接拉动增长个百分点。二写字楼市场发展态势年以前，厦门写字楼市场处于极度低迷状态，很多开发商都千方百计地将原办公用途土地变更为商品房住宅进行开发销售，政府也尽量减少写字楼用地审批进入年，九洲大厦成功拍卖百老汇用地及写字楼用地推出，引起了社会各方对写字楼关注随着年月日厦门住宅禁商令颁布，厦门写字楼市场迎来由低迷走向繁荣重大转折点。根据厦门市建设与管理局统计数据表明，截止到今年第季度，厦门写字楼空置面积为万平方米，仅占商品房总空置面积，与去年同期相比有大幅度下降。写字楼市场出现租售两旺喜人局面。三相关政策对厦门写字楼影响分析相关政策结论影响政府出台有关大力发展厦门总部经济带政策客观上对于厦门写字楼发展是个巨大推动，将带动厦门写字楼需求量扩大，金尚路鹭江道观音山五缘湾等新商务办公空间规划，就是对总部经济带崛起最佳诠释。厦门政府关于大力吸引外资，促进厦门第二第三产业发展政策随着投资厦门企业不断增多，从宏观大背景上，为厦门写字楼发展创造了个利好局面，使无论是高端中端或是低端都有了各自发展空间厦门政府出台住宅禁商政策政府利用行政杠杆直接刺激厦门写字楼市场，对未来厦门写字楼走出低迷局面是个影响重大政策，特别是为中低档写字楼迎来新生机，也为其他空置商业物业或工业物业改造成商务办公空间提供了可能性和市场支撑。结论随着厦门海湾型城市建设和建设海峡西岸经济区中心城市发展进程不断深化，厦门经济增长速度将得到持续提高，城市竞争力也在未来日显突出。正是在这种良好宏观经济发展形势下，大量投资进入厦门市场，这在客观上为厦门写字楼发展提供了巨大市场基础。加上政府相关政策陆续出台，为写字楼市场崛起奠定了坚实政策基础。四本区域写字楼市场现状及前景厦门写字楼，按地理位置功能区域大概可划分为鹭江道板块湖滨北路板块火车站富山板块吕厝江头板块湖里东渡板块及筹建发展中金尚路观音山五缘湾总部经济带板块。严格说，本区域在行政区域上属于厦港片区，在厦门市城区规划中，厦港片区总体规划定位将以居住商业旅游休闲为主，辅以文化娱乐功能。本区域虽与鹭江道板块非常临近，但镇海路就如条无情鸿沟，将本项目完全隔离在鹭江道板块之外。成为商务写字楼必须具备三个条件处于城市中央商务区有浓厚商业氛围是人流聚集地方在这里完全不具备。以本项目为中心方圆米内，除了建设中厦门第广场，写字楼市场基本空白，而项目北侧米开外鹭江道板块，却是厦门最主要高档写字楼集中地银行中心国际银行大厦建设银行大厦等高档写字楼，入驻着大批国内外大企业，是企业展现自身实力树立企业良好社会形象和信用度极佳平台。但是，这些高档写字楼在形象景观管理都属顶级同时，却也存在如下问题租金门槛过高，让很多处于成长型实力不够中小企业望而却步。写字楼分割出租面积要求过大，无法满足多层次客户需求。多为高层物业，建筑公摊高，实用面积缩水，物业管理太高。停车位设施严重不足，停车难问题严重。过多且刻板装修要求限制，阻碍了客户对自己办公空间自由发挥权利。本区域写字楼市场前景厦门城市规模和经济发展水平决定了厦门企业类型多为成长型中小型企业。这些企业都希望找到些与知名企业毗邻租金相对便宜且配套完善办公楼，寻找更好发展空间。本区域在地域范围租金水平都比较符合他们要求，只要在配套和物业服务管理方面多下些功夫，市场前景应该不错。全厦门中小企业超过家，据有关部门统计在住宅内办公超过了，也就是说有家是在住宅里办公。日前政府频布住宅禁商令将对这家中小企业造成定影响，他们其中会有大部分从住宅搬进真正办公楼或写字楼。