铭苑住宅小区开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

随着城市化进程加快，城市人口数量增加，增量住房市场还存在较大发展空间。

建设项目分析优势政策优势本项目建设符合城市总体规划，符合国家法规政策，并且项目建成后，能够提升县居住整体水平，进步促进县经济建设快速发展。

地理位置优势铭苑位置优越，东接三公路，西接刘洪路，东西贯通，交通便利。

项目周边无工厂，无噪声源，无污染源，东临汶溪公园环境静谧优雅，是休闲居住理想场所项目公里半径内，有教学质量最好小中两所学校，项目距鸿达商场购物中心桃源超市长途汽车站仅有公里路程。

居民就学就医购物出游十分便利。

优越地理环境为项目开发建设提供了有利条件。

项目设计方案优势项目由上海同济大学担纲设计，户型设计新颖，套型丰富，以套型为主，户型采用落地飘窗，设观景生活阳台，与自然无限亲近，顶层设露天晒台，独享私家花园，远眺巍巍蒙山，近观汶水潺潺。

部分复式住宅适宜两代人大户人家居住，完美诠释儒家孝道传统美德。

二劣势本项目投资较大，建设初期资金筹措压力较大，建设单位应制定周密融资方案，以确保项目建设顺利进行。

项目建成后资金回笼速度是影响项目效益关键因素，应注意在建设初期就做好营销工作，以确保项目取得良好经济效益。

三机遇城市发展提出了更高要求从城市居民消费需求来看，消费者都渴望得到更好居住环境，对居住小区功能环境提出更高要求。

居住区向配套环境物管和教育综合性多功能方向发展成为最新发展模式。

项目规模适度，项目方案设计新颖，有机会引领住宅消费时尚理念，建立良好市场形象，使项目持续市场旺销势头。

本项目周边企事业单位有供电公司蒙泥厂银麦啤酒有限公司公路局中汽车站等单位。

各单位效益良好，购买力旺盛，能为项目带来稳定客源。

四威胁同业竞争是项目所面临主要威胁。

县房地产业近两年发展较快，先后成立有家房地产企业强势入主房地产市场。

各公司相继推出各种档次规模不住宅项目，尽管本项目具有独特竞争优势，但仍应注意提高小区建设质量和综合配套水平，加强小区物业管理，建出自己特色，形成独特风格，从而在同业竞争中脱颖而出，独具领先优势。

另外，受国家宏观政策调控，政府采取抑制房价上涨等政策影响，市场供求关系将发生些变化，预计房价增幅将逐渐趋缓，这也是个值得注意问题。

建设规模和内容序号名称单位数据备注项目总用地面积平方米总建筑面积平方米住宅面积平方米商务面积平方米总户数户居住人数人本项目用地平方米，总建筑面积平方米，绿化面积平方米，建筑密度，容积率，绿化率，总户数户，居住人数人。

建筑系数容积率绿化面积平方米绿化系数土建工程项目主要土建内容为个砖混结构单体建筑，基础采用钢筋混凝土条形基础，持力层为第二层强风化凝灰岩，为其中栋为六层，栋为五层，栋为层总建筑面积平方米。

绿化面积平方米。

配套设施给排水工程给水方式本工程由刘洪路引入根给水管主管道，主管道末端设消防栓处，管径不小于，引入开口处设计量水表只，管道在小区内环网布置，本项目供水由县自来水公司城区供水管网提供，水量充足，水压高水质好无需再增设加压站和水二次处理设施。

排水设计小区总污水量以本区居民生活用水及公共设施总用水量计。

生活粪便污水经化粪池处理汇集后，排入城市污水管网。

屋面雨水经建筑物排雨水管，埋地接入室外雨水管网。

二电气工程电力电源本项目所需电源由刘洪线采用交联聚氯乙烯高压电缆引入。

低压供电电路采用直埋低压电缆引至各楼总计量箱。

用电指标住宅户每户负荷同时利用系数小区负荷同时利用系数公建平方米小区负荷同时利用系数负荷计算住宅公建变压器安装容量考虑路灯照明冬季供暖等因素设千伏安箱式变电站台，无功补偿容量不低于千乏。

