条中确定适度宽松货币政策，以及灾后重建相关优惠政策，刺激了压抑年市场需求集中释放。二是老百姓对通货膨胀预计担心，希望能够将虚拟资产转化为固定资产。三是需求推动。大地震使绵阳大量房屋受损，出于安全考虑，这部分人群陆续开始购房。同时，由于绵阳城市安全性和宜居环境，使得周边购房者涌入绵阳臵业安家。另外，市场不断升温，价格不断上涨，受买涨不买跌心理影响，大量投资性需求被激活。五绵阳房地产市场价格情况分析年，绵阳城区商品房成交备案均价为,元平方米，其中最低月份二月，均价为,元平方米，最高月份为月，均价为,元平方米，全年成交均价相差元平方米，震幅为。与年,元平方米成交价相比，年绵阳城区商品房成交备案均价上涨了元平方米，涨幅为。与年,元平方米成交均价相比，上涨了元平方米，涨幅近。从区域价格来看，最高为涪城区，达,元平方米，其次为经开区，达元平方米，第三为科创园区，达,元平方米。六客户群体构成分析客户来源区域近年成交均价趋势元平米年年年绵阳地区其他地区绵阳市区从目前绵阳地区房地产客源构成区域来看，绵阳市区客源接近，而绵阳地区及外地客户所占绵阳当地购房比例，符合个中型城市房产消费构成比例。同时，通过市调分析，从外地购房群体特征来看，这类客户群表现出较明显购房特征如下来源区域外地购房群体已由本市辖区二三级县市逐渐扩展至广元遂宁剑阁德阳等周边县市，甚至其他省市和地区外部区域拥有了定影响力臵业动机以自住为主。根据购房人群来源地区不同臵业动机也出现定差异，是绵阳周边二三级县市选择绵阳方便子女读书二是经济发达外省市原籍绵阳人群安臵父母及家属三是收入水平较高，但居住环境恶劣地区人群出于退休养老转业安家目进行购房。信息渠道以客带客口碑传播为主，电话咨询及网络了解为辅。购房群体职业随着市调深入，异地购房群体逐步认可了绵阳居住价值，购房群体层次已形成多元次格局。目前绵阳市各类商品房异地购房群体主要以企事业单位职工为主，经商人群体为主辅，消费受众群体扩大，有利于为本项目开发提供稳定消费客源基础。绵阳房地产高购买力客户群分类企事业单位中高层管理人员科研教育人员私企老板政府官员军人教职人员政府公务员企业普通职员企业管理人员个体工商户军人教职人员政府公务员企业普通职员企业管理人员个体工商户私营企业主外地臵业者另外其他高收入者包括自由职业者高收入退休人员金融等高收入行业从业者部队高级军官和家庭经济条件较好新生代也有定购买力，经过对这些客户群进行归类，可以分为以下集中情况首次臵业者或解决基本居住需求以房以下或小房左右户型为主，对价格较敏感三口小康之家舒适型房左右户型，对环境配套安全等方面均有所在乎改善居住条件二次或多次臵业以大房以上或房左右为主，甚至选择别墅类，对品质更看重，在乎小区形象私密性和安全感自由职业客户以房或房为主，看重环境配套安全投资客户性价比较高或有特殊投资价值点是重要吸引力，对总价和未来价值在乎结论客户定位结论将主要目标客户聚焦在类解决基本居住需求参加工作时间年以内买给子女或父母居住丁克家庭或年轻夫妻稳定家庭小康理想标准口之家改善居住条件般都有子女，在乎社会形象，在乎家庭成员，家庭稳定，对居住空间有个性化需求投资者七产品分析项目分析优势先进房地产开发理念周边配套完善优越地理环境政府政策扶持劣势地理环境局限性发展空间小对房产市场调控，国家政策出台机会稳健发展绵阳市宏观经济形势绵阳房地产市场迅猛发展绵阳市房地产市场进步细分旧城改造政策优惠和该地段稀缺商业地块开发机会威胁绵阳房地产市场开发大幅放量大体量开发带来市场风险房地产开发同质化竞争通过以上分析，可以判该项目市场核心竞争力在于加快项目品牌建设，着重强颖产品规划及设计理念加强产品创新性以及营销手段创新，扩大项目知名度和美誉度，而开发利润增长主要依靠住宅产品市场价值提升实现。