湖南张家界国际养老度假村项目可行性研究报告投资建议书doc文档（70页）

使投资者在获得巨大经济效益同时，也获得了极大社会效益。

由于本项目规模极大，占地面积达亩，在现阶段中国严格土地政策下，其它潜在或现实竞争对手已经没有可能获得如此规模征地许可。

而没有了规模，建筑档次就很难提升，完善保障系统更难以建立，文化与体育设施就更无从谈起。

因此，在可预见将来，中国内地基本不会产生有威胁竞争对手。

在营销与管理上，本公司参照国际通行惯例与基本准则，按照现代企业制度要求，来设立企业运行与管理模式。

在推广上，本公司将采用分区负责，分区管理模式。

每分区设立个办事机构，单独核算，单独管理，业绩与收入挂钩。

在分区设立上，将纬度偏北且有着相同人种与文化源头，同时又为老年化问题困扰日本和韩国作为个分区。

港澳台及东南亚华人社会作为另个分区，而北美与欧洲作为第三个分区。

以上分区推广工作，主要聘用本地具有丰富人脉与推广经验人员或机构来负责。

在国内，我们把推广重点放在北方，成立北方分区，尤其是北方些大型国有企业军工单位国家部委等作为我们推广重点对象。

在宣传上，我们主要采用与各地电视台合作方式，利用综艺类文化类旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费手段吸引些老年人前来短期休养等。

在管理上，针对村民和些优秀核心村民员工，本公司将推行村民及员工持股计划。

村民以其土地林权作价入股，村民和员工持股总额在左右。

本项目计划融资总额为亿元人民币。

主要采用债权融资。

融资期限为年，担保形式为项目担保。

资金使用范围为海南国际老年城期项目，建设内容主要为前期基础工程及房地产项目酒店式老年公寓和公寓住宅部分玫瑰园小区，期项目建设与销售期为年。

资方可以在此期限内债转股或融资到期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。

在年项目期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅玫瑰园小区部分合计建筑开发面积为万平方米，按最低销售均价计算，每平方米销售均价为元，销售收入为万，税前利润为万。

在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决现实问题，同时，此项目还会为海南形象提升，海南经济增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，政策方面风险基本为零。

另外，由于政府支持原因，征地费用相对较低，目前评估价为每亩万元。

年后，土地价值就将增加到约亿元人民币。

因此，仅土地增加价值这项，就可以规避所有投资风险。

同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金使用范围，融资资金都使用于固定设施或不动产建设，仅从使用方面来看，资金安全性有效性增值性是有保证。

而对于市场方面，如何将信息有效传达到客户群中，才是市场运作中最大风险。

为此，我们将积极寻求同国际国内有实力传播公司合作，尤其加强同媒体合作，力争将此类风险降到最低。

第二章养老产业现状与发展世界养老产业现状与发展据世界卫生组织发布份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊和日本，再次是德国和瑞典。

不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出几个老人大国都是发达国家，但目前全世界老年人有半以上老人生活在发展中国家。

根据联合国提供最新统计数字，年全世界岁以上老人为亿，占世界人口总数。

到年，老人人数将猛增到亿人，占世界总人口，平均每年增长万。

其中，世界经济发达地区老人总数将由目前亿人增加到亿人，占该地区总人口比例将由目前增加到，经济欠发达地区将由目前亿人猛增到亿人，占总人口比例将由目前增加到，届时人口老龄化问题最严重个国家是西班牙意大利和日本。

表世界岁以上人口占总人口比率增长情况年份全世界发达地区发展中国家中国资料来源中国老龄科学研究中心二中国养老产业现状与发展国内老年住宅市场现状分析中国养老设施传统上是民政机构社会福利部分，最初以为三无老人服务社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

目前社会福利社会化改革，相当重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。

由于民政系统财力限制加之没有有力投资发展环境，养老设施发展在现阶段仍然是有限和缓慢。

据统计，年我国共有家庭万户，其中岁以上老年人口户数为万户。

民政部等个部委提出，到本世纪末社区服务设施要发展到万个，街道都要有所老年公寓。

这与现有不同层次老年人需求已经不相适应，如果没有新举措，仍采取对现有房地产开发商贷款条件自有项目资金贷款周期年，养老设施建设不可能现代化成规模和持续发展，那么在未来年中，养老设施供需矛盾会随着老龄人口迅速发展而日趋加大。

我国老年人口发展状况我国是世界上老年人口最多增长最快国家之，年成为老年型国家。

世纪年代以来，岁以上老年人口平均每年以速度持续增长，更为突出是，岁以上高龄老人已高达万，并以年均速度递增。

本世纪中叶，岁以上老年人口将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数，占世界老年人口总数。

中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有。

从老龄化过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段第阶段过渡阶段年年岁以上老年人口由万增长到亿，占总人口比重由增长到。

