乡镇土地综合整治项目城乡建设用地增减挂钩项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

经过对农村建设用地潜力调查，确定我县崀山旅游区周边零散居民点及金石镇两个砖厂构成拆旧区。

拆旧区构成拆旧区由两部分组成，分别位于崀山镇金石镇，其中崀山镇有十二个拆旧区片，位于石田村联合村金石镇有双喜砖厂连村砖厂两个砖厂，分别位于江口桥村连村村，各地块在新宁县土地利用现状图上基本情况如表。

表新宁县拆旧区基本情况表拆旧区块名地点村组图幅号图斑号崀山块拆旧区片石田村拆旧区片石田村拆旧区片石田村拆旧区片联合村拆旧区片联合村拆旧区片联合村拆旧区片联合村拆旧区片联合村拆旧区片联合村拆旧区片联合村拆旧区片联合村拆旧区片联合村金石块拆旧区片连村村连村砖厂拆旧区片江口桥村双喜砖厂二拆旧区自然地理经济概况拆旧区崀山块地处崀山镇，位于我县西南边陲湘桂边界要塞，是我县辖区面积最大个乡镇。

省道线与扶夷江纵贯全镇，水陆交通便利。

全镇辖个行政村，个居委会，个村民小组。

土地总面积为公顷含东岭林场，以林地为主，林地公顷，占土地总面积，耕地公顷，仅占土地总面积，因此进行建设用地整理，增加耕地面积十分必要。

拆旧区位于国家风景名胜区崀山旅游核心景区控制范围内，该区块有得天独厚旅游优势，环境优美。

拆旧区内地势开阔平坦，是崀山镇优质稻和优质脐橙经济区，崀山镇重要基本农田保护区。

区内属亚带季风性湿润气候，四季分明，适宜于农作物和其它动植物生长。

拆旧区金石块位于新宁县金石镇，它东与广西壮族自治区全州县接攘，南与崀山镇毗邻，西与飞仙桥乡交界，北与白沙镇万塘乡相接。

该镇是我县党政机关所在地，为我县工业经济文化及交通中心。

全镇东部以山地为主，其余为平岗丘陵区。

全镇土地总面积公顷，辖个行政村，个居委会。

近年来该镇二三产业迅速发展，工商业发展速度居全县建制镇之首，现有工业企业达家，工业总产值万元城镇发展规模日益壮大，建制镇建设面积已达平方千米。

另外工矿用地也与日俱增，以砖瓦窑厂为最多，由于些砖窑厂效益低下，并位于基本农田旁边，复垦为耕地已是大势所趋。

本次复垦双喜砖厂连村砖厂，地处城郊，属亚热带季风湿润气候，适宜于农作物生长。

三拆旧区土地利用现状拆旧区崀山块地处联合村石田村，无明显村庄概念，该区农村居住形式多为分散居住。

附近耕地多为基本农田，地势较平整，土地肥沃，土层深厚，粮食产量较高交通便利，具有良好经济发展前景。

拆旧区金石块是两个砖厂连村砖厂与双喜砖厂，土层深厚，灌溉条件良好，可复垦为耕地。

各区片土地利用现状如下表。

表拆旧区土地利用现状表单位公顷拆旧区块名土地权属性质土地利用类型用地合计农村居民点用地工矿用地特殊用地用地崀山块拆旧区片国有集体拆旧区片集体拆旧区片集体拆旧区片集体拆旧区片集体拆旧区片集体拆旧区片集体拆旧区片集体拆旧区片集体工拆旧区片国有拆旧区片集体拆旧区片集体小计金石块拆旧区片集体拆旧区片集体小计合计拆旧区土地总面积公顷，按土地利用类型分有农村居民点工矿用地和特殊用地，面积分别为公顷公顷公顷按区域分，位于崀山镇和金石镇，面积分别为公顷公顷从土地权属关系上区分，包括崀山镇林业工作站和粮站属国有土地，其余均属集体土地。

拆旧区土地利用现状统计表如下表拆旧区土地利用现状统计表分类类型面积公顷比例区域崀山镇金石镇合计权属国有集体合计土地用途农村居民点工矿特殊用地合计第三节建新区概况建新区位置建新区位于我县中心城镇金石镇，位置在县城西北，位于棉花塘园艺场御景花园旁，占据于棉花塘园艺场与古田村两个行政村范围内，处于建制镇控制范围内。

