酒店市场供不应求，目前己经在经营南华酒店万喜登酒店和威尼斯酒店己无法满足永州酒店市场需求。

具体情况见下表表在营业酒店情况楼盘名称南华大酒店四星级万喜登大酒店三星级威尼斯大酒店三星级客房数间套间套间套综合开房率主营项目客房客房餐饮经营状况优良优良优良经营面积平米平米平米装饰风格无独特风格现代风格欧式风格表二万喜登大酒店房价客房类型门市价优惠价高级客房豪华客房商务客房特价高级套房豪华套房行政套房总统套房加床表三威尼斯大酒店房型价格说明首日价均价早餐床型上网高级间不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早大双宽带免费豪华双人房不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早双宽带免费豪华单人房不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早大宽带免费豪华商务单人房不含早支付方式前台自付周二周三无早无早无早表四年湖南国内旅游主要指标表酒店地区床位数出租率过夜人天数日游比重总人天数日游人次数平均停留天数过夜人次数总人次数过夜人均花费过夜收入日游人均花费日游收入总收入计量单位个万人天万人天万人次天万人次万人次元人天亿元元人亿元亿元公式天数长沙市怀化市株洲市湘潭市衡阳市邵阳市岳阳市常德市张家界益阳市郴州市永州市娄底市湘西州合计二目标市场预测从上述数据分析后可得出结论，永州市旅游市场，特别是酒店市场正在迅速扩张，并具有巨大利润空间，三家主要酒店平均入住率为市场平均入住率为。

市场拓展潜力巨大。

由于永州市经济快速发展，宾馆酒店服务市场需求也在不断发生变化，出现新特点。

在过去，宾馆酒店价格区位交通状况周边环境宾馆酒店服务消费者选择决定因素，而现在则是宾馆酒店服务水平住宿和餐饮舒适度信息化程度商务办公及就地实现商务功能程度等适应现时代经济及信息化要求决定消费者选择取向。

并且本项目从地理位臵来看处于永州市城市中心区，从投资角度来说，有很高酒店经营潜力。

本项目定位于五星级高级酒店。

同时，我们经过大量市场调研，发现随着经济发展水平提高，消费者对宾馆酒店建设要求更高，越来越注重健康舒适安全方便。

功能完备和服务特色和注重文化品味已成为酒店服务业发展必然趋势。

建筑造型遵循当地历史文脉，具有深厚文化内涵及独特审美个性，建筑空间尺度宜人，富有亲和力，利于人与人之间和谐相处满足人流疏导道路交通城市消防环境保护节约能源安全防护等方面要求。

可以说，本项目社会影响力与号召力凸显，极易获得消费者认同感，从而促进当地酒店服务业和旅游业发展。

综上所述，我们认为在此地建设个功能完备高端高文化品位五星级酒店必将受到市场亲睐。

因此，建设上城国际五星级酒店市场前景是非常看好。

第四章项目组织实施组织实施本项目为湖南冷水滩先达建设开发有限公司重点投资项目，也是湖南省永州市确定市重点投资项目，为保证本项目顺利实施，市委市政府专门成立了以市委副书记唐长久为组长项目领导小组以政协副主席盘玉花为指挥长项目指挥部开发建设单位湖南冷水滩先达建设开发有限公司成立了以董事长吴建先为主任筹备小组，公司总经理董庆东为项目总监上城国际大酒店筹备处，专门负责本项目实施，并制定了严格组织实施计划。

公司为保证将来酒店项目正常运营，高薪聘请专业酒店管理人才陆友星李高亭加盟上城国际大酒店筹备组，陆友星原为康年酒店管理公司执行总经理，曾先后在长沙神农酒店湘泉大酒店和广州白天鹅宾馆等著名酒店有过良好职业记录李高亭原为上海建国大饭店常务副总，曾先后在上海锦江湖南通城酒店进行酒店管理。

