画溪花园保障性住房工程项目可行性研究报告投资建议书word文档（47页）

面对就业无住房人员或中等偏下收入家庭，由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，向他们提供公租房经济适用房以及限价房。

家庭稳定，社会才能稳定，才能实现可持续性发展，真正做到经济利好。

二本项目建设能够提高当地居民生活水平和生活质量改善城市低收入居民居住条件，是重要民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生促进社会和谐稳定具有重要意义。

随着社会水平逐步提高，居民对生活质量要求也越来越高。

长兴县是全国国际花园城市之，区域内居民生活水平和生活质量也在逐年提高。

本项目按规划要求实施后，不仅可以提高当地居民居住水平丰富城区建筑景观，而且还可以节约大量土地供城市建设进步发展，从而增加当地居民就业机会和收入，更进步提高他们生活水平和生活质量，产生良性循环效果。

本项目轮廓是个不规则形，南侧是山景，北侧是湿地，西侧是画溪大道，鉴于优越自然环境和地块特征，南北向形成条空间轴线，利用点楼渗透性，有利于外部景观渗透，对内围合形成大花园，整个规划结构相对古典正气该项目充分结合地势，通过不规则性和自然形相融合营造通透灵秀人文景观，与湿地公园景观浑然体，成为长兴县又道亮丽风景线。

本项目建筑形态简洁明快，将生动建筑符号与现代形体以及周围景观有机结合，唤起人们心中对亲切优雅悠闲生活回归感，为城市低收入人群，住房困难人群营造强烈期盼已久温馨家园感觉。

三本项目建设是保护当地弱势群体利益需要所谓弱势群体是指妇女儿童残疾人员或老弱病残家庭及双职工同时下岗特殊家庭等，收入水平低下，住房困难是他们普遍特征之。

该项目建设地点周围区域有部分村民居民居住水平低下，有家三代挤住在低矮平房内，生存环境艰苦。

本项目实施，将秉着公开公平原则，凡属安臵区域内符合条件居民，均可同条件入住本小区。

这样有效解决了部分弱势群体住房难问题。

关心弱势群体，保障公民利益是本项目实施初衷，倡导以人为本，构筑和谐社会是本项目实施主题。

同时节约大量土地供城市建设进步发展，从而增加当地居民尤其是弱势群体就业机会和收入，授之以渔，从根本上提高他们生活水平和生活质量，产生良性循环效果。

本项目实施是保护当地弱势群体利益，维护社会稳定，构筑和谐社会具体体现。

四本项目建设能够促进城市建设，提升城市形象。

随着城市建设步伐加快和旧城改造力度加快，长兴发展日新月异。

近几年来，长兴县先后获得全国卫生县城全国文化先进县全国科技进步先进县国家园林县城全国生态县国际花园城市等称号，现正在深入开展全国文明县城创建，加快建设县强民富景美人和山水园林型现代化新兴城市。

长兴快速发展，无不得益于城市基础设施改善环境形象提升，人民生活幸福感和满足感增加。

在这大环境之下，保障收入水平低下，住房困难人群利益成为刻不容缓事情。

站在长兴长远发展角度，本着对民众负责态度，加快保障性住房建设，使低收入家庭居住环境得以改善，提升城市亲和力和环境吸引力，从而赢得新轮发展机遇。

第三章项目选址及建设条件地理位置项目地址位于长兴县雉城镇党校东侧。

二建设条件交通项目地块西靠城市主干道画溪大路，南面临规划道路，东北面是城市湿地公园。

区域内道路系统初步形成，交通十分便利。

基础设施供水从画溪大道自来水管网接入。

供电从城市供电网接入，并在小区内设配电室。

通讯直接由市话通信网接入。

排水区内污水可从沿画溪大道布臵排水管网排出。

建设场地环境地形地貌长兴位于浙江省北部，与本省安吉县湖州市吴兴区和安徽广德县江苏宜兴市接壤。

它处于北纬，东经之间，水陆交通便利，距湖州公里，上海公里，杭州市中心公里，国道国道杭宁高速公路和正在兴建申苏浙皖高速公路在境内汇合，省级重点宣杭复线新长及杭牛三条铁路大动脉横穿东西航道通航里程，船只可达湖州杭州上海苏州等地。

