仙鹤门006号地块项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

单体建筑应结合地形和空间关系要求，有机融入整体环境。

规划设计应注意北侧沿仙林大道及东侧土城头路得景观组织，并应充分考虑第五立面设计。

间距退让规划建筑退让北侧仙林大道控制绿线不小于米，规划建筑退让其他周边道路红线，道路控制绿线应符合南京市城市规划条例实施细则年版规定。

其他要求规划引导要求规划设计应符合国家现行有关法规和规范规定。

建筑色彩设计应结合建筑功能与体量，按照仙林新市区建筑色彩控制引导规划导则地块要求进行控制，并可在建筑总平面上进行色彩分区。

报审要求报审图件建设项目建设基本信息登记表建筑设计方案自审表规划设计说明总平面图落放或地形图上，含主要经济技术指标建筑单体平立剖面图沿仙林大道及土城头路得整体立面图交通流线组织规划图绿化布置及绿地系统规划图表达设计意图效果图部门意见方案审定前应取得人防教育文物，环保部门同意意见。

其他要求方案必选申请方案审查前应进行设计方案必选，由南京规划委员会专家咨询委员会进行评选。

组织不少于家设计单位，送选方案不得少于个。

专项论证方案审定前应完成公示程序。

统设计和安装太阳能热水系统。

六挂牌出让条件土地交付条件土地交付条件地块范围内房屋及构筑物拆至室内地坪，其余维持自然现状，出让范围内干线由受让人自行迁移。

外部条件道路水电气等均以现状为准。

中华人民共和国境内外法人和其他组织除法律法规另有规定者外，均可参加竞买。

可以竞买，也可以联合竞买。

在竞得人所持股份大于前提下，可就该地块开发成立项目公司。

接受竞买报名报价时间及现场会地点接受竞买报名时间工作日起始时间年月日上午截止时间年月日上午。

接受竞买报价时间工作日起始时间年月日上午截止时间年月日下午。

挂牌现场会时间及地点年月日下午，南京市国土资源局三楼会议室。

七竞买须知竞买保证金此地块竞买保证金为人民币万元整须在年月日上午前到账。

二竞买保证金账户账号开户行招商银行南京分行城东支行三出让土地交付与成交价款缴纳受让人须于年月日前向出让人交付土地成交价款总额，其中成交价款总额作为履行合同定金。

定金抵作土地成交价款。

土地出让合同签订之日起，按以下时间和金额分四期向出让人支付土地成交价款。

第期成交价款，年月日之前第二期成交价款，年月日之前第三期成交价款，年月日之前第四期成交价款，年月日之前。

四开竣工条件受让人须在年月日之前动工建设，不能按期开工建设，应提前日向出让人提出延建申请，因受让人原因造成延期建设，延期建设时间最长不得超过年。

受让人同意在年月日前完成全部工程建设，达到竣工验收条件，不能按期竣工，应提前日向出让人提出延期竣工申请，因受让原因造成延期竣工，延期时间最长不得超过年。

开工时间延期，竣工时间相应顺延。

五违约责任受让人未按合同约定按时足额支付土地成交价款，受让人应就欠付部分款项按日向出让支付违约罚金。

任何期延期付款超过个月，出让人有权解除合同，收回土地使用权，受让人无权要求返还定金。

受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定动工开发日期满年未动工开发，出让人可以向受让人征收土地使用权成交价款土地闲置费满年未动工开发，出让可以无偿收回土地使用权。