电气照明设计照度起居室及般活动区，卧室，餐厅厨房，卫生间，楼梯间。

光源灯具室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光源显色指数。

户外灯为防爆灯具，并在休闲区设施庭院灯和草坪灯。

住户配电箱内设总开关，入户导线采用铜质导线穿钢管敷设。

电源插座电源插座根据各室厅需要分别布设个。

住户内配电照明与插座回路分回路设计，空调卫生间厨房电源插座设置回路，除空调和照明外，插座回路均设置漏电保护，并采用安全型插座。

户内配线截面不小于。

卫生间做等电位连接。

计量为实现用电计量准确性和便于用电管理，选用户表制，电表集中设置。

住宅楼梯间公共照明设置专用配电回路供电，计量。

防雷接地该建筑物为三级防雷建筑，屋顶防雷网格小于等于，避雷带选用直径镀锌钢筋。

支架高。

支架间距，转角处间距。

利用建筑物柱中钢筋做防雷引下线。

接地电阻不大于欧。

如达不到要求，需加设接地装置。

利用建筑物柱中钢筋做防雷引下线。

接地系统为系统，为避免高电位引入，电源工作零线在进户处做重复接地保护，电阻应小于欧姆。

楼宇总配电箱及单元分配电箱设低压防雷装置。

将入楼给排水管道暖气管道等金属管件与建筑物金属结构及防雷接地。

保护接地连为体。

接地电阻不大于欧。

采用热镀锌带钢作为人工接地体，沿施工槽绕建筑物周埋设。

埋设深度为。

漏电接地保护线与接地体在等电位向内连接，避免地下直接接地体。

弱电电话线由刘洪路电信设备间采用大对数电缆穿芯套管引入各楼。

住户内电话进线按对户考虑，公建部分按对考虑。

每栋楼设宽带网络设备间箱处，并采用光缆直接引到各楼设备间网络交换机柜箱。

干线占用通信管道个管孔。

住户内网络引入点按个点考虑，采用超五类屏蔽线穿管敷设。

有线电视按每户两个终端考虑，整体系统组成由当地有线电视部门负责。

本项目设计预留信息终端箱，由该箱分配户内电话宽带网络有线电视网络。

弱电线路设信号防雷装置，并各埋地敷设芯管根，预留未来信息发展空间。

三供热与燃气本项目利用鑫源热电有限公司集中供热管道供蒸气进行热交换，设热交换站处。

本设计热源采用热水，供水温度为度，回水温度度，室内设计温度为度。

本工程采用单元设下供下回双管异程式公用总立管，户内双管同程下供下回式，采暖管道户内暗埋敷设采暖方式。

散热器选用铜铝复合散热器，高度为，标准散热量为片。

散热器支管管径为。

散热器明装，厚度为，安装高度为距地面不小于，与墙面距离不小于。

每组散热器选放气阀。

户内采暖管道采用无规共聚聚丙烯管，热熔连接，其余部位采暖管道均采用热镀锌钢管，螺纹连接。

在出楼部位至室外采暖检查井之间管道必须采用整根管道，中间不得有任何接头。

采暖立管每层均应安装固定管卡个，管卡安装高度为距地。

户内水平采暖管道固定采用专用管卡。

每隔设个。

拐弯处适当加密。

无规共聚聚丙烯管转弯半径应大于倍管道外径。

保温敷设在非采暖房间内管道均需保温，保温材料采用厚超细玻璃棉，管道保温层外在包厚玻璃钢铝箔。

室外供暖及热水管道采用聚氨酯发泡直埋保温管。

考虑到城市发展趋势，建议预留燃气输送管道。

消防消防用水量室外消火栓用水量室内消火栓用水量火灾延续时间自动喷水灭火用水量车混行交通方式，停车采用车库与停车位相结合方式。

以绿色庭院作为出发点，引入城市绿色庭院创意，通过树木草皮等软环境设计，来创造绿色开放空间，并与小品结合烘托环境宜人感和亲和性。

三总图主要数据总图主要数据见下表序号名称单位数据备注第四章节能本项目建设，引入绿色环保理念，使用经济效益好资源消耗低环境污染少节能墙体材料，对于降低建筑能耗，缓解能源紧张局面，具有十分重要意义。

