五星级酒店写字楼项目可行性投资论证建议报告doc文档（91页）

富力君悦大酒店珠江新城年开业总建筑面积为万多平方米，楼高米，由君悦酒店管理。

皇冠假日酒店海景集团天河员村年开业五星高层，占地面积万平方米，总建筑面积万预定年平方米，客房及预定年投入运营豪华客房约间。

太古汇香格里拉天河路年开业六星级豪华酒店，酒店建筑面积约万平方米，拥有到个客房。

整个太古汇项目总投资约亿元。

行业人士对广州高级酒店业发展看法五星级酒店被业内人士视为城市之巅，可以引领座城市风尚，同时也是座城市经济发展最敏感风向标。

广州市副市长王晓玲曾在各种场合强调，在年亚运会之前，五星级酒店将在现有家基础上新添到家，由此可见政府对五星酒店建设重视程度。

市旅游局认为，随着广州城市国际化程度越来越高，外资来穗将投资设办事处包长包房以及会议经济欧美市场开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。

二六年广州共接待游客近亿人次，旅游商务人流大幅增长会展业等现代服务业逢勃发展产业集聚与升级城市空间调整等因素，为广州酒店业带来巨大市场需求。

目前，广州星级酒店超过两百家五星级七家，与实际需求和周边地区相比，广州五星级酒店严重不足。

特别是二年广州将举办亚运会，各类酒店配套需求十分迫切。

据广州市外经贸局副局长孙雷介绍，广州市政府将给予具体扶持鼓励外资酒店管理企业向四个方面发展是扩大选址区域。

鼓励各酒店集团走出市中心，布局周边快速发展区，如北上花都南下南沙东进黄埔萝岗增城二是欢迎不同国家不同风格酒店品牌落户，尤其是在穗重点投资来源地品牌三是引进酒店类型多样化，适应不同层次消费需求四是合作方式灵活多样，可投资自建也可品牌输出或并购方式进驻广州市场。

孙雷表示，广州是中国会展业中心，特别到了广交会，不但五星级酒店及都市区内各类酒店爆满，广州周边地区县市酒店也是高入住率。

这说明，随着会展商贸业发展环城交通更为便利，中心外周边地区有着更大发展空间是酒店业新兴市场。

广州五星级酒店增量仍很理性，当然供给量增大价格也自然受到市场调节。

目前广州共有十万间酒店客房，二年前将新增百分之十左右，考虑到淡旺季行业特点，仍需维持定缺口。

广州有宾馆饭店招待所等各类住宿设施多座，客房约万间，床位近万个其中星级饭店家，五星家，四星家，三星家，二星家，星家。

广州正筹建多家五级星酒店中，有多家将在未来年内建成并开业。

未来几年内，广州将新建家四五星级豪华酒店增加个房间。

根据规划，到年亚运会前，广州星级以上酒店数量将达到家，其中五星级酒店在现在基础上还会新添至家，广州星级酒店总数会从现在家增加到家。

经济型酒店年预期数字也将过百，未来至年内，经济型连锁酒店客房超万间。

以白天鹅为例，目前其入住率都在之间，平均房价今年增幅了近，入住率增长了，在国外，五星级酒店入住率也就左右。

营业收入方面，比如东方宾馆，年上半年客房收入达到了万元，同比上升了，净利润也从年上半年万元增加到现在万元。

由此可见，广州市目前星级酒店市场空间还很大，我们选择在年进入五星级酒店市场正是较好投资时机。

定位五星级酒店标准要求及楼层规划定位五星级酒店标准要求五星级旅游涉外酒店应具备基本条件概述如下酒店总体基本要求酒店功能划分合理设施使用方便安全。

酒店室内外装修高档建筑及装修选用豪华材料。

酒店内部公共信息图形符号符合标准。

有中央空调系统。

有背景音响系统。

有与五星级酒店相适应计算机管理系统。

酒店接待大厅基本要求接待大厅宽敞装修豪华光线充足。

有与酒店规模五星级相适应总服务台，总服务台有中英文标志分区段设置接待问讯结帐小时有工作人员在岗。

提供留言服务次性总帐单结帐服务信用卡服务小时提供外币兑换服务。

总服务台提供酒店服务项目宣传品酒店价目表中英文本市交通地图，全国旅游交通地图本市和全国旅游景点介绍各种交通工具时刻表报刊杂志等。

可小时直接接受国内国际客房预订，有酒店和客人同时开启保险箱设门卫应接员专职行李员值班经理大堂经理。

在非经营区设客人休息场所提供店内寻人服务和安排出租车服务门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道配备轮椅。

至少能用种外语提供服务英语为必备语种，总机至少能用种外语提供服务英语为必备语种，各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。

客房基本要求至少有间套可供出租客房，客房面积不含卫生间和走廊不少于平方米，至少有个开间豪华套房，有残疾人客房。

客房装修豪华，有豪华软垫床写字台衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜床头灯，台灯，落地灯全身镜，行李架等高级配套家具。

卫生间用豪华建筑材料装修地面墙面顶棚，用良好排风设施，电源插座，电话副机，吹风机和体重称。

装高级座便器。

梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳，小时供应冷热水。

有直拨国内国际电话，有彩色电视机音响设备并有闭路电视系统，播放频道不少于个，自办节目至少有个频道。

有与五星级相匹配文具用品，提供开夜床服务，小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧，小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。

提供叫醒服务，留言服务衣装湿洗干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。

客房卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。

餐饮基本要求有布局合理装饰豪华中餐厅，至少能提供种风味中餐。

有布局合理装饰豪华西餐厅，配专门西餐厨房。

有独具特色格调高雅咖啡厅，能提供自助早餐西餐正餐。

有适当小宴会厅，有封闭酒吧间。

餐厅酒吧主管领班和服务员能用英语提供服务。

厨房冷菜间面点间分割，有足够冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够冷库，有专门放置临时垃圾设施并保持其封闭。

