碧云老年公寓项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

规模与档次。

从居者本身利益。

安全管理和市场需求出发，老年公寓规模不宜过大，这要依据各地具体情况和条件而定。

要依据老年人不同经济和健康条件以及需求，建设不同档次老年公寓住宅。

但是中国目前老年人经济收入普遍不高，老年公寓开发和建设要以广大中低收入者经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

老年公寓性质。

依据国外经验和我国具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。

老年公寓租售方式，可以由老人旧房臵换旧房出租返本销售入住等进行资金运转。

此外，还需要政府政策支持以及社会各方面资助。

福利性养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。

三老年公寓老年社区现状与问题老年公寓特别是老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少经验。

随着我国经济迅速发展和生活水平提高，对老年公寓需求不断增长，老年公寓在些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大老年公寓。

它建于北京北部小汤山，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，可以容纳近万老人入住。

它环境优美设施先进服务较好。

上海市是最早进入老年型城市，老龄事业发展较早。

年开办浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之，目前全市养老院和老年公寓床位已达万多张，相当现有老年人口。

大连市年底全市共有养老机构所，其中老年公寓所，总床位张。

这些城市老人公寓和养老机构发展，为解决老年人养老和居住提供了很好条件，并为总结老年公寓发展和特点打下了良好基础。

但是，由于我国老年公寓发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。

老年公寓建设供不应求。

国外些发达国家，进住老年公寓和养老机构老年人约占老年人总数左右。

以我国大连市为例，岁以上老人万，占城市总人口，若入住老年公寓和养老机构老人占总人口比重，按比例分析，多万老年人中，将有近万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓需求。

老年公寓布局不尽合理。

目前老年公寓和养老机构建设还没有例入各个城市总体规划，缺乏从中国老年人特点和需求出发，而制定科学合理建设规划。

所以目前存在着有老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会远离亲友。

交通不便有居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

老年公寓价位偏高。

有老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有月租价高达元，很多老年人只好望洋兴叹。

如上海市选择老年公寓老人中，希望每月所需费用不超过元中外房地产导报年期。

北京市年调查显示，岁以上常住人口中，以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受平均价格为元大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受价位为元老年住房专题会议论文集年。

可见，在我国目前广大老年人收入偏低情况下，老年公寓档次和价位要适合广大中低收入老年人承受能力。

些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。

般来说设备齐全，环境优美，服务周到老年公寓不太多。

而有些单位和个人资助养老机构，如福利院敬老院环境条件和服务则较差，不能达到老有所养老有所乐目。

政府和社会对老年人住宅建设重视和支持力度不够。

老年公寓和养老机构存在资金投入不足管理不善等问题。

我国老年人情况分析和养老床位据统计，目前我国岁以上人口达到亿，占总人口，在今后较长段时期内，老龄人口比例将以年均速度增长，从年到年这时期，平均每年将有万人进入老龄，大约在世纪年代，人口老龄化程度达到顶峰年前后，我国岁以上老龄人口预计将增至亿左右，相当于现在欧盟国人口总和到年，我国岁和岁以上老龄人口总数将分别达到亿和亿，这意味着每个人中就有个老人。

据人口专家预测，未来年，包括独生子女与独生子女独生子女与非独生子女组成独生父母家庭即家庭在我国至少会达到上千万个。

据项京沪穗城市居民调查显示，家庭要赡养位老人，家庭要赡养位老人全国各类老年社会福利机构有多万张养老床位，而全社会养老床位需求达万张，远远不能满足需要。

老年人养老安居问题日益成为重要社会问题。

二镇江市老年人口情况和老年公寓情况镇江市场现在岁以上老年人口万人，占全市总人口，镇江市托老需求，市场很大。

目前镇江市有证老年公寓有家其中已包括丹阳市扬中市扬州市，床位不足四千张，占市区老龄人口，跟国外要求达到，不可而语。

养老床位缺口很大。

以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。

三几种养老形式介绍家庭服务居家养老老年公寓福利院等种形式。

家庭服务照顾，是对生活不能自理卧病在床老年人，在家接受亲属全方位照顾形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想养老状态。

我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求养儿防老理念体现居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理老年人提供种服务。

具体包括上门送饭做饭打扫居室衣物洗澡理发购物陪同上医院等项目老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾老年夫妇或单身老年人提供种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。

因家人临时外出或度假，无人照料老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾而对那些生活不能自理，又无人照顾老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对些孤寡老人和生活困难老人提供种福利。

根据我国特有情况，计划生育造成家庭出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在些条件上不允许，有些有房子有退休金老人也不愿住到政府办得敬老院，些高标准老年公寓市场应运而生，是不可阻挡。

四高标准老年公寓都包括什么高标准老年公寓在设施管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施紧急呼叫系统室内卫生间图书室医务室健身娱乐场所室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员素质以及针对老年人服务也要全面具体。

体现在规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐环境，在整个规划中园林绿化面积达以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有垂钓湖门球场饲养场种植园及户外健身设施。

