个月，即从年元月起至年月结束。项目投入总资金及效益情况本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金万元，预售房款收入万元，申请银行贷款万元。该项目开发商自有资金比例为，高于国家房地产开发项目自有资金比例要求。本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除开发成本万元，减去销售营业税金及附加万元土地增值税万元后，预计利润总额为万元。主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量开发规模占地面积总建筑面积其中地上部分面积地下部分面积建筑基地面积广场道路面积绿地面积容积率建筑密度绿地率二经济数据总投资万元资金来源万元其中自有资金万元预售收入万元银行贷款万元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均万元所得税经营期平均万元税后利润经营期平均万元三财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年资本金收益率总投资收益率项目资本金净利润率第二章项目建设背景国家宏观环境对房地产行业影响政策重拳出击，住宅市场大动荡今年以来，为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，国家连续出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知简称新国十条等系列政策调控组合拳来连续打压高烧楼市。楼市新政强势出台。楼市新政指就是年月日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知简称新国十条，这是继去年十二月出台国四条，但收效甚微，两会后房价再次上扬后，政府再度对房地产市场强力调控以平民怨。具体包括以下内容是统思想，提高认识。各地区各有关部门必须充分认识房价过快上涨危害性，认真落实中央确定房地产市场调控政策，采取坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。二是建立考核问责机制，坚决抑制不合理住房需求。三是实行更为严格差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上家庭包括借款人配偶及未成年子女，下同，贷款首付款比例不得低于对贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍对贷款购买第三套及以上住房，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行银监会抓紧制定第二套住房认定标准。要严格限制各种名目炒房和投机性购房。商品住房价格过高上涨过快供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。四是发挥税收政策对住房消费和房地产收益调节作用。财政部税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税征收管理工作，对定价过高涨幅过快房地产开发项目进行重点清算和稽查。五是增加居住用地有效供应，增加住房有效供给。六是调整住房供应结构。明确保障性住房中小套型普通商品住房建设数量和比例。七是加快保障性安居工程建设。确保完成年建设保障性住房万套各类棚户区改造住房万套工作任务。八是加强市场监管。加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为企业新购置土地。九是加大交易秩序监管力度。对存在捂盘惜售囤积房源哄抬房价等行为房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度。十是完善房地产市场信息披露制度，引导居民住房理性消费。后续措施紧密跟进。年月日，国务院印发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知国办发号，指出全国房地产市场整体上出现了些积极变化。但近期部分城市房价地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。年月日，银监会主席刘明康在会上要求做好地方政府融资平台贷款风险管控，强调加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，严格限制各种名目炒房和投机性购房。年月日，保监会主席吴定富在季度保险监管工作会议上强调了保险资金运用三不原则，其中就包括不允许投资住宅类物业。年月日，住建部发布通知，对违规出售出租闲置出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改，将按照有关规定或者合同约定收回。年月日，住建部民政部财政部三部联合针对部分地方廉租住房管理中房源闲置出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善日常监管和服务不到位等问题，做出有关规定。年月日，国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展若干意见提出，鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领域。年月日，国税总局日前下发关于土地增值税清算有关问题通知,明确土地增值税清算时收入确认房地产开发费用扣除等有关问题。年月日，住建部央行银监会等个相关部门，北京市个相关职能部门联手推出系列楼市调控措施，加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展。年月日，中国政府网全文公布了国务院批转发展改革委通知，其中逐步推进房产税改革提法最为引人关注。年月日，住建部发改委财政部等七部委联合制定关于加快发展公共租赁住房指导意见正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。年月日，住建部国家发改委财政部国土部农业部国家林业局联合印发关于做好住房保障规划编制通知,部署年保障性住房建设规划和十二五住房保障规划编制工作。年月日，国土部发出通知，要求征地涉及拆迁补偿安置工作，要先安置后拆迁，国土部耕保司有关负责人解读称，征地要充分征求被征地农民意见，不得强行实施征地。年月日，住房和城乡建设部银监会分别以不同形式对部分媒体报道称房地产市场调控有关政策可能取消三套房贷放开国资委授意央企拿地进行回应，均表示坚持贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知国资委也否认授意房地产央企扩张拿地。年月日，国土资源部将份涉及全国宗闲置土地统计表交予银监会，银监会根据这份黑名单做次全面风险排查，其中闲置土地可能被收回。年月日，国务院正式批准杭州南昌等个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。年月日，国务院加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开，中共中央政治局常委国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。年月日，国土资源部住房和城乡建设部联合下发关于进步加强房地产用地和建设管理调控通知下称通知，要求贯彻落实国号文确定工作任务，进步加强房地产用地和建设管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。年月日，国家多部委出台巩固房地产市场调控成果措施，包括暂停发放第三套及以上房贷首套房首付比例不低于房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节契税和个人所得税优惠政策。对贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍。五成及以上购房首对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险主要是指因国民经济状况等系列与经济环境和经济发展有关不确定因素变化对房地产商品生产过程和经营过程造成影响。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险办法是加快完成开发项目。针对该项目，应采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素影响。通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。获得有关投资环境和投资项目市场信息越多，做出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。第十章结论与建议项目总体描述通过研究本区域经济发展趋势,调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商业开发项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产投资方式。优点项目拥有较好投资环境与机遇方面宏观上当前国家对商业住宅开发项目重拳打击，以及商业地产项目商住倒挂现象转变，市商业地产进入了房地产行业下个黄金十年，人们投资商业地产项目热情与预期显著增高，市场前景非常明朗另方面，微观上，近年来市资本活市战略强力实施，引进或催生了大量属于高端金融投资服务行业潜在客户，将为项目带来稳定客户群体，为项目建成销售提供了充分市场保障同时，市委市政府对该项目非常重视，在土地供给项目建设贷款扶持等方面均表示将给与大力支持，为项目提供了个较好投资环境与机遇。项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率上述经济指标是根据目前市场形势对预期目标利润估算结果。项目具有突出优势项目拥有较好周边环境包括自然人文交通等