仪征东园迎宾馆项目可行性投资论证建议报告word文档（42页）

经济发展前景展望目前随着德国大众汽车大项目成功落户扬州仪征汽车工业园，仪征将成为个新汽车城，未来年预计在仪征新城区将增加万常住人口。

仪征将以个大型全国重要汽车工业基地发展中滨江城市崛起于长江中下游北岸。

仪征经济发展对酒店投资环境影响综上所述，仪征经济已经进入高速滑行期，为经济起飞积蓄了巨大能量，经济及投资增长将带来大量商务活动，而商务活动频繁将带来人们对酒店更大需求，从而带来大量酒店客源。

在这种宏观背景下，投资酒店既顺应了国家宏观经济走势，又迎合了仪征经济发展潮流，从而使投资酒店回报更有保障。

仪征第三产业发展状况第三产业发展现状第三产业是衡量现代社会经济发达程度重要标志，当经济发展到定阶段时，第三产业可以有力地推动第产业和第二产业发展，而第产业第二产业也会拉动第三产业发展，二者是相辅相成关系。

第三产业发展滞后问题引起了政府有关部门和社会各界有识之士注意，仪征市政府也直倡议加快第三产业发展速度。

第三产业现状及发展趋势对酒店投资环境影响在主观上，仪征市政府将大力发展第三产业作为重要战略目标，力求经济格局趋于平衡合理。

在客观上，第二产业发展必定会拉动第三产业，以使经济格局平衡。

所以仪征打破目前经济格局是经济发展必然产物，是迫在眉睫。

目前仪征经济结构不平衡正是投资第三产业机会所在，酒店业作为第三产业重要组成部分，将直接拥有这个宝贵机会。

仪征旅游业发展状况仪征旅游业发展状况围绕建设中等规模生态型现代滨江工业城市发展定位，依托自然资源，突出江河园三大特色，紧扣山水乡村休闲仪征主题，彰显优美生态，打造休闲生活。

截至目前，仪征市已建成登月湖全国农业旅游示范区等知名景区点家，星级酒店家，旅行社家较大规模乡村旅游点余家。

年全市累计接待游客万人次，实现旅游业总收入约亿元。

仪征旅游业新项目投资情况重点开发登月湖全国农业旅游示范景区扬州西郊森林公园石柱山奇石园枣林湾生态园润扬湿地公园龙山风景区等生态园区，。

仪征旅游业前景展望仪征旅游在宁镇扬旅游板块中总体发展定位是生态休闲旅游，包括休闲观光和休闲度假。

以体现田园风光为主，发展乡村旅游，努力建成宁镇扬城市后花园，打造山顶绿树葱葱山腰果树环抱山下茶叶飘香具有丘陵特色生态农业观光园，满足城市居民回归自然亲近自然愿望。

重点开发登月湖全国农业旅游示范景区扬州西郊森林公园石柱山奇石园枣林湾生态园润扬湿地公园龙山风景区等生态园区。

休闲度假产品以登月湖白羊山龙山风景区枣林湾生态园等生态景区为依托，发展中高层次度假产品，吸引商务客人同时发展以林果采摘花木观赏溪塘垂钓水上游乐登山健身为内容假日农庄市民果园自助农园等吸引城市居民反复游体验游旅游产品。

在度假产品中整合仪征特色餐饮，形成特色错位互补度假产品。

仪征旅游业发展对酒店投资环境影响主观方面，发展旅游已成为仪征城市发展战略目标之，客观方面，仪征经济发展大环境将极大促进旅游业发展，目前许多旅游投资项目上马已证实这点。

未来年，仪征将成为旅游新亮点，大量吸引海内外宾客。

旅游业发展将为仪征带来大量商务旅游休闲旅游人流，这部分人流均为酒店客源，直接使酒店受益。

结论目前是在仪征投资兴建酒店最佳时机酒店投资建设可行性是由区域经济发展状况所决定，仪征正处于经济大发展滑行期，今后年内，仪征将成为扬州地区发展最快最具活力和最具潜力城市之。

而目前，仪征已成为投资热点。

仪征经济高速发展德国大众投产在即旅游业发展前景良好，而第三产业严重滞后于第二产业，将为投资酒店带来非常宝贵机会。

在这种优越投资环境下，投资酒店更有保障，风险更低，同时对经济发展格局平衡也将产生较大影响。

第二章仪征酒店业发展状况调查及分析仪征酒店业发展状况调查及分析仪征星级酒店总体发展状况仪征星级酒店分布截至年，仪征目前共有星级酒店七家，其中高星级酒店两家三星级四星级各家。