气象资料历年平均气温历年最高气温历年最低气温历年平均降雨量历年最大降雨量历年最小降雨量历年平均气压毫巴历年最高气压毫巴历年最低气压毫巴历年平均相对湿度历年最大绝对湿度历年最小绝对湿度历年平均蒸发量历年月平均最大蒸发量历年月平均最小蒸发量历年平均风速历年最大风速历年主导风向历年最大积雪深度历年土壤最大冻结深度水文地质拟建工程项目场地内有赋存于杂填土中滞水及赋存于圆砾卵石层孔隙潜水两种。

滞水赋存于杂填土中，以地表水入渗为主要补给源，潜水赋存于圆砾卵石层中，具有承压性质，水量大，为场地内主要地下水类型。

但场地内地下水对混凝土及其中钢筋无腐蚀。

地震烈度根据建设部建抗号关于执行中国地震烈度区划图有关规定通知省建抗号关于抗震设施烈度有关规定通知和国家地城局建设部年版中国地震动参数区划图，本工程按长兴县地区标准，设防烈度要求为度。

地基土工程地质评价依据岩土工程勘察规范建设地基基础设施规范年版建筑抗震设计规范年版土分类标准。

根据邻近地质勘察报告，地基土主要由人工填土耕填土和冲洪积湖积沼相堆积层组成，地质物理力学性质较好，周围场地内无不良地质现象。

场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅱ类建筑场地。

三土地所有权性质项目土地使用权为出让土地，土地性质为居住用地。

第四章建设用地相关规划用地性质和用地范围用地范围项目地址位于长兴县雉城镇画溪大道东侧，和湿地公园西北侧，规项目规划用地面积平方米。

用地性质该地块用地性质为居住用地。

二土地使用强度建筑密度容积率绿地率三总平面布局及建筑设计要求要求总平面布局合理交通组织顺畅，创造宜人居住环境建筑后退道路红线距离临城市道路不小于建筑间距按经日照分析相互之间满足大寒日间三小时满窗日照要求机动车出入口与城市次干道交叉口应保持定距离停车泊位按每户机动车停车位个采用中式现代建筑风格，要求造型新颖建筑色彩淡雅，采用全坡屋顶。

四公共服务设施及市政配套该区域按要求须规划设臵物业管理中心变电所及公厕排水采用雨污分流制，给排水接入城市地下管网，所有管线均入地敷设满足消防人防抗震等城市防灾要求。

五其它组织三家以上符合承担本工程设计资质单位进行规划设计方案竞选未尽事宜按国家地方现行法规规范执行。

第五章建设规模及功能标准建设内容及规模项目规划用地面积平方米，建筑占地面积平方米，总建筑面积平方米，由栋层住宅楼栋层住宅楼栋层商住楼栋层住宅楼及栋小区服务用房含配电站组成。

其中公租房平方米经济适用房平方米限价房平方米。

二功能设施标准建筑使用功能家庭向小型化发展，户规模以口户为主。

居住环境质量有较大改善和提高，强调公共交通和私人汽车有定发展在项目区内公共服务设施完善，满足居民文化和购物等要求。

室内各空间功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适配套及与环境协调是发展趋势。

套型灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。

住宅户型规划本项目根据安臵对象实际需要设计大中小三种户型，总户数户。

大户型单套建筑面积为平方米中户型单套建筑面积为平方米小户型单套建筑面积平方米。

装修标准外墙瓷砖高级外墙漆内墙所有内墙水泥砂浆找平地面水泥砂浆找平④门窗入户门为高级防盗门，户内留内洞，高级塑钢或铝合金窗卫生间蹲式大便器或预留坐式位臵及下水管道有线电视宽带网电话线户内预埋。

