住宅投资估算及资金筹措计划项目可行性投资论证建议报告word文档（26页）

细则按计算投资各项成本来分摊各分项中能按各功能使用容量来分摊按各功能使用容量分摊若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能面积比例来分摊各种税费中与工程有关按同分项功能工程成本比例分摊，同工程无关按功能面积比例分摊与工程无关分项按各功能面积比例分摊四资金筹措投资计划及借款利息资金筹措与投资计划本项目开发投资资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。

本项目开发商投入自有资金万元作为启动资金，另需向银行贷款万元用于投资，剩余部分万元由销售房收入补充，总投资为万元，其中万元银行贷款利息从住宅销售收入中支付。

详细投资见计划与资金筹措表表表投资计划与资金筹措表单位万元序项合建设经营期号目计上半年下半年上半年下半年上半年下半年投资总额建设投资土地成本前期工程费建安工程费基础设施费公建配套设施费开发期间税费不可预见费管理费销售费用贷款利息流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入贷款本金偿还及利息支付长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后年还清，从建设经营期第三年开始计算。

详见贷款还本付息表。

央行年月起执行贷款利率表贷款还本付息结算表单位万元序号项目名称合计建设经营期第年第二年第三年借款还本付息年初借款累计第笔借款本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计第二笔借款年初借款累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计借款汇总年初借款累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计借款还本付息资金来源投资回收注贷款利率为当年利息年初借款本息累计当年借款年利率第四节项目销售和租赁收入测算住宅销售单价确定用房地产市场比较法确定销售价格上限平均价格详细见本项目价格定位与策略部分由上次测算可知道本项目房地产价格为元平方米二建议销售测算单价为了方便计算本项目销售总额，我们取元平方米为计算单价三总销售收入确定根据估算出来结果，确定住宅部分从建设经营期第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分分别为，价格分别为，销售率商铺部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，商铺部分分别为，价格分别为，销售率车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为，价格分别为万个，销售率。

按照上述确定每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。

详细见表表住宅销售总收入预测单位万元项目可销售面积建议销售单价元平方米销售收入万元第批高层第二批高层第三批高层第四批高层合计表商铺销售总收入预测单位万元项目可销售面积建议销售单价元平方米销售收入万元第批铺面第二批铺面合计表车位销售总收入预测单位万元项目可销售个数建议销售单价万个销售收入万元第批比例第二批比例合计表全部销售收入分批比例预测单位万元销售计划建设经营期年收入万元合计批数比例面积上半年下半年上半年下半年高层高层高层高层铺面铺面比例比例合计注项目销售计划销售政策限定根据国家现行商品房销售政策商品房销售管理办法年月日执行中规定，房地产项目须投资达到总投资百分之二十五后方后预销售，南宁市般执行原则是工程形象达二层以上时发给商品房预售许可证。

按现行中国央行住房信贷政策，对于多层建筑须主体封顶高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。

根据项目建设计划安排，每流水片达到预售条件时，应在该流水片开工后第二季，达到银行按揭款支付条件是，应是该流水片动工后第三季。

销售计划设计按南宁市目前行业惯例，初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅正式对市场发售期房。

根据本项目区位及项目综合竞争力分析，每流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房和现房，根据南宁市房地产市场发展态势及消费者对期房现房不同接受程度，我们设定每流水片从开始预售首季开始，年内完成销售。

根据项目开发和销售进程，车库在销售项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售，并在每个流水片最后个季度中销售。

二商铺租赁单价确定用市场比较法确定租赁价格上限平均价格根据价格定位与策略部分得出可知本项目商铺部分为元平方米，假设本项目商铺经营年限无为无限期，则根据公式来求其租赁价格其中月租赁价格元平方米二建议平均月租金为元平方米三商铺出租总收入估算表见表表出租计划和出租收入估算表单位万元序号项目名称建设期经营期可出租面积单位租金元平方米可能毛租金收入万元出租率有效毛租金万元转售单价元平方米转售收入万元合计万元注假设商铺出租在第五年开始，在年末转售，转售单价为元平方米三车库租赁单价确定采用市场比较法确定租赁价格平均价格根据市场价格定位策略部分，我们可知本项目车位月租赁单价为元个售时单价万元个。