仪征高星级酒店分类仪征高星级酒店按功能可以为以下两类传统商务酒店仪征黎明大酒店三星级，客房收入占总收入以上，商务散客和团队占接待量比例比较大。

消费群比较分散。

本地消费客人在餐饮和娱乐上有较大消费额。

行业接待酒店仪征怡景半岛酒店四星级，由仪征化纤集团投资建设，客源大量来自本行业，同时对外营业，但忽略行业外市场推广工作。

仪征星级酒店经营情况调查及分析仪征酒店客源分析仪征星级酒店淡旺季情况及分析仪征酒店业没有明显淡季和旺季，年四季住房率基本持平。

酒店住房率每年在春节前后天左右普遍下滑，下滑幅度在左右。

但这个阶段酒店餐饮娱乐生意火爆，星级酒店和酒楼包房往往供不应求。

仪征高星级酒店详细调查及分析仪征高星级酒店基本情况仪征目前只有两家超过三星级标准酒店，分别是仪征黎明大酒店三星级和仪征怡景半岛酒店四星级，这两家星级酒店分别于年和年重新装修。

仪征高星级酒店设备设施情况仪征高星级酒店普遍存在设备设施档次较低问题。

比如作为酒店经营核心客房配套，普遍不符合高星级酒店要求。

仪征高星级酒店管理及服务情况截止目前，仪征高星级酒店基本处于自建自管状况。

总体来说，仪征星级酒店管理水平仍处于较低水平。

仪征在建及规划兴建高星级酒店调查及分析东园迎宾馆位于东区新城，由外商投资，总投资人民币亿元。

占地面积亩，建筑面积平方米。

建有客房餐饮娱乐等配套项目。

度假村定位为旅游商务休闲会所，主要功能之是市政府行政接待。

兴建高星级酒店是今后仪征酒店业发展趋向，是第二产业带动第三产业必然结果。

而市场需求，远远不止两家高星级酒店。

竞争力分析黎明大酒店配套设施落后，随着仪征酒店业发展，随着与黎明大酒店形成竞争关系高星级酒店落成，黎明大酒店客源将被瓜分，而由于过分依赖客房收入，酒店创收能力将被削弱。

怎么落实后续改造资金，构筑全新经营格局，达到产品更新换代，将是投资者面临问题。

怡景半岛酒店怡景半岛酒店客房餐饮收入虽然比较高，但毛利率很低，对外部分也只有，这不排除是内部管理不善造成。

不管怎么说，酒店如果只靠行业内部客源维持宾馆经营，无疑是种短期行为，随着仪征高星级酒店发展，怡景半岛酒店将受到越来越大冲击。

仪征社会各界对仪征酒店业整体评价政府有关部门市政府调研科从年代初就开始关注产业失衡问题。

他们认为，第三产业得不到扶持，第二产业对城市作用也会打折扣。

会议接待规模和仪征现有接待水平之间差异往往让组织者感到很为难。

仪征市旅游局资源与市场开发科质量规范与管理科负责人认为，仪征旅游资源在扬州地区是有竞争力，但旅游收入却很低，由于接待功能不足，政府有关部门规模较大行政活动往往没有合适接待酒店。

业内人士认为仪征酒店业缺乏是高水平规划和高水平整体营销。

目前仪征缺乏真正意义上高星级酒店。

消费群体仪征目前极度缺乏真正高星级酒店。

现有酒店周围环境普遍不好，门前活动空间太小。

仪征酒店普遍存在文化品味比较低，缺乏人性化服务问题，与拥有仪征化纤公司上汽集团上海汇众汽车公司长航集团金陵船舶公司大连化工以及德国大众等著名大企业经济发展格局极不相称。