小区配套标准小区设有景观花园草地休闲广场地面停车场垃圾站室内外消防公共照明电子防盗系统通风及火灾报警系统闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

第六章工程技术方案指导思想及原则指导思想突出建筑物特色，体现住宅建筑时代感，为长兴县城区增添处极具魅力建筑景观。

以人为本，满足居住者心理和行为特征需求。

以环境为中心，创造人与自然共生生态环境，尽可能通过植被覆盖完善生态系统。

力求创造富有特色居住空间景观与生态环境完美结合住宅小区，塑造别具格社区形象。

充分利用土地，丰富建筑空勘察设计费按工程费用估算建设管理费按工程费用估算建设监理费按工程费用估算本项目不可预见费按估算。

三投资估算明细开发成本开发成本总计为万元，具体如下土地成本土地公开挂牌出让价为万元亩估算。

项目占地面积亩，土地费用为万元亩亩万元。

建筑安装成本项目总建筑面积含架空层和地下室面积平方米，全部为高层住宅，地上总建筑面积不含架空层面积为平方米，地下总建筑面积为平方米，建安成本为万元。

高层建安成本为万元。

高层住宅建安成本表序号项目单价工程量金额元万元土建工程费安装工程费其中其中给排水工程电气工程弱电工程电梯小计其他建筑面积建安成本其他建筑面积平方米，建安成本万元。

人防地下室建安成本表序号项目单价工程量金额元万元土建工程费安装工程费其中其中给排水工程电气工程弱电工程小计前期工程费用前期工程费主要包括开发项目前期规划设计可行性研究水文地质勘测等阶段费用支出。

表前期工程费用汇总序号项目计算依据金额万元建设管理费可行性研究费计价格号文勘察设计费日照分析费用估合计基础设施建设费用基础设施建设费是指建筑物米以外和项目用地规划红线以内各种管线和道路等工程费用，主要包括供水供电供气排污道路路灯环卫设施建设费用。

表基础设施建设费用表序号项目计算依据金额万元室外工程其中道路广场元平方米平方米其中含路灯雨污给水管道工程室外管线元平方米平方米绿化工程元平方米平方米景观水系估算管道煤气估算电信工程估算合计其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费工程造价咨询费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费等。

表其他费用表序号项目计算依据金额万元场地准备及临时设施费劳动安全卫生评价费环境评价费估算建设工程质量监督费元平方米平方米工程保险费工程监理费合同公证费施工执照费防雷检测费节能检测费竣工图编制费估算工程造价咨询费施工图审查费元平方米平方米合计开发期税费开发期税费是指项目所负担与房地产投资有关各种税金和地方政府或有关部门征收费用。

主要包括土地使用税白蚁防治费散装水泥专项资金墙改费分散建设市政费等。

表开发期税费序号项目计算依据金额万元土地使用税元平方米平方米城市基础设施建设费元平方米平方米白蚁防治费元平方米平方米散装水泥押金元吨吨新型墙体材料专向资金元平方米平方米高校教育基金元平方米平方米供电贴费住宅按户，元，共户合计开发间接费本项目将不设立现场机构，由开发企业定期或者不定期派人员到开发现场组织开发建设活动时，所发生费用直接计入开发费用管理费用中。

管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各种费用。

本项目编制定员人，每人工资福利按万元年估算，年管理费用为万元。

不可预见费不可预见费按项合计进行估算，即万元开发成本开发成本为项总和，即万元二资金筹措建设项目所需万元建设资金，全部由建设单位自筹。

本项目开发投资资金来源有两个渠道是企业自有资金，二是银行贷款。

本项目开发商投入自有资金万元作为启动资金，另需向银行贷款万元用于投资，总投资为万元。

详细投资金计划与资金筹措表序号项目合计年年年投资总额建设投资贷款利息资金筹措自筹资金借款第十章还贷来源分析还贷能力分析住宅销售价格住宅建筑面积为平方米，用于限价房，以元平方米单价限价进行销售，销售收入为万元。

住宅建筑面积平方米作为公租