建新区属亚热带季风湿润气候，年平均气温，平均降水，气候温和，地质条件良好，水陆交通交通便利，适宜于项目建设。

二建新区土地利用现状建新区土地总面积公顷，其中占用耕地旱地公顷，未占用基本农田。

建新区占用古田村和棉花塘园艺场两个行政村集体土地，土地利用现状如下表表建新区土地利用现状表单位公顷行政村土地权属性质土地利用类型耕地旱地园地坑塘水面小计古田村集体棉花塘园艺场集体合计第三章拆旧区规划方案为推动我县新农村建设，加强土地资源集约高效和可持续利用，实现农村居民点布局从自然形态向规划形态转变，促进农村居民点用地由分散向集中发展，保持耕地总量动态平衡，必须对拆旧区进行科学规划。

第节拆旧区复垦目标及原则拆旧区复垦目标节约集约利用农村建设用地。

将农村利用粗放建设用地集中起来使用。

调整用地结构，促进农业产业化发展。

将农户腾出用地用于区域内现代农业产业化建设，促进农民增产增收。

解决城镇建设用地指标不足问题，缓解用地与经济发展矛盾。

有利于促进地方经济全面可持续发展。

二拆旧区规划原则科学规划优化配置原则挂钩工作要在对农村建设用地现状基本情况进行充分调查研究基础上，根据土地利用总体规划城镇体系规划和村镇建设规划要求，科学编制挂钩项目区实施规划，以规划控制建新拆旧规模，调控具体实施时序安排，引导城乡用地布局和土地利用结构调整优化。

二政府主导，协同推进原则挂钩实施面广量大，情况较复杂，因此必须要在地方政府统领导下，由国土发展改革城镇规划建设财政民政环等部门协同开展工作，在科学论证基础上，进行规范操作。

但农村建设用地整理是项复杂系统工程，不可能完全依靠政府来进行整理，需要运用经济手段，引进市场机制，充分发挥市场主体作用，调动方方面面积极性。

三尊重农民意愿维护集体和农户土地合法权益原则持钩实施过程中，应按照相关法律法规以及土地利用总体规划要求，取得相关集体土地所有权人同意，充分尊重农民意愿，不搞强制拆迁，切实维护农民个人集体经济组织和其他单位合法权益。

对于因拆迁对农民或集体经济组织造成损失，要给以补偿，并且保证农民生活水平不降低。

四坚持因地制宜，统筹安排，突出重点原则在农村建设用地整理过程中要十分注重土壤质量改良，注重农村生态环境和农业生产设施改善，按照保护生态环境，提高环境容纳能力原则实施各项土地整理生物和工程技术措施。

第二节拆旧区调整方案拆旧区安置补偿方案本项目拆迁居民户数为户，集体单位用地宗，根据湘国土资发号文件邵阳市人民政府邵阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法和新宁县人民政府崀山风景名胜区村民房搬迁实施办法新政办发号等文件要求，按照房屋及附属设施综合拆价群众自愿搬迁适度补偿原则，进行测算。

我县拆旧区补偿安置遵循资金到位依法补偿安置先行原则，采取灵活多样安置方式如货币安置生态搬迁重建安置就近分散重建安置等形式，充分尊重拆迁户意见。

对于崀山风景名胜区村民，住房补助费按被搬迁房屋正房底层占地面积计算，按元平方米标准计付，并对各住宅户经营性损失房屋辅助设施进行测算补偿，并按元户发放搬家费元月户发放过渡费，妥善安置搬迁居民，确保近期生活质量不减，后期生活水准提高。

双喜砖厂和连村砖厂拆除后采用货币补偿形式进行安置。

通过对拆旧区进行估算，合计补偿金额为万元，由我县统筹解决，现已安排到位。

拆迁安置居民点位于金石镇，安置区符合我县土地利用总体规划大纲。

二拆旧区土地权属关系调整方案成立权属调整领导小组和城乡建设用地增减挂钩领导小组，有关部门及项目涉及村组主要负责人为成员土地开发项目权属调整领导小组。

土地权属调整方案编制完成后，应向土地权利人公开发布，并以书面形式通知土地所有权人使用权人承包人。

涉及所有权调整，由国土部门依据开发前调整协议重新勘定地界，并登记造册，发放土地所有权证书。

拆旧区全部复垦为农用地，土地权属关系保持不变，其产权归原有集体经济组织集体所有。

土地经营管理权和使用权，由村民代表集体研究，可以承包给本村组农民或外地人员，也可实行招标承包，但本村组人员有优先承包权，所得收入用于集体经济组织，补助当地农民生产生活。