因不可抗力或者政府政府有关部门行为造成动工开发延迟除外。

受让人为按合同约定竣工日期完成开发建设，每日按未竣工部分土地面积对应土地成交价款向出让人缴纳违约金。

超过合同约定竣工时期满年未竣工，出让人可以无偿收回未军工部分土地使用权。

因不可抗力或者政府政府有关部门行为造成竣工延迟除外。

八土地价格宗地面积约合约亩，其中可建设用地面积约合约亩。

挂牌起始价为亿元，折合楼面价为元，约合万元亩。

宗地所属城东马群地块与仙林地块交汇处，年至今住宅类土地共出让幅，净地平均楼面地价约元。

紧邻宗地东侧仙鹤门地块于年月以总价亿被南京中豪房地产发展有限公司获取，约万亩，折合楼面地价元。

规划建设多层住宅栋六层住宅栋，三层住宅栋，社区中心以及六班幼儿园等。

九综述项目位于城东仙林板块，自然风景优美，区位优势明显。

东邻仙林大学城，人文气息浓厚北靠地铁二号线仙鹤门站，交通出行便捷。

根据规划指标，可开发建设洋房叠加别墅联排别墅以及双拼别墅。

城东历来就是南京人心目中最适宜居住地区，市场接受度高。

我司徐庄总部紧邻地块，可联动开发，形成规模效应。

第二部分区域概况南京市概况南京地处长江下游宁镇丘陵山区，总面积平方公里。

东连富饶长江三角洲，西靠皖南丘陵，南接太湖水网，北接辽阔江淮平原。

南京是华东地区重要交通通讯枢纽，建立了全方位立体化大运量交通运输网络，铁路公路水运空运管道五种运输方式齐全，拥有现代化通讯体系。

市辖个主城区玄武区白下区秦淮区建邺区鼓楼区下关区栖霞区雨花台区，个郊区浦口区江宁区区以及个县溧水县高淳县。

年年末全市户籍总人口为万人，其中市区万人，年全市为亿元，人均为元。

年年年年年年年市区人口万人亿元人均元固定资产投资额亿元社会消费品零售总额亿元人均可支配收入元人均消费性支出元人均住房面积二城东仙林板块概况城东板块城东直是南京人心目中最理想居住场所，素有紫气东来之意。

历来是成功人士聚集地，已形成高档低密度住宅整体氛围。

城东将是继河西新城之后政府重点打造区域，发展潜力巨大。

二仙林板块仙林新市区，南至沪宁高速公路北至宁镇公路西至绕城公路东至七乡河，规划总用地面积平方公里。

是最新版南京城市总体规划确定三副城之。

此区域将成为南京城东中心，集行政中心居住中心和文化中心等于体，构筑校在城中城在校间城市布局。

三项目区位项目地块位于仙林大道以南，凯旋路以西，距离苏宁徐庄总部约公里。

北面紧临地铁二号线仙鹤门站。

地块距离火车站约分钟车程距离新街口约分钟车程距金鹰仙林天地公里。

向西公里可到达紫金山风景区，且周边有中山高尔夫中山高尔夫酒店等高档休闲娱乐场所，向南米可达南京国际赛马场。

项目东北方向为仙林大学城，由大学集中区和科技产业区组成，占地平方公里，现已有南京大学南京师范大学南京财经大学南京邮电大学南京中医药大学等所高校入住，截止年底，在校学生数已突破万人，预计到年，大学城在校学生人数将达到万，教职工万人，地区总人口万左右。

四区域规划南京城市总体规划最新版南京城市总体规划提出打造主城三副城八新城新南京，规划为中心城新城新市镇三级体系。

为了保持规划延续性，东山仙林江北将继续保持其新区地位，且升级为副城。

同时，主城区范围进步扩大，南部边界将调整到秦淮新河，面积扩大到平方公里。

此外，还有滨江汤山禄口等八个新城，都市区将形成城市中心城市副中心新城地区中心组成公共活动中心体系。

其中城市中心由新街口河西南站地区共同构成，承载南京区域中心城市服务职能。

二仙林板块发展规划仙林新市区总体规划范围，南至沪宁高速公路北至宁镇公路西至绕城公路东至七乡河，规划总用地约平方公里。

仙林新市区是南京三大新市区之，是南京都市发展区内区域副中心，是南京发展高等教育和高新技术产业为主集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展新市区。

