社区改造项目可行性研究报告投资建议书word文档（30页）

项目西侧为国道是重要交通要道，向南可达石家庄向北可达保定。

市政管线配套情况给水在中山西路有直径输水管在博陵街有直径输水管在中兴街有直径输水管，可以选择引出配水管。

排水在中山路有直径排水管在博陵街有直径排水管在中兴街有直径排水管，可以选择引出排水管。

燃气在中山西路博陵街中兴路有直径中压天然气管道，可以选择引入天燃气管道。

通讯在中山西路现状有孔网通电缆。

供热目前该区域没有市政集中供热，需自建锅炉来解决供热，根据城市规划，将来可引入集中供热。

由于项目改造范围比较大，改造区域内配套由开发商自行建设。

文化设施定州电影院公园人民公园体育设施河北农大体育馆土地价格安置费用社区提供土地，我公司负责全部投资。

土地出让金。

按照定州市城中村改造政策，土地出让金按照评估价确定。

为调动开发企业积极性，市政府将根据规划区内不同地段把收取土地出让金按比例返还，用于项目改造建设，具体返还比例。

项目评估地价为万亩，因此，该项目土地政府收益应不超过万亩。

基础工作情况我公司与杨庄子社区两委会建立了良好关系，经过广泛考察筛选双方就合作事宜达成协议。

我公司开始深入到社区调研，掌握总体情况，论证起步工程。

总体户数户，平均宅基地占地亩。

最终选择位于地块西侧作为起步区考虑到该区域拆迁户少，有利于项目快速启动，起步区共有居民住宅处，闲散土地亩，企业户，我公司与居民建立了良好关系，居民都表示愿意改造，同意我公司对社区进行改造。

我公司积极与市政府西城区政府以及相关各部门建立良好关系。

在我公司努力下，市政府对杨庄子社区改造项目先后召开了四次专题会议，就社区改造项目前期准备做了具体部署和指示并责成市规划局西城区杨庄子社区新华公司尽快拿出科学合理实施方案。

