碧水苑住宅楼项目可行性研究报告投资建议书doc文档（52页）

向西拓展跨过斜南溪向西，发展丁庄溪码头建设中火车站之间区域。

可发展区域适宜城市建设用地约为平方公里，西部城镇也由此而生。

西部用地条件虽略差于东部，但可拓展用地也较大，同样具有区域辐射能力，能够辐射市域西部湛普镇及加强与涪陵和重庆主城方向联系但跨山发展，城市基础投入相对较大，生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应同时城市排水问题较大。

如今迎宾滨江大道已通，与县城中心连通，出入十分便利，基础设施也已进入全面建设阶段，未来可依托火车站发展建成宜居中心和物流集散地。

向北拓展跨过正在建设长江二桥向北，发展名山街道，向东发展镇江化工工业园区之间区域。

可发展区域适宜城市建设用地约为平方公里。

处于县城中心河对岸和水天坪河对岸区域，用地条件较好，生态环境影响较小，适宜发展旅游业和工业，但跨江发展，交通投入较大。

尤其是名山风景区以东地区，由于该地区远离城市中心，且位于原镇江镇化工工业园区，城市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但城市发展动力较差。

因此，该区域未来城市发展区域主要在原镇江镇场镇所在地区域。

向南拓展跨过县城四环路，发展四环路以南至原汇南乡场镇沿线。

可发展区域适宜城市建设用地约为平方公里，直接与县城中心连成遍。

目前，世纪花城基础设施已全面动工，但此区域用地不多，可建成城市未来后花园。

另斜南溪沟谷回填至火车遂洞口区域约平方公里，介于县城滨江大道与四环路之间，用地不大，但可美化城市，提升城市形象，有效拓展城市空间。

因此，在未来年内，城市建设将强力带动整个区域经济发展和城市提升。

本项目提出理由为进步提高改善人民群众生活居住条件，促进城市建筑空间布局更为科学合理，人居环境得以提升，城市形象得以美化。

根据经济发展状况而提出本项目建设。

本项目地块位于市区城滨江大道东段中心位置，距区人民政府约公里车程，地势开阔平坦。

项目用地在区滨江景区东端。

项目用地面积平方米，东邻恒安江城号楼，南临滨江大道，西临港口休闲广场，北邻百舸争流长江港口码头，项目建成后可近距离观看长江风景，视野开阔，观景效果极佳，是目前在县城中心区内非常珍贵非常稀缺风水宝地。

本项目建成后，方面可满足市民日益增长物质文化生活需要，另方面，可提升城市环境风貌，促进城市建设提档升级。

因此，该项目宏观建设背景十分利于项目推进。

项目建设必要性项目建设，利于提升城市形象本项目地块在新县城滨江休闲公园规划范围内，地块位置特殊，方面紧邻滨江大道，方面处于长江港口河提之边，根据发展规划，重新科学合理建造具有城市气息标志性建筑，将使整个地块面貌焕然新，融入整个新县城风格之中，会极大提升城市建设形象。

可以大幅度改善提高居民生活居住条件本项目可以改善目前区城中心对总价要求在万，单位面积在左右平方米高品质休闲度假生活小区地产产品市场需求量。

为县内外所有追求生活品质阶层人士，提供个健康生态和谐自然人性化旅游度假舒适居住生活空间。

本项目左右侧是新建休闲健身娱乐公园景点，现已绿树成荫连成片，使本项目区域住户，可徒步观赏江景风光。

从而极大提高居民生活质量和居住条件有利于充分利用土地资源通过项目产品品质提升，进步提升区中心城区房地产项目档次。

该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这稀缺资源空间利用发挥到最大且由于该项目实施，有利于促进房地产市场消费多元化发展，大幅度提升其原有城市土地价值。