项目建成后，可为投资者创造了较好经济效益，为业主节省了能源开支，为国家减少了能源消耗。

建筑节能采用高强砼，提高承载力，可以减少构件截面，结构自重减轻受力钢筋采用Ⅲ级钢。

水平钢筋直径采用直螺纹机械连接。

砌体外墙分户墙用加气砼砌块，内隔墙用轻质板材。

使用冷轧带肋钢筋由于冷轧带肋钢筋握裹里强钢性大，与使用普通元钢相比较每平方米节约成本元，国家推广使用冷轧带肋钢筋，并颁布了有关规程，冷轧带肋钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上，可以代替型钢筋。

项目总用地面积平方米总建筑面积平方米建筑系数容积率绿化面积平方米绿化系数使用上水管，下水管传统铸铁管镀锌管由于材料能耗大，二次污染严重，已属淘汰产品，上下水管具有质量好能耗小不污染安装维修方便等优点，因此已被大面积推广，水龙头采用陶瓷水嘴。

外墙乳胶漆住宅外墙采用环保乳胶漆，并突出细部设计，不再使用外墙砖。

使用钢板式或铝板暖气片因钢板和铝板暖气片具有轻巧美观散热效果好特点，所以本项目采用这种暖气片。

供暖系统部门管道使用镀锌管。

二设备节能所有设备包括变电配电设备消防设备等全部选用符合国家有关规定节能型设备，国家已公布淘汰产品和非节能型设备严禁使用，电器设备选用高效节能型，并采取电容补偿提高功效因数减少电能损耗，这样可减少物业管理费支出，并为购房业主节省费用。

灯具以节能灯为主，以节约电能。

卫生选用节水型卫生洁具，以节约用水。

除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备管道器具等进行检修，保持正常运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。

第五章环境影响分析环境现状本项目周围环境情况较好，水体大气土壤和植被具有较强自净化能力，且周围无污染企业。

项目建成后，除产生少量生活污水厨房油烟生活垃圾需采取治理措施外，基本没有其他污染物排放。

因此，对周围环境不会产生不良影响。

二污染源分析及治理措施主要污染源与污染物。

本项目主要污染源为生活污水厨房油烟及生活垃圾。

为确保小区内环境和不对周围环境产生不利影响，对上述污染源必须采取有效治理措施。

治理措施本项目产生污染物数量不多，对周围环境产生影响极其轻微，其主要治理措施如下生活污水本项目采用化粪池对生活污水进行处理，后经市政污水管道排放。

厨房油烟本项目在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。

生活垃圾本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾场处理。

三环境保护应加强施工现场管理和维护措施，减少对行人交通及城区环境影响。

加强对噪声源管理，特别是夜间施工，应限制高噪声机械使用，避免噪声扰民。

施工时配备撒水车，做好防尘降尘工作，严格禁止施工车辆道路遗撒。

第六章经济和社会效益分析经济效益分析本工程经济评价按照可行性研究报告编制要求，分为财务评价和国民经济评价两个层次。

国民经济评价表现在促进城市建设发展，提高居民住房条件等方面难以定量计算，因此本项目经济分析主要从经济效益社会效益进行评价。

销售收入及利润估算住宅销售单价确定根据成本估算及市场分析研究结果，本项目竣工交付使用前，完成预售率将达到，项目风险较小。

根据同类项目比较初步确定住宅售价均价为元平方米确定商务面积售价均价为元平方米。

因平方米商务全面积扣除管理用房等面积后，可租售面积仅为平方米，其销售总额与全面积乘住宅单价所得金额相当，故不再分析商务面积部分。

销售收入分期比例测算本项目根据建设需要和资金筹措实际情况，应贯彻分片开发，滚动发展，建成片，完善片，管好片指导思想，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在项目完工半年后全部售完。

详见销售收入分期比例测算表销售收入测算表序号建设指标数量万销售单价元销售收入万元备注总面积合计二税金估算营业