六福国际项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

土地使用年限土地使用出让年限为年。

土地权属情况根据土地方提供土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。

④付款进度与土地手续配合从前面付款计划可看出，基本每笔付款都对应相应工作完成，最大限度避免合作风险。

总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，我公司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市国土资源局办理协议出让，合作风险相对较低。

宗地拟规划为商业居住用地，土地使用性质基本明确。

第三部分市场分析珠海商品住宅市场总体特征整体市场稳步向好珠海前山区域房地产市场分析河两岸房产开发状况早在几年前，许多房地产商已看重了前山河潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园涛景花园港湾苑南苑海荣新村等小区，但前山河自身环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们重视。

如今，政府已加大对前山河整体规划整治力度，些大房地产商也看到了前山河巨大潜力，尤其是华发股份提出许珠海个未来口号，倾注全力打造位于前山河西新加坡风情大型高尚社区华发新城，河两岸开始显现出其轮廓。

再加上蓬勃发展中前山南屏在生活配套设施方面不断地完善，为河两岸发展提供了强而有力支持。

前山河河两岸整治目前已进入施工准备阶段，预计年年底正式全面开工。

随着整治工程实施与沿河两岸华发新城荣泰河庭等大型房产项目荣延锦苑丽香苑等小型楼盘开发落成，前山河畔面貌将发生显著变化。

同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔市区主干道大规模改建而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔不仅是物流人流，还将彻底改变它整体功能。

要落实珠海城市西进战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大西接未来新城中心枢纽位置，区位优势结合整治后河两岸优美环境，未来前山河畔定将更加凸显它重要意义。

前山片区介绍前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨，年前山正式建镇，年月撤镇改街，辖区面积平方公里，常住人口万人，其中户藉人口万余人，辖个社区居委会。

辖区内有著名学院暨南大学珠海学院，著名旅游景观圆明新园梅溪牌坊农科园艺中心区内有以世邦国际装饰城为代表多个装饰城。

驻街机关企事业单位以及大中小学共上千家，是个以建材为特色工业为主体，经济商贸繁荣文化教育发达人口集中城郊结合区域。

从区域划分来看，前山区域主要由明珠路翠微路金鸡路岱山路逸仙路等几条主干道贯穿组合而成。

同香洲拱北吉大相比，前山无论市政建设还是房产开发，进程都比较缓慢，道路景观绿化环境治安均不如上述区域。

前山长期以来直以发展工业作为龙头产业，建材行业汽车相关产业分布密集，外来流动人口数量众多，住宅小区与工业区交相混杂，市政环境尚须大力整治。

前山河畔年基本建成以生活居住为主开发旅游观光滨水景观带议案今年已被市人大通过。

城市西进港珠澳大桥定案拱北，使前山面临新机遇，该区因距拱北较其他区域近，又是港珠澳大桥车辆分流主要线路，因此房地产受益将较其他区域大。

商业状况本区除家居生活日常所需商业配套设施，如银行学校市场超市等较为齐全外，已经形成了集装饰装修建材家具汽车业等产业为龙头特色产业基地，汽车业发展在前山主要表现为展示展览销售及维修为主，以前山世邦国际装饰广场为代表各类家装行业特色批发市场为前山商业发展起到了有力推动作用。

本区外来人口稠密，主要商业街如明珠路前山路，人流量较大，百货零售业以中低档次商品为主。

人文环境本区由于工厂林立密布，故外来务工和流动人口较多，平均消费水平低，人口素质状况不及吉大香洲等区，治安状况比较混乱，这些因素导致人们在该区投资置业时缺乏信心。