然而目前写字楼空置仅为万，以每家公司规模，也只能解决掉家，相对家只不过是冰山角。因此租赁客源还是十分丰富。综上所述，虽然本案所处区域不是传统意义上中高档办公区域，但是个物业在市场中所处位置以及它是否被市场所认同，是取决于多方面，我们不能因为其方面欠缺，就把它保守定位。所以，我们认为在本案推广过程中，要在提高物业自身品质基础上，利用先进整合管理经验和理念以及独树帜推广手段，定会使本案在区域内写字楼中占据重要位置。三项目概念定位整体概念定位便捷式商务办公空间关于便捷式商务办公空间概念这是我们自创新概念。是英文译音简称，亦可称作具备商务配套服务功能办公室或直接称为商务中心，是个为使用者节省时间与金钱立即可用办公空间。定位之缘起厦门写字楼市场面临洗牌，两极分化出现，市场空白点形成灵感来源于调查过程中，中小企业对理想办公空间之描述地段好交通便捷面积精小适中租金中等偏下基本智能配套人性服务功能商务物管整体形象好可自由发挥创意内空间„„二基本功能定位基本功能规划纯办公空间酒店式接待大堂公用商务会议厅统分区接待室商务中心超高纯办公空间从平方到立方伟大革命◇米,米米,轻松挑战空间尺度极限，层当二层用，纯版惊艳登场,◇内部空间只改造公共过道及公共卫生间，其他空间场所刻意原样留空，入驻企业可根据自身不同需求，随意分割组合，呈现个性化空间格局◇独有立体空间。同样面积，却可享受以上清新空气，生活工作空间从此不再平面,酒店式接待大堂为您完美解决面子问题◇大气温馨酒店式大堂标准装修风格，设接待总台接待员迷你咖啡吧„„专业会议洽谈中心为您减少办公租赁面积，降低经营成本◇专设大中小型各种规格会议室及数间洽谈室，配置投影仪音响等专业会议设备商务服务中心您小时贴心秘书◇为入驻企业提供传真复印文档输出票务代理会务代理等秘书式服务展览展示中心生产时尚梦工厂◇底层米超高空间，是举办以概念，创意为主诉求各项活动，如时尚产品推广时装发布会艺术品展示画展摄影展车展绝妙场所。空中商务会客厅舒适气派企业第二商务客厅◇顶层设有高品位会所式商务休憩厅及大型空中露台，可以纵览鼓浪屿和鸿山公园美景。环型停车场免除您停车难后顾之忧◇拥有近个车位大型地上停车场，让您爱车进退从容。餐饮配置从此爱上员工食堂可口饭菜◇特设写字楼员工餐厅，提供卫生经济餐饮服务小时温馨便利店满足您随时随刻消费需求◇全天候不打烊，真便利,智能化系统产品差异化魅力化包装◇之智能化系统通讯传输智能化楼宇自动化办公智能化三概念性改造方案附图示暂略„„正立面外观改造方案外墙改造方案接待大堂电梯前室改造方案公共通道改造方案商务中心会议室洽谈室改造方案空中商务会所观景平台改造方案消防环保水电改造方案立体办公空间效果示意图四目标客户群定位最适用商务办公空间客户目标客户群描述心理需求要素排序租金地段交通面积内部配套服务内部交通智能配备停车位物管等周边配套商业金融餐饮等形象景观业态办公集群情况行业特征描述以服务业商贸业等为主中小型行业，处于创业初期或成长期，公司规模较小，对面积要求不高，租金承担能力较低。如贸易会计师律师事务所培训咨询康体等创业初期中小型及成长型企业为主。外地厂商企业在厦门办事处创意行业如广告营销策划摄影棚音乐工作室艺术工作室建筑设计团队等带有浓厚区域色彩行业如在鹭江道周边就近办公物流货代船公司及其关系企业。场所需求特征舒适气派企业第二商务客厅◇顶层设有高品位会所式商务休憩厅及大型空中露台，可以纵览鼓浪屿和鸿山公园美景。环型停车场免除您停车难后顾之忧◇拥有近个车位大型地上停车场，让您爱车进退从容。