经济效益指标土地收入合计万元其中天池片区万元大地坡片区万元土地开发总费用万元财内部收益率财务净现值万元投资回收期含建设期贷款偿还期含建设期市翠柏大道及天池片区综合开发项目投资环境和市场分析第二章投资环境和市场分析投资环境及经济发展基本情况投资环境资源环境市位于四川省南部，处于川滇黔三省结合部金沙江岷江长江三江交汇处。地跨北纬东经之间。市境东邻泸州市，南接云南昭通地区，西界凉山彝族自治州和乐山市，北靠自贡市，东西最大横距，南北最大纵距，全市有土地总量万，其中耕地万园地万居民及工矿用地万。是国家确定建设重要能源原材料生产基地攀西六盘水地区与长江联结主要交汇点，处于长江上游资源开发与生态保护重要位置，也是长江经济带重要组成部分，将成为世纪长江流域最具开发投资价值城市之。水能资源以三江流域境内段为主，其中金沙江储量万岷江储量万长江储量万。其余积雨面积在以上大小河流总水能储量万。已探明矿产种，其中级以上储量矿产种，煤保有储量亿，占全省保有储量玻璃用石英砂岩，占全省保有储量硫铁矿资源总量亿，占全省保有储量天然气保有储量亿。全市竹林面积已达万，市翠柏大道及天池片区综合开发项目投资环境和市场分析年产竹片万吨左右竹笋竹荪及副产品万多吨。根据该市竹产业发展目标，到年，全市竹林面积发展到万，年产竹材万吨以上，年产竹笋万吨以上。除此之外，市农产品如茶叶肉类果蔬等均得到了较大发展。市旅游资源独具特色，全市共有国家级旅游资源处，有被誉为蜀南三绝蜀南竹海石海洞乡僰人悬棺吸引了不少中外游客。市现拥有各类专业技术人才人，其中高级职称人，中级职称人。企业经营管理人才人市属以上企业中层以上管理人员，各类人才中具有大专以上学历达到。向家坝溪洛渡这两座国家特大型水电站建设，均以作为重要依托城市，随着项目开工建设，将为城市建设快速发展带来历史性机遇。自然环境市地貌以中低山地和丘陵为主体，岭谷相间，平坝狭小零碎，自然概貌为七山水二分田。市境内海拔中低山地占，丘陵占，平坝仅占。该区属于中亚热带气候类型，气候温和。年平均气温，最高气温，最低气温。常年主导风向西北风，最大风速，静风频率为。年平均降雨量。地震动峰值加速度为，与地震基本烈度对照为Ⅶ度。经济发展基本情况市翠柏大道及天池片区综合开发项目投资环境和市场分析经济总量持续增长。全市国民经济连续保持快速增长，全市生产总值亿元，比上年增长，比全省增幅高个百分点，比全国增幅高个百分点。产业结构不断调整。全市三类产业增加值占生产总值比重由上年调整为。第产业比重下降个百分点，第二产业比重提高个百分点，第三产业比重降个百分点。市产业结构调整明显加快，特别是二产业所占比重已优于全省平均水平，但第三产业发展还较滞后，与全省发展水平相比还存在较大差距。市工农业生产持续发展，经济效益明显提高，消费品市场活跃，城乡市场繁荣，财政增收，金融平稳运行，投资力度进步加大，基础设施建设不断加强和改善，全市经济运行保持了良好发展势头。农业稳定发展，农村经济全面发展。年市农林牧渔业现价总产值完成亿元，比上年增长。其中，农业产值增长，林业产值增长，牧业产值增长，渔业产值增长，农林牧鱼服务业产值增长。农民人均纯收入元，比上年增加元。农村经济全面发展。工业经济整体素质增强，经济效益进步提高。产业结构调整力度加大，积极推进体制创新，技术创新，大力调整提升和优化产业产品结构，工业增长经济效益显著提高。年，全市翠柏大道及天池片区综合开发项目投资环境和市场分析市国有工业企业及年销售收入在万元以上非国有工业企业完成现价增加值亿元，比上年增长。完成工业现价总产值亿元，增长。