新市区发展目标是建设绿色城市文化城市科技城市和适居城市。

规划以紫金山宝华山栖霞山青龙山十字型绿色生态廊道为骨架，形成四个综合片区及两个产业园组团式总体空间布局结构。

新市区近期将集中建设仙鹤片区即大学集中区和玄武徐庄软件园马群余资金四全部投资现金流量表单位万元序号项目合计年年年年年年现金流入，销售收入，出租收入出租转销售净收入回收流动资金现金流出，开发产品投资，流动资金售房营业税金及附加，土地增值税，房产税所得税，净现金流量，累计净现金流量所得税前净现金流量，所得税前累计净现金流量计算指标所得税前所得税后备注财务内部收益率投资回收期年财务净现值万元五项目收益分析按上述预测项目销售收入及总投资额，则本项目销售净利润率约，项目税后利润约，万元，动态测算中，税后内部收益率约，远高于银行同期贷款利率，从财务角度而言，项目具有可操作性。

序号项目合计万元估算说明经营收入，经营成本，土地成本，建安成本，财务费用，管理费用，销售费用，经营税金及附加，按销售收入缴纳土地增值税，按销售收入预缴房产税按出租收入预缴利润总额，弥补以前年度亏损应纳税所得额，所得税，按利润总额缴纳税后利润，经济指标销售利润率投资利润率销售净利润率投资净利润率税后财务内部收益率六敏感性分析我部将项目土地成本变动及项目销售收入变动对项目整体收益影响进行了分析，具体见下表土地成本变动销售净利润率变动幅度税后内部收益率变动幅度亿元销售价格变动销售净利润率变动幅度税后内部收益率变动幅度洋房万元叠加万元联排万元双拼万元车位万元位起售项目销售收入变动对项目收益影响相对较大，在注重土地成本同时，本项目更应重视对未来项目区域市场风险控制。

未来市场风险可控性可以从产品类型和结构上考虑，目前风险主要在土地成本中，考虑地块资源独特性和开发潜力，受到市场关注度较高，真正拿地时土地成本可能会出现变动，对本地块收益构成影响，就项目敏感性变化进行分析如下土地溢价比土地总价万元土地单价万元亩楼面地价元总投资万元销售净利润率税后利润万元税后内部收益率备注续表土地溢价比土地总价万元土地单价万元亩楼面地价元总投资万元销售净利润率税后利润万元税后内部收益率备注土地成本控制在此价格亿元以下，项目税后内部收益率，风险性小，投资回报高土地成本亿元时，项目税后内部收益率在之间，存在定风险，投资回报较高续表土地溢价比土地总价万元土地单价万元亩楼面地价元总投资万元销售净利润率税后利润万元税后内部收益率备注土地成本亿元时，项目税后内部收益率在之间，风险性较高，投资回报般我部建议土地成本控制在亿元以内综合本项目土地成本敏感性分析，我部建议土地价格应控制在以下几个节点土地成本亿元出让底价时，楼面地价，元，税后财务内部收益率为土地成本亿元溢价时，楼面地价，元，税后财务内部收益率为土地成本亿元溢价时，楼面地价，元，税后财务内部收益率为土地成本亿元溢价时，楼面地价，元，税后财务内部收益率为。

附表年至今南京溢价成交土地汇总地块编号地块规划用途建设用地面积容积率地上总建面底价万元成交价万元溢价比单价万元亩楼面地价元竞得单位成交日期浦口区顶山街道武警被服厂西侧商业混合用地南京恒辉房地产浦口顶山街道定向河路东侧二类居住用地南京平安电子栖霞区和燕路号二类居住用地南京凯润区八百桥镇青龙街以西二类居住商业南京嘉恒房地产叶圩村地块二类居住翡翠金轮置业河西中部号二类居住用地天正集团雄州镇双客厂东北居住商业金融业南京中澳玉鹏房地产下关区江东北路号住宅用地江苏乾阳栖霞区和燕路东侧合班村号商业混合二类居住江苏乾阳下关区建宁路地块商业办公市场用地江苏华厦融创置地将军大道以西陶东路以南公共加油加气站中石化南京分公司下关区新河二村号二类居住用地南京紫金金沙江东街以南庐山路以东二类居住用地保利玄武区岔路口老年服务设施用地江苏乾阳北窑岗村地块二类居住用地江苏亚东玄武区龙蟠路商业商务办公公共绿地设施南京紫金诚信大道以北清水亭东路以西二类居