伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目可行性投资论证建议报告doc文档（90页）

非理性消费需求对于房地产市场影响土地资源稀缺和地价自然趋升，使得社会对地价和房价上涨预期成为种认同，同时，由于上述几方面原因造成地产市场供不应求及房价快速上升，进步强化了这种认识。

再加上目前市场管理工作严重滞后，买卖双方获取信息渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势引导。

在这种市场氛围下，非理性消费心理促使住房需求不断释放。

目前，乌兰木伦房地产市场是稳定繁荣，目前市场需求是在多方面因素促使下形成，有切实有效需求，自用型消费还是市场中主要力量。

而且，根据现在乌兰木伦即定发展战略，目前市场格局还将在未来几年中继续持续段时间，此外从温家圪堵方向房地产建设日益繁荣。

三目前市场开发结构年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市。

其中普通商品房开发占总开发量左右，经济适用房占左右，廉租房仅占总开发量。

平方米以下住宅仅占住宅总供应量，平方米住宅占住宅供应量，平方米以上住宅占住宅供应量。

在预售方面，平方米以下住宅预售率为，平方米住宅预售率达到，平方米以上住宅预售率达到。

以上数据表明，目前房地产市场发展不均衡。

表现在产品类型发展不均衡。

即非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房开发比例出现了严重失调户型配比不合理。

从现有可售商品住宅看，平方米以上户型占绝对主力。

从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分开发产品集中在同个区间后，除同类产品竞争压力会相应增大销售周期会相应拉长销售利润会相应压缩外，也会留下市场空白，产生产品真空地带。

我们虽然不能得出平方米以下小户型市场需求巨大分析结论，但至少我们能从这类产品预售效果看出，这类产品目前供应不能满足市场需求。

二鄂尔多斯市房地产市场供需预测居住人口结构分析‚十五‛期间，乌兰木伦镇因为煤炭煤化工产业发展，经济日渐活跃，人口急剧增加。

随着乌兰木伦镇人民生活水平不断提高和城市化进程加快，大量农业人口转为非农业人口，来乌兰木伦镇务工经商人员还将增多，将产生大量住宅需求。

乌兰木伦镇做为伊金霍洛旗经济发展重要支点，呈以下特点乌兰木伦镇人口增长率快，发展潜力巨大。

乌兰木伦镇做为伊金霍洛旗经济发展重要支点，发展潜力巨大。

近年来，随着地区经济迅速发展，城镇建设步伐加快，人口增长将逐年递增。

人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。

近两年内，乌兰木伦镇基础设施建设已初具规模，人口密度增长速度加快，发展潜力巨大。

人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业发展有紧密联系。

乌兰木伦镇交通便利，基础设施建设力度加大，房地产业快速发展，将吸引人们前往臵业投资。

人口文化程度。

调查显示，目前乌兰木伦镇煤炭和煤化工企业较为密集人口文化程度比较高，这与城市区域经济发展成正比。

然而，与国内同等经济规模城市相比，乌兰木伦镇家庭中具有高学历人口比重较小，文化程度普遍偏低。

又据调查了解，乌兰木伦镇各经济单位近年来普遍重视文化程度普及与提高，教育较为普及，这定程度地提高了乌兰木伦镇从业人员文化教育水平。

此外，乌兰木伦镇文化水平总体上来说也在不断提高，有助于消费市场引导。

二居住结构分析乌兰木伦镇居民在选择居住时更倾向于其现工作原生活区域。

据调查，乌兰木伦镇居民乘坐最多交通工具是私家车，几乎占了，其次是公车约占，其他依次是计程车步行及其它交通工具。

在购房者或有意向购买消费者中，中高收入者较多，拥有私家车或者经常乘坐计程车。

随着乌兰木伦镇交通和基础设施改善以及优秀住宅小区建设，在居住结构中乌兰木伦镇始终占据伊金霍洛旗重要地位。

三乌兰木伦镇房地产行业未来发展方向乌兰木伦镇目前开发项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯以产品卖产品，谈不上塑立项目个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型消费人群消费心理和需求把握不够。