政府让协议双方按政府项目招商程序进行规范，再次签订了定州市区片改造意向书并报政府备案。

我公司还组织定州市相关部门到天津考察项目，包括华苑梅江华明镇等，对我公司有了更充分了解，对我公司前期所做工作表示认同，支持我公司对杨庄子社区进行改造建设。

项目进展情况社区领导班子以建设和谐社区为目标，为民所想积极响应市委市政府号召，经充分发扬民主，通过合法规范程序，与社区居民达成共识对杨庄子社区进行改造建设。

社区居委会向定州市项目审批大厅请示进行社区改造申请，项目审批大厅登记。

定州市规划局请示市政府批复杨庄子社区改造规划意见，经批准改造用地规模为亩地。

由白市长组织市职能部门召开杨庄子社区改造项目专题会议，责成市规划局西城区杨庄子社区新华公司尽快拿出科学合理改造实施方案。

由张市长组织召开了定州市城中村改造动员大会。

市政府主要领导，各区及管理部门领导和全市范围内社区领导参加会议。

会上扬庄子社区做了专门汇报。

按照政府要求程序重新签订了定州市城中村改造意向书。

定州市市委市政府举办项目招商会，河北新华房地产公司与定州市西城区办事处签订了定州市杨庄子社区区片旧城改造意向书市政府对杨庄子社区旧城改造项目总体规划方案批复。

定州市建设局招标办，发布杨庄子社区区片旧城改造项目法人招标公告。

经评标委员会评定，河北新华房地产开发有限公司为中标单位，并发中标通知书。

河北省人民政府把该项目已批复为建设用地。

拆迁前期准备工作基本完毕。

四公司简介历史沿革及发展天津新华投资集团简称新华集团始建于年月，由集团总部和个公司组成。

集团定位区域经济和城市运营，建设项目涵盖环渤海区域，在小城镇建设和旧城改造方面有丰富经验。

新华集团恪守诚信为本，秉承和谐创新卓越共赢企业理念，遵循构建卓越空间，引领未来生活企业宗旨，脚踏实地，奋力拼搏，取得了骄人业绩。

河北新华房地产开发有限公司简称河北新华是新华集团子公司，注册资金万元。

负责河北区域土地开发房地产开发和城市建设投资业务。

以沿线中心城市和正在发展中等城市为公司战略发展布局。

经过长期考察论证，决定对定州杨庄子社区进行投资改造建设。

规范运作，合法经营，诚信为本，创新共赢。

河北新华为投资者努力搭建资源整合和资本运营平台。

二河北新华公司定位与发展愿景公司定位通过与专业投资管理公司合作，重点在河北投资住宅物业，发掘三四线城市物业地产价值，获得长期经营收益和资产增值及运作收益。

公司愿景发掘非热点城市地产价值，避免因局部泡沫而大起大落。

成为河北最大稳健三线城市地产专业投资运营开发商。

工作思路两年来，河北新华在扎实做好定州新华城项目同时，充分发挥经营优势，积极发掘市场资源，快速开拓市场空间。

创造资源整合条件，架构资本运营平台。

战略布点在沿线区域城市及其周边中等县市，重点对保定市石家庄市及区域重要县市，有效开展市场研究和项目考察论证，进行项目资源储备，做好项目运作准备。

三河北新华核心管理团队董事长田桂文。

新华集团副总裁，中共党员，北弗吉尼亚大学硕士，北大房地产总裁高级研修班毕业。

曾任天津区建委主任，大型房地产集团首席执行官等职。

对房地产相关法律法规及政策精通，对企业管理项目操作有非常丰富经验和决策能力。

负责项目有天津郊县多个大型居住区世纪华明卫星城等，其中世纪华明卫星城是天津小城镇改造示范项目。

总裁米建欣。

新华集团河北公司总经理，中共党员，工程师。

曾在部属设计院负责技术和项目监理工作，在大型国际投资公司负责经营和管理工作，曾任项目经理经营经理房地产副总经理房地产总经理等职。

对项目运作市场经营公司管理等有非常丰富经验和执行能力。

负责项目有中南区域水电工程五星级饭店筹备建设大型居住小区高层花园公寓天津危房改造工程低密度创新大型园区阳光锦园新华城等。

副总裁闫和声。

新华集团副总经理，中共党员，高级工程师。

曾在大型国企负责技术和管理工作，曾任项目经理建筑公司副总经理房地产副总经理等职。

对项目成本控制施工管理项目策划等有丰富经验。

负责项目有天津梅江区片改造项目天津郊县大型居住区等。

项目经理张伟东。

工程师。

曾在国有设计院负责技术工作，在国际投资公司负责技术工作，曾任工程经理房地产副总经理等职，对项目技术管理工程组织等有丰富经验。

项目经理师涛。

高级工程师。

曾在大型国企负责技术工作，在焦化化工企业负责建厂筹备工作，曾任工程经理副厂长等职，对项目管理工程组织等有丰富经验。

财务及行政总监杨付英。

曾创业，在民营企业负责销售和市场工作，曾任民营企业负责人等职，对市场营销等有丰富经验。

营销总监魏立京。

大卫营销公司经理，策划师。

曾在大型房企负责营销工作，在石家庄保定等地区负责市场策划营销工作，曾任销售经理民营企业负责人等职，对市场研究产品研发营销策划等有丰富经验。

顾问委员杜济军。

高级工程师。

曾在河北省厅负责技术和财务工作，曾任厅总工程师等职，对项目管理有丰富经验。

安淑敏。

市人大专职委员。

曾在定州市负责规划建设管理工作，曾任定州市建委主任，在定州有良好社会资源。

杜庆保。

曾在定州市负责土地管理工作，曾任定州市国土管理局副局长等职，对土地政策土地管理有较高专业能力。

五风险分析合作方式及条件合作方杨庄子社区居委会投资方新华集团合作方式社区决定进行改造，经社区班子反复讨论决定选择投资企业进行合作，为此杨庄子社区领导组织居民代表对天津新华公司进行考察，经过民主程序，决定与我们合作，并签订了协议书。