整个项目筹备处集中了各个专业优秀人才，以良好职业操守和卓越项目管理及运营能力进行上城国际大酒店筹备。

二组织原则本项目在董事长领导下，由项目总监根据公司章程管理。

本项目相关审批手续由上城国际大酒店筹备处负责项目不动产管理由湖南省冷水滩先达建设开发有限公司负责项目发包，材料采购事宜由湖南省冷水滩先达建设开发有限公司进行招投标管理。

三营销策略酒店基础设施建设硬件酒店装饰酒店营业区域进行互动设计以利于各营业区间营业整合。

营造温馨和谐酒店环境酒店经营项目之间互补配套酒店周边环境建设二酒店管理建设软件酒店员工培训酒店管理制度设计酒店网站建设完善酒店管理系统酒店管理流程设计三酒店销售渠道建设引进国旅和中青旅进驻酒店开展扎实有效旅游落地接待网络开展协议单位合同营销成立营销策划中心，最大程度整合永州本土酒店客源与携程和龙网进行有效链接，进入全国酒店预订系统开展会议营销和商务接待营销，与当地政府和机构及大型企业进行会议营销链接。

酒店建立自身营销人才网络四酒店文化建设酒店本身企业文化建设，使企业文化成为核心竞争力酒店品牌建设，策划商务活动和主题论坛。

加入世界华商协会，进入全球酒店联盟，被华商协会评为最具成长性华商企业酒店文化展示和酒店企业文化建设结合形成酒店营销积聚力第五章酒店建设依据和原则设计依据本酒店设计聘请国际十佳酒店装饰设计师骆丹及深圳骆丹酒店设计机构担纲设计，同时根据五星级酒店相关设计规范并在规范基础上进行突破设计。

整个酒店布局独特，品位高尚，具有浓郁人文气息和深厚艺术氛围，在尊重客人消费习惯基础上让入店客人取得其他酒店无法取得文化和精神体验项目总体设计方案依据民用建筑设计规范商业建筑设计规范建筑消防设计规范居住区设计规范实施国家五星级酒店考评标准。

二设计指导思想设计原则本案设计着力把握总体控制，确定以人为本，尊重自然可持续发展设计指导思想，满足酒店舒适性安全性耐久性和经济性，创造个布局合理，交通便捷，环境优美，具有充分人文气息经典酒店。

引入大量生态建筑设计手法，突出外部空间及环境整体设计安排。

空间及景观序列丰富，错落有致，风格上追求现代建筑简洁明快，力求塑造个有优雅环境文化内涵经济效益和鲜明个性都市桃源式时尚旅行居住空间，通过对整体布局和建筑单体设计处理，酒店平面布臵和室内空间力求合理实用，使整个酒店建筑和自然界阳光风景绿化具备亲和力。

场地设计该地块场地不平整。

竖向设计结合城市道路标高和坡度，以填就地平衡为基本原则，尽量减少土石方工程量，但土石方量依然很大。

建筑风格力求体现现代酒店建筑特色，融入文化内涵，立面造型简洁大方，极具亲和力，室内内房间设计考虑室内空间与立面构成，并用现代手法强调了永州本土文化特色，即具有现代感，又保留有地域文化韵味，在当今千篇律欧陆风情市场上亮出自己风格。

其基于地方文化造型风格和装饰风格给住店客人以强烈感染力，使人真正感受到现代手法与传统文化相融合高尚酒店氛围。

使整个酒店城市天际线得到进步丰富优化，形成了酒店高雅华贵风格特色。

三建筑规划布局总平面布臵总平面规划原则根据国家相关政策根据国家有关技术规范规范根据县城总体规划及规划部门需求充分考虑并协调好用地范围以外四周环境关系充分利用环境地形节约用地充分研究建筑物构筑物及各项设施相互之间平面关系和空间米棋牌室元平米酒店客房楼元平米合计基于上述情况，要使酒店进入正式营业，尚需要银行贷款万元。

二项目经济评价酒店经营总收益每年客房税收按计算，客房数间，入住率按最低计算，平均房价为元间日计算，客房毛利率，员工工资为人元人均个月万元，水电环保等不可预见费用万年，年经营利润为间元间天天万万万元。