室内设计按照国家颁布老年人建筑设计规范高标准高要求实施。

在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活健身活动地方都要无障碍设施和人性化提示对老年人身体健康生命安全有着绝对保障。

宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费人群，石家庄要在万里挑个老人入住，我们想也有可能。

五现在般情况下老年公寓利润来源主要有房租算上，床位费占，护理费，饮食，现在老年公寓收个老人个月基本上有元收入。

石家庄现在针对老年事业优惠政策有电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。

还有每年到过节过年时些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。

这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到些，但是僧多粥少，不能做为主要利润依据。

六投资平米老年公寓分析投资平米，根据现在市场行情，综合造价在万。

根据老年住宅设计规范，使用面积为平米，每个老人为平米，可以入住老人，每人每月元收入，年电气灯具采用高效节能荧光灯。

荧光灯管采用电子镇流器。

变压器采用环氧树脂干式变压器。

给排水生活冷热水管材均按国家及地方规定采用建筑给水管材钢塑复合管，性价比较高。

所有用水设备如龙头大便器等均采用节水型产品。

对明露管道节所有热水管道均按规定作保温处理，以减少热量损失。

十三消防措施设计依据建筑设计防火规范高层民用建筑防火规范建筑灭火器配臵设计规范消防系统水源消防水源取自盛丹路市政给水管网，采用进水。

消防水量室外消防水量室内消火栓水量室外消火栓系统室外消火栓系统采用市政管网进水，消防管在基地四周形成环网，并设室外地上式消火栓。

室内消火栓系统本设计高层住宅设室内消火栓系统，并设消防水泵组。

消防泵进水直接由市政管网抽吸，设消防水泵接合器套。

消火栓分布在电梯前及公共走道。

管材消防管采用热镀锌钢管，丝扣连接。

火器配臵在住宅楼梯间及机房手提式磷酸铵盐灭火器。

十四项目招标投标管理根据国家现行建筑法招投法及江苏省建设工程招标投标管理办法镇江市建设工程招标投标有关规定，本项目设计监理施工单位选择应进行招标择优。

镇江市有关施工公开招标操作过程办理招标申请申请材料包括招标申请表，项目报建登记表，立项批文，绿色图章许可证，抗震设防审查证书，施工图设计审查批准书，建设工程规划许可证。

起草招标通告招标文件并送招标办审查发布招标通告，根据规定时间受理报名资格预审及确定投标人发放招标文件图纸给投标人，准备投标文件选择具备资格单位编审标底召开标前会议开标前评委抽取按规定时间进行投标开标评标定标活动交纳招标管理费，填写中标通知书，经招标办审核后发给招投标双方。

工程合同签订镇江市建设工程施工招标投标文件内容主要包括招标文件审查表，投标邀请书，第章投标须知，第二章合同主要条款，第三章技术规范，第四章图纸技术资料及附件，第五章投标文件表式。

项目委托方在项目建设过程中将严格执行国家江苏省镇江市招标方面有关规定，就有关招标项目范围组织形式方式及招标估算金额等方面有了初步计划。

项目招标基本情况招标范围本项目招标范围主要为住宅公建和配套设施及道路绿化等设施，合计建筑面积平方米。

全部固定资产投资估算为。

万元。

招标组织形式根据建设单位具体情况，拟采用委托招标形式进行土建施工招标和水电施工招标。

招标方式本项目由企业投资，故工程建设采用公开或邀请招标方式进行招标。

招标初步方案建设项目拟划分若干标段，住宅为个标段，公建配套设施及道路绿化等设施为个标段。

按标段分别招标。

招标领导小组及评标机构由项目负责人组织。

十五项目施工进度计划该建设项目总用地平方米，总建设面积约平方米。

根据当地市场形势结合项目实施情况，计划建设期为个月。

充分分析可能产生人为因素技术因素资金等因素，采用定组织措施合同措施经济措施技术措施和信息管理措施。

动态地对目标工期进行控制，保质保量按时完成项目。

项目进度计划内容主要包括项目立项报批，其它前期准备工作，工程勘察与设计，建安工程施工含室外工程，竣工验收并交付使用等。

本项目实施进度计划安排见下表时间实施内容年月项目申请前期准备年月申请建设用地规划许可证土地使用许可证年月项目规划年月地质勘探年月年月建筑设计年月申请建设工程规划许可证工程建设项目招投标年月年月土地平整年月年月隐蔽工程及道路围墙建设年月年月建安工程施工年月年月室内装修基本设备安装鉴于项目建设规模较大建设周期相对较长，拟考虑在项目前期及设计阶段统运作，进入建安工程施工阶段后，对工程实体内容实行分段开发建设，分段交付使用。

十六组织机构及营销管理组织机构本着机构简洁人员精干注意效率原则确定本项目组织机构。

管理单位为镇江碧云梅花鹿养殖基地有限公司，实行总经理负责制，下设企管部财务部服务部销售部。

劳动定员镇江碧云梅花鹿养殖基地有限公司该项目管理人员拟设有员工名，拥有多各技术职称