社科联、省发改委宿舍区地块项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

就好比过去买黑白电视，现在改成液晶电视了。

所以房价不高。

第二，从供需关系来讲，首先，中国城市化进程方兴未艾，大量农民进城，大量小城市人口向大城市聚集，所有这切是个浩浩荡荡潮流，不可阻挡。

对房屋需求，是最基本需求之。

其次，城市居民本身改善住房需求为子女提前准备需求也是非常迫切。

这两大浩瀚买房人群，坚定支撑了房价。

第三，从其他国家地区经验来讲，香港泡沫破裂后价格还是几万元平方英尺，日本也是如此，中国说泡沫，有些可笑了。

第四，从政策方向来讲，首先地方政府土地财政是若干年内无法摆脱，也不愿摆脱充其量是抑制房价快速上涨。

地方债务危机触即发，房价与之相比算不了什么。

老百姓谁没有房子住请看看你身边人，第五，从投资避险价值来讲，若通货膨胀，则去掉利息收入，投资者还有避险空间。

大家不说汽车贵，为什么因为它不是投资品，而是消费品，不买也行。

这说明了老百姓没有好投资渠道，说明老百姓安全投资意愿非常强大，大到房价还要涨。

第六，假定把腐败成本从房价中剔除，也许房价还是现在这个样，不会跌下去。

但是腐败价格还在，拆迁补偿增加，房价就会再度攀升。

第七，整个经济发展要快速发展，还要增加，这决定了房地产这个行业不可能止住。

亿亩耕地红线，这个谁也不能碰，这就说明了地将越来越少，房价将越来越高。

结论房价不高。

谁在说房价高第，刚毕业大学生们。

这些人如果毕业就买得起房子才奇怪，难道大学毕业就应该买得起房子第二，要结婚人。

这些人从来就喊房子贵，不是从今天开始。

他们从买不到自行车到买不到彩电，再到买不起汽车，再到买不起房子，现在已经是最高要求了。

我们从中看到是社会进步，百姓要求已经上升到只嫌房子贵了，已经不嫌汽车贵了。

所以，这是个正常进步过程，而不是社会动荡之源。

为什么政府要打压房价国家为什么要打压房价行为如此蹊跷，太不寻常了。

第，控制增长过速。

去年大量流动性发放，带来严重后果，必须打压有指标效应产业，以期压制通货膨胀幅度，同时，又要兼顾产业结构调整。

这没有错，错在去年发放大量流动性也是同拨人干。

但是这真能够有效抑制通货膨胀吗只能说部分缓解。

第二，转移社会批评焦点。

百姓对腐败愤怒如烈火燎原，对社会公平正义呼唤如山呼海啸。

面对这些尖锐社会矛盾，政府选择房地产作为暂时出气筒，让老百姓随便抨击，多少转移了视线，缓解了人民对关键问题关注。

开始时候让老百姓骂开发商，说开发商黑了心肝。

开发商觉得委屈我还不是把钱都用来买地和行贿了，老百姓明白了，哦，我该骂政府啊。

这时，中央政府又讲了地方政府要为房价太高负责，不要搞土地财政，不要强拆，地方政府也委屈我弄钱你拿走了大半，现在来骂我，怎么说你都有理，骂来骂去，眼见着老百姓里明白人越来越多，政府赶紧强调咱不骂了，咱还是降房价吧。

第四，行政干预。

采取了如此多行政干预，也许会抑制上涨，但定是短期。

旦行政干预撤出，房价报复性上涨将不可避免。

从中国目前经济和政治形势看，年内房价不会跌。

这方面，郎咸平说得更绝他说，今天中国绝大部分产能严重过剩，只剩下最后个产业还有强劲需求，那就是房地产业。

房地产业是中国最后个拉动内需支柱产业。

近年政府出台了系列政策打压楼价。

许多人关心这种打压是否有效果。

如果换个角度考虑要是打压成功了，房价降下来了，会是什么样情况那就是中国完了，二市场调查年市场行情，取决于中央政府稳定房价决心和是否新增出台具体调控改革措施。

中央政府处在各方利益核心点上，中央每次表态都会引起市场波澜，因而中央出台政策也会越趋稳重。

当前，宏观经济城市化进程住房需求等驱动房价上涨内在动力依然较为强劲同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提升，原材料价格和劳动力成本不断上扬等带动房价上涨外在压力在不断加大此外，资本流动性过剩，通货膨胀预期，物价持续高位运行，利率变动，投融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。

因此，房价温和性上涨可能性依然很大。

根据对今年以来出台房地产行业限购政策以及供需状况等方面情况调查表明，房地产业发展前景目前有压力，成交量萎缩，买房者观望情绪趋浓，以致于影响房地产商开发正常脚步。

但对位于区区白山湖路沿线来讲，优厚地理位置刚性需求，使得该区域商品房价格居高不下，月环比涨幅达。

现要压力越大，未来反弹就越高，这将是任何房地产公司重要不可多得宝贵财富，为站立发展另个制高点重要基础。

政府将加大对地产开发调控力度及城市建设力度，将极大地改善城市面貌，进步优化城空间布局，推进区政治人文山林水都人居城市规划建设。

房地产营销方式改变，房地产销售方式从原始概念销售点子销售商业炒作销售转变为全方位营销推广。

竞争由单价格竞争质量竞争上升到价格质量品牌环境配套等多因素多元化竞争新格局。

则提供便利舒适高性价住宅成为夺得房地产开发桥头堡重要手段。

白山湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之，是华中人才技术高新技术产业源头，享有中华硅谷美誉。