又按照政府要求程序重新签订了定州市城中村改造意向书。

项目用地取得土地使用权法律手续现状描述项目用地现状土地所有权归属集体土地省政府已批复为建设用地土地用途建设用地土地政策纳入旧城改造社区，土地全部变为国有。

项目用地规划项目用地规划为综合居住区。

已取得项目文件向定州市项目审批大厅请示进行社区改造申请，项目审批大厅进行登记。

项目被确定为定州市十五重点建设项目，也是市政府十大民心工程之。

杨庄子社区领导积极性较高杨庄子社区积极性高，支部威信高，各方面积极配合，想方设法推动该项目进展。

大多数人们普遍认可在该区域购房置业市场研究表明，从打算购房位置偏好方面看，在西城区开发商品住宅被大部分人普遍看好。

处于城区向南发展主轴方向上定州城市总体规划是北工南文，本案正处于城区向南发展主轴方向上，是理想宜居区域。

该区域现有房地产项目销售形势普遍看好近几年，周边项目如通达庄园世纪花园名仕嘉苑通达紫芳园等畅销表明，该区域房地产销售形势普遍看好。

项目威胁本案东南部紧邻紫芳园，该项目是由当地知名度较高开发商通达地产开发建设，具有定竞争力，由于项目大部分销售完竞争力不大。

本案东南部人民公园风景城刚基本售完，这个楼盘定位属于中高档商品住宅项目，但该项目因为前期工作计划分期实施。

王庄子项目明年下半年要上市，由于项目位于京广铁路以西，交通不便利，对项目基本形不成威胁。

项目分析结论利好因素较多，对项目开发会起到正面推动作用。

项目优势十分明显，选取入市时机较好，而劣势和威胁并不太多，这为项目顺利开发奠定了坚实基础。

七项目规划情况总体规划情况见附件杨庄子社区改造规划图期项目规划情况见附件八项目开发土地升值潜力初步评估杨庄子社区改造位于城市规划主导发展方向，东接商业区西接工业区，是城市规划重要住宅区，周边交通便利，配套设施齐全，适宜居住。

教育氛围浓郁周边有众多幼儿园小学，由省重点中学定州二中，紧邻省重点大学河北农业大学定州校区。

河北省十五城市发展规划，把定州列为全省十二个重点发展中等城市。

从定州市政府有关部门了解，定州市年公开出让土地供应量约亩，年未有公开出让土地。

定州市按照建设中等城市规划实行项目统规划分步实施，今后不再审批零散项目，只能盘活存量建设用地，预期未来土地供应量小，土地升值潜力大。

定州市是人口大县和经济强县，随着定州市经济快速发展和城市化进程加快，对住房需求逐步加大，根据定州市每年经济增长速度，以及对近年定州房价增长趋势，预期明年房价上涨左右。

从近两年市场供需情况看，市场供不应求，预期房地产市场需求旺盛。

项目规模大，能产生聚居效应和规模效益。

保定隆基泰和碧桂园，保定兵团，近两年外地开发商相继在定州拿地，可以看出开发商对当地房地产市场认可。

综上分析，定州杨庄子社区改造项目土地升值潜力巨大。

杨庄子社区改造项目期总体计划期项目分期区和期区施工，期区计划年月开工建设，年月主体工程封顶，年月竣工验收。

期区年月开工建设，年月主体封顶，年月竣工验收。

启动资金用量和计划根据政府导向项目捆绑招标分步实施原则，实缴出让金按起步区面积计算，起步区出让金暂按万元亩评估价万元亩测算为万元，半个月内返还预计年月份使用。

起步区占地亩，大部分为实物还迁，尽量增大实物部分，减少资金用量。

在办理土地手续后，如需资金，已有融资机构支持。

启动资金为万元。

土地出让金万元契税万元过渡费万元拆迁补偿周转费用万元启动资金很低就能获得整个项目，该项目启动资金获益率是般项目不可企及。

项目定性是根据总体改造性质而定，实现开闲地还是拆迁可以视实际情况而定。

测算拆迁启动比空地还少，但空地启动快。

如选空地，对相关部门汇报也是拆迁。

定州杨庄子改造分块工