养生宜居示范大庄园项目可行性投资论证建议报告doc文档（60页）

国外大多选择在第三世界及风景环境优美地方，如泰国。

我国也开始有部份人进入了国外养老行列，争取这部份人员市场也是符合市场需要。

建设和谐社会需要随着经济社会发展，人口流动迁移明显加快，家庭规模朝小型化加速发展。

特别是在城市，以夫妻和个孩子为基本形式小户型家庭日益增多，并逐渐成为整个社会家庭结构主流。

今后年青代，上有老下有小，生活节奏快工作压力大竞争激烈，他们自身已经不堪重负，亲人照顾力不从心。

如果不解决好他们后顾之忧，对他们工作生活等诸多方面造成影响，必将对创建和谐社会带来不必要负面效果，大力发展养老事业将对创建和谐社会添砖加瓦。

是国民经济发展需要房地产不仅对城市建设影响很大，对国民经济作用也很大。

据测算，房地产对国民经济拉动作用约个百分点。

长沙房地产占比重近几年虽在上升，但对个高速发展城市而言，长沙房地产在国民经济中所占份额偏低。

随着政策利好，阻碍市场发育因素消除，人们消费与置业观念更新，产业发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占比重还将快速上升，对贡献还会逐步增大。

同时房地产对相关产业带动作用很大，据测算，房地产住宅生产流通和消费，将会对几百大类几万个品种产品提出要求，与六七十个产业经济活动相关联，投资带动系数为，所以，房地产已成为中央扩大内需启动消费重点，是社会看好消费热点和经济增长点。

近两年，长沙市房地产尤其是住宅消费占社会家庭总消费比重快速上升，年为，年为，年达，年年更是高达之多。

住宅消费已成为家庭消费重要组成部分。

而且，房地产对扩大就业影响也较大。

房地产每增加个就业，就能带动两个相关产业就业。

随着产业规模扩张，产业本身就业增加，相关产业乘数效应就更加明显。

正因为房地产投资带动作用较大，国家为推动我国国民经济持续健康稳定发展，将建筑业列为国家支柱产业之。

因此，本项目建设是国民经济发展需要。

对两型社会城市群发展建设有利在两型社会城市群以长株潭为中心，以个半小时通勤为半径，包括岳阳常德益阳娄底衡阳在内城市群内部配置大型老年产业示范生态园，有利于社会资源与自然资源共享，提高资源利用率废弃物规模化集中处理有利于保护环境。

小城镇建设带动周边经济发展需要本项目地处长沙县跳马乡，由于本项目建设将列入跳马乡整体规划，因此本项目建设将加速跳马乡城镇建设速度。

市场分析主要目标市场从项目性质建设定位服务项目所处区域范围市场发展趋势等因素综合考虑，项目主要目标市场是全球华人老龄岁以上老人，下同湖南省老龄群体，其中，湖南老龄群体又以长株潭老龄群体为重点，全国老年人口规模只作为市场分析参考。

主要目标市场供求现状主要目标市场需求现状我国老龄人口规模我国人口众多，国家统计局测算数据表明，年月日，中国人口总数达到亿不包括香港澳门特别行政区和台湾省，约占世界总人口。