见表注假设车位出租在第五年开始，在年末转售，转售价格为万元个表车位出租计划和出租收入估算表单位千元序号项目名称建设期经营期可出租个数单位租金元个月可能毛租金收入万元出租率有效毛租金万元转售单价元个转售收入万元合计万元第五节建设项目财务评价税金计算住宅销售税金及附加估算详见住宅销售税金及附加估算表表住宅部分销售税金及附加表单位万元序号项目名称建设经营期合计销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育附加税防洪工程维护费交易管理费交易印花税土地增值税合计商铺租赁税金及附加估算详见商铺租赁税金及附加估算表表车位租赁税金及附加估算详见车位租赁税金及附加估算表表表商铺租赁税金及附加单位万元序号项目名称建设期经营期转售租赁转售收入租赁税金及附加营业税城市维护建设税教育附加防洪工程维护费交易管理费交易印花税土地增值税合计表车位租赁税金及附加单位万元序号项目名称建设期经营期转售租赁转售收入万元租赁税金及附加营业税城市维护建设税教育附加防洪工程维护费交易管理费交易印花税土地增值税合计注各种税金及附加估算表中均包括土地增值税项目。

二损益表与静态盈利分析住宅部分损益表。

表住宅部分损益表单位万元序号项目合计建设经营期销售收入总成本费用土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资利税率资金本利润率三现金流量表与动态盈利分析对本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，分别计算全部投资和自有资金经济效益。

由于本项目为租售并举项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。

评价指标计算过程详见住宅全部投资现金流量表表住宅部分自有资金现金流量表表注财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率。

反映出项目所占用资金盈利率，即反映出项目盈利能力。

当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期现值之和。

是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于零项目是可以考虑接受。

建议选取稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率，本项目贷款利率为，故基准收益率取为。

住宅全部投资现金流量表表住宅部分全部投资现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加所得税净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前费交易管理费交易印花税土地增值税合计表车位租赁税金及附加单位万元序号项目名称建设期经营期转售租赁转售收入万元租赁税金及附加营业税城市维护建设税教育附加防洪工程维护费交易管理费交易印花税土地增值税合计注各种税金及附加估算表中均包括土地增值税项目。

二损益表与静态盈利分析住宅部分损益表。

表住宅部分损益表单位万元序号项目合计建设经营期销售收入总成本费用土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资利税率资金本利润率三现金流量表与动态盈利分析对本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，分别计算全部投资和自有资金经济效益。

由于本项目为租售并举项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。

评价指标计算过程详见住宅全部投资现金流量表表住宅部分自有资金现金流量表表注财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率。

反映出项目所占用资金盈利率，即反映出项目盈利能力。

当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期现值之和。

是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于零项目是可以考虑接受。

建议选取稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率，本项目贷款利率为，故基准收益率取为。

住宅全部投资现金流量表表住宅部分全部投资现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加所得税净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前净现金流税前累计净现金流税前折现净现金流税前累计折现净现金流评价指标税前税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态表住宅部分自有资金现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出自有资金销售收入再投入偿还贷款本金偿还贷款利息销售税金及附加土地增值税所得税净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流评价指标税后备注财务净现值由于本项目内部收益率大于，所以项目可行性，财务内部收益率投资回收期静态年投资回收期动态年整理上表表得评价指标详见表表评价指标单位万元评价指标税前税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态由上述指标可以看出，本项目住宅全部投资财务净现值均为较大正值，税前税后财务内部收益率均大于贴现率，投资回收期也满足项目投资经营期限要求，故本项目住宅部分投资可行住宅自有资金投资现金流量表整理上表表，得评价指标见表表评价指标单位万元评价指标税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态税后静态动态投资回收期都在项目投资第二年和第三年之间，回收投资资金速度还是比较快。

由上述指标可以看出，本项目住宅自有资金投资可行。

四资金来源与运用表贷款偿还能力分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡生存能力，是财务评价重要依据。

本项目资金来源与运用如住宅销售部分资金来源与运用表表本项目住宅销售和商铺与车位租赁每年都有盈余资金，也就是说，每年资金流入大于资金流出，本项目具有