综上所述，本项目建设是非常必要。

项目建设有利于条件气候条件区属丘陵地，呈四山夹三槽地形，海拨米至米，属于中亚热带湿润季风气候，常年气候温和，雨量充沛，四季分明，热量丰富，立体气候较明显。

年均气温，年均降水量为毫米，无霜期天，日照时数小时。

这种气候对房地产开发施工影响是较小且有利。

生态条件区紧紧围绕建设资源节约型和环境友好型社会目标，以建设国家级生态示范区试点县和创建市环境保护模范县为载体，多年来开展蓝天碧水绿地宁静行动。

加快库周绿化带水土保持国土整治生态家园建设，着力推进库区整治和溪河流域治理。

主要污染物总量减排任务达到国家标准。

县城城区大气达国家二级标准天数。

县城集中式饮用水源水质达标率保持在以上，乡镇集中式饮用水源水质达标率保持在以上。

工业废水处理达标率达，城镇生活污水处理达标率达到，森林覆盖率达。

区是中国著名旅游城市。

近几年来，全县共投资数十亿元建设名山桂山神宫街仙境石刻和四坪森林公园，三抚原始林场，龙河风景区南天湖景区及世界著名大溶洞玉洞。

名牌景区。

以名山为代表历史人文景观已蜚声海外，堪称座巧夺天工生态园林和道教佛教宗教文化精品以绝佳自然条件著称南天湖旅游度假区正在开发之中，梦幻般自然风光，不远将来将以旷世佳作吸引世人眼球。

本项目地处区城中心区域。

年统计数据显示，新县城中心区城市园林绿地面积达到万平方米，绿地率达到，绿化覆盖率达到，人均公共绿地面积达到平方米。

本项目所在地自然资源得天独厚，推窗见绿，出门游园，伸手健身，呈现出幅城在林中水在城中人在景中住宅美景图，环境优美生活方便居住舒适更是无与伦比。

本项目左右两侧是滨江公园，邻近港口移民广场，与公园内休闲娱乐健身景点连成片，使本项目区域住户，可徒步最美滨江长廊美丽风景。

交通条件区位于四川盆地东南边缘，境跨长江两岸，地处长江上游，上距重庆公里，下游距宜昌公里，交通十分便捷通畅，从整个重庆版图上看，位于腹心地带，临靠涪陵区垫江忠县石柱县武隆县等四县，交通战略位置显著。

根据重庆相关政策，年将融入四小时重庆，打破交通瓶颈，加快经济发展。

目前渝安高速涪丰段公路和渝利铁路已经动工。

未来交通三峡水路航道高速公路铁路等条件将非常优越。

市内交通主要有公交车和出租车。

出租面包车和士车都很多，也很方便，从本项目区域起步不要打表元就可以到达中心城区任何地方。

目前，县政府已规划组建家公交公司，进步完善城区公交体系。

本项目邻近长江港口，南临滨江大道，陆路水路交通十分便捷。

地处公交体系核心位置，新规划公交体系将覆盖本区域，从本区域进入城区任何地方，都可以通过公交工具解决。

第三章项目市场分析项目定位项目目标定位鉴于竞争激烈房地产市场，公司要建立自己品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域交通环境配套设施人文等各种因素综合考虑。

碧水苑项目是目前区城在滨江大道上第高层中小户型项目，具有标志性。

高层观景楼盘出现是现代城市个特征，对于追求城市生活又喜欢环境安静体验蓝天绿水观景人来说，本项目是不错居家选择。

项目业态定位主要客户群体为私营企业主白领职员以及国内有条件老人易地养老，且思想观念较新，喜好接受新生事物，懂得体验享受生活，对象等等。

本项目住房档次定位中等稍偏高档次。

消费人群主要为有较高文化层次，观念较新，且有定经济实力投资型和提升居家质量型需求型客户项目前景分析项目周边是块人口密集，视野开阔，观景遥江效果极佳土地。

用以开发中高档次住宅，是非常珍贵非常稀缺风水宝地。

随着对城市进行提档升级，本地段正逐渐成为新生高档住宅区域之。

项目建成后，无论是从天上看，还是从地面望，你都可以领略到这座中高档住宅身在绿地之中。

这无疑成为本项目光明市场前景稳定保障。

项目临街商业市场前景分析项目所在地商业基本上集中在滨江大道沿线。

其商业形态均为小街铺，包罗特色餐饮地方小吃旅游工业备安装工程室外环境道路工程及其它零星工程。

投资估算内容本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。

主要对本项目涉及土建安装设备室外附属设施及管网等工程费用进行测算，并对项目涉及工程建设其他费用土地征用用勘察设计费建设管理费建设监理费城市建设配套费预备费等进行估算。

