云南“天麓”房地产开发项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。

地方人民政府要切实落实土地供应资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。

按照政府组织社会参与原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。

国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。

住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定年保障性住房建设规划包括各类棚户区建设政策性住房建设，并在年月底前向全社会公布。

加强市场监管八加强对房地产开发企业购地和融资监管。

国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为企业新购置土地。

房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款转贷担保或其他相关融资便利。

严禁非房地产主业国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

国有资产和金融监管部门要加大查处力度。

商业银行要加强对房地产企业开发贷款贷前审查和贷后管理。

对存在土地闲置及炒地行为房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市再融资和重大资产重组。

九加大交易秩序监管力度。

对取得预售许可或者办理现房销售备案房地产开发项目，要在规定时间内次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

住房城乡建设部门要对已发放预售许可证商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售囤积房源哄抬房价等行为房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重要取消经营资格，对存在违法违规行为要追究相关人员责任。

住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。

各省区市人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于年月底之前报国务院。

住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。

十完善房地产市场信息披露制度。

各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。

住房城乡建设部要加快个人住房信息系统建设。

统计部门要研究发布能够反映不同区位不同类型住房价格变动信息。

国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定调整和完善相关政策措施，各司其职分工协作，加强对各地指导和监督检查。

各地区各有关部门要积极做好房地产市场调控政策解读工作。

新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展舆论氛围。

国十条新政政策要点看点停发第三套房贷款关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知要求，商品住房价格过高上涨过快供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

看点二遏制外地炒房者通知要求，对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。

看点三物业税渐行渐近通知要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益调节作用。

财政部税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策。

看点四问责制强化执行力通知指出，各地区各有关部门必须充分认识房价过快上涨危害性，认真落实中央确定房地产市场调控政策，采取坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

建立考核问责机制，对稳定房价推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定，要追究责任。

国十条出台对楼市影响分析政策分析目前出台三套房政策还没有相关细则界定，银行操作空间大，可以根据自身信贷额度风险评估做出具体规定。

今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模放贷情况。

这个规定主要针对投机性购房，不主要针对投资，因为投资者可以次性付清房款，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张城市楼价有很好导向作用。

政策分析很明显，这条是为了遏制外地炒房者，尤其是些炒房团。

在个别城市，炒房团会破坏当地楼市正常供求关系，放大需求，吸入更多资金，再倒卖出去，导致部分地区出现恐慌性购房情况。

不过，政策对房价遏制作用已经很显著，市场不太可能再出现去年样疯狂情形。

政策分析房产税作用是迫使原有投资投机者将其房产抛售到市场。

这是种双向调控，威力不可小视。

不少业内人士希望房产税暂缓出台，应该先观察现有调控政策效果，否则有可能对楼市健康发展产生负面影响。

政策分析严厉调控政策必须有考核问责机制配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控经验教训总结。

区域市场分析腾冲政治环境分析政府规划腾冲县发展十五规划年是我国国民经济和社会发展十五规划时期，也是我国市场经济初步建立，全面建设小康社会，中央提出科学发展观，加强党执政能力建设，构建社会主义和谐社会，以及建设社会主义新农村而编制第个五年规划。

根据腾冲县文化强县建设规划和腾冲县文化体制改革和文化产业发展纲要，结合我县文化发展实际，经过广泛深入调查和认真分析研究，在各涉文部门发展规划基础上，特编制此规划。

发展现状腾冲发展基本情况腾冲位于云南西南边陲，是古西南丝绸之路在国内最后站，是我国通往缅甸印度巴基斯坦等东南亚和南亚国家要冲，是中原文化在国内最后个桥头堡，素有极边第城美誉。

特殊地理区位和长期历史积淀，使腾冲成为云南西部著名商贸口岸和历史文化名城。

文化旅游资源存量十分丰富。

多年来，在县委政府正确领导下，通过几代人努力，腾冲文化工作取得了长足发展。

年年和年腾冲被分别授予全国边疆文化长廊建设先进县全国文化模范县和全国农村精神文明建设先进县等荣誉称号。

特别是年以来，我县紧紧抓住建设民族文化大省良好机遇，明确提出文化强县发展战略，大力实施文化强县建设，全力发展文化产业，实现了文化建设和经济发展良性互动，全县文化事业和文化产业发展步入了加速发展快车道。

二十五以来发展情况按照县十五计划提出奋斗目标，通过手抓繁荣，手抓管理，解放思想，与时俱进，求真务实，开拓创新，艰苦奋斗，紧紧围绕云南建设民族文化大省和我县建设文化强县战略任务，继承和弘扬腾冲优秀文化传统，努力打造腾越文化品牌，在地域文化研究基础设施建设，文化体制改革与文化产业发展，城乡群众文化体育活动，文学艺术精品创作和对外文化交流等领域都取得了较为可喜成就，为推进文化强县旅游大县建设做出了重要贡献，文化经济化经济文化化初现端倪。

