元，申请银行贷款万元。该项目开发商自有资金比例为，高于国家房地产开发项目自有资金比例要求。本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除开发成本万元，减去销售营业税金及附加万元土地增值税万元后，预计利润总额为万元。主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量开发规模占地面积总建筑面积其中地上部分面积地下部分面积建筑基地面积广场道路面积绿地面积容积率建筑密度绿地率二经济数据总投资万元资金来源万元其中自有资金万元预售收入万元银行贷款万元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均万元所得税经营期平均万元税后利润经营期平均万元三财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年资本金收益率总投资收益率项目资本金净利润率第二章项目建设背景国家宏观环境对房地产行业影响政策重拳出击，住宅市场大动荡今年以来，为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，国家连续出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知简称新国十条等系列政策调控组合拳来连续打压高烧楼市。楼市新政强势出台。楼市新政指就是年月日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知简称新国十条，这是继去年十二月出台国四条，但收效甚微，两会后房价再次上扬后，政府再度对房地产市场强力调控以平民怨。具体包括以下内容是统思想，提高认识。各地区各有关部门必须充分认识房价过快上涨危害性，认真落实中央确定房地产市场调控政策，采取坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。二是建立考核问责机制，坚决抑制不合理住房需求。三是实行更为严格差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上家庭包括借款人配偶及未成年子女，下同，贷款首付款比例不得低于对贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍对贷款购买第三套及以上住房，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行银监会抓紧制定第二套住房认定标准。要严格限制各种名目炒房和投机性购房。商品住房价格过高上涨过快供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。四是发挥税收政策对住房消费和房地产收益调节作用。财政部税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税征收管理工作，对定价过高涨幅过快房地产开发项目进行重点清算和稽查。五是增加居住用地有效供应，增加住房有效供给。六是调整住房供应结构。明确保障性住房中小套型普通商品住房建设数量和比例。七是加快保障性安居工程建设。确保完成年建设保障性住房万套各类棚户区改造住房万套工作任务。八是加强市场监管。加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为企业新购置土地。九是加大交易秩序监管力度。对存在捂盘惜售囤积房源哄抬房价等行为房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度。十是完善房地产市场信息披露制度，引导居民住房理性消费。后续措施紧密跟进。年月日，国务院印发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知国办发号，指出全国房地产市场整体上出现了些积极变化。但近期部分城市房价地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。年月日，银监会主席刘明康在会上要求做好地方政府融资平台贷款风险管控，强调加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，严格限制各种名目炒房和投机性购房。年月日，保监会主席吴定富在季度保险监管工作会议上强调了保险资金运用三不原则，其中就包括不允许投资住宅类物业。年月日，住建部发布通知，对违规出售出租闲置出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改，将按照有关规定或者合同约定收回。年月日，住建部民政部财政部三部联合针对部分地方廉租住房管理中房源闲置出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善日常监管和服务不到位等问题，做出有关规定。年月日，国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展若干意见提出，鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领域。年月日，国税总局日前下发关于土地增值税清算有关问题通知,明确土地增值税清算时收入确认房地产开发费用扣除等有关问题。年月日，住建部央行银监会等个相关部门，北京市个相关职能部门联手推出系列楼市调控措施，加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展。年月日，中国政府网全文公布了国务院批转发展改革委通知，其中逐步推进房产税改革提法最为引人关注。年月日，住建部发改委财政部等七部委联合制定关于加快发展公共租赁住房指导意见正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。年月日，住建部国家发改委财政部国土部农业部国家林业局联合印发关于做好住房保障规划编制通知,部署年保障性住房建设规划和十二五住房保障规划编制工作。年月日，国土部发出通知，要求征地涉及拆迁补偿安置工作，要先安置后拆迁，国土部耕保司有关负责人解读称，征地要充分征求被征地农民意见，不得强行实施征地。年月日，住房和城乡建设部银监会分别以不同形式对部分媒体报道称房地产市场调控有关政策可能取消三套房贷放开国资委授意央企拿地进行回应，均表示坚持贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知国资委也否认授意房地产央企扩张拿地。年月日，国土资源部将份涉及全国宗闲置土地统计表交予银监会，银监会根据这份黑名单做次全面风险排查，其中闲置土地可能被收回。年月日，国务院正式批准杭州南昌等个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。年月日，国务院加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开，中共中央政治局常委国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。年月日，国土资源部住房和城乡建设部联合下发关于进步加强房地产用地和建设管理调控通知下称通知，要求贯彻落实国号文确定工作任务，进步加强房地产用地和建设管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。年月日，国家多部委出台巩固房地产市场调控成果措施，包括暂停发放第三套及以上房贷首套房首付比例不低于房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节契税和个人所得税优惠政策。对贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍。五成及以上购房首付，这是我国自年推进按揭贷款以来最高纪录，在房价涨势不确定性情况下，政策组合拳将使得投资住宅市场变得无利可图或者说微利可图，接下来随着政策影响深入，些投资投机者很可能撤离住宅市场，同时些改善型客户也会因为门槛变高而无法买房，导致目前住宅市场观望情绪日趋加重。目前中国城市化进程正在加快，现在整个中国城市化水平还保持在左右，我们国家目标是要在十年时间项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率上述经济指标是根据目前市场形势对预期目标利润估算结果。项目具有突出优势项目拥有较好周边环境包括自然人文交通等环境项目所处地块发展前景较好项目以人为本设计理念公司资金具有优势项目开发经营风险较小本项目属于大面积大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。存在问题项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。项目独无二品位定位有定难度，尽管项目定位已经确定，但在设计及项目实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质营销队伍，或采取委托销售方式。结论与建议结论从经济效益来说由于怀府金融广场在项目开发建设前，进行了广泛深入市场调研，了解客户需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高利润回报，可以提高公司在社会上知名度，为公司将来发展奠定基础，并且为房地产经济注入了新鲜血液，有力推动了房地产经济发展，起到了搞活经济作用。从社会效益来说市怀府金融广场项目建成后，可为金融投行机构提供个地段优越商务氛围浓厚功能设计完善能够充分彰显行业特征大型商务写字楼作为办公营业场所，通过本项目运作，可以引进国内外较多金融投行巨头企业，带来国内外先进理念，加快市资本活市战略向更深更广处推进步伐。同时，项目位于新城区核心位置，项目建成后，将与文化艺术中心怀府音乐广场唐庄大型商务住宅区相呼应，全面提升城市形象，加速城市化进程。从环境效益来说该项目坚持以人为本，服务社会设计理念，开发过程将文明施工，最大程度减小了对环境破坏。项目完成后，将以醒目建筑色彩，打破城市原有沉闷建筑风格，担负起城市空间和城市意象重塑历史重任，对于美化市容，改善环境带来较大影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行。建议强化项目进程中投资质量进度计划，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能由高峰期向下降期转折风险。公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式来求得高水平设计出来标志性有品位产品。项目成本须合理控制，以保留市场波动时降价应对空间。注意严格按照既定方案去做每件事，统调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。目录第章总论项目背景项目概况主要经济指标第二章项目建设背景国家宏观环境对房地产行业影响沁阳市宏观经济环境分析项目建设必要性和意义第三章市场预测与营销设想市场预测项目建设规模与目标项目竞争力分析项目营销设想第四章项目选址与建设条件分析项目选址与规划建设条件分析