仪征酒店业现状对仪征酒店业投资机会影响仪征近年来非常重视发展商务旅游。

事实证明商务旅游越兴旺，城市竞争力就越大。

发展商务旅游，可以改善投资环境，提高城市知名度，二可以提高城市人均消费，三可以提高社会经济整体水平，增强城市竞争力。

高星级酒店是商务旅游载体，也是城市形象工程。

随着仪征旅游经济发展和德国大众汽车项目建设必然给仪征带来大量高端商务旅游客源。

目前黎明大酒店怡景半岛酒店等星级酒店接待能力不足以满足市场发展需求，新建豪华酒店在短期内将完成酒店业发展成熟城市高星级酒店年客源积累过程。

也就是说，以现有仪征高星级酒店档次和结构，远远不能满足国际化程度越来越高市场需要。

仪征酒店业已经到了产业整体升级和大幅度调整结构时候了，建设高星级酒店如东园迎宾馆将吹响了仪征酒店产业整体升级号角。

高星级酒店是城市经济发展和综合竞争力重要风向标。

随着德国大众项目启动，汽车工业壮大，仪征社会经济快速发展，高星级酒店有很大发展空间，在此时投资高星级酒店经营房在设计时要带洗手间风味餐厅暂定为日韩餐厅和台湾餐厅，餐厅设计定要体现上述三个地区建筑风格和其文化特征。

建议设计时邀请日韩人士和台湾人士作设计顾问西餐以仪征顶级西餐厅定位，吸引仪征各个领域顶级客人。

中小中餐包房公用个配菜间，大中餐包房要设专用配菜间。

配菜间和洗手间墙面地面选用高级马赛克墙面小砖玻璃磨砂玻璃和裂纹玻璃进行组合，可选用双色墙面砖进行组合，洗手间可选用台上玻璃碗盆透明或磨沙，或选用台上瓷盆碗盆柱盆及小方形盆。

墙面和天花要做适当装饰造型和灯光。

娱乐设施卡拉包房为间，房型有总统房行政套房豪华大房豪华中房豪华小房，每包房都带洗手间，每间包房装饰风格各不相同，有独自品味。

卡拉装饰要求奢华，装饰和灯光及家具颜色要协调，音响和电器为高档次，通风和空调功率要足够。

卡拉和桑拿要有名称和形象。

卡拉设计要时尚浪漫，材料选择和搭配要认真考究。

卡拉借鉴广州东莞深圳成功模式设计，气势要宏大。

卡拉门面及走廊要金壁辉煌，有足够灯光效果卡拉里家俱要独特卡拉房间设计和布置别致，突出新颖性卡拉定要由专业公司进行设计和装修。

卡拉走廊和包房地面墙面和天花灯光要五彩缤纷，要体现休闲浪漫气氛，有世外桃园感觉。

桑拿康体设施桑拿设有可容纳人休息大厅个，按摩房间，房型有贵宾房和标准房，足浴贵宾房间。

配备有接待台酒吧台投影机美容美发室。

会议设施小型会议室设置高档接待室，作为高新区大中型企业接待顶级贵宾场所。

酒店设有多功能厅个，可以为企业提供大型会议和晚会，也可为企业提供大型餐饮接待和宴会。

第六章东园迎宾馆经营战略东园迎宾馆经营战略东园迎宾馆经营管理模式选择在管理模式上，东园迎宾馆可以在下列三种模式中选择引入国内外品牌管理公司聘请总经理推荐模式即执行团队顾问团队三种模式各有所长，模式优劣见推荐模式与其它商业模式比较表推荐模式与其它商业模式比较表比较项目品牌管理公司总经理推荐模式管理质量保证有充分保证存在风险有足够保证品牌资源获取资源丰富资源匮乏资源丰富经营资源获取资源丰富资源匮乏资源丰富业主风险控制风险较低风险较高风险较低经营板块联动作用不明显无法联动作用明显服务方式灵活较差很好较好管理成本控制成本极高成本低成本较低价值价格比高价值高价格低价值低价格高价值低价格东园迎宾馆经营战略客房经营战略东园迎宾馆客房在种意义上来说是娱乐配套项目，客房设计应满足娱乐客人要求，并配备适当商务需求。

酒店要针对不同消费者需求设计个性化服务功能，如客房配套设施桑拿楼层麻将楼层及商务楼层。

餐饮经营战略性餐饮是不仅作为酒店配套设施，更是对社会开放经营项目，是酒店重要收入来源之，所以不但餐厅有名称形象，在管理上也要给以相对性。

无数事实说明，没有性是做不好餐饮。

品牌效应中餐厅必须创造品牌效应，方法有两种是加盟些著名品牌，好处是可以借助它们品牌效应，让餐厅比较快地兴旺起来。

弊端是利润被瓜分，而且不能完全