资机会和市场潜力的项目。 同时，除中国外，东亚各国也面临着人口老龄化压力日本计划输出 万老年人口，而人种相同文化相近地域相邻的中国无疑也是东亚各国老年 人养老的首选地之。而随着中国经济的发展，众多东南亚港澳台及海外华人 华侨希望叶落归根回国养老。这些无疑都扩大了中国养老市场与老年经济的庞大 总量。 张家界国际养老园项目就是在这个背景下，由张家界市交通投资有限责任公 司发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老意义的，集住宅与服务， 生活与娱乐，医疗与保健于体的大型建筑群。 张家界国际养老园项目选址于张家界市城郊天门山麓杆子坪村，临近张家界 荷花机场张罗公路张家界火车站张家界中心汽车站，自然条件及交通条件 极为优越。整个项目由世界民居文化村房地产与商业部份国际老年公寓 文化体育长廊鬼谷峡户外运动基地辅助功能区域等组成。项目占地共 亩，规划建设面积万，项目总投资亿元。 项目共分五个部分，是世界民居文化村房地产老年大学国际护理学院等，二是国际老年休养中心医疗体检康复体育馆高尔夫练习场等， 三是文化长廊画家村作家村等，四是户外运动基地鬼谷峡，五是基础设 施与辅助设施。 张家界国际养老园集养老疗养康复休闲住宅娱乐等综合功能与配 套服务为体，是以达到使老年人健康长寿颐养天年为目的的综合性卫星城建 设项目。 此项目将居家环境与社会化的保障体系产业化的服务体系等有 机的组合在起，使养老服务在养老地产的基础上形成了完整的保障与护理体 系，在形成规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保障的社会化。使投 资者在获得巨大经济效益的同时，也获得了极大的社会效益。 由于本项目规模极大，占地面积达亩，在现阶段中国严格的土地政策 下，其它潜在或现实的竞争对手已经没有可能获得如此规模的征地许可。而没有 了规模，建筑档次就很难提升，完善的保障系统更难以建立，文化与体育设施就 更无从谈起。因此，在可预见的将来，中国内地基本不会产生有威胁的竞争对手。 在营销与管理上，本公司参照国际通行惯例与基本准则，按照现代企业制度 的要求，来设立企业运行与管理模式。 在推广上，本公司将采用分区负责，分区管理模式。每分区设立个办事 机构，单独核算，单独管理，业绩与收入挂钩。在分区的设立上，将纬度偏北且 有着相同的人种与文化源头，同时又为老年化问题困扰的日本和韩国作为个分 区。港澳台及东南亚华人社会作为另个分区，而北美与欧洲作为第三个分区。 以上分区的推广工作，主要聘用本地具有丰富人脉与推广经验的人员或机构来负 责。在国内，我们把推广重点放在北方，成立北方分区，尤其是北方些大型国 有企业军工单位国家部委等作为我们推广的重点对象。 在宣传上，我们主要采用与各地电视台合作的方式，利用综艺类文化类 旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费的手段吸引些老年人前来短期 休养等。 在管理上，针对村民和些优秀的核心村民员工，本公司将推行村民及员工 持股计划。村民以其土地林权作价入股，村民和员工持股总额在左右。 本项目计划融资总额为亿元人民币。主要采用债权融资。融资期限为年，担保形式为项目担保。资金使用范围为海南国际老年城期项目，建设内容 主要为前期基础工程及房地产项目的酒店式老年公寓和公寓住宅的部分玫瑰 园小区，期项目建设与销售期为年。资方可以在此期限内债转股或融资到 期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。 在年的项目期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅玫瑰园小 区部分的合计建筑开发面积为万平方米，按最低销售均价计算，每平方米 销售均价为元，销售收入为万，税前利润为万。 在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现实问题，同 时，此项目还会为海南形象的提升，海南经济的增长提供助力，因此，无论中央 政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，政策方面的风险基本为零。另外， 由于政府支持的原因，征地费用相对较低，目前评估价为每亩万元。年后， 土地的价值就将增加到约亿元人民币。因此，仅土地增加的价值这项，就 可以规避所有的投资风险。同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金的 使用范围，的融资资金都使用于固定设施或不动产建设，仅从使用方面来看， 资金的安全性有效性增值性是有保证的。而对于市场方面，如何将信息有效 的传达到客户群中，才是市场运作中最大的风险。为此，我们将积极寻求同国际 国内有实力的传播公司合作，尤其加强同媒体的合作，力争将此类风险降到最低。 