养老度假项目可行性投资论证建议报告word文档（45页）

目前老年人提及最多问题是生活有人照料和看病就医方便。

尊老敬老自古以来就是中华民族个传统美德，弘扬为老助老时代风尚，本着敬老爱老精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供个舒适宁静受敬重而温馨乐园。

建立个老年居住交流老有所用居住地是大部分老年人心愿。

老年居住地建成后，可以让老人们在这里享受到充足护理医疗膳宿及康体群体生活。

定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。

在这里生活老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动游玩。

老年居住地建成后既远离喧哗市区，又不远离城市中心。

每逢节假日，儿女们可以到公寓陪伴老人，和老人起交流感情，让老人余生在这里得到真正幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。

统计数据显示，截至年底我国有各类养老机构个，拥有床位万张，收养各类人员万人。

但全国养老床位总数仅占老年人口总数，不仅低于发达国家至比例，也低于些发展中国家至水平。

也有数据显示，截至去年底，我国平均名老人仅拥有张床位。

预计到年全国老年人口将占总人口。

成都市民政局老龄办提供数据显示，目前成都万老龄化人群中有，万老年人有养老需求，而据年统计数据，成都有养老服务机构家，床位张，加上敬老院有万张床，家包括敬老院在内机构。

年，包括敬老院在内养老机构增长到了家左右，床位增加到万，显然成都现有床位远不能满足日益增长老龄化人群需求，缺口率达以上。

年第六次全国人口普查数据显示，我国岁及以上人口为人其中岁及以上人口为人，占。

同年第五次全国人口普查相比，岁及以上人口比重上升个百分点，岁及以上人口比重上升个百分点。

而与此相对应是，中国养老制度极不完善，养老保险养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。

同时，社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国国情养老模式与养老体系还在不断探索中。

在即将面临空前养老压力面前，中国政府将对养老项目养老产业进行大量投入，凡涉及养老项目，政府都将予以大力扶持。

而经济发展，人口快速流动也使养老或老年经济开始成为了有着巨大经济效益与经济回报新型产业。

年，中国老年经济潜力就已经达到了万亿元人民币。

以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将科学化与人性化紧密结合新型养老模式巨大需求。

而目前，国内养老模式还不能适应形势发展。

大量靠政府社区街道办福利院敬老院等养老机构，管理水平落后设施陈旧规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人些简单生活需求。

同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了些以营利为目老年公寓。

从环境上看，老年公寓有了比较大改观，功能与护理手段有了提高。

但规模般较小，且缺乏系统针对老年人生活心理生理保障体系。

巨大现实需求与长期未来需求和极度缺乏市场供给之间产生矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜力项目。

作为西南重镇天府之国成都，历来以生活休闲著称，而在成都平原周边山地区域，更是气候宜人，环境优美，空气质量好，具有养老养生先决条件。

如都江堰青城山峨眉山龙门山脉系等。

什邡市是年地震受灾区，在地震中受到了各方面巨大损失，至今由于地震等各方面原因，处于山区内部群众，生活质量及收入都还处于较低水平，为了响应国家社会主义新农村建设，我公司四川海盟投资有限责任公司筹巨资，融入到山区新农村建设中去，带动山区人民脱贫致富，提高生活质量及居住环境，同时发掘山区自然生态资源，开发建设新型养老养生产业，解决日益严重老龄化进程带来社会各方面压力困难。

同时提升什邡山区养老养生自然生态资源知名度，吸引外来资金，打造成都养老养生后花园区域。

什邡市在震后国家对于基础设施建设力度很大，直接打通了成都什邡蓥华镇石门村麻柳坪交通线路，从成都麻柳坪车程在个半小时左右，车程时间在成都所有周边山区最短，山区自然生态资源保护完整，相对比青城山峨眉山等区域，进入成本较低。

麻柳坪项目就是在这个背景下，由我公司四川海盟投资有限责任公司发起筹备，以中老年人为目标市场，具备完整养老养生意义，集住宅与服务，生活与娱乐，医疗与保健于体自然生态居家养老建筑群。

麻柳坪项目选址于成都市什邡市蓥华镇石门村麻柳坪古寨，临近风景秀丽四川省蓥华山风景旅游区，距成绵高速复线分钟车程，自然条件及交通条件极为优越。

整个项目由老年度假养老养生别墅老年养生公寓文化体育广场麻柳坪银厂沟户外运动基地辅助功能区域等组成。

项目占地共亩，规划建设面积万，项目总投资亿元。

后期可根据需要增加投资面积及投资额项目共分五个部分，是老年居家养老养生别墅万平，二是老年居家养生公寓万平平酒店式老年公寓，三是文化体育广场，四是户外运动基地麻柳坪银厂沟，五是基础设施与辅助设施。

麻柳坪项目集养老疗养康复休闲住宅娱乐等综合功能与配套服务为体，是以达到使老年人健康长寿颐养天年为目综合性自然生态养老养生建筑群项目。

此项目将居家养老养生环境与社会化保障体系产业化服务体系等有机组合在起，使养老服务在养老地产基础上形成了完整保障与护理体系，在形成规模化同时，实现了老年经济产业化与养老保障社会化。

使投资者在获得巨大经济效益同时，也获得了极大社会效益。

在营销推广宣传上，我们主要采用与各地电视台合作方式，利用综艺类文化类旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费手段吸引些老年人前来短期休养等，在省内，我们把推广重点些大型国有企业军工单位国家部委等作为我们推广重点对象。

