内蒙商务酒店项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

呼和浩特进行了大规模城市改造建设，建成区面积由年平方公里扩展为目前平方公里，拉开了城市框架，拓展了城市发展空间，扩大了城市容量与此同时，引黄入呼天然气入呼两河库电网改造道路给排水集中供热等批基础设施建设步伐不断加快，使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能不断完善，提高了城市承载能力和持续发展能力加大旧城改造力度，积极推进新市区建设，加强城市管理，不断提升城市品位，增强了呼和浩特作为区域中心城市辐射力和带动力。

同时，坚持大中小协调发展方针，依托旗县所在地加快发展小城镇，促进人口和产业向城镇集中，城镇化水平不断提高。

呼和浩特作为少数民族地区和沿边开放城市，享有中央赋予特殊优惠政策。

呼和浩特市十分重视改善投资软环境，在贯彻执行国家有关政策法规同时，呼和浩特市人民政府陆续出台了多项地方性法规行政规章及政策性文件，确保投资商合法投资权益法律政策环境已经基本形成。

根据呼和浩特市城市总体规划，呼和浩特市在第三产业方面，重点发展物流旅游房地产金融科技教育社区服务等行业。

房地产业将按照城市各功能区定位，借助外力在商贸流通城市道路基础设施建设城中村改造等方面取得快速发展。

同时加速产业重组，引导组建房企集团，建立以大开发商为主导房地产行业结构，铸造呼市房地产企业品牌效应。

另方面，适应居民住房需求多样化要求，不断完善和发展城镇住房供应体系，加大经济实用住房建设力度。

高标准高质量建设批功能齐全设施完善商品住宅小区和批标志性高层建筑。

为强化呼和浩特市作为内蒙古自治区首府和政治经济文化中心地位，促进呼和浩特市经济繁荣发展和城市现代化建设，内蒙古凯基置业有限公司投资建设内蒙古凯基商务酒店项目，是个豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。

内蒙古凯基商务酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理，成为城市标志性建筑，在追求自身经济利益同时，也是适应了呼和浩特市国民经济社会发展和呼和浩特市城市总体规划建设需要。

良好投资环境为酒店业培养了稳定优质消费客户群，尤其是赛罕区经济及商业未来蓬勃发展也为酒店经营提供了有力保证。

项目所在区赛罕区市场分析赛罕区位于呼和浩特市区东南部，南部紧接呼和浩特经济核心区，是呼和浩特市重新区划后个新型城区，全区总面积平方公里，是首府面积最大区面，全区总人口万人，常住人口万人。

共有个乡镇，个街道办事处，个行政村，个社区居委会，是个以蒙古族为主体，汉族占多数多民族聚居地。

交通状况赛罕区地理位置优越，交通便利，东距首都北京公里，北距二连浩特内陆口岸公里，西至草原钢城包头公里，西南至天然气和煤炭储量丰富鄂尔多斯市公里，京包铁路，京包高速公路，国道穿境而过，呼和浩特白塔国际机场坐落境内，是沟通北京，连接西北，通往各省重要通道。

服务设施文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面建设已日益完善。

目前，全区颇具定规模超市和百货商场众多，拥有较大规模宾馆酒店多家，区内拥有多个公园及文化广场，网络有线电视信号覆盖全区范围，小区文化设施齐全，生活质量正日渐提高。

发展思路当今及今后个时期发展思路是，积极融入首府核双圈战略，稳步实施发展战略，即建设个中心，发展四个组团，打造两个卫星镇。

赛罕区投资导向项目发挥优势，建设菜奶基地筑巢引凤，发展高新工业全面布局，繁荣第三产业统筹推进，实现城乡体改善民生，共享发展成果经济发展成就在城市建设方面，近年来，赛罕区在市委市政府正确领导下，以科学发展观统揽经济社会发展全局，以奋力打造自治区第区为目标，以产业发展城市建设和提高人民生活水平为核心，大力推进工业化城市化和农牧业产业化进程，经济和社会各项事业又好又快发展，实现了城郊型经济向城市型经济转变，现代时尚充满活力现代化首府新型城区正在逐步形成。

赛罕区各项建设均取得了显著成绩，先后荣获全国先进文化区县全国科技进步示范区全国双拥模范区全国残疾人工作先进区全国社会治安综合治理工作先进地区等多项荣誉称号。

年，全区地区生产总值达到亿元，同比增长财政总收入突破亿元大关，达到亿元，比市政府下达任务超收亿元，同比增长城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长农民人均纯收入达到元，同比增长固定资产投资完成亿元，同比增长引进国内资金亿元，同比增长引进外资万美元，同比增长社会消费品零售总额达到亿元，同比增长。

市场形势分析旅游业发展状况随着中国经济持续升温，中国旅游业有了长足增长，旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。

在全国旅游发展大形势下，呼和浩特旅游业步步升温，并朝着良性方向发展，特别是随着近几年国内经济好转国家假日经济刺激国人消费观念改变以及呼和浩特旅游综合环境不断改善，使得呼和浩特成为避暑旅游度假目地，他将越来越受到国内及国际关注。

与其同时，呼和浩特也因为良好气候和优美自然环境使得内地人特别是南部地区人们对到呼和浩特来避暑度假充满热情，客观上造成了呼和浩特酒店经营服务具有较大市场需求。

年我市旅游业，全市接待旅游人数万人次，同比增长，实现旅游收入亿元，同比增长年我市旅游业接待旅游人数为万人次，同比增长旅游业总收入亿元，同比增长。

以上统计资料则说明呼和浩特市旅游业在稳步发展，旅游业稳步发展将会带动酒店业发展。

市场供求分析从目前来看，呼和浩特酒店接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住星级酒店要提前周预订，在黄金周根本就供不应求。

