1、“.....批实力雄厚工业企业集团电信集团省级外贸集团开始进入房地产开发行列。异地开发已成潮流。在全国，部分大型房地产开发商正把目光从房地产开发成本较高城市转向开发成本较低城市，实施跨市跨省区大开发。江苏已成为众多房地产商追捧热地。房地产开发领域拓宽，产品多元化。房地产开发产品从原来主要集中在商品住宅，逐渐向商品办公楼商业用房商品厂房，综合楼等多样化方向发展，触角甚至涉及些基础设施项目。基于上述趋势，本地房地产企业发展重点对策主要有房地产企业自身要进步把好土地使用关。土地是房地产开发之本，土地又是有限不可再生。要从环保角度长远观点，有计划有限度获得土地计划开发，避免成为供地者。加快房地产结构调整步伐。需求决定市场。房地产业投资和产品主体结构是由它主体功能规定。为新进城居民提供安居条件，提供高中低档各类户型住宅是仍是房地产发展主要需求。房价只有贴近老百姓购买能力，才能激发人们购房欲望。房地产开发要进步提高安居工程经济适用房开发比重......”。

2、“.....提升企业竞争力。从微观方面来看，江苏房地产企业自身还存在些不利因素资质等级偏低。企业规模比较小。房地产开发企业高负债运营。竞争性行业优胜劣汰，强者生存。当今江苏房地产企业面临不仅是省内竟争，而且是全国范围内竞争，甚至还有境外投资者竞争，没有强大实力很难取胜。要提升竞争力首先要取得资本优势，获得土地资源，建立规范开发程序，采取各种方式，强强联合，兼并，调整等，集中资本，优势互补，做强做大，迎接挑战。项目实施是镇江市城市总体规划要求镇江市城市性质是国家历史文化名城，长江下游重要港口风景旅游城市和区域中心城市。镇江市城市发展目标是经济高效充满活力城市，长江下游最富有特色现代化滨江城市富有文化特色城市，国家历史文化名城和优秀旅游城市优美人居环境城市，人与自然和谐共生山水园林城市生态城市，清新亮丽充满灵气和活力江南名城。项目地处镇江丁卯新城镇江主城区东片，随着镇江城市建设快速发展，项目区域规划为教育区及综合居住区并配套大型商业建筑，项目区域城市道路主干路网已完成......”。

3、“.....项目区域为京口区丹徒镇庄家湾自然村落，综合开发工程方面以综合小区建设形成城市新区，另方面通过村落拆迁，促进城市土地开发，提供更多可建设城市用地。项目实施是促进城市土地开发加快城市化进程要求加快城市化，将绝大多数农村人口转变为城市人口，是我国全面建设小康社会项极为重要任务。依据镇江市城镇体系规划预测，年镇江城市化水平为，城镇常住人口万年为，城镇常住人口万年为，城镇常住人口万。因此加快城市规划区建设，进行城市增加土地开发是拓展城市规模主要方法。而城市土地开发依赖于城市交通等基础设施建设，其对交通影响主要指新土地开发项目利用建成后，产生和吸引新交通量，给附近已有道路设施交通运行及周围环境造成影响，有不但影响周围局部地区，甚至会波及全市。个城市可持续发展，有赖于现代化城市交通来支持。要保证城市交通在经济持续高速增长和土地高强度开发下能够保持有机运作，最有效方法就是结合交通设施来对土地开发强度加以控制，把交通需求控制在路网可接受水平，同时......”。

4、“.....以减少政府开支，协调好土地开发与交通建设关系。项目综合开发体现了城市基础设施建设增加城市发展区域相互关系，近年镇江市通过拓宽学府，新建经十二路等市政重点工程大大拓展了城市可供应开发用地，拓展了城市发展空间，项目建设充分体现城市基础设施建设效益。项目实施是城市经营理论实践城市经营是目前国际上比较通行关于城市规划建设和管理种理论和实践模式，城市经营核心是采用市场化城市经营模式。市场化城市经营模式就是把包括城市土地城市基础设施城市生态环境文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附于其上名称形象知名度和城市特色文化等无形资产，通过对其使用权经营权冠名权等相关权益市场运作，以获取经济社会和环境效益，促进城市发展过程。其核心是适应市场经济体制要求，在明确主体方面应服从于市场化改革趋势，城市经营是在社会效益环境效益和经济效益统前提下，进行城市资产运作使部分城市资产由产品变成商品或产业，使城市建设由简单生产过程变成资本运营过程。城市经营动因土地市场建立是中国城市经营起点......”。

5、“.....城镇土地市场改革极大地推进了中国制度改革步伐，并成为中国城市经营起点。分税制实施为城市经营提供了基本财力资源。分税制明确了中央政府和地方政府包括城市政府财政权力范围，赋予了地方政府可以拥有相对财权，城市政府可以自主地控制这部分财权，通过合法经营，以达到提高城市竞争力目。企业家挑剔行为使城市竞争不断加剧。为了更多地吸引投资，城市政府自觉地改变传统体制下政府和企业关系，政府不再随意地指挥企业，干涉企业活动，而是尽可能地为企业提供最好服务，创设形式多样优惠政策。城市化迅速推进使城市经营成为普遍自觉行为，那就是各市为了提高竞争力，都自觉地进行政府再造，努力地提高效率，改善服务，使自己消费者满意。项目实施是城市经营需求盛达欧洲城实施体现了城市政府是城市经营第主体，城市政府谋求企业民间资金合作，协同提供公共产品商业居住办公综合区。通过项目实施，实现城市土地经营基础设施发展城市开发建设与经营促进房地产市场繁荣与居民住房条件改善。综上所述发展城市经营......”。