餐饮婚庆喜宴中餐大厅含中餐包房桌次按每天中餐晚餐各次元均价桌天有效经营天数毛利率营业税万工资万万元会员私房菜会员制高端餐饮燕鲍翅经营面积为平米高端餐饮，只做个豪华高端包房。

个包房每天次元桌天有效经营日毛利率万元万元万元场地租金平米休闲娱乐中心，月租金元平米，年租收益为万元。

平米茶座，月租金元平米，年租收益为万元。

按酒店标准装修中西餐厅平米，月租金为元平米，年租金收益万元。

按酒店标准装修和红酒坊平米，月租金为元平米，年租金收益万元。

按酒店标准装修棋牌娱乐室平米月租金为元平米，年租金收益万元。

酒店出租经营面积总计平米，年租金收入合计万元酒店合计年经营利润为万元，扣除不可预见费用万年酒店装饰费用及酒店物品购臵预算为万元，按年快速折旧，年折旧费用万年固定资产投资亿元，按年折旧，年折旧费用万项目计划申请银行贷款万元，建设期年，贷款年限年，贷款年利率按基准利率上浮，建设期利息为万元。

上城国际大酒店经济效益分析指标明细表序号项目收入成本税金不可预计费折旧利息现金流量客房餐饮婚庆喜宴，会员私房菜，场地租金休闲娱乐中心茶座中西餐厅和红酒坊棋牌娱乐室总计，项目建设期年利息折旧，总投资额，税前利润，固定资产投资，所得税金，装修支出净利润投资利润率年度净现金流量，静态投资回收期年投资报酬率投资利税率内含报酬率高于利率高于基准收益率净现值，结论项目可行，三根据上述分析，贷款本息偿还有足够保障有足够固定资产做保障贷款抵押物为层平方米元平米万元二层平方米元平米万元三层平方米元平米万元四层平方米元平米万元五层平方米元平米万元六层至二十层平方米元平米万元二十二至二十三层平方米元平米万元可抵押资产合计万元有固定租金收入做保障酒店出租经营面积总计平米，年租金收入合计万元，完全可以保证付息。

有稳定经营收入做保障酒店自营部分，年利润为万元，足以保证还本。

项目投资回收期贷款偿还期均小于年，说明该项目在短期内即可全部收回投资，偿还贷款本息有保障。

从项目经济分析来看，该酒店项目实际操作可行，能够实现稳定利润回报，投资回收期年限合理，经营风险完全可以避免，项目可持续发展前景较好该项目投资利润率项目投资回收期贷款偿还期小于项目建设期和经营期之和，和市场同行业实际吻合，故从项目盈利能力和偿债能力来看，该项目是完全可行。

根据对本项目所在地区市场宏观经济环境市场现状和趋势研究，可得出以下结论本项目作为酒店经营，在永州具有广阔市场前景，可以投资，稳定收益。

根据投资分析，该项目各项经济指标优秀，总利润投资收益率内部收益率等指标均可行。

永州市鼓励投资兴办旅游业政策第条为充分发挥我市旅游资源优势，进步推动我市旅游业发展，建立多元化投入机制，将旅游业培育成为我市经济新增长点和支柱产业，根据国家和省内有关政策规定，结合我市实际，特制定本意见。

第二条本意见所称旅游项目和旅游企业是指在全市旅游规划范围内投资旅游资源开发和景点建设项目和企业，以及经旅游行政主管部门确认旅游商品生产企业。

第三条投资主体既包括外地客商，即本市行政区域以外投资客商，也包括具备开发实力市内单位团体民营企业和个人。

市内单位团体民营兴办旅游项目，须经市旅游行政主管部门审定后方可享受各项优惠政策。

第四条除国家限制投资项目以外，欢迎国内外各类经济组织企业和个人来永州独资合资合作开发建设旅游项目和兴办旅游企业鼓励合股租赁承包和买断旅游景点经营权允许聘请国外旅游管理集团来永州管理部分景区景点。

第五条投资者在我市境内进行旅游项目开发和景点建设，除享受国家给予