贸易市场活跃，社会消费品市场日趋旺盛。年市社会消费品零售总额亿元，比上年增长。其中，国有经济零售额亿元，增长集体经济零售额亿元，下降个体私营经济零售额亿元，增长。对外贸易大幅度增长。年，海关进出口总额亿美元，比上年增长。其中，出口总额亿美元，增长。旅游业继续快速发展。全年全市接待海内外游客万人次，增长旅游收入亿元，增长旅游创汇万美元，增长，其中，旅游商品创汇美元，占旅游创汇收入比重为。财政收入稳定增长。年，全市地方财政收入为亿元，增长，其中，地方财政般预算收入亿元，增长。地方财政支出为亿元，增长，其中，地方财政般预算支出亿元，增长。投资力度增大。年，全市共完成全社会固定资产投资总额达亿元，创历史最高记录，比上年增长。其中，国有单位投资完成亿元，增长，占全社会固定资产投资总额非国有单位投资完成亿元，增长，占全社会投资总额。非国市翠柏大道及天池片区综合开发项目投资环境和市场分析有单位投资中，城镇工矿区私人建房投资完成亿元，增长城镇私营投资完成亿元，增长农村投资亿元，增长。国民经济和社会发展主要目标战略定位与发展目标。市发展战略定位是建设长江上游级中心城市川滇黔结合部交通枢纽金沙江水电资源开发依托城市长江上游生态保护屏障重要组成部分。力争到年把市建成结构合理功能齐全环境优美经济繁荣交通便捷信息畅通生活舒适社会稳定区域性中心城市。主要目标是经济总量生产总值年均增长速度高于全国全省平均水平，经济增长质量和效益明显提高。年，生产总值到亿元按年价格计算，在年基础上翻番年人均生产总值争取达到当年全国水平。调整经济结构，实现跨越式发展。预计年生产总值第二三产业构成调整为非公有制经济比重明显提高，形成多种所有制经济共同发展格局城镇化水平力争达到以上，中心城市人口达到万人以上建成区面积达到以上针对城郊浅丘和山区不同地域特点，优化区域布局，促进大宗农产品生产专业化基地化规模化。城郊要根据城市消费结构变化趋势，发展城郊农业。调整优化工业结构，提高工业经济竞争力。大力推进工业化，应用高新技术和先进适用技术改造提升传市翠柏大道及天池片区综合开发项目投资环境和市场分析统产业，引进发展新兴产业，培育壮大具有比较优势支柱产业。十五期间，工业增加值年均增速达到年工业增加值占比重提高到以上。加快发展饮料食品化学纤维化工和制药造纸及能源等五大支柱产业。年，支柱产业增加值中比重达到。建成白酒化纤造纸氯碱化工中药及生物制药电子信息元件等六大基地。实施城镇化战略，加快中心城市建设。中心城市不发育，城镇体系不完善是制约市经济发展重要因素。大力推进中心城市建设，完善中心城市功能，积极发展县城和重点小城镇。继续加快片区组团建设，促进城市发展。市场分析全国房地产业在连续年保持年均增长近基础上，年全国累计完成房地产开发投资突破万亿元，同比增长。房地产到位资金增长，增幅。其中，国内贷款增长，增幅。全国个省自治区直辖市中有个地区增幅超过。在全部房地产投资中，银行贷款比例继续保持在左右商品住宅投资占房地产开发投资比重也继续保持在左右。年，市共完成房地产开发投资亿元，比上年增长，增速比全省高个百分点，比全国平均高个百分点，居全省第八位。市翠柏大道及天池片区综合开发项目投资环境和市场分析年市房地产销售呈良好发展势头，房屋竣工面积万，增长，商品房销售建筑面积万，增长率达，商品房销售额亿元，增长。目前，城市建设用地较为紧缺，土地供需矛盾突出，房屋供不应求。形成这样局面是由于城市属典型三山对峙三江分隔组团式布局，现在仅形成了以旧城为中心少数几个城市组团，可供建设用地少。