购买商品房客户群体主要为当地部分先富阶层，包括乌兰木伦镇本地富裕阶层和周边各镇富裕农牧民，部分政府公务员人群作为补充。

般市民阶层没有上升为购买主力主要因素。

从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好，位臵优越高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住需要，因此已经成为许多人第居所首选，尤其是以尊贵罕有大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场热点。

四乌兰木伦镇房地产行业供给及需求情况乌兰木伦镇房地产市场还处于市场发展初期阶段高速成长期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质楼盘营销消费理念等还有待提升，这给部分开发实力强，开发经验丰富公司留下了较大发挥空间，开发风险大，但是机会更大。

三建设规模根据上述需求分析，结合项目其它建设条件，本报告确定伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目工程用地面积平方米，总建筑面积平方米。

第三章项目建设地点及建设条件项目选址项目地点本项目位于鄂尔多斯市乌兰木伦镇温家圪堵村。

二场地现状土地使用性质为居住用地，场地基础设施完善，基本达到七通平条件，并且已通过挂牌方式取得项目土地使用权。

三城市规划及区域性规划要求本项目场址符合乌兰木伦镇城市规划功能分区要求，项目按乌兰木伦镇规划局有关规定进行设计。

规划部门已批准项目选址意见。

四场地工程地质及水文地质情况参考邻近场地地勘情况，地基在钻探深度内，所揭露地层依次为新近回填人工土及第三系粉细砂岩地层。

根据其成因和岩性不同，由上而下分为二层，主要为人工填土层和第三系粉细砂岩层。

钻探深度内未见地下水，可不考虑地下水对本工程影响。

根据建筑抗震设计规范附录条，确定勘察场地抗震设防烈度为度。

加速度值为第三组。

根据建筑抗震设计规范有关规定，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类。

本场地属建筑抗震有利地段。

最大冻土深度为。

二建设条件拟建项目为居住型建筑，交通通讯等外部条件良好。

项目建设符合乌兰木伦镇总体规划要求。

项目建成后可达到舒适便捷入住效果。

在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特科学设计，达到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足各建筑物功能需要。

自然条件乌兰木伦镇温家圪堵村属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季分明。

大陆度，主要受西北环流与极地冷空气影响，气候特征为春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。

季度更替明显，冬长夏短，四季分明。

多年平均气温摄氏度，月平均气温摄氏度，极端最低气温摄氏度，月平均气温摄氏度，极端最高气温摄氏度。

春季长温快，降水量少，大风多，蒸发量大，气候干燥。

春季是过渡性季节，蒙古高压减退，太平洋副高压加强北上，气温迅速回长，月中下旬春霜结束。

由于长温快，降水少，风大，土壤中水分蒸发强烈，气候干燥，土地干松，春旱严重，沙化加剧。

夏季短促温热，降水集中，气候湿润。

该季虽然短促，气候变化却很明显。

秋季降温快，气候凉爽，霜冻严重，冰雹多，气候变化明显，多数年份，天高气爽，光照充沛，是农牧草成熟大好季节。

该季节内冷空气活动频繁，多出现雷阵雨并伴有冰雹大风天气。

二八月龙口夺食，就是说该期容易出现冰雹，仅月冰雹几率占全年。

冬季漫长而寒冷，寒潮天气多。

该季节是季风极盛期，盛行西北风，蒙古高压势强，冷空气不断暴发南下，受极地冷气团影响，冬季长达个月，季平均气温零下摄氏度。

受西北风带高空低压槽东移影响，寒潮天气频繁发生，并伴有降雪大风天气。

二城建及经济社会发展乌兰木伦镇党委政府不断深化城市发展思路，确立‚抓城市建设就是抓经济建设‛理念，经济发展在城市建设中得到有力体现，城市建设又促进了经济发展。

实施‚拉大补欠崛起‛战略，乌兰木伦镇已形成比较合理城镇发展体系，提高了对经济发展集聚辐射带动力，增强了对项目和资金吸引力，城市化使工业化水平不断提升，城市化又促使第三产业实现了超常规跨越式发展，第三产业发展，城市环境改善，使乌兰木伦镇就业消费水平和人民生活质量稳步提高。

