快我国城镇化进程等进行谋划。国务院各职能部门还制定了相关扶持配套政策，如商务部门搞商业网点建设规划，万村千乡市场工程，供销系统二次创业项目等等，就是为加快农村流通体系建设升级和改造。全球经济回升为我们发展提供了有利外部条件，在新轮西部大开发战略中，国家把云南省作为重点扶持地区，桥头堡战略更是加大了发展力度。十二五时期是我国建设小康社会承前启后关键时期，也是加快发展重要机遇期，十八大强调推进城乡体化是解决三农问题根本途径深入推进新农村建设和扶贫开发，全面改善农村生产生活条件促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。这些重大政策方针无不显示着国家对农村重视，也显示了乡镇梦建设将成为农村商业发展必然趋势。第二，是大理州各市县自身经济社会发展需要。立足大理州特有区域和环境条件，要紧紧围绕生态优先，农业稳州，工业强州，旅游兴州，文化立州，和谐安州发展思路，要以提高自我发展能力为核心，要壮大经济总量，优化经济结构，增加居民收入，增强区域综合实力要改善民生，加快农业产业化和城镇化步伐，滇西中心城市建设等等，那么为了实现这宏伟目标及响应十八大精神号召，加强新农村建设，促进大理州各乡镇农民增收成为必然目标，为此促进农村商贸发展转移剩余劳动力和消化农村农副产品这些问题都是建设成小康型新农村必须解决，而梦商业中心广场必然成为重要解决方法之。第三，是企业自身发展需要。个企业特别是民营企业，要想实现长足有效健康发展，必须要认清当前国际国内形势和未来方向，认清所在地方经济社会发展目标和规划，明确自身优势，将最终落脚点放在县域经济发展和农村城镇化建设上。所以我们从中找到切入点结合点立足点，用新思路新创举，用更大决心和勇气，创造性运用新模式，来为新农村建设做出自己最大贡献，也使企业在建设新农村过程中逐渐成长壮大。最后，乡镇商业中心网点是每个乡镇核心商业区，它集合了农贸市场大型超市商业步行街品牌连锁店政务便民服务餐饮服务，以及运休闲广场等，是乡镇居民商业贸易，文化传播，休闲娱乐中心区，是乡镇市场对接平台，是劳动力和人才流动平台，是城乡联系纽带和信息交流平台。乡镇商业中心成功建设，既有利于创新代人消费观念，逐步改变农村居民传统生产生活方式，对扩大内需促进就业就地消化农副产品提高农民生活水平增加农民收入拉动县域经济增长具有重要意义四乡镇梦实施优势具有强有力下政治保障中共十八大文件强农惠农富农文件精神中央政府做出并公布国家中长期发展规划和十二五发展规划纲要以及中共中央做出关于推进农村改革发展若干重大问题决定，农业部关于全国农业和农村经济发展第十二个五年规划，都为我们描绘了宏伟蓝图，提供了政治保障。今后年是深入推进西部大开发承前启后关键时期，国家把云南省作为重点扶持地区，将其作为中国面向西南开放桥头堡来建设。主要文件是国务院关于支持云南省加快建设面向西南开发重要桥头堡意见。大理州十二五规划中明确发展目标，滇西中心城市规划赋予大理州较高定位，规划实施将加快推进城镇化进程，统筹城乡体化发展提供重要机遇。同时全州将有大批符合产业导向项目有望进入国家和省级十二五规划得到长远扶持。依据州内各市县从自身现实和发展愿望出发所制定规划国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和政府工作报告以及各乡镇控制性详细规划等，是我们实施各县市项目开发主要依据。依据从中央到地方各级政府部门所制定产业扶持政策，特别是全省商业网点建设万村千乡市场工程建设，供销系统搞二次创业等都是企业项目投资开发现实依据。