根据旅游公司提供资料，近两年来游客增长速度远大于酒店接待能力可见呼和浩特酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很大市场。

内蒙古商务酒店项目建设完全是顺应了这市场需求。

本项目前景预测市场定位内蒙古商务酒店项目定位是规划设计更大面积客房和可灵活组合套房使酒店配套和运作最佳化。

更高质量建筑更漂亮外立面和更精细室内装饰招聘培养培训并保持高素质员工队伍，提高服务水准体现与其它品牌酒店合理差异性，以保持自我优势和特色，增强客户满意度，提升客户重复入住率提高市场竞争力增加康体和健康水疗设施投资收益最大化内蒙古商务酒店项目将是呼和浩特市四星级酒店之。

酒店客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高客房。

设计约套客房，其中标准客房套，大床房套，套房套，套房套，商务套房套，安排不同布局方式单元层有陕坝快餐厅丽都超市层有上岛咖啡厅和欢乐牧场餐饮厅。

充分显示了良好酒店设施应该可以实现投资收益最大化。

酒店是旅游产业链中重要环节，占经济比重较大类型之。

项目所处市场形势利好。

高标准建设。

内蒙古商务酒店项目充分利用周边资源优势，将其建成呼和浩特四星级酒店，在同类酒店中，从规模风格和特色上将充分体现其硬件优势。

建筑采用框架结构，户型以单间为主，配以部分双套间，以适用不同客户需求。

酒店内外装修全部按准四星级酒店标准装修，配备四星级酒店必备设施用品。

前景预测近两年统计资料说明呼和浩特市旅游业在稳步发展。

酒店业作为在中国日益兴起种服务性行业，也正在以高速不断发展着。

酒店经营市场持续向好，每年月月呼和浩特市酒店客房开房率高达以上。

中国些经济强镇旅游强镇，也将成为酒店业投资重点区资回报角度考虑，应该采用行之有效方式降低酒店经营成本，提高酒店盈利能力，尽量保证实现销售中承诺投资回报，降低中小投资者投资风险，提高发展商品牌形象。

整体来看，内蒙古凯基商务酒店项目拟建是种科学理性发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及深圳经济特点利好影响，本项目前景展望非常良好。

第九章投资收益分析评价本项目经营测算客房经营测算见附表客房经营测算见如下客房经营收益估算表客房经营收益估算表附表客房种类及收支情况标准房大床房商务套房豪华套房合计客房数量间房间单价元间天客房入住率实际客房日收入元实际客房月收入元实际客房年收入元其他营业平均日净收入元为客人提供各项服务收费其他营业平均月净收入元为客人提供各项服务收费其他营业平均年净收入元为客人提供各项服务收费全部日收入合计元客房日收入其他营业净收入全部月收入合计元客房日收入其他营业净收入全部年收入合计元客房日收入其他营业净收入本项目固定经营成本分析本地区酒店正常经营费用构成能源费用主要包括水电油耗及煤气等费用进行了实际测算客房和酒店共需支出万元详见经营使用外购燃料动力费用估算表年费用。

员工费用主要是员工工资费用，经调查，客房服务人员人数按照人考虑，酒店服务人员人数按照人，按本地区酒店员工人均工资元月标准计算厨师人员人，厨师工资每人每月工资元共需要支出万元详见经营成本估算表年成本。

维修费用主要指客房和酒店日常维修费用，每年约需万元详见经营成本估算表年成本。

折旧及摊销费用折旧及摊销每年约需万元详见经营成本估算表年成本。

管理费用管理费用主要是指管理人员工资等，每年约需万详见经营成本估算表年成本。

各种税费主要指营业税支出，每年约需万详见经营收入估算表年收入。

酒店餐饮及客房经营收入测定方法定位理论依据由于项目周边没有类似产权式酒店，故不能采取比较法定价项目属于典型经营收益性管理，故可采取收益法。

收益法定义预测估价对象未来正常净收益，选用适当资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。

收益年有限，且其他因素不变价格计算公式项目折现总价项目收益年限房地产资本化率，即项目投资回报率，般取经验值项目年净收益价格求取酒店经营年限般为年，故项目收益年限，不含建设期年酒店在经营期间，年平均净收益作为本项目年净收益客房及酒店餐饮年平均收益估算酒店客房根据市场调研结果，我们可以设定年平均收益项目酒店客房标准收益水平作保守估计日平均净收益元天详细测算见经营收入估算表年收入附表入住率参考目前区域酒店客房入住率作保守估计总套数根据现有客房数套年净收益天日平均净收益元详细测算见客房经营收益估算表附表酒店餐饮根据市场调研结果，我们可以设定年平均收益项目餐饮正常收益水平作保守估计年平均净收益元天年净收益天年平均净收益元详细测算见休闲娱乐服务经营收益估算表餐饮附表休闲娱乐服务经营收益估算表餐饮附表休闲娱乐服务收支情况服务类数量陕坝快餐厅人桌上岛咖啡厅人间欢乐牧场餐饮厅人间合计就餐情况分布个就餐人数饱满率日平均就餐人数月平均就餐人数年平均就餐人数平均每人就餐收入元平均每人就餐成本元平均每人就餐净收益元就餐人员日预期收益元就餐人员月预期收益元就餐人员年预期收益元客房及酒店餐饮项目现金流量表项目累计净现值按照酒店经营年限般为年含建设期年，本项目收益年限项目投资回报率，般取经验值经计算，万元项目动态回收期按照酒店经营年限般为年含建