农村集中居住一期项目可行性投资论证建议报告doc文档（82页）

人们对住宅需求已从简单‚生存型‛到‚适用型‛小康住宅发展到不断满足人们日益增长物质文化‚功能型‛新时期。

国家相继出台了系列支持住宅建设与市场发展相适应税收金融政策。

主要包括培育和规划住宅交易市场，大幅度提高住房租金，取消项建设项目收费，降低住房建设造价等。

住房实行了分配货币化，建立了以经济适用房为主体多层次新住房供应体系，扩大金融服务，促进住房商品化，进步改善了人们住房消费观念，激发了人们购房积极性。

近日，国务院就住房制度改革与住宅建设发出通知中又特别要求经济适用房价格须与中低收入家庭承受能力相适应，为房地产业健康有序发展，新经济增长点形成奠定了政策基础。

市房地产开发有限责任公司瞅准目前房地产业发展契机，在县镇路以西，路以南开发建设房地产项目，为社会提供优美舒适居住环境，促进现代化城镇建设进程和经济发展，符合国家相关产业政策。

促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展需要房地产作为第三产业与建筑业建村冶金纺织化工机械仪表等多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器家具装饰产品以及金融旅游园林运输商业服务等行业发展。

因此，住宅业是项本身创造价值，又能带动相关产业发展新经济增长点。

同时，住宅销售增长，可带动增长。

因此，该项目开发建设将极大地促进相关产业发展，拉动地方经济增长。

符合城区发展方向和规划要求，有利于改善当地居民居住条件房地产业健康发展，已成为新经济增长点和消费热点，通过对房地产市场调查，中国加入后，会有更多投资企业来到，随着政府对房地产行业控制‚松动‛，相应对高档物业市场需求量将肯定放大，部分高收入城镇居民已拥有自己住房，但是由于物业管理及配套设施不完善，都有改善居住环境要求。

按照这调查，要从根本上解决目前外部形象差城区环境滞后住宅标准较低和生活质量不高现状，只有城镇基础设施建设将趋于完善，城区吸引力和辐射力才能不断增强。

住宅是城镇建设主要内容之，其发展动力，方面来自城镇规模扩大和人口自然增长对住房数量直接需求另方面是随着经济不断发展和人民群众生活水平提高，规划区内居民对改善住房条件及居住环境要求和愿望日益增强。

为提高住宅建设现代化水平，改善新城区居民居住条件，推进住宅业现代化平和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，托动拉动国民经济增长。

该项目规划建设得到了当地政府大力支持，通过建设将有利于带动改变县整体形象和投资环境，因此，该项目实施对于县城经济发展和人民生活水平提高将发挥重要作用。

可进步完善城镇配套基础设施，加快城镇现代化发展进程为实现县经济超常规跨越式发展，县加快了，城镇建设，并制定了系列优惠政策，加大了招商引资力度，城镇经济得到迅速发展。

该项目实施，不仅进步完善城区配套基础设施，缓解住宅供需矛盾，而且能够改善城镇民生活居住条件，提高城镇服务功能，改善投资环境，势必推动城镇建设快速发展。

综上所述，该项目建设不仅改善城镇面貌，而且对县经济发展产生巨大拉动作用。

因此，该项目开发建设具有必要性。

第三节发展规划产业政策和行业准入分析符合国家和省发展规划精神自年中国人居工程建设开始进入持续性发展时期。

城镇居民人均居住面积从年平方米增加到年全国城镇人均住宅建筑而秋为平方米，这个发展变化，说明了改善居民住房条件是中国政府与人民共同关心头等大事。

年国务院做出了关于深化城镇住房制度改革决定，为此，建改部以建计第号文制订了‚城市住宅建设与房地产业九五计划与年远景目标‛。

并把住宅产业作为国民经济支柱产业。

年是实施‚十五‛规划关键年，全省建设工作总体思路是以科学发展观统领全局，认其贯彻中央和全省经济工作会议精神，大力实施城镇化战略，坚持高起点规划高水平建设高效能管理，突出抓好旧城区整治改造安康居住工程建设领域资源节约村镇规划建设和村庄整治城市管理长效机制建改，推动建设工作重心由以城市为主向城乡统筹转变城镇发展模式由外延拓展向内涵提升转变城市建设重点由新区开发向旧城改造转变，促进社会和谐，实现建设事业又好又快发展。