近几年，伴随着神华集团迅猛发展，初步形成了以煤炭工业为支柱，建筑建材交通运输商业服务特色农牧业并举经济发展格局。

年，完成国内生产总值亿元，财政收入亿元。

全镇有各类企业家，个体工商户户。

年原煤生产能力达多万吨。

神东煤炭分公司补连塔煤矿和上湾煤矿均在该镇，神华煤液化项目也在该镇境内。

年，乌兰木伦镇城镇居民人均可支配收入达到元，农民人均纯收入达到元，每百户家庭拥有轿车辆，移动电话部，家用电脑台。

围绕‚市两区三个组团‛全市整体城市规划来规划乌兰木伦镇城市建设，近年来，乌兰木伦镇累计投资多万元用于城市建设和环境改善，重点要统筹新旧城区协调发展，乌兰木伦镇经济建设实现了从‚城乡体化‛到‚依托城市发展乌兰木伦‛到‚抓城市建设就是抓经济建设电梯设备采购及安装等进行专业分包。

设计阶段是决定建设工程价值和使用价值主要阶段，也是影响投资关键阶段，设计方案优劣对建设项目成败有着至关重要影响，因此，选择优秀设计单位，达到建设项目能够采用先进技术和工艺，降低工程造价，缩短建设周期和提高投资效益目是建设项目实施重要工作。

设计招标主要对投标人设计方案优劣经济效益设计进度设计资历和合理报价综合评价，选择其优秀者为本工程设计单位。

施工招标要根据本工程特点，通过对市内外投标人水平资质技术力量及业务能力进度质量投资情况进行综合评价，确定适合本工程施工单位。

设备采购要对投标人商业信誉加工制造能力报价交货期限和方式安装调试保修人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优供货厂家。

招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑及般设备安装工程其它设备重要材料第十二章项目实施计划本项目设期为年，项目计划于年月年月建成。

分以下几个阶段进行可行性研究及项目前期工作阶段主要包括编制可行性研究报告项目评估等项目前期工作，个月完成。

设计阶段即工程方案设计和施工图设计阶段，个月完成。

招投标阶段个月完成。

施工阶段包括主体工程设备安装装修装饰室外配套工程等施工，共个月。

竣工验收阶段个月。

项目实施进度表时间年月年月项目可研和前期准备阶段设计阶段招投标阶段施工阶段主体工程装修装饰验收阶段第十三章投资估算与资金筹措固定资产投资估算根据项目设计要求，估算新增总投资万元，其中新增固定资产投资万元，铺底流动资金万元。

新增固定资产投资构成详见表。

表项目投资估算表项目名称单位规模单价元金额万元土地挂牌取得费亩土建工程平方米辅助工程绿化硬化工程平方米电力工程米智能化系统弱电工程米给排水消防工程米供热工程平方米碰接费包括安装费平方米天然气供气碰接费平方米合计表新增投资构成表序号项目名称估算投资万元所占比例设备购臵费建筑费安装工程费运杂费土地征用费勘察设计费建设单位管理费办公家具购臵费工程监理费质检费城市配套费基本预备费招标代理费合计二新增投资估算说明基本预备费按建筑费设备费其它工程费之和计算。

勘查设计费按照每平方米元计算。

建设单位管理费按工程费计取，财政部财建号。

质检费按照建筑费计算。

工程监理费按照建筑费计算。

城市配套费按照每平方米元计算。

招标代理费按工程费计取，国家计价格号。