由于受地理条件限制，向新区空间扩展都将跨越山体或大江，需要投入资金巨大，这是导致城市住宅建设难以大规模推进主要原因。随着市经济建设和社会发展要求，推动城市化进程已势在必行，按市委提出城市建设目标，至年市城市建成区将达到平方公里，进入大城市行列。据此推算，每年需扩展城区平方公里。根据市城市总体规划布局要求，市城市布局形态为放射状开放状组团状多中心，由三大片区个组团共同组成生态型山水园林城市。各组团功能划分中，天柏组团为沿金沙江发展轴组团之，肩负疏散旧城密集人口，带动地方经济发展任务。天柏组团首期综合开发项目建设，将对城市化进程起到极大推动作用。市天柏组团位于市金沙江以北，内昆铁路以南。规划将天柏组团列为市能源基地和西电东送基地，铁路交，出让期第年占总出让面积，第年占总出让面积，第年占总出让面积。本项目基准收益率取。土地开发收入测算市翠柏大道及天池片区综合开发项目财务评价根据市房地产市场分析和土地开发和出让计划，本项目土地总出让收入和各年出让收入测算如下市天池片区和大地坡片区熟地地价测算及开发总收入表表序号地块编号用途用地面积供地方式地价元价值万元二类居住出让二类居住出让商业金融出让二类居住出让Ⅰ市场用地出让Ⅰ医疗卫生出让Ⅰ二类居住出让Ⅰ体育用地出让Ⅰ商业用地出让Ⅱ二类居住出让Ⅱ服务设施出让Ⅱ二类居住出让服务设施出让服务设施出让市翠柏大道及天池片区综合开发项目财务评价二类居住出让二类居住出让Ⅰ二类居住出让Ⅰ二类居住出让Ⅰ服务设施出让Ⅰ服务设施出让Ⅱ二类居住出让Ⅱ商业用地出让服务设施出让服务设施出让二类居住出让医疗卫生出让二类居住出让教育科研出让二类居住出让Ⅰ二类居住出让Ⅰ类居住出让Ⅰ服务设施出让Ⅰ文娱用地出让Ⅰ商业用地出让市翠柏大道及天池片区综合开发项目财务评价合计天池片区和大地坡片区熟地地价测算及各年收入表表年份序号地块编号用途用地面积供地方式地价元价值万元年二类居住出让二类居住出让商业金融出让二类居住出让Ⅰ市场用地出让Ⅰ医疗卫生出让Ⅰ二类居住出让Ⅰ体育用地出让Ⅰ商业用地出让Ⅱ二类居住出让Ⅱ服务设施出让Ⅱ二类居住出让小计年服务设施出让服务设施出让二类居住出让二类居住出让Ⅰ二类居住出让Ⅰ二类居住出让Ⅰ服务设施出让Ⅰ服务设施出让Ⅱ二类居住出让Ⅱ商业用地出让小计服务设施出让服务设施出让市翠柏大道及天池片区综合开发项目财务评价年二类居住出让医疗卫生出让二类居住出让教育科研出让二类居住出让Ⅰ二类居住出让Ⅰ类居住出让Ⅰ服务设施出让Ⅰ文娱用地出让Ⅰ商业用地出让小计合计开发成本测算土地成本摊销本项目土地摊销为年，经测算为元，进入出让期开发成本。建安费用摊销本项目建安费用摊销按年测算，为元，进入出让期开发成本。营销费用本项目出让期营销费用安年土地出让收入测算，进入出让期开发成本。财务费用利息支出本项目建设投资贷款在出让期发生利息全部进入本项目财务费用利息支出。出让期总成本费用市翠柏大道及天池片区综合开发项目财务评价本项目出让期年平均总成本费用为万元，详见附表。评价指标盈利能力指标现金流量分析附表本项目根据现金流量分析测算出盈利能力指标如下盈利能力指标表表全部投资内部收益率投资回收期年净现值万元以上指标表明项目内部收益率低于基准收益率水平，说明项目盈利能力偏弱。损益分析附表经测算，本项目静态投资指标如下年均投资利润率年平均利润情况如下利润总额万元以上指标表明，本项目静态投资指标偏差，利润总额较低。偿债能力分析附表本项目固定资产投资贷款偿还采用最大能力还款和等额还款方式，测算出建设投资借款偿还期为年含建设期等额还款借款偿市翠柏大道及天池片区综合开发项目财务评价还期为年含建设