比如，省政府提出了在年内完成个农贸市升级改造具体目标，并由省商务厅安排落实配套资金给予扶持同时对进入乡镇市场农资店和日用消费品企业，每个给予次性补助元政策而且还有些相关税收贷款贴息等优惠政策。州政府为贯彻省委省政府关于加大城乡统筹力度，促进农业转移人口转变为城镇居民重大决策，结合大理州城镇体系建设现状和空间布局，制定了坚持突出重点，边试点边推进，进步放开州府所在地大理市，全面放开县城和建制镇，逐步建立城乡人口与资源要素有序流动制度体系，引导鼓励农业人口有序向城镇转移，到年，通过农转城政策实施，全州将新增城镇户籍人口万，城镇化率达左右。二具有强大经济基础农民收入实现连续多年较快增长。据统计局发布农业基础地位更加稳固农村面貌加快改善报告，报告公布数据显示，年，农民人均纯收入元，比年增长倍，年均实际增长，其中年连续年收入增速超过城镇。十六大以来，党中央国务院坚持把增加农民收入作为农村工作中心任务，千方百计拓宽增收渠道，农民人均纯收入增长迅速。投资企业具有较强经济实力。云南联发投资有限公司是由珠海康大集团公司投资成立，公司成立于年月。公司地位于云南省昆明市官渡区春城路，注册资本万元，公司相关联企业有西双版纳康大乡镇投资开发有限公司西双版纳中荣房地产开发有限公司西双版纳宏程装饰装璜有限公司保山康大乡镇产业开发有限公司玉溪康鑫乡镇置业有限公司等多家企业。三具有较强盈利能力项目建成后第年利润为万元，盈利率为，此后计提折旧金后每年利润为万元。详细预算请看经济效益分析四具有强有力管理团队和高效而科学管理体系云南联发投资有限公司拥有流管理团队和现代化企业管理机制，高层管理人员均来自金融房地产大型国企等先进企业。自年至今，经过多年探索和发展，公司在乡镇商业中心投资开发集贸市场升级改造运营管理上有着丰富实战经验及成熟拓展模式，并在与世界强企业合作过程中，学习掌握了国际先进管理理论建立并完善了联发管理系统，从而使联发公司管理人员均具有本行业丰富从业经验和优秀业绩，管理团队整体素质及高效而科学管理制度在整个行业都具有十分明显优势。五具有起步门槛低优势由于农贸市场升级改造和乡镇开发关键是土地使用权获得。方面，因政府扶持农贸市场和商业网点建设，既可以以较低价格获得土地使用权，还可以享受政府扶持资金，每平方米可获得元至元不等补贴。另方面，各地方政府，特别是尚未引起大多数企业看好乡镇政府，在其开发建设方面都有较多优惠政策，比如可按基准地价获得土地使用权，还可借助转农村建设政策，享有部分基础建设方面配套资金和税收优惠政策五乡镇梦投资规模乡镇梦是每个乡镇核心商业区，它承担着乡镇所有商品流通和贸易往来，集合了农贸市场超市商业步行街品牌链锁店餐饮服务休闲娱乐等于体乡镇居民商业贸易文化传播休闲娱乐中心区。是乡镇市场与外界对接平台，是劳动力和人才流动平台，是城乡联系纽带和信息交流平台。根据各乡镇人口数量及经济发展情况规划投资建设各乡镇商业中心广场，具体如下表单位名称建设面积绿化面积土地面积备注右所镇建设面积包括广场房屋共层道路面积在内，其中房产面积为三营镇凤羽镇牛街乡炼铁乡乔后镇合计如上表建设面积为，建设资金约亿元，绿化面积约，经费约万元，使用土地合计约亩。六乡镇梦实施步骤与进度从项目规模比较宏大建设地点比较分散需要投入大量人力物力和资金周转等问题来考虑，为了便于集中力量降低风险以及保证项目进度，经过科学研究项目细化，特定出如下实施步骤名称阶段时间资金万元备注三营镇牛街建设建设阶段包括项目申批选址建设及水电工程等运营阶段包括装修招商和营业等。