磁器口古镇保护建设与旅游开发项目可行性研究报告投资建议书doc文档（67页）

建筑立面丰富，门窗檐柱等形式多样，具有典雅古朴集中紧凑灵活多变顺应地形鲜明特征，充分体现了人与建筑，建筑与自然亲和与随意。

古镇项目建设背景目前社会经济概况磁器口街区常住人口万人，其中流动人口万，多户含流动户，而注册人口接近人，由于居住环境较差，交通不便，近年来该地区人口呈逐年下降趋势，人员外流现象较为严重。

现状人口中，老年人岁以上占，少幼年岁以下占，呈现出两头大，中间少，人口结构不合理，老龄化现象突出。

人口整体文化水平偏低，文盲占总人口，大专以上学历只占，缺乏知识型人才。

而且，人员就业率偏低，下岗待业人员过多，由此而带来社会问题也比较突出。

磁器口是以居住职能为主街区，区内也有少量企业，如家具六厂丝纺厂酿造厂轮船公司火花塞厂竹器社等。

自上世纪六十年代以来，随着市区公路交通不断完善，磁器口地区过去作为水陆交汇商业码头优势地位逐渐丧失，失去了耐以繁荣有利条件，经济日渐衰落。

特别是改革开放以来，其原有传统工业及手工作坊式企业，均因产品缺乏市场竞争力或经营不善，其中大部分企业已经倒闭破产或濒临破产，如丝纺厂酿造厂竹器社火花塞厂家俱六厂等。

同时区位优势丧失，致使商业贸易发展缓慢，明显落后于周边地区。

致使磁器口带工商业发展状况不佳，街区财政收入每年不足万元，反映出此地工商业经营状况普遍不佳。

居民家庭经济收入普遍低下，约元左右，自我改善居住环境能力极差。

基础设施状况磁器口地区由于受经济发展状况制约，基础设施较差，旧城区内设所中学两所小学三所幼儿园两个托儿所。

小学位于山顶上，交通不便，不利于学生上下学幼儿园规模较小，形成不了配套服务设施，服务质量和服务环境较差。

区内医院由于服务范围较广，经营尚可，但设备陈旧。

另外，区内还设有居委会市场工商所邮电所电影院等公共设施，设备均落后陈旧，场所经营不善排水设施极其缺乏，居民生活污水就近排入溪沟区内居宅大多无卫生间，公厕数量明显不足街区无专门垃圾站，只能沿溪岸指定地点堆放，环境污染状况严重该地区部分区域辅设了天然气管，仍有部分区域仍未通气由于街区房屋多为木结构建筑，配电线路老化，消防设施又不完善，火灾隐患严重。

给水设施基本完备，给水主干管管径。

沿渝碚路铺设，从磁童路引入次干管。

下水设施极其缺乏，居民生活污水就近排入溪沟。

区内电力线路基本完备，在区域边缘有电力线通过。

区内部分区域铺设了天燃气管，部分区域不通气。

由于居民住宅内大多无卫生间间，故公厕数量明显不足。

区内无垃圾收集站，只是沿溪岸指定点堆放，污染环境。

影响磁器口古镇建设诸多因素磁器口传统街区特有风貌，得益于其自然山水环境，若水体受到污染，山体遭到破坏，山地风貌特色也将荡然无存。

目前磁器口街区清水溪凤凰溪上游污染严重，使得原本清澈见底溪流变成了污水沟，而马鞍山凤凰山和金碧山绿化不断被侵蚀，秀丽山水风光正在逐渐消失。

区内历史建筑及街区环境是与特定生产力条件和生活方式相适应，与居民现代生活方式和需求存在巨大矛盾，特别是基础设施和环卫设施建设严重滞后，使当地居民生活质量受到极大影响，由此产生居民乱搭乱建乱架电力电讯线乱堆垃圾等行为，破坏了街区传统空间环境特色。

由于街区内传统建筑多为砖木结构许多房屋已破损不堪，目前已有以上质量较差建筑，其中属于危房，大部分建筑均已老化损坏并面临倒塌危险，加之保护维修资金严重缺乏，直接威胁着传统建筑保护和延续。