庞大人口数量直是中国国情最显著特点之。

虽然中国已经进入了低生育率国家行列，但由于人口增长惯性作用，当前和今后十几年，中国人口仍将以年均万速度增长。

按照目前总生育率预测，到年和年，中国人口总量将分别达到亿和亿人口总量高峰将出现在年前后，达亿左右。

中国已于年进入老龄社会，是较早进入老龄社会发展中国家之。

中国是世界上老年人口最多国家，年中国老龄人口达到亿，到年，老年人口将达到亿，老龄化水平将达到，其中，岁及以上老年人口将达到万人，占老年人口。

全球华人老龄群体总体规模据近十年不完全统计，目前海外华人多万人，分布在世界各地见下表。

其中，湖南旅居国境外华侨华人和港澳台胞有多万人，分布在多个国家和地区。

省内归侨侨眷及港澳台胞眷属有近万人，合计近万人。

海外华人总量与分布基本情况注统计数据使用当地政府数据。

百分比可能因人口普查结果或估计结果而有所不同。

洲别国家对外华称呼海外华人人口占当地人口比例占全球人口比例亚洲泰国泰国华人印尼印尼华人马来西亚马来西亚华人峇峇新加坡新加坡华人华族越南越南华人菲律宾菲律宾华人缅甸缅甸华人果敢族日本日籍华人，印度加爾各答华人社区，柬埔寨柬埔寨华人，韩国韓国华人，文莱文莱华人，老挝老挝华人，朝鲜朝鲜华人，以色列以色列华人，蒙古蒙古华人，巴基斯坦巴基斯坦华人美洲美国华裔美國人加拿大加拿大籍华人巴西巴西华人，秘鲁秘鲁华人，巴拿马巴拿马华人，阿根廷阿根廷华人，尼加拉瓜尼加拉瓜华人，牙买加牙买加华人，古巴古巴华人波多黎各波多黎各华人苏里南智利墨西哥特立尼达和多巴哥哥斯达黎加多米尼加共和国圭亚那欧洲俄罗斯俄罗斯华人东干族，法国法国华人，英国英籍华人，爱尔兰，意大利意大利华人，西班牙西班牙华人，德国，荷兰，罗马尼亚罗马尼亚华人，塞尔维亚保加利亚大洋洲澳大利亚澳大利亚华人，新西兰华裔纽西兰人，斐济斐济华人，东加萨摩亚非洲，南非南非华人，毛里求斯模里西斯华人，未知赞比亚安哥拉佛得角总共注统计数据使用当地政府数据或可信度最佳估计。

百分比可能因人口普查结果或估计结果而有所不同。

前二十名海外華人人口据年统计结果。

国家人口排名印尼泰国马来西亚美国新加坡加拿大秘鲁越南菲律宾缅甸俄罗斯，澳大利亚，日本，柬埔寨，英国，法国，印度，老挝，巴西，荷兰，据联合国最新统计，全球每十个人中就有个岁以上老人，因此国外华人岁以上老人所占总人口比例按大致估计，则华人老龄群体总体规模大致为万人。

湖南老龄群体总体规模根据湖南省老龄事业十五发展规划，年我省人口总规模为万人，其中岁及以上老年人口为万人，占总人口比重达。

十五期间，全省老年人口将以每年速度增长，至年将超过万人，占人口总数以上。

两型社会城市群人口规模为长沙市总人口为万人株洲市总人口为万人湘潭市总人口为万人岳阳市总人口为人益阳市总人口为万人常德市总人口规模为万人衡阳市总人口规模为万人娄底市总人口规模为万人城市群总人口为万人，城市群岁及以上老年人总体规模为万人。

其中长沙市年岁及以上老年人近万占总人口株洲市年岁及以上老年人约万，占总人口湘潭市年岁及以上老年人近万，占总人口岳阳市年岁及以上老年人近万，占总人口益阳市年岁及以上老年人近万，占总人口常德市年岁及以上老年人近万，占总人口衡阳市年岁及以上老年人近万，占总人口娄底市年岁及以上老年人近万，占总人口。