公共区域基本要求有足够停车场，有足够高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。

有公用电话，并有市内电话簿。

有男女分设公共卫生间。

有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品工艺品等商品。

有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报电传传真复印国际长途电话国内行李托运冲洗胶卷等。

提供打字服务。

有医务室。

提供代购交通影剧参观等票务服务。

提供市内观光服务。

有应急供电专用线和应急照明灯。

选择项目共项，至少具备项，具备项目越多，酒店越高档客房项客房内可通过视听设备提供帐单等可视性查询服务，提供语言信箱服务。

卫生间有饮用水系统。

不少于客房卫生间淋浴与浴缸分设。

不少于客房卫生间干湿区分设。

所有套房分设供主人和来访人使用卫生间。

设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用商务中心及休息场所。

商务楼层客房内有收发传真或电子邮件设备。

为客人提供免费店内无线寻呼服务。

小时提供洗衣加急服务。

委托代办服务。

餐厅及酒吧项有大堂酒吧。

有专业性茶室。

有除西餐厅外其他外国餐厅，配有专门厨房。

有饼屋。

有风味餐厅。

有至少能容纳人正式宴会大宴会厅，配有专门宴会厨房。

有至少个不同风味餐厅大小宴会厅除外。

有小时营业餐厅。

商务设施及服务项提供国际互联网服务，传输速度不小于。

封闭电话间至少个。

洽谈室至少容纳人。

提供笔译口译和专职秘书服务。

图书馆至少有册图书。

会议设施项有至少能容纳人会议专用会议厅配有衣帽间。

至少配有个小会议室。

有同声传译设施至少种语言。

有电话会议设施。

有现场视音频转播系统。

有供出租电脑及电脑投影仪普通胶片投影仪幻灯机录像机文件粉碎机。

有专门复印室配备足够复印机设备。

有现代化电子印刷及装订设备。

有照相胶卷冲印室。

至少平方米展览厅。

公共及健康娱乐设施共计分项歌舞厅卡拉厅或房至少间游戏机室棋牌室影剧场。

定期歌舞表演。

多功能厅，能提供会议，冷餐会酒会等服务及兼作歌舞厅。

健身房按摩室桑拿浴蒸汽浴冲浪浴日光浴室。

室内游泳池水面积至少平方米。

室外游泳池水面积至少平方米。

网球场保龄球室至少道攀岩练习室。

壁球室桌球室。

多功能综合健身按摩撑。

电子模拟高尔夫发市场商住公寓绿化广场住宅区适合度假设本项目建设为批发市场，在广园东路周边已有众多专业市场，基本上有各大业态存在，会在相当程度上在产品及经营模式上产生同质化竞争。

假设本项目建设为百货超市其有吸引周边人气作用，能够成为区域重要商业个补充元素。

假设本项目建设为大型娱乐中心，但东莞庄娱乐消费相对单纯，在本项目位置如果只是建个大型娱乐中心，在定程度上可以吸引周边天河北乃至其他区域休闲消费人群，但是从商业价值角度来说，并未得到较好体现。

假设建设为大型购物中心，从天河区整个商业格局发展进程及消费者消费需求考虑，本区域缺乏集购物文化娱乐休闲餐饮服务旅游观光于体大型综合性购物中心，从战略发展角度上建大型购物中心，方面可以填补市场空白另方面，通过中型购物中心，构筑商业新核心，在其周边购物中心住宅区城市公寓绿化广场酒店餐饮建立，都有很大生存空间有助于使本项目价值达到最大化体现。

项目初步定位商业总建筑面积为平方米，根据东莞庄目前商业现状特点，业态优化组合如下为综合超市为内置步行街为专业卖场。

层高米。

其中，为流行时尚专卖店精品店折扣店组成名店街，并设个方便快餐冷饮店，以服装步行街为主。

引进知名品牌做专业大卖场，如卖场家电手机电脑或家居卖场或电玩运动书市电影城之类专业卖场将临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮咖啡茶室等对情调和视线要求较高经营定位，并对这种可凭栏远眺餐饮娱乐景观区进行分割销售。

因为项目总建规模小，可供销售面积最大也只有万，为提高开发商投资收益，尽快回收成本，同时支持鹊桥酒店项目运营，所以采用全部分割销售商铺方法。

虽然缺少核心店，但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮购物环境，具有明显扎堆效应，较受经营者和消费者欢迎。

同时，小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。

从定价策略和解决租售矛盾利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多楼层为步行街组合是本项目单体商业项目首选和主要组合模式，同时步行街打造也提高了鹊桥酒店整体形象。

车位规划由于商场将引进大型综合超市电器专业连锁店，因此车位配比为个第四部分写字楼商场投资估算投资估算说明本项目投资估算按国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版中规定有关投资估算编制方法进行编制。

本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。

投资估算参考了广州市同类结构建筑造价指标。

写字楼商场项目投资估算表序号费用名称计算依据或定额标准估算金额万元备注土地费二工程费用土建工程高层元地下室元地下室按元电气工程商场元高压配电万元给排水消防工程费商场元集中空调商场元弱电工程元地下停车场裙楼通风商场元商场装饰工程元室外工程三设备费用电梯台万元普通电梯台货梯台自动扶梯台万元每层台层四其它费用勘察费可研及评估费设计费开发管理费工程监理费环保评估费施工图审查费五工程报建费六不可预见费工程费合计总投资资金筹措本写字楼商场项目总投资额为万元，在项目预售前，即项目完成主体结构前，需投入报建费可研及设计费土建工程费除土地费租赁费等资金约万元，其资金筹措渠道有四条是自有资金含合作方投