磁器口传统街区保护机遇和契机磁器口传统街区悠久历史，深厚文化底蕴，极具重庆地可特色街巷格局及建筑，丰富旅游资源受到国内外专家学者广泛关注，重庆市政府及沙坪坝区政府对磁器口传统街区保护项目也非常重视。

年月，根据重庆市城市总体规划，编制了沙坪坝区磁器口控制性详细规划，年月，国务院对重庆市城市总体规划国函号文予以批复，年月，重庆市政府发出关于贯彻执行重庆市城市总体划通知，在这三个文件中，均特别强调要重视对磁器口具有悠久历史传统街区保护，并将其纳入重庆市历史文化名城护规划之中。

沙坪坝区十五发展计划中，也将加快开磁器口古镇旅游，保护好明清建筑风貌，展现巴渝民俗风情为其发展目标。

随着今年市政府投资亿元清水溪流域生态环境综合治理项目启动，给磁器口传统街区保护创造了极为有利外部条件，磁器口古镇管委会在沙坪坝区政府支持下，通过多渠道筹资已经投入万元，根据磁器口传统街区控制性详细规划要求，对项目区内基础设施配套工程进行了前期整治，这对本项目全面实施创造了有利条件，并积累了宝贵经验。

项目建设必要性是实施重庆市历史文化名城重点保护项目不可缺少组成部分磁器口是历史上重庆发展四大古镇之，也是目前唯保持完好古镇，具有保护条件和环境，同时年国务院对重庆市城市总体规划批复中，也明确了磁器口传统街区是重庆市主城区两个必须保护历史街区。

磁器口浓缩了重庆山城江城典型特色，年宝轮寺被列为市级文物保护单位，其大雄宝殿是我国现有最大全木结构古建筑，以自然山水环境为基础街区建筑依山就势高低错落丰富多变，具有鲜明三维空间结构特点，山水，城浑然体交相辉映，街区传统居民饮食文化民间艺术活动极具重庆地方文化特色和内涵，是重庆市现存较为完好条件十分具备天然博物馆，是留存重庆市笔丰富历史文化遗产。

因此磁器口传统街区保护已成为重庆历史文化名城保护重要内容。

是实施重庆市政府退二进三城市发展战略，实现沙坪坝区经济强区文化名区发展目标重要措施之为了充分利用国家实施西部大开发这有利条件，同时面对加入后给我市经济发展带来挑战和机遇，市政府提出了退二进三城市发展战略，即通过大力发展第三产业来推动我市产业结构调整，培育新经济增长点，而积极开发我市旅游资源，特别是发展具有重庆地方特色旅游项目，无疑是实施这战略必要措施。

在磁器口传统街区保护项目建设规划中，明确了项目以发展旅游为核心，并集旅游文化娱乐商业居住等多功能于体，在进行传统街区历史文化恢复和保护同时，形成具有重庆浓郁地方文化特色旅游景点。

因此，本项目建设符合重庆市城市发展战略，项目成功实施，必将成为沙坪坝区新经济增长点。

建国以来，我市直将沙坪坝区作为文化区进行保护和发展，沙磁文化红岩文化更是闻名全国，在重庆市城市总体规划中，也明确了沙坪坝区应建设成为重庆市科技文化中心发展方向和目标，磁器口传统街区保护是继承和发扬文化区优良传统个具体步聚，是对沙坪坝总体建设规划必要补充。

是磁器口地区城市建设需要，也是当地居民对于提高生活质量改善居住环境迫切要求。

目前，磁器口是以居住功能为主街区，区内企业生产普遍景气，滞约了街区商贸业发展，财政收入欠佳，市民生活水平低下，排水设施不齐备，部分地区仍未通气，基础设施建设严重滞后，周边水体污染山体破坏严重，街区环境状况恶劣，目前辖区内危旧房得不到有效维护，面临倒塌危险。

为此，市区街道各级政府高度重视，并拟通过统规划统整治综合治理来实施对磁器口传统街区保护工作，同时以旅游业发展为核心，来带动相关产业如商贸饮食传统手工艺文化娱乐金融业发展，恢复磁器口经济活力，实现街区可持续发展，这必将扩大当地就业途径，从根本上提高居民生活质量，改善居住环境。