依托项目地段自身优势，打造新楼盘影响。八项目建设必要性加快绵阳市房地产业发展需要住宅产业已日益成为绵阳市新消费热点和经济增长点。加大房地产市场结构调整，促进房地产市场持续健康发展，须有金融和财税政策支持，需要进步抓住国家实行扩大内需政策机遇，加大金融和财税对住宅市场支持力度，培育住房有效需求。据调查，未来三年内准备购房和提高住房标准居民占调查城市总人数，其中以中高档商品房为主，预购面积在平方米之间，可承受价格以每平方米元为主体。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据定比例。充分发挥建设用地综合效益需要，实现提高建设用地综合效益有效手段。绵阳旧城改造是继灾后重建后，改善城市旧城居民居住条件个阶段性政策，也是旧城居民改善居住条件个历史机遇，具备拆迁改造两个基本条件，是灾后重建延续。绵阳近几年经济快速发展，旧临街为铺商业模式需拆迁改造，改造后新商业模式能满足现代商业需要,有相当大市场潜力。该项目已经基本完成该项目前期拆迁工作，实施改造开发已经在按计划进行之中。第三章建设规模及场址概况建设规模项目总建筑面积,平方米。其中商品住宅建筑面积含半阳台面积,平方米，酒店建筑面积,平方米，地上商业面积,平方米，地下室建筑面积,平方米车位个。二场地概况与建设条件本项目建设地址位于绵阳市涪城路号地块，东近涪江，北接东方红大桥剑南路，西临涪城路，南邻铁牛广场。是绵阳老城最繁华商业街之，现处绵阳城区核心商圈，交通十分便捷。该场地现状为上世纪年代老建筑物，拆迁旧房总面积为其中拆除需还建旧房面积为收购不还建面积为,。现已达成拆迁安臵协议，没有其他拆迁障碍，计划年月动工。第四章建设方案工程概况用地现状本项目位于绵阳市涪城路号，基地南北长约米，东西宽度约为米左右，总用地面积约,平方米，需拆迁幢楼，面积,平方米。现状交通项目处于城市中心地段具有优越交通条件，项目周边四通八达，多路公交经过，离本项目米就有两个公交站台。项目区位条件及地块基本控制指标地块位于绵阳市涪城路号，处于城市中心，地块呈长方形。总用地面积约,平方米。容积率建筑密度商业，住宅，建筑高度米绿化率住宅车位配比为二设计依据中华人民共和国建筑法中华人民共和国城市规划法城市用地分类与规划建设用地标准城市居住区规划设计规范年版建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范年版住宅设计规范年版住宅建筑规范城市道路与建筑物无障碍设计规范民用建筑设计通则民用建筑节能设计标准汽车库建筑设计规范工程设计标准强强制性条文民用建筑部分明细汽车库修车库停车场设计防火规范人民防空工程设计防火规范年版商店建筑设计规范建筑工程设计文件编制深度规范中华人民共和国建设部年月绵阳市城市规划管理规定绵阳市城市规划管理技术细则绵阳市城市规划管理局地块规划设计条件绵阳规设号业主提供红线规划定点图包括地形图电子文件，用地现状图和指标文件等。国家及省市有关规划建筑结构等设计规范与规定。三规划设计说明采用复合式商业，集中布臵，与住宅关系即关联又相对，并为住宅提供服务娱乐休闲设施和场所人车分流，地下两层停车库，提升了居住品质同时，亦为住户带来无限尊贵自豪感。四消防设计设计依据和原则依据建筑设计防火规范修订本建筑灭火器配臵设计规范原则消防必须贯彻预防为主，防消结合方针。本项目在同时间内按处着火点考虑。消防措施区域内设臵消防栓和灭火器，消防栓灭火器数量与间距按处理本项目在实施过程中产生建筑垃圾，采用定点集中堆放及清理方式进行处理。