餐饮配置从此爱上员工食堂可口饭菜◇特设写字楼员工餐厅，提供卫生经济餐饮服务小时温馨便利店满足您随时随刻消费需求◇全天候不打烊，真便利,智能化系统产品差异化魅力化包装◇之智能化系统通讯传输智能化楼宇自动化办公智能化三概念性改造方案附图示暂略„„正立面外观改造方案外墙改造方案接待大堂电梯前室改造方案公共通道改造方案商务中心会议室洽谈室改造方案空中商务会所观景平台改造方案消防环保水电改造方案立体办公空间效果示意图四目标客户群定位最适用商务办公空间客户目标客户群描述心理需求要素排序租金地段交通面积内部配套服务内部交通智能配备停车位物管等周边配套商业金融餐饮等形象景观业态办公集群情况行业特征描述以服务业商贸业等为主中小型行业，处于创业初期或成长期，公司规模较小，对面积要求不高，租金承担能力较低。如贸易会计师律师事务所培训咨询康体等创业初期中小型及成长型企业为主。外地厂商企业在厦门办事处创意行业如广告营销策划摄影棚音乐工作室艺术工作室建筑设计团队等带有浓厚区域色彩行业如在鹭江道周边就近办公物流货代船公司及其关系企业。场所需求特征描述需求面积平方米不等，租金承受在元月平方之间。追求较高空间利用率及空间个性可塑程度办公空间可延展性，为企业快速发展留余地，免去日后搬迁麻烦合适地理位置，临近交通路线或商业区星级酒店等，为客户往来提供方便要有较好场地形象或较浓烈个性，这样容易给客户留下好印象较为完善物业管理和商务配套足够停车位及等候时间不长于秒电梯。五招商策略定位从略个写字楼是否得到市场认可，方面取决于物业先天条件，如所处位置交通情况周边配套等条件另方面，更取决于物业品质提高市场稀缺填补产品推广造势以及专业运营手法。本市同类项目改造成功案例名称权属及原用途改造内容改造投资出租率入驻客户代表联泰大厦联发集团，湖里大道厂房建筑立面内外装修增加客梯消防设备设施以及室外停车场地绿化夜景工程等万元物流海晟用友泰成汽车朝九中心象屿集团，新为天食品厂厂房同上，另设接待大堂商务中心公用会议室等万元保险公司律师行地产代理等国内同类项目改造经典案例艺术工场国营北京第三无线电器材厂原兵工厂旧厂房改造而成，是集艺术中心画廊艺术家工作室设计公司广告公司酒吧等于体艺术社区创意仓库上海苏州河畔四行仓库改造而成，已经有余家中外创意企业进驻。号桥上海汽车制动器公司闲置厂房改造新型写字楼，其中用于办公，用于公共活动空间，已有至少家设计类企业入驻。莫干山路号上海春明粗纺厂厂房改造，不断地有画廊设计公司艺术机构和艺术家迁入，形成了目前上海最具规模和有着艺术质量当代艺术社区。四改造成商务办公空间优劣分析优势分析劣势分析互补优势思明区政府周边存在写字楼市场空白点，为本项目提供了较好市场切入空间租金优势本项目目标租金定位水平在西海岸沿线写字楼项目中具有较强竞争力服务优势引进酒店式服务模式及专业写字楼管理理念政策优势住宅禁商政策促使厦门中低档写字楼市场回暖个性空间优势空间，租层用二层。彰显企业个性停车优势宽敞个地上停车位商务配套优势商务中心公用会议室洽谈室会客厅„„租期劣势最多短短年，还有政府收储及拆迁危险，对巨额改造成本及运营成本回收极为不利。地段劣势老市区腹地，区位概念模糊所处位置并不是传统意义上商务区，招商难度大交通劣势距城市主干道尚有定距离，吸纳及辐射功能不足周边配套劣势处于旧城改造片区，商业及相关配套不成熟，人气严重不足环境劣势附近工程粉尘及噪音，对使用质量产生较大负面影响。景观劣势鼓浪屿及鸿山公园美景均被周边建筑物遮挡竞争劣势写字楼物业需求复苏，原空置写字楼大量释放，且在地