在管理上，针对村民和些优秀核心村民员工，公司将推行村民及员工持股计划。

村民以其土地林权作价入股，村民和员工持股总额在左右。

后期复制项目时可以选择本项目计划融资总额为亿元人民币。

主要采用债权融资。

融资期限为年，担保形式为项目担保。

资金使用范围为麻柳坪期项目，建设内容主要为前期基础工程及房地产项目酒店式老年公寓和养老别墅部分，项目建设与销售期为年。

投资方可以在此期限内债转股或融资到期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。

在年项目建设与销售中，酒店式老年公寓和养老别墅部分合计建筑开发可销售面积为万平方米，按最低销售均价计算或按出租价格计算，每平方米销售均价为元，销售收入为亿，利润约为万建筑成本元平计算。

还有万平米服务配套建筑作为固定资产可贷款可融资。

同时每年还可产生万平米服务配套营业纯收入万左右。

销售完成即能盈利万。

如在销售方面有压力，只销售物业，剩余物业用于出租，则销售实现万元资金回笼，剩余平米出租，以平人床计算，约能满足位老人养老需求。

以每年个月出租时间元月人计算，年租金收入在万左右，同时还有万年服务配套营业收入。

整个项目在投入运营后年收回全部投资。

以后且能收取万年养老养生租金收益和万年服务配套营业收入。

在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决现实问题，同时，此项目还会为什邡市养老养生首选地形象提升，什邡市经济增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，如果拿到建设用地指标，政策方面风险基本为零。

另外，由于土地费用相对较低，前期土地租赁每亩万元。

待拿到建设用地指标后，土地会有定幅度增值。

唯风险就是不能拿到建设用地指标，公司所租赁土地不能变性，为土地开发建设合法性带来法律风险。

第二章养老产业现状与发展世界养老产业现状与发展据世界卫生组织发布份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊和日本，再次是德国和瑞典。

不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出几个老人大国都是发达国家，但目前全世界老年人有半以上老人生活在发展中国家。

根据联合国提供最新统计数字，年全世界岁以上老人为亿，占世界人口总数。

到年，老人人数将猛增到亿人，占世界总人口，平均每年增长万。

其中，世界经济发达地区老人总数将由目前亿人增加到亿人，占该地区总人口比例将由目前增加到，经济欠发达地区将由目前亿人猛增到亿人，占总人口比例将由目前增加到，届时人口老龄化问题最严重个国家是西班牙意大利和日本。

表世界岁以上人口占总人口比率增长情况年份全世界发达地区发展中国家中国资料来源中国老龄科学研究中心二中国养老产业现状与发展国内老年住宅市场现状分析中国养老式走道净宽不宜小于。

老年人出入经由过厅走道房间不得设门坎，地面不宜有高差。

通过式走道两侧墙面和高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距走道两侧墙面下部应设高护墙板。

关于坡道和电梯老年人使用楼梯间，其楼梯段净宽不得小于，不得采用扇形踏步，不得在平台区设踏步。

缓坡楼梯踏步蹋面宽度，居住建筑不应小于，公共建筑不应小于蹋面高度，居住建筑不应大于，公共建筑不应大于。

蹋面前缘宜设高度不大于异色防滑警示条，蹋面前缘前凸不宜大于。

不设电梯三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于，坡道长度不宜大于，坡度不宜大于。

坡道设计应符合现行行业标准方便残疾人使用城市道路和建筑物设计规范有关规定。

并应符合下列要求坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于。

在坡道起点及终点，应留有深度不小于轮椅缓冲地带。

坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于安全档台。

楼梯与坡道两侧离地高和处应设连续栏杆与扶手，沿墙侧扶手应水平延伸。

扶手宜选用优质木料或手感较好其他材料制作。

设电梯老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地和高处设介助安全扶手。

电梯速度宜选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。

关于居室老年人居住建筑起居室卧室，老年人公共建筑中疗养室病房，应有良好朝向天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。

老年住宅老年公寓家庭型老人院起居室使用面积不宜小于，卧室使用面积不宜小于。

矩形居室短边净尺度不宜小于。

老年人基础设施参数应符合附录规定。

老人院老人疗养室老人病房等合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于。

矩形居室短边净尺寸不宜小于。

关于厨房供老年人自行操作和轮椅进出独用厨房，使用面积不宜小于，其最小短边净尺寸不应小于。

厨房操作台面高不宜小于，台面宽度不应小于，台下净空高度不应小于，台下净空前后进深不应小于。

厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为，轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为。

吊柜深度比案台应退进。

关于卫生间老年住宅老年公寓老人院应设紧邻卧室独用卫生间，配置三件卫生洁具。

其面积不宜小于。

独用卫生间应设坐便器洗面盆和浴盆淋浴器。

坐便器高度不应大于，浴盆及淋浴座椅高度不应大于。

浴盆端应设不小于宽度坐台。

卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高形安全扶手或∏形落地式安全扶手。

贴墙浴盆墙面应设水平高度形安全扶手，入盆侧贴墙设安全扶手。

卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。

冷热水混合式龙头宜选用栏杆式或掀压式开关。

卫生间厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启插销。

关于阳台老年人居住建筑起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于。

老人疗养院老人病房宜设净深度