投资估算依据各级政府主管部门颁发文件。

项目业主提供有关资料。

市建设工程设计概算编制规定渝建发号市建筑工程概算定额年市市政工程概算定额市安装工程概算定额类似工程估算指标及现行市场材料价格等资料。

国家有关主管部门规定取费类别和收费标准及相关土建公用工程投资估算指标。

相关投资估算说明土地成本费用本项目用地亩，根据市城市房屋拆迁管理条例市城市房屋拆迁管理条例以及区相关房屋拆迁安置补偿标准。

及业主提供相关拆迁统计资料，本地块按土地公开拍卖价万元亩计。

则本项目土地成本为万元。

其中主要安置补偿标准如下土地拍卖价为亩万元亩万元。

征地补偿费按元计为亩元万元土地契税和土地登记公证等费万元。

前期工程费用工程建设前期工程费用主要包括策划费规划设计勘察费城市建设配套费施工图设计费建设管理费工程监理费工程造价咨询费等，各项收费均按照相关收费标准文件或行业平均水平计取。

前期费用总计万元。

投资估算结果本项目开发建设投入成本万元，其中直接工程费用万元包括土地成本费用万元，工程前期费用万元，建安工程费万元，市政设施配套费万元，工程建设其他费用万元包括管理费用万元，房屋竣工验收及测量登记等费用万元，不可预见费万元。

建设期利息万元有关计算和金额详见附表建设设成本费用估算表。

附表开发建设投入成本费用估算表资金筹措资金来源企业自筹资金万元，占总投资申请银行贷款万元，占总投资，销售回笼滚动开发资金万元，占总投资。

详下表附表资金筹措计划表第十二章经济评价经济分析依据原则和方法评价依据本项目财务评价以原国家计委颁发建设项目经济评价方法与参数第三版为依据本项目成本效益等方面财务测算，按财政部颁发企业财务通则和企业会计准则有关规定为依据本项目税金测算，按国家颁发税种税目及相关规定为测算依据。

评价原则本项目经济评价以动态分析为主，并辅以若干主要静态指标分析以定量分析为主，定性分析为辅原则本项目经济评价在计算期内销售价格及成本，均不考虑通货膨胀因素本项目经济评价遵循收入与费用计算口径致原则评价方法本项目财务评价按新建项目评价方法进行效益分析和测算。

基础数据计算期确定本项目为拆迁项目，住房不存在销售环节，只有少量商业需要对外销售，可在完工后不久即可售毕。

故将计算期设定为项目建设工期，即个月。

销售面积及建议销售价格本项目总建筑面积除去公共建筑外全部对外销售根据市场调查，综合考虑了市场对定价影响后，分析人员建议该项目个部分销售单价为住宅面积按元计价层商铺面积按元计价地下车库按元计价财务评价项目投入估算项目投入费用由项目工程建设投资和经营费用两部分组成用。

工程建设投资万元期间费用万元，其中管理费用万元，营销费用万元。

项目开发建设总投入费用合计为万元。

销售收入预测三销售进度及付款回收计划本项目计划在年半个月左右内完成销售，各年销售计划见附表。

附表本项目销售计划表项目合计年月前年月后高层住宅层商铺地下车库销售收入及税金测算详见附表附表销售收入及税金测算表。

项目利润利润总额见附表损益表附表损益表财务评价结果项目损益静态分析税前投资回报率从以上评价结果可知，本项目销售总收入约万元，总投资约万元，销售税金及交易手续费约为万元，项目总利润万元，扣除所