科左中旗棚户区改造工程项目可行性研究报告投资建议书doc文档（51页）

受北方气候以及日照间距限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透行列式兵营布局，根据地形特点，自然环境气候特点，形成风格独特，造型新颖，统和谐建筑群体与环境。

规划设计方案要求本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。

建筑色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。

本项目规划设计本着以人为本指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间室外环境房型建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化追求。

项目总体规划几点说明该项目建设开发周期个月，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展策略。

总体规划中尽可能兼顾了本地块周边环境，尤其注意项目建成后周边景观以及社区人员视觉效果。

突出环境设计宗旨，以绿地中公建和公建中绿地两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出世纪居住社区整体特色。

总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活户型和变化立体效果。

小区目标顾客主要为低收入群体棚户区居民，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。

室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。

在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城高度看社区建设，为居民创造与城完美和谐居住环境。

规划设计图选定主要参数指标项目产品定位为经济适用房，建筑形式采用多层为主，并初步确定项目主要技术指标参数如下建设用地总面积平方米总建筑面积平方米其中住宅平方米公建设施建筑面积平方米建筑密度容积率绿化率建筑方案本项目拟建场地呈方形，项目中间有交通干道通过，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。

区内除布置满足交通消防道路和停车场外，均为绿化用地。

主要建筑构筑物建筑特征与结构设计本项目在规划设计中，充分利用地形地势和项目所处环境，处理好建筑绿地停车交通以及同周围建筑关系，使各复杂功能分区各个进出口巧妙分开互不干扰。

建筑形体与周围商业居住社区空间关系是建设性契合。

根据现在整体布置建筑内功能组合以及配套设施道路绿化活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提供个舒适活动空间。

高层设计采用框架剪力墙结构，严格按国家规范及有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施。

建筑平面布置紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。

建筑方案描述建筑特征与风格本项目在建筑风格上充分体现现代化城风格，同时要求功能实用配套设备齐全。

住宅单体设计体现现代化城建筑风范，在考虑上述切同时考虑到消费者购买能力，在建设经济适用房基础上尽可能将所有设施建设齐全。

本项目以现代风格为主。

在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁体形和单纯材料表现建筑现代感。

建筑造型设计首先注重整体形态塑造，强调天际轮廓线流畅和韵律美。

建筑单体设计则相对简约，建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条处理，以强调建筑挺拔感建筑感和体量感。

建筑单体设计与功能对于经济适用房来说，以两室厅小户型为主，另建有少量三室两厅以满足多人口家庭居住需要。

同时最大限度地利用冬季太阳能，夏季穿堂风调节室内气候。

户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持，既保证了各空间使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。