暨南大学进驻前山路，部分改善了人们对本区人文环境看法。

相信随着珠海城建深入进行和大批新建小区业主入住，前山以往人文环境将发生显著变化。

二前山片区经济发展现状及楼市走向年，前山属地工业产值约亿元，国内生产总值约亿元，街道所属国民生产总值亿元，税收亿元。

在整个香洲区工业生产总值中占有相当重要比重。

随着广珠城际轻轨建设与即将落成，前山带定将成为珠海未来交通枢纽位置。

目前，因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市中冲检查站，交通网络目前也是非常发达。

目前，有公共汽车路线路路路路路路路路路路路路路路路及观光巴士号线路可以直接到达珠海市区各个区域以及西区各个地方。

路网早已经贯穿整个珠海市。

受各种利好消息影响，珠海市楼市近两年来发展迅猛。

前山区域经济也随之提高。

许多楼盘如雨后春笋般遍地崛起。

前山楼市也跟着活跃了起来。

加之前山片区整体价格相对便宜。

因此，成为购房者瞩目对象。

目前区域楼盘整体素质相对偏低，升值空间仍然很大。

二前山片区宏观市场分析据珠海房地产销售数据显示，近几年来珠海市房价与成交率出现了千树万树梨花开迅猛发展景象。

生产总值也日益提高，尤其是高新产业产值。

相继带动了整个珠海市经济。

尽管如此，日前珠海市房价跟珠三角其它城市相比，仍然相对较为低迷。

城市发展空间仍然很大。

预计在未来几年内，房地产业会成为珠海市居高临下行业。

关键影响因素如下广珠城际轻轨建设，最晚年全面通车。

珠海机场与香港机场合作伟创力增加投资，五年内达到万人工厂珠海年内增加亿人民币投入城市建设前几年珠海大力引资项目进入投产高峰期港珠澳大桥建设计划没有停止横琴开发区顺利开展。