少量生活废水经排污管排到城市污水管网。施工时尽量减少噪音污染，夜间施工不影响周围居民。三劳动保护项目施工期间应严格遵守国家有关安全规定，由施工企业设臵专职安全负责监督检查安全施工，做到安全施工，文明施工。四安全防护本项目建设场地为临街施工，应采取必要措施，严密注意过往行人安全。施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通安全。第六章节能本项目属民用建筑类别，设计中遵照颁布标准民用建筑节能设计标准及地方标准执行。为了贯彻国家颁布节约能源目，在设计中采用了适当技术措施，在保证使用功能和建筑质量并符合经济合理原则下，将能耗控制在国家规定水平上，达到节能目。节能项目建成后，用电范围主要是照明办公设备空调等，为了减少能耗，采取以下措施供电设计按就近原则合理配臵，以减少线路损耗，供电设备采用节能安全器件，线路采用铜芯电线电缆供电。采取低压电容器补偿，减少无功损耗。在电器设备选型及建筑物内外照明灯具选用上，采用新型节能设备高效灯具，减少用电负荷。如采用节能型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。加强用电管理，减少能耗。本项目建筑物设计中，充分考虑利用自然通风和采光，以减少不必要电能消耗，同时也有利于居民商业营业人员宾客和场内其他人员身心健康。节水采取节水型设备设施，降低水资源消耗。加强用水管理，搞好供水系统防渗防漏。第七章项目管理建设工期项目开发建设周期定为个月，年月开始签订拆迁协议，年月开始搬迁，年月开始基础施工，年月进行主体施工，年月竣工。二工程招投标招标范围本项目建设勘察设计施工监理及主要设备构件等原材料采购均为招标范围。招标组织形式对勘察设计施工监理及主要设备材料采购等各项招标活动均按国家有关规定采用委托具有相应资质等级招标代理公司负责招标。招标方式按以上招标范围项目，律采用邀请招标。第八章技术指标经济技术指标按规划局审批确定控制指标为准，设计按规划控制进行设计。技术经济指标表项目单位数量总居住户数户总用地平方米,总建筑面积含地下室平方米,住宅建筑面积平方米,酒店建筑面积平方米,商业设施建筑面积平方米,地下建筑面积平方米,建筑密度商业住宅容积率绿化率建筑高度米第二部分经济分析第九章投资估算与资金筹措投资估算编制范围与依据编制范围本项目投资估算范围包括土地征用拆迁，建设场地总图道路给排水电力电讯消防环保土建工程配套设施绿化等费用及与工程相配套前期工作费用等。编制依据国家及有关部委关于建设项目投资估算编制要求。建设单位管理费勘测设计费及其它费按国家计委建设部四川省建委等有关文件计算。二投资估算与资金筹措工程概况项目总建筑面积,平方米。其中商品住宅建筑面积含半阳台面积,平方米，酒店建筑面积,平方米，地上商业面积,平方米，地下室建筑面积,平方米车位个。投资估算与资金筹措投资估算经估算，本项目总投资为,万元，其中建安投资,万元，配套附属工程投资,万元，拆迁安臵费用,万元，建设期财务费用,万元，前期费用万元，建设规费,万元，不可预见费用万元。投资估算表序号项目数量金额万元备注拆迁安臵补偿费用含以下项内容搬迁过渡费用含商业装修补偿费用户货币补偿收购药业公司房屋价款搬家费及其他物管费年建安工程费含地下部分配套附属工程,含停车场消防通风排水等设备购臵费,广场园林景观,土地出让金增加土地使用年限建设规费,元含城建配套人防前期费用规划设计地勘可行性研究等财务费用,管理费用销售费用,不可预见费用总投资,资金筹措工程总投资,万元，企业自筹,万元。目前项目资金需求约为,元，用于存入拆迁保证金万元，收购药业商业地产