建筑单体设计要相对简约。

整体拼接灵活体型丰富对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用发挥到最佳。

局部设计，要更能体现人性化特点。

建筑立面造型以现代简洁风格为出发点利用墙面玻璃线角共同构筑感观效果，结合结构外露，更能体现整体宏伟，把握现代设计主题。

外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，尽可能采用更多节能材料。

统设计空调机位和空调冷凝水下水管。

公建部分设计为区域中特殊设计，整体造型上力求塑造标志性建筑为出发点。

聚交人眼视线。

整体造型和整区建筑风格把握统。

屋顶根据建筑风格，设计简洁明快经济实用。

建筑物与城协调小区建筑物与城规划相协调，与周边环境相协调。

平面布置和功能要求住宅平面设计和功能要求以两室厅小户型为主，另建有少量三室两厅以满足多人口家庭居住需要小户型面积为平方米，大户型为平方米。

总平面布置和功能要求项目总平面布置方案，吸收现代先进规划思想，结合该地段地形条件，考虑住户行为方式和人文特点，采用独特总体对称布局结构形式。

并利用地形变化，根据地形特点，自然环境气候特点，使之形成楼与楼之间高低搭配，形成风格独特，造型新颖，统和谐建筑群体与环境。

配套设施给排水供电供热燃气通风空调等给排水给排水设计设计依据建筑专业提供条件图。

建设方提供有关设计条件。

国家现行设计规范规程。

本项目建筑结构暖调电气和总图等专业提供作业条件图和设计资料。

给水工程用水水质符合国家生活饮用水卫生标准。

本工程水源为保康镇自来水厂，供水压力为。

基地周围政给水管为环状管网。

用水水压本工程分别保康镇政给水管道上接二根引入管。

建筑红线内经水表井后，与小区给水管相连接。

政给水压力为。

给水系统考虑屋面太阳能和低层住户入户压力要求，本工程生活给水共设两套加压系统层中高层建筑层以上部分为高区，其余部分为低区。

二次加压给水系统采用恒压变量生活给水变频调速泵组供水，其供水流量为设计秒流量。

在地下室设食品级不锈钢生活饮用水箱和变频加压泵组。

管材给水支管采用塑铝稳态复合管系列，热熔连接。

立管采用钢塑复合压力管，采用内外壁双热熔连接。

工作压力为。

保温在保证经济成本前提下，尽可能采用先进技术与材料实现保温。

排水工程排水制度本工程小区内采用生活污水与雨水分流制排水管道系统。

室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。

室内地面层以上生活污水重力流排出地下室废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。

本工程生活污水汇集并经小区内部污水处理站处理，处理达标后首先回用于绿化，其余通过管道排至科左中旗小沙河。

管材接口及敷设方式污废水管道系统均为单立管排水系统。

排水管道除地下室内为明装外，其余部分均暗装在管道井吊顶或墙槽内。

排水管采用塑料排水管，粘接。

室外排水管道采用承插式双壁波纹管，橡胶圈接口，并采用混凝土基础。

雨水管采用承插式双壁波纹管，橡胶圈接口。

并设混凝土基础。

空调通风设计可根据空调设计条件，在建筑结构及容量等设计，次到位，分步实施，同时应考虑自然通风。

电气设计设计依据小区概况相关专业提供设计资料建设单位提供设计任务书及设计要求国家现行有关规范规程及相关行业标准其它有关现行国家标准行业标准及地方标准。

供电电源本工程采用二路电源供电。

电气照明照度按现行国家标准建筑照明设计标准执行。

防雷本工程预计雷击次数各楼有所不同均按第三类防雷建筑设防在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷接闪器，利用建筑物结构柱子内主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆金属外满足工程质量前提下，选择标底低施工单位，尽可能降低工程投资。

同时房屋在销售过程中，要随时掌握房地产行情，制定较合理房价，以获得最大经济效益。

不确定性分析总结本项目最敏感因素为销售价格和总投资，在实际操作过程中应根据政府优惠政策，进步降低政府规费。

并在销售过程中严格管理，降低营销费用和成本。

在勘察设计过程中采用先进方法和合理结构，严格控制造价。

在施工过程中，选用优质低价材料，并优先选用新技术新材料新工艺，以降低工程建安成本。

充分运用项目所具有优势包括地段户型质量配套等，认真做好广告和宣传，使项目目标客户群深入了解本项目优势和潜在升值能力，制订详尽科学营销方案，进步提高销售价格，增加利润。

财务评价结论由上述指标可以看出，本项目预计销售收入万元，销售税金及附加万元。

项目销售利润万元，税后利润万元。

本项目为经济适用房建设，其主要目是改善低收入群体现有棚户区居民居住问题，同时在相关法律法规规定范围内尽可能创造部分收益，故本项目投资可行。

从财务可持续性分析，拟建项目具有定经济合理性。

从社会资源优化配置角度分析，项目建设具有定社会意义。

第八章社会影响分析社会影响效果分析经济适用住房是指已经列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售住房。

它是具有社会保障性质商品住宅。

具有经济性和适用性特点。

经济性是指住宅价格相对于场价格而言，是适中能够适应中低收入家庭承受能力。

适用性是指在住房设计单套面积设定及其建筑标准上强调住房实用效果。

国家和自治区逐步出台相应经济适用住房管理办法来规范经济适用房建设。

商业房地产项目可以产生良好社会效益。

商业本身具有对劳动力较强吸纳能力，商业房地产项目建成运营后，能为当地提供大量就业机会，促进所在地区充分就业。

商业项目正常运营，可以形成大量消费，上缴定税金，为经济增长财政收入等做出贡献。

但由于目前科左中旗低收入人群较多，多数居民没有足够经济能力去购买，为此内蒙古自治区和科左中旗最近几年每年都会鼓励或强制性建设定数量经济适用房来解决低收入人群住房问题。

本项目目是为了改善低收入群体棚户区居民住房问题，项目实施对于科左中旗城镇规划现代化建设具有重要意义。

社会适应性分析项目位于科左中旗保康镇，在保持优势前提下，积极传播本项目成本优势以及中小户型特点，引导住宅理念，体现项目核心产品竞争力，同时通过切机会宣传，而且要充分利用自身营销水平进行策划，这也是整个项目具备长期竞争优势和旺盛生命力关键所在。

项目所在区域，已经进行了系列相关城区域规划和开发，目前该区域周围生活配套项目齐全，学校商业网点菜场社区服务等与百姓生活相关设施完善。

项目建成，将成为该区域又道亮丽风景。

必将改善居民居住和生活环境，这对改变城面貌优化城布局改变局部生态环境具有积极意义。

社会风险及对策分析影响项目效益不确定等风险因素可以归纳为下列内容建设风险建筑安装工程量人工材料价格机械使用费及取费标准等融资风险资金来源供应量与供应时间等建设工期风险工期延长政策风险科左中旗政府对城区基础设施改造建设投资力度利率及通货膨胀。

见表。

附表风险因素与风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般很小场风险场需求量◎竞争能力◎户型价格◎场定位◎资源风险土地◎技术风险先进性◎适用性◎可靠性◎工程风险工程好水文地质工程量◎资金风险贷款利率资金来源中断◎资金供应不足◎政策风险政治