珠海目前市区手楼住宅均价大约元平方米左右。

珠海市区两年内有效供应量约为万建筑平方米珠海市区每年销售量约万建筑平方米。

而前山片区均价约为元平方米左右。

在珠海主城片区中，价格处于低端位置加之广珠城际轨道落点，前山河改造等等片区未来市场需求仍然比较大，且存在定升值空间。

珠海发展利好太多，近年以来吸引众多大公司进驻。

品牌公司进驻也就意味着，珠海楼市将出现些高端价格高端产品。

会领引楼市，带动珠海房价。

而历来房地产大多是地方财政主要来源，也是国家财政主要来源，国家最终目标应该是希望房地产能成熟有序发展。

房地产就会继续发展，房价就不会跌。

小结综合上述，预计未来两年珠海市整体房价会持续上升。

随着轻轨建成拱北与前山涨幅比较快。

尤其是前山片将最为明显。

三楼盘分析特点物业类型分析图片前山前山片区楼盘大部分规模都较小。

其中占地面积较大是华发新城。

华发新城运用是分期开发策略。

其它楼盘都是采取分批推广策略。

这主要不是市场空间不足，而是开发商对未来市场预期比较好，希望通过多次小批量推售掌握调整价格主动权，争取更大利润空间。

前山片区物业在建筑类型上主要还是以小高层为主，辅以少量多层高层，小高层也以层居多。

多层与小高层比例大约在左右。

但从以上几个大盘规划来看，大多数项目后期都将以多层主。

而且主城区内土地资源相对是稀缺，多层建筑过多会浪费太多土地资源，因而建筑往小高层甚至高层发展将是大势所趋。

户型分析图片前山从以上前山片区户型统计分析中可以看到，各种户型所占比例上存在着定差别。

其中二房三房四房各占比例和，五房及复式所占比例相对较小。

碧水云天主力户型是四房两厅达到户左右占整个片区四房比例。

从整体情况来看，前山片区楼盘大部分比较倾向于小户型，紧凑实用户型也较符合前山市场。

预计这类户型在前山片区还会陆续增加。

价格及销售速度分析图片前山片区楼盘以华发碧水云天销售最为理想。

平均月销售速度在套左右，华发是珠海房地龙头企业。

深受广大购房者青睐，它品牌形象已经在消费者心目中根深蒂固。

华发新城几期均以精装修标准交楼。

小区整体规模大配套设施较为完善。

广告推广力度较为强大。

前两期销售周期都较短。

三期碧水云天主推中大户型临河景单位。

其次，就是位于圆明新园附近钰海山庄及金域廊院在片区销售情况也比较理想。

所处位置较好，紧临国家级旅游区圆明新园。

其中大无动力烟道排烟生物分解有机垃圾处理技术升节水洁具陶瓷阀心龙头宽带网智能化技术„„声光延控开关和节能灯具集中供热系统变频加压水泵技术车库照明采用低照度分散照明及节能灯具先进分布式模块化小区灯光照明智能控制系统利用生态原理，在小区内种植桉树香樟等外香型树种，有效地驱蚊及抑制蚊虫滋生。

固体废弃物收集将塑料纸类纤维金属玻璃五类固体废弃物与其它生活垃圾分开收集。

住户生活垃圾通过物业公司上门收集，集中运往垃圾中转站。

中转站内设有空调，降低室内温度，避免垃圾发酵产生臭气污染及蚊蝇公害。

智能化综合布线建立在先进电脑网络平台上，所有管理监控服务等全部纳入小区智能化管理系统，建立完整小区局域网，住户设有信息高速公路接口，可随心所欲地在局域网和网上漫游，搜寻切所需服务及信息。

社区可通过局域网发布社区电子公告栏，加强与住户之间联系，及时提供周到服务。

智能型中央监控系统将社区电力照明给排水音乐喷泉及公共监视和住户安全系统，于管理室统动态图形显示，分散监视，集中控制，降低管理成本，提升效能。

卡通系统所有业主及家人都将拥有张住户卡每道门都将装设卡感应门系统。

住户还可持卡在社区消费购物。

既维护了社区安全管理，又使得住户生活得更加从容。

安防系统住户将设置红外线报警系统防盗磁簧及紧急求助按钮。

小时连接至管理处。

第五部分工程及销售计划六福国际地块平方米工期部分月底签订土地出让合同并开始规划设计。

年月开工。

年月建好∕并取得预售证。

年月封顶。

二商业部分商业平方米年月开始预售。

年月开工年月建好∕并取得预售证。

年月中开始内部认购均价元平方米年月正式预售年月入伙三住宅部分住宅平方米年月完成设计年月开工年月预售均价元平方米年月入伙四人防部分地下人防平方米年月开工年月预售均价元平方米年月入伙第六部分投资收益分析六福国际项目规划要点已基本明确，只对六福国际项目测算如下投资测算计算依据容积率，总建筑面积平方米可售面积平方米投资测算总额万元元土地成本建安成本开发间接费期间费用合计二项目税后利润测算科目总额万元单价元销售收入减总投资项目税后利润三项目利润测算表序号年年竣工面积，销售面积，结算面积，平均售价元，营业收入，营业税及附加单位成本元，销售成本，项目利润，期间费用，其中管理费用公司管理费销售费用，销售收入财务费用，税前利润，所得税，税后利润，单位毛利元，项目利润销售面积单位净利元，税后利润销售面积销售毛利率项目利润销售收入销售净利率项目净利润销售收入总投资回报率项目净利润项目总投资项目利润体现合计说明四项目开发及销售计划第七部分管理资源配置考虑到本项目特殊性，即各种手续包括规划工程销售等均在新香洲办理，虽然规模不算大，但是是超高层，本项目拟按照大项目小部门标准进行配置二置项目经理名项目经理助理名设计组人工程组人成本组人公共事务组人营销组人以上人员除项目经理外，其他需从社会上招聘。

项目经理人纵览概况，起指导指挥作用。

经理助理人协助并执行项目经理下达任务并提供意见与建议，两个经理助理分别负责项目人力资源分配和项目流程监督。

设计组人负责整个项目规划开发建设销售等方面设计，主动与规划施工营销部门沟通和实施。

工程组人要做好整个项目建筑质量监督，妥善处理各施工过程突发事件。

成本组人做好建筑成本核算，并务必做到精确，人必须共同核算成本。

公共事务组人处理好法