运营右所凤羽建设运营炼铁乡乔后镇建设运营项目全面建设完成分为三个时期，首期时限为年月日到年月日，投入资金万元，在双节来临之前投入运营二期工程时限为年月日到年月日，总投资为万元尾期工程时限为年月日到年月日，投资总额为万元。局时固定资产总投资达到亿元。七乡镇梦效益预测及分析社会效益首先项目运营后使该乡镇商业服务质量上升到个新台阶。该项目是以农村商业为基础，因此促进当地商业繁荣是项目必不可少运营手段，而为了促进商业繁荣就得提升服务质量增加商品品种种类，做到人们能在这里找到他们想要东西，同时为了持续而长久发展还得提升服务质量而吸引广大群众，打造乡镇知名品牌。其次美化乡镇环境，建设和谐新农村。乡镇梦运营管理有套科学而有效管理系统来使广场高效运行，不但保证服务质量，还能打破过去农村集市脏乱差局面，为乡镇创卫工作打下坚实基础。同时乡镇梦大面积绿化不但净化空气，还美化了乡镇环境。最后提供大量就业岗位，为农村剩余劳动力就近转移创造机会，为建设成小康社会奠定基础。乡镇梦商业服务中心广场在引进了许多知名商家同时必然创造了大量就业机会，提供大量工作岗位另外项目本身运营就需要大量劳动力。这些新增岗位对农村剩余劳动力来说无疑是雪中送炭。这样方面解决了农村剩余劳动力问题，另方面还增加了农村平均收入，为建设成小康社会打下基础。二经济效益根据当前当地农村商业地产行情银行利率公司现状建筑材料市场行情等数据资料，采取科学计算方法对项目做出如下经济效益分析名称面积单价元总额万元备注出售房产收入占持有房产租赁收入元年占建设成本运营成本管理成本其它成本物业管理收入元年包括公摊固定资产折旧按年计其它收入据上表计算第年利润为万元，盈利率为，此后计提折旧金后每年利润为万元。八乡镇梦风险分析在风云变幻市场经济时代，向来都是机遇与风险并存，有着美好前景乡镇梦也存在着巨大挑战，主要表现在以下几个方面当地政府认同度对乡镇梦顺利实施起着举足轻重作用。乡镇梦是个占地面积较大投入巨额资金对所在地自然环境社会环境和社会经济等都有着重大影响项目，关系到国计民生，为此相关部门在做出决策时都要对项目利弊得失做科学分析判断。土地性质不明确带来风险。原则上，只要项目得到了政府调度认同和大力支持，取得土地经营权是不会有太大问题。如果是由于些历史或者是比较特殊原因，无法取得特定地块经营权，那可以采取长期租赁方式，这里唯存在问题就是项目开盘后能否次性出让年或年经营权问题，解决这问题方法，就是要通过与经营户和银行进行商业谈判解决。这已经是有成功案例，而且是在项目投资开发实施前就要解决问题。确定项目开发规模风险。因不同乡镇存在不同人口总量，不同经济状况，其收入水平与消费水平也不尽相同，以及能利用土地规模大小等因素，所以需要多大市场规模才能适应目前和以后若干年发展需求。存在经营商铺及住房销售或出租风险。其实，以上这些风险因素都应该在并能在项目确立认定以前和规划设计中得到有效解决问题。首先在项目前期市场调查和在与政府目标客户潜在客户磋商沟通交流中就要对以上问题作出回答，然后再通过可行性研究，最终确认项目是否能实施，如果不能达到预期目标要求，那么就暂时放弃或延期实施，所以说以上潜在风险是可以避免是可控。事实上，这种商业模式决定了我们投资开发每个项目最终都是个集体智慧结晶，它最终都是要得到政府，商业用户和投资人认同让大家满意，所以它是项惠民工程。对于此项目部将会采取如下措施首先做到信息公开透明，使相关部门完全掌握乡镇梦全部信息，并在此基础上做出科学有效决策其次实事求是做好切工作，采取有效措施规避风险最后完善管理机制，以人为本可持续发展为核心统筹兼顾为方法保障项目建设成功。九综合评价项目以邓小平理论和三个代表重要思想