年比年老年人口几乎翻了番。

这期间，老年人口以速度递增，大大快于总人口年均增长速度。

第二阶段发展阶段年岁以上老年人口由亿增长到亿，比重由增长到。

从到年年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。

第三个阶段高峰阶段年年岁以上老年人口由亿增长到亿，比重由增长到，比年翻了两番。

从区域来看，我国目前已有三分之省市区人口呈老年型，其中上海浙江北京江苏天津山东湖南广东广西四川等省市区岁以上老年人口已超过其总人口，辽宁河南安徽福建等省岁以上人口接近。

表二中国人口年龄构成及发展预测年份岁岁岁国内老年住宅现状国内老年建筑现状据有关部门调查表明，与目前超过亿岁以上老年人相比较，我国只有多所养老机构，所拥有床位还不到万张，只能为亿老年人解决住房问题。

据估计，目前全国老年人退休金再就业收入和赡养费大约有亿元，借鉴发达国家入住老年公寓人口数占总人口数数据，全国要为万到万老人修建老年住宅，投资总额在亿到亿元。

当前国内老年设施状况项目居住对象自理程度护理方式功能组成老年公寓在定帮助下能生活健康老人自理最低帮助管理医护公共空间门厅餐厅娱乐健身服务用房福利院无亲戚子女赡养及无生活来源老人自理或办自理最低帮助半护理管理医护公共空间门厅餐厅娱乐健身服务用房医疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理老人半自理或不能自理半护理居住单元卧室活动室卫生间盥洗室医护餐厅管理接待活动及服务用房护理院生活不能自理需要半护理或全护理老人半自理或不能自理半护理全护理护理单元老人居室卫生间走廊活动空间标准层设集中厨房医疗护理康复管理以及服务用房等老年各种类型均包括综合设施综合体国内老年人居住模式购买房屋居住年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房占，购买经济适用房占，购买原公有住房占。

其中，市镇购买商品房家庭占和，购买经济适用房和，购买原公有住房户分别为和。

县购买商品房经济适用房和原公有住房户总共不超过。

可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买住房中。

自行建房居住个人建房有自筹自建自建公助集资联建或集资合作建房等多种形式。

个人出资建房也是我国居民住宅来源主要方式之。

年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房占其中市镇自建住房占和，而县自建住房高。

说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源主要途径。

租房居住这是住宅消费者支付定房屋租金，取得房屋居住使用权种住房消费形式。

年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住占，其中，租用公有住房为，租用商品房占，如果分城乡看，在市镇老年家庭中，有和家庭租用公有住房，租用商品房均为。

居住在农村地区老年家庭户，仅有户租住公有住房或经济适用房。

目前国内老人住宅销售情况老人住宅开发现在意志上是自主，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人思考能力依然存在，老年消费意志自主性就不会消失。

再者，少年人口由于尚未进入社会，他们消费实际上是种依赖消费。

而作为纯消费人口老人口，其经济收入应是相对，消费能力是自主。

老年人消费观较为成熟，冲动型热情消费和目不明盲目消费少，这是老年消费思想特征。

当然，这种成熟消费观与新时代消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口这种消费观又相对稳定，他们旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。

老年消费对商品质量和服务质量要求高于般消费，这是老年消费质量特征。

目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。

这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费躲避消费心理，在行动上则表现为不进行消费或只进生惰性消费。

这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费市是很不利。

老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费内在特征。

大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。

随着老人所处年龄段不同，在消费上会各有侧重，各具特色。

老年公寓开发呈现以下特点客户为中高经济实力老年人在北京上海广州等经济发达大城市，存在着批占当地老年人口总数将近以上中高收入老年群体，他们认为现在养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求新型养老模式。

而老年社区能为这群体提供个性化居住条件和人性化服务内容。

居家养老与社区服务相结合模式老年公寓与敬老院福利院不同，不是用来收养无经济来源孤寡老人和低收入家庭送养老人，不属于国家或集体创办社会福利设施，而是由企业投资并公司化经营管理老年专用住宅，般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美环境。

入住老人可根据自己经济条件和健康状况选择住房类型等级和服务档次。

由于老年公寓提供给老年人是个性化居住条件和人性化服务内容，因此其住宅形式般要包括居家式私人住宅宿舍式酒店公寓以及医院式养老病房，同时由于老年公寓般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等设施和娱乐锻炼配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大学等，人性化社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱乐服务。

因此般房地产开发商盖楼卖房和普通养老机构出租床位，服务内容单旅店式运营模式不适合老年公寓正常经营。

具有福利性事业市场化经营特点我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低保五保等处于弱势老年人群养老问题，而对中高收入人群养老生活关注较少，只有些粗放政策，并且在现实运用过程中可操作性差。

同时