第二章养老产业现状与发展 世界养老产业的现状与发展 据世界卫生组织发布的份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在 总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊的和日本的， 再次是德国的和瑞典的。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人 口中所占比例为标准统计出的几个老人大国都是发达国家，但目前全世界的 老年人有半以上的老人生活在发展中国家。 根据联合国提供的最新统计数字，年全世界岁以上的老人为 亿，占世界人口总数的。到年，老人人数将猛增到亿人，占世 性反应力体力视力平衡力都会下降，可能要用拐杖 甚至轮椅。所以针对老年人的特点，在发达国家老年公寓都要进行全方 位的无障碍化设计。例如，房门楼道楼梯都要加宽，便于轮椅通过 老人经过的地方都要安装扶手开关门铃和门窗把手等设施的位置也 适当降低厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用地 面和浴池底部都要防滑房间的照明度要提高，但还不能有眩光煤气 等各种开关上的字要很大，以利老人辨识老人容易失禁，厕所都靠近 卧室，并设长明灯厕所用推拉门，不用平开门所有的楼层平台通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因为黑色在视觉上属退后色，会 令老人产生如临深渊之感，不敢投足在适当的地方还要有报警和应急 装置。无障碍化设计是非常专业和细致的，本文就不再多谈。 老年公寓还根据老年人不同的年龄阶段的生理特征和生活需要分 为三大种类居家式公寓宿舍式公寓医护式公寓。居家式公寓是每 家每户自成体，不受他人干扰，适合普通夫妇宿舍式公寓老年人如 同住集体宿舍样，安排在社区相同的些楼房中居住和生活，比较适 合单身老人医护式公寓是将身体有较严重残疾生活不能自理或行动 不便的老年人，集中安排在起居住，并由专门人员进行护理。 完善支助性与综合性的服务。针对越来越不能照顾自己，而日 益要依赖他人帮助料理家务和提供医疗保健等社会性服务的老年人来 说，养老园区还要提供诸多的支助性与综合性的服务，包括安全保卫 帮助料理家务备餐家庭修理服务残疾护理家庭生活和医疗保健 知识咨询社会和法律问题咨询服务等等。养老园区要统提供专业 的老年社区服务体系，但可考虑按服务内容的不同，分包出去。分别承 包给各大宾馆和医院，培训专业的服务队伍，以自有品牌入园服务。 国际养老园与居家养老社会化 第三章项目背景和特点 公共关系土地资源与体制优势 公共关系 土地资源 体制优势 二独特的自然资源与地理位置 得天独厚的养老胜地 本项目建立后，不仅将为老年人提供个养老与休养的环境。更为重要的是， 让入住的老年人享受到黄金般退休生活。届时，在南国清晨的阳光下，在沐浴海 风的清爽中，老人们或在郊外公园晨练，或步入老年大学感受与时代接触的快乐。 当北国已是冰天雪地时，张家界国际养老园的老人们却正在露天音乐广场上自得 其乐的说学弹唱。当很多老年人还在为休养与康复发愁时，张家界国际养老 园的老人们已能随时在老年人休养康复中心接受专家关于休养与康复的指导 和帮助。当很多老年人为找不到知已，找不到同龄人而郁闷和孤独时，张家界国 际养老园的老人们已拥有了众多的知已与同好，京剧票友会围棋学会花鸟协 会书画小组钓鱼俱乐部等兴趣小组将会相继建立。 在张家界国际养老园，老年人将深切体会到居家的快乐和社会化服务 的周到。退休对老年人而言，将是另种幸福生活的开始。 张家界国际养老园的建立，将为中国社会的老年问题提供个非政府的市 场化的解决模式。从本项目立项开始，张家界将不仅作为中国最佳的养老胜地而 知名，还将以创造个全新的养老经济与养老产业模式而知名。 国际养老园的定址环境 国际养老园定址张家界市永定区官黎坪街道办事处杆子坪村，距张家界市区 仅十几分钟车程，距荷花机场张家界火车站中心汽车站均只有五七公里。 天门山七星山崇山环列，视野开阔，远近景观满目绿色。 本项目地块虽然距机场较近，但上空不属航线范围，没有飞机产生的噪音。 本项目东面米外是枝柳铁路，但因有小山包阻隔，亦无噪音之害。车行 余分钟可达市中心，分钟到达机场火车站汽车站。 该地段具备了龙脉尊显的地域条件，甜爽清新的空气草茂林盛的天然植被 鸟类繁多的自然生态绵延醉人的水映岸景无公害的自助式生态农场，为国际 养老园打造健康长寿新家园的理念，奠定了良好的环境基础。 三项目的特点起点高规模大 功能齐全，相互依托，相互支撑 完善的获利模式与长期稳定的获利来源 自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源 特有的人文价值与人文吸引力 第四章项目的建设内容 项目的规划与设计 二项目的分区与关系 三项目建设内容览表 国际养老园项目建设内容总表 世界民居文化村项目建设明细表 国际老年人休养中心项目建设明细表 文化长廊项目建设明细