因此项目建设也是为民办实事民心工程。

项目投资环境分析重庆市宏观投资环境重庆都市良好经济发展重庆市是西部唯直辖市，其都市区是长江上游经济带核心，西部大开发战略重要增长极，西南地区重要城市，在国家经济发展格局中起着承东启西作用。

都市区是重庆市域中心城市，辐射带动全市发展，影响范围远达达川黔滇藏陕鄂湘等省份。

重庆都市区将是国家六条铁路干线和九条高速公路干线交汇点，长江上游最大内河航运枢纽，是西部地区唯具有水陆空三位体交通条件枢纽城市，拥有已开通多条国际航线国际机场。

重庆都市区直以来都是西部地区极具活力和增长潜力地区，由于国家西部大开发战略实施和三峡工程建设，受宏观政策倾斜以及直辖效应带动，发展势头更加迅猛。

世界银行研究局年对国内各大城市城市投资环境做了分析研究，重庆综合排名仅次于杭州上海广州和深圳，高于西安成都贵阳和昆明，在西部参评城市中位列第。

作为西南地区和长江上游重要中心城市，重庆是全国重要工业基地，交通枢纽和贸易口岸，加上相关优惠政策和良好投遵循静态分析为主，动态分析为辅定量分析为主，定性分析为辅基本原则。

本项目经济评价中考虑了磁器口古镇地处主城区，交通方便，而劳动力成本相对较低实际情况。

基础数据旅游者人数与消费水平表五磁器口旅游者人数与消费水平指标项目前期后期备注年年年年年接待总人数万人次期间接待人数年增长率人均旅游消费元旅游总收入万元平均停留时间天注依据沙坪坝区旅游局提供资料年磁器口接待海内外游客万人次，年万人次，年万人次。

保守地估计项目开发前期接待游客数按同比例增长，后期增长放缓为。

依据重庆市旅游局年统计资料，重庆市年过夜游客平均停留天，人均天花费元日游客人均花费元，考虑磁器口古镇现状，以及建设初期是作为游客至重庆旅游重要景点之，故制定上述停留时间。

旅游收入来源前期年住宿费用平均元人次未食宿者不计餐饮费用平均元人次娱乐购物等其它消费元人次后期年住宿费用平均元人次未食宿者不计餐饮费用平均元人次娱乐购物等其它消费元人次项目效益评价直接经济效益表六旅游经济分期预测分析表年份分析项目年年年年年游客数量万人次停留时间人均消费元直接经济收入期间旅游总收入年增长率说明旅游资金投入影响游客规模政府支持度影响旅游开发进程旅游市场竞争越来越大景区旅游管理与措施实施状况。

间接经济效益表六旅游经济间接效益分析表单位亿元最高间接收益正常间接收益最低间接收益旅游业综合性和关联性很强特征使其带动效应十分明显。

按乘数效应，制定上表。

各期直接经济效益分析前期总投资万元总收入万元经营成本万元营业税及附加万元前期净利润万元前期企业税后收益折现万元因此，前期总投入万元，净利润为万元，企业资产收益率为，故在前期投资无盈利。

前期税后折现为万元，故在前期投资不能回收。

后期总投资万元总收入万元经营成本万元营业税及附加元后期净利润万元后期企业税后总收益折现万元因此，后期企业总投入万元，净利润为万元，企业资产收益率为，故在后期企业投资利润率大。

后期税后总收益为万元，折现为万元。

故在后期投资能回收。

后期有望收回前后期全部投资且盈利空间极大。

总体直接经济效益分析结论本工程分两期建成，总投资万元总收入万元投资净利润为万元以总收入为标准计算经营成本游客数下降或游客消费下降敏感性分析为投资回收期后延年，保持盈利，以后每年投资利润率也特别大。

游客数下降或游客消费下降敏感性分析为投资回收期后延年，保持盈利，以后每年投资利润率也较大。

整个项目工程旅游开发经营经济评价可行。

这里需要说明是，由于旅游开发经营特殊性，旅游业投入主要在开发建设前期，后期投入少，收益大，整体上有劳永逸特点，因而本工程在开发建设前期，投资不能完全回收，这方面是前期投资滞后效益，另方面也说明了这工程开发在经济上可行性。

另外，本经济效益分析采用是动态经济效益分析方法，考虑了