二市场调查与分析腾冲具有崇文尚教开放进取爱国爱乡讲究礼仪等文化传统。

通过近几年实施文化强县建设，极大地改善了文化基础设施和投资环境，为文化发展提供了新平台。

特别是腾冲将成为面向南亚东南亚桥头堡和地处滇西旅游区滇西精品旅游线重要支撑地优越区位，为滇西核心旅游区，文化发展将进步丰富旅游内涵，旅游发展将为文化发展插上腾飞翅膀，给文化创新和文化产业发展带来新机遇。

三发展资源环境和条件分析腾冲发展文化具有许多优势条件是旅游资源独特，是云南旅游新亮点。

全县风景名胜区总面积平方公里，有景点个，其中级景点个，二级景点个，三级景点个，四级景点个。

形成了以火山热海为依托火山地热奇观，以高黎贡山来凤山为依托森林景观，以和顺绮罗侨乡和滇西抗战史为依托人文景观，以傈僳族上刀杆下火海为依托民族风情等丰富多彩旅游资源，为腾冲发展文化旅游业提供了良好基础。

二是文化积淀厚重，腾越文化闪烁灿烂。

腾冲开发较早，已有多年历史。

各个历史时期文化遗产和文化古迹众多，现已确认古遗址有响水湾新石器时代遗址西山坝南诏古城遗址高黎贡山西南古丝绸之路上烽火台等古墓有观音庆墓来凤山火葬墓群，均为明代以前实物古建筑有始建于元代护珠禅寺，始建于明万历年绮罗文昌房地产居住与投资前景看好。

劣势项目周边是新形成居住区域，入住不够，人气不足，居住氛围不浓厚，社区商业滞后，暂时性居住吸引力不够。

机会片区内暂时没有素质较好住宅产品供应。

周边住宅开发还不成气候，区域内可供开发土地供应量不大，激烈竞争趋势还未出现。

世纪金源纳帕溪山两大住宅项目开发提升了这个腾冲行业层次，中央美誉与千里走单骑两个住宅项目提升了这个区域价格水平，并起到了消费引导作用。

鲜花大道开通将提升整个项目区域形象，是本项目大机会亮点。

威胁腾冲政府屯地较大，待拍地块将在未来几年内陆续推出市场，房地产土地市场潜在供应量大，我们对潜在竞争对手土地竞拍者开发理念及开发水平认知面少，处于竞争被动面。

项目评价通过上述分析，可以看出，本项目开发区位优势较明显，片区条件较成熟，开发风险较小。

针对项目优缺点，在开发中，可利用产品优势，在推广过程中强化市场认识将项目主要定位于住宅功通现代生态生活优势贯穿于项目营销过程合理利用项目地块特点，在规划时以组团式布局营造项目社区氛围。

为了规避噪音影响，可以在规划时拉小邻道路面户型面积，以邻街种植高大树木以及采取隔音玻璃等方式来弥补为了突出周边环境问题，可以在销售阶段建立出位形象包装系统，展示项目未来规划等对于项目入市时周边竞争力度小而其他片区竞争力度大因素，可定位时引入城市形象包装，差异化形象占位策略，细分目标客户市场跳出区域做营销。

四项目市场定位在项目开发时，来自本片区竞争力度并不大，而压力主要来源于其他片区同类物业，所以，必须在开发路线上做出明确差异化选择，利用规划环境生态景观性价比优势，在定位时即引入差异化形象占位策略，细分目标客户市场。

基于对本项目区位特征解析区域市场解析，鉴于对项目分析认识，在项目属性定位上，选择以精致型物业为主导产品形象双差异化路线将是比较稳妥选择，将有助于品牌形象积累形成区域市场突破和制造热点话题。

五项目开发建设进度安排开发建设进度本项目总建筑面积亩，容积率，总建筑面积约万平米，按照拟规划条件公司初步策划方案，并结合项目实际情况，本项目各阶段进度安排拟定如下规划设计阶段年月年月日施工准备阶段年月年月日施工阶段年月动工修建并开始接受预订其中施工阶段，项目计划从年月开始施工，预计建设工期为年，即项目可望于年月竣工销售阶段，根据施工进度和策划方案，项目计划从年月开始预售，销售周期预计为年零个月。

项目经济技术指标总用地面积亩容积率绿化率总建筑面积万平方米，其中住宅约万平方米，商铺建筑面积平方米，会所建筑面积平方米。

机动车位六投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目开发总投资额合计约为亿元，其中各项成本费用估算额及单价详见表。

序号项目名称平均单方造价投资金额元亿元土地总费用建安环境附属资金利息规划费等人防费策划宣传费用设计图纸项目班子管理费用销售费用税金不可预见费用项目总投资资金筹措资金来源本项目开发建设共需资金亿元，根据分析各种融资渠道可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和销售回款。

项目筹资方案自筹资金，向金融机构贷款亿元，项目分三期滚动开发，银行贷款从房屋销售回款中归还。

七销售及经营收入测定各类物业销售收入估算根据以上市场研究部分结论，本项目住宅建