目前开发区产值上亿元企业已达近百所，并已形成通信电子信息生物技术三大支柱产业和机电体化新材料激光三大优势产业基础。

近两年来，区区白山湖开发区管委会认真总结了十年创业经验和新区建设中存在问题，明确提出了超前规划拓展发展空间创建面向世纪集产学研居为体，产业发达环境优美居住舒适科技新城奋斗目标。

今年区区还将陆续推出系列中高档项目，整体项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动市房价继续走高。

今年市基础建设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为市商品房销售提供了契机，这将导致市商品房价格出现上涨趋势。

根据相关公司调查，今年市房价升幅预计在左右。

今年市用地重点支持，是重点功能区建设，二是支持城中村和旧城改造，三是推进向先进制造业基地现代服务业中心转型。

住宅品质提高，也成为了房市升温。

因为随着经济发展，居民对住宅选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔目光审视评判选择住宅，对住宅品质以及物业管理服务要求提高。

最终导致价格上扬。

房地产业前行脚步不会停止，路途也充满了挑战。

中央现在出了个政策审慎度势，温总理都说买不起房子，可以先租房，中央高度关注民生，当成个大事来解决。

对完善和规范租赁房市场做个方向，这就说明房地产这个价格不好向下调，因为房价问题是由市场供需来解决。

在中国未来至少年房价只会上涨，不会下跌。

经济在发展，通货膨胀也在加剧，年前购买房子现在至少价格翻几番，大家都看到了，未来只有房子最保值，国家未来几年后工资水平将不断增加，商品和服务价格也将不断上升，房地产价格也将不断攀升。

三市场调查见图表二产品供需预测随着房地产市场不断成熟发展，无论是开发企业还是投资者都更加看好商业地产发展，再加上宏观调控影响，以及大规模城市建设和旧城改造进程加速，商业地产发展出现较为明显提升。

商业地产发展迅速，商铺成交大幅增长年，商铺累计成交套，较上年增加套成交面积万平方米，较上年增加成交金额亿元，较上年增加全年成交均价为元平方米，较去年上涨。

写字楼市场发展相对滞后，整体价格水平较低写字楼市场发展相对滞后，但随着投资环境改善，入住大企业增多，写字楼市场也开始复苏，但由于目前用于出售写字楼多为硅谷东西湖黄陂等开发区内写字楼，整体售价水平较低。

年，写字楼累计成交套，较上年增加套成交面积万率保证了良好环境，建成后污染较少。

自然景观优越空气清新湿度适宜，夏季凉爽，周边高校分布极广，绿地面积率大。

远离重工业区，工业污染小。

二施工期环境影响分析施工期污染源施工期噪声污染源施工期噪声主要来源于包括施工现场各类机械设备和物料运输交通噪声。

施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员活动噪声，各施工阶段主要噪声源及其声级见表。

声级最大是电钻，可达。

物料运输交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起噪声，各阶段车辆类型及声级见表。

本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。

施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方挖掘扬尘及现场堆放扬尘建筑材料白灰水泥沙子石子砖等现场搬运及堆放扬尘施工垃圾清理及堆放扬尘人来车往造成现场道路扬尘。

各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机电钻冲击机电锤空压机手工钻打桩机无齿锯底板与结构阶段混凝土输送泵装修安装阶段多功能木工刨振捣器混凝土搅拌机电据云石机电焊机多角磨光机空压机交通运输车辆声级施工期废水污染源施工期产生废水包括施工人员生活污水和施工本身产生废水，施工废水主要包括土方阶段降水井排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。

施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员生活垃圾施工渣土及损坏或废弃各种建筑装修材料。

施工期环境影响分析施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地噪声源主要为各类高噪声施工机械，这些机械单体声级般均在以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切施工场界噪声，根据本工厂施施工阶段运输内容车辆类型声级土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车载重车轻型载重卡车工量，按经验计算阶段其各施工阶段昼夜声级见表。

各施工阶段昼夜声级估算值单位施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段结构阶段装修阶段禁止施工施工扬尘影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量大小与诸多因素有关，是个复杂较难定量问题。

通过对施工期环境影响分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到场施工中，建筑材料堆放及混凝土拌和应定点定位，并采取防尘措施，设置挡风板。

施工期间尽量选用烟气量较少内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起扬尘污染，同时车辆应限速行驶混凝土搅拌等高噪声作业及施工车进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活影响施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求施工中不产生超标准空气污染，环保措施与工程进度做到三同时，环境治理设施应与项目主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用建筑垃圾及时清理，文明施工地块周围树立高于米简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械噪音。

六劳动安全卫生与消防删除七组织机构删除八项目实施时间计划项目周期不超过年。

年月，完成项目公司组建及前期相关人员配备，落实办公场地租赁。

年月，完成项目拆迁补偿土地证获取，开始规划施工图设计委托。

年月，完成设计工程报建审批等有关手续，期间同时开始基坑施工。

并着手售楼部建设策划宣传建设招标。

年月，土建完成至正负零。

年月，取得预售证。

年月，售完。

年月，验收交付。

九投资及财务估算重点项目财务估算项目利润测算表单位可售面积情况元平米序号项目单价总价万元项目总收入住宅商业车位项目总成本费用土地成本土地出让金契税交易手续