6、“.....核心在于城市政府创造个有利干企业创新氛围和环境，促进城市内有创新能力企业普遍地持续地，富有效率地实现创新，从而推动技术进步和结构升级，提高经济发展质量和城市竞争力。第三章项目实施条件场址现状地点与地理位置盛达欧洲城位于镇江市丁卯新城，学府路南侧，经十二路西，现京口区丹徒镇庄家湾地块，项目面对全国重点高等院校江苏大学南大门学府路北侧，规划总占地公顷，合亩，项目用地较规整。现场地利用情况项目用地属于国有出让土地，由镇江盛达房地产开发有限公司市场竞买所得，不涉及土地征用，但需进行拆迁安置与补偿。项目现场地为原状，处于自然平整状态，场地范围内无天然树林和人工林地，场地范围内无野生动物，项目建设不存在占用耕地林地等现象，镇江盛达房地产开发有限公司已进行了场地平整及土方工作，项目用地三通平工作已完成。场址建设条件地形地貌地震情况镇江市地势为南高北低，整个地形由西北向东南倾斜，市区地面标高黄海高程，下同般在之间。市区内河流纵横交错，水域宽广，古老京杭运河由北向南穿市区而过......”。

7、“.....粉红色细砂基岩，冲击土层，地基承载力般为。按地质条件不同，区内可分为三类工程建设区城市西北部为良好工程建设区老城区为较好工程建设区城市东南西南地区为可进行工程建设区，需进行地基处理。项目地处于长江中下游断裂带扬州铜陵地震带附近。历史上公元年常州发生过级地震，年扬州发生过级地震，年年镇江东部发生过级地震，级地震频频发生。年代以来，该地震构造带活动日益强烈。年代以后发生过次破坏性地震，主要集中于镇江市南部溧阳地区，都影响到镇江市。本地区地质构造受扬州铜陵大断裂带控制，区域内未发现较大断层及破碎带等对建筑不利构造。年国家重新确定镇江市区地震烈度为七度，在抗震设计时采用地震加速值为，本工程据此设防。工程地质与水文地质项目尚未进行过工程地质勘探工作，依据委托方提供周边工程地质资料判断地质情况良好，建设项目用地为山间坡地。项目地属北亚热带季风气候区，具有寒暑变化显著，四季分明等气候特征。春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季阴湿寒冷......”。

8、“.....值约在至之间，为中型。长江水为重碳酸钙型水，值约为，地表水为重碳酸钙硫酸钙型水，值约为。地下水地表水对土壤无腐蚀性。项目区域内有京杭运河防洪道等流域性主干河道，以及古运河团结河等区域防洪排涝水源。项目区内长江段属感潮河段，每日涨落潮各两次，涨潮平均延时小时分钟。落潮平均小时，其水文特征为历年最高洪水位米历年最低洪水位米历年最大平均洪水位米历年最小平均枯水位米历年最大潮差米历年最小潮差米历年平均潮差米平均流速米秒最大流速米秒最小流速米秒洪峰最大流量立方米秒最大平均流量立方米秒最小平均流量立方米秒多年平均流量立方米秒最小枯水流量立销售时间预测根据开发销售计划，项目建设期四年，建设期第二年产生销售，预期销售期五年，每年完成销售为全部建筑面积，项目不考虑价格上涨因素。项目现金流入采用平均法计算，即项目经营期第二年至第六年各年计划住宅销售收入万元，商业网点销售收入万元，综合楼销售收入为万元，各年现金流入总计为万元。销售税金及附加依据委托方提供资料，项目营业税税率为......”。

9、“.....教育费附加为计算基数为营业税。项目按镇江市房地产开发企业综合税计算。土地及开发成本摊销项目经营期六年其中建设期四年，延长销售期年，土地及开发成本按年销售建筑面积平均摊销摊销费估算表详见附表。总成本费用估算项目年按人含销售人员每人年工资福利万元计算，则项目年支出工资福利万元。利息支出项目利息支出计算，按还本付息表附表中除进入建设期贷款利息之外各年产生利息，货款利率按年计算。其他费用其他营业费用包括办公经费营业场所水电及其他费用，上述费计算有固定资产投资营销费用中。项目贷款还款计划估算项目缺口资金万元，拟通过银行贷款筹集，项目还款计划采用平均还款法，即每年还款万元，项目还本付息情况详见附表。财务评价依据上述数据项目经营期内总营业收入为万元，销售税金及附加为万元，总成本费用为万元，利润总额为万元，全部投资利润率为。详见附表计算期内项目全部投资现金流量内部收益率为，财务净现值为万元折现率为。详见附表计算期内项目自有资金现金流量内部收益率为，财务净现值为万元折现率为详见附表......”。