主要目标市场需要养老机构老龄群体总体规模受经济文化社会设施等因素影响，不同国度不同地区老人对养老机构有不同需求。

据统计，各国选择机构养老老年人占老人总数比例，英国为，美国为，瑞典为，菲律宾为，泰国为，印度尼西亚为。

我国目前不到中国老年科研中心。

如果假设上述现实比例反映了各国老年包括海外华侨华人对养老机构需求情况，则可大致估算出总体需求量。

其中，海外华人以菲律宾计，湖南省和长株潭市根据发展趋势均以计。

海外华人需要养老机构老龄群体总体规模万万人。

湖南省需要养老机构老龄群体总体规模万万人。

其中长株潭需要养老机构老龄群体总体规模万人我国养老机构供给现状全国截至年底，各地建有各级各类养老服务机构近家，床位万张，收养老人名。

仅就床位数来讲，刚刚超过老年人总数，较之于国际社会通行比率相差甚远。

湖南国办社会福利机构余所，其中老年公寓所，供养老人人城市集体民办养老福利机构家，供养老人人农村敬老院所，供养老人人。

各类养老服务机构共计所，床位张。

长株潭三市目前床位数仅为张，能够满足入住人数仅占三市年底老年人口总数万人。

若要达到全国平均入住水平，需要新增床位多张达到北京水平，需要新增床位多张而要达到发达国家水平，则需新增加床位高达张，增加数是目前现有床位数倍多。

由此可见机构养老服务床位数供需缺口甚大。

湖南省养老机构供求缺口以床位计。

湖南万张其中长株潭万张单从湖南省内实际情况看，养老床位供应缺口很大，本项目具有良好市场基础。

市场需求预测年市场支持人口这里所称市场支持人口即主要目标市场需要养老机构老龄群体总体规模。

从上述分析和测算结果看，年项目市场支持人口情况见下表年项目市场支持人口目标市场支持人口万人海外老年华人湖南省老年人其中长株潭三市老年人合计未来十年市场支持人口节能环保材料，如挤塑聚苯板节能门窗等确保墙体门窗工程节能优化设计。

项目实施进度安排及招投标计划项目实施进度见项目实施进度计划安排表。

招投标计划根据中华人民共和国招投标法本项目勘察设计施工监理以及材料采购活动等均以招标形式进行。

招标方式可采取公开招标或邀请招标方式。

鉴于建设单位实际情况，对照湖南省发展计划委员会发布湖南省工程建设项目自行招标试行办法中对自行招标规定具有项目法人资格或者法人资格具有与招标项目规模和复杂程度相适应工程技术概预算财务和工程管理等方面专业技术力量有从事同类工程建设项目招标经验设有专门招标机构或者拥有名以上专职招标业务人员熟悉和掌握中华人民共和国招投标法及有关规章制度本可研报告根据项目情况及承办单位实际情况，建议项目宜采用委托招标组织形式。

表项目实施进度安排表序号项目名称年年年年编制可研报告及报批初步设计及审批施工图设计及招投标土建施工设备购置设备安装人员培训工程验收组织机构及劳动定员项目组织机构组织机构三园森林旅游公园老人低碳适居大庄园及低碳高值品牌安全农业经济园统设置，园区设夕阳红管理服务中心，下设物业管理部，负责园区物业管理公益事业部负责老人护理培中心夕阳红体育中心老年大学管理医疗康复园管理部老人医院和医疗康复健身中心管理管理产业开发部负责管理夕阳红宾馆夕阳红步行商业街综合部负责园区人事财务维修等管理。

劳动定员劳动定员表名称人数备注医护人员培护人员行政管理人员合计投资估算与资金筹措建设投资估算建筑工程般土建根据当地建筑工程造价，结合本工程实际情况，按中高档装修水平考虑，按单位造价估算总造价。

公用工程根据估算工程量按建设项目概算编制办法及各概算指标有关规定和积累资料估算。

公用设备安装工程设备原价，按当前价计价，安装费基础费根据建设项目概编制办法及各项概算指标规定结合本项目情况分别按类似工程计取。

其它费用根据国家湖南省长沙市有关规定计取。

征地亩，征地费用亿元。

基本预备费按计取。

本项目新增建设投资万元，新建建筑面积平方米。

投资构成见下表投资构成表序号工程或费用名称投资万元投资比例备注建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计各项具体投资详见附表。

投资使用计划与资金筹措投资使用计划本项目投资使用计划按设计进度安排资金使用。

资金筹措项目新增建设投资万元，企业自筹以及融资筹集。

投资使用计划与资金筹措详见附表。

项目资本金本项目资本金，符合国家有关项目资本金规定表建设投资估算表序号工程或费用名称估算价值万元技术经济指标备注建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费其他费用合计单位数量指标元单位第部分工程费用老年公寓联排别墅别墅管理中心球场其他用房供配电照明工程弱电工程给排水工程污水处理工程空调工程及热水场地平整道路拓宽道路新建序号工程或费用名称估算价值万元技术经济指标备注建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费其他费用合计单位数量指标元单位绿化电源进线第部分工程费用合计二第二部分其它工程费用征地拆迁费