第三节拆旧区工程布局规划整理标准整理后拆旧区新增耕地田面平整，土壤中无基石，无泥灰和残渣，无石砾，土层厚度达到厘米以上，水利工程配套齐全，排水畅通，做到旱涝保收，适宜农作物生长，保障高产高效农业发展。

二工程布局整理后项目区土地类型均为农用地，其中耕地面积为公顷。

田块由灌溉系统和农田道路网所构成，在田块内部根据排灌系统走势及田块内部土方平衡原则，确定各田块设计标准。

规划设计田间道和生产路要考虑到项目区内及与项目区外连接，以及各农户农业生产田间作业安排。

三工程规划土地平整土地平整工程主要是拆除旧房清除房屋基石及地表堆积物。

采用挖掘机深挖整平利用人工捡除碎石，整平地面，深整后土层自然沉实厚度不少于厘米。

本项目土地平整地翻耕元亩灌溉沟渠元合计六拆旧区片工程施工费预算该区总面积公顷，计亩，预算如表。

表拆旧区片工程施工费预算表序号工程名称单价工程量经费元条田修筑元特殊工程清基元土地翻耕元亩合计以上六个拆旧区面积共公顷，其工程施工费共计元另外八块拆旧区面积共公顷，其工程施工费共计元，则工程施工费合计万元。

二其它费用其它费用包括前期工作费工程监理费竣工竣工验收费和业主管理费，其中前期工作费工程施工费土地清查费项目可行性研究费项目勘测费项目设计与预算费项目招标费万元工程监理费工程施工费万元竣工验收费工程施工费万元业主管理费工程施工费万元以上费用合计为其它费用，共万元。

三不可预见费不可预见费工程施工费其他费用万元综上所述，得出本工程投资额共计万元，具体各项费用如下表表投资预算总表序号工程或费用名称预算金额万元比例工程施工费二设备购置费三其它费用四不可预见费合计第三节资金筹措本方案实施预计需要投入资金万元，资金可以通过以下三个渠道取得来自政府专项资金补贴。

为了确保本项目工程实施，新宁县人民政府已经承诺拨专项资金，并建立项目资金专用帐户，用于全县增减挂钩项目拆旧区复垦。

二引入民间资本或企业投资，辅以银行信贷等多种方式，启动拆旧区复垦建设。

三政府拿出本次整理新增城镇建设用地部分出让金用于项目实施。

第七章方案可行性评价和实施保障措施第节方案可行性评价方案实施可行性拆旧区和建新区建设规模基本持平，拆旧区复垦出来耕地大于建新区拟占耕地，保证了耕地面积不减少。

项目实施后，将直接增加耕地亩，次性投入成本万元，每年可多增收谷物在吨以上，有利于国家和地方经济可持续发展。

拆旧区所在地气候条件较好，降水充沛，土壤肥沃，适合作物生长。

实施此项目，可以大大提高土地利用率和产出率，对于改善当地旅游环境改变生产条件防治自然灾害绿化美化环境等方面都具有重要意义。

该项目从解决土地利用入手，通过工程和技术措施，使区内复垦土地得到有效利用，改善了农业生态环境，挖掘了耕地潜力，从整体上提高了项目土地产出率及经济效益，保证三个效益高度统。

总结利用项目实施经验，使项目从实际出发，各项数据来源详实可靠，设计科学，投资少，见效快，其规划方案具有较强实用性和可操作性。

该项目组织管理严密，既有强有力领导班子和工作班子，又有规范工作标准，还有具体实施步骤，更有严明制度和纪律，确保规划方案实施。

规划方案是从实际调查中分析出来，且方案经各部门反复论证，在村组参与和各级政府充分讨论决策情况下形成，规划方案合理可行。

二方案实施必要性社会主义新农村建设需要。

通过增减挂钩试点项目实