完成住宅建设投资亿元房地产开发投资亿元，均增长开工建设经济适用房万平方米，竣工万平方米城市人均住宅建筑面积提高到平方米。

二符合市‚十五‛规划精神市‚十五‛期间城镇居民人均住房建筑面积达到平方米，比年增长，为了加快发展房地产业，大力推行符合住宅产业现代化发展住宅设计标准体系，加速住宅设计标准化住宅部件构配件生产基地工厂预制化和住宅建筑施工安装装配化进程。

市政府在市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中指出，房地产业在‚十五‛时期年，坚持‚以居住为主以市场消费为主以普通商品房为主‛原则，调整房地产供给结构，保证经济适用房供应，努力增加面向工薪阶层中低价普通商品房供应。

加强房地产市场运行监测，整合和规范房地产市场完善住房产权制度，激活住房二级市场。

进步完善房地产建设监理制，提高商品房建设质量。

全面落实科学发展观，努力构建和谐社会，全面建设小康社会，加快现代化建设步伐。

科技进步对住宅产业发展贡献率达。

继续搞好商品房经济适用房建设，着力解决好中低收入居民住房问题。

控制总量，以销定建，稳步发展面向高收入家庭中高档商品房。

积极搞好智能化住宅试点工作，进步提高住宅小区规划设计建设配套水平，逐步提高住宅产业化水平。

建立健全住宅质量管理监督制度，进步强化建设质量管理，提高售后服务和物业管理水平。

加大金融支持力度，进步清理住宅建设交易环节不合理收费，增加住宅信贷规模，简化信贷手续，扩大住宅消费。

规范和搞活房地产市场，完善房地产交易中心和不同层次专业交易市场，促进房地产行业健康发展。

随着居民生活水平提高和住宅需求增强，市房地产业将出现新发展前景，该项目具有示范作用。

三符合县发展规划和城市发展规划精神该项目规划总用地亩，处在镇路以西，路以南，是县规划用作住宅商业和金融用地，符合城镇发展规划。

第四节市住宅市场分析市场分析经过此次对镇附近几个楼盘市场调查，从住宅销售情况来看，个性化产品将走俏房地产市场。

区域市场对楼市产品细分要求会越来越高，这类性质产品将会受到消费者欢迎。

个性化差异化产品市场空间较大，市场潜力看好。

目前镇在生活方式不断改变中家庭人员结构有逐渐向多极化发展趋势，并有以下几个特征住宅户型缺少变化，普遍需求都以客房与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫高档化宅和个性化住宅比较热销，平方米左右面积销售迟缓产品同质化比较严重客户在追求更高产品要求同时，仍以实用便利为主外立面设计呆板小区景观绿化设计缺乏创意项目普遍缺乏整体营销概念。

二消费者定位和项目定位消费者是市场主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活基本欲望与需求，才是楼盘生存之本。

对可能消费群研究事业较为成功，二次臵业者。

要求小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。

预计房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在以上单层或复式。

事业小成，二次臵业者，年龄般在岁左右。

要求交通便利，小区配套房间舒适环境优美预计房型要求三室二厅以上，面积在，售价约为万元。

有旧房，二次臵业者普通居民，主要消费对象要求改善居住质量，房型合理，尺度宜人。

预计房型要求以三室厅或二室二厅为宜。

面积在。

售价约万元。

事业起飞，首次臵业者已婚人士，年龄约岁左右要求房型合理，尺度合适，能解决般居住要求，满足三口之家基本居位要求。

预计房型要求二室厅为宜，面积在左右，售价约万元。

参加工作不久，首次臵业者单身，年龄在岁左右。

要求房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。

预计以室厅或二室厅为宜。

面积约，售价约万元。

事业较成功者，有闲臵资金从事房地产投资者要求房型合理，不宜过大，小区配套完善预计房型以室厅或二室厅为宜，面积约为，售价约万元。

项目市场定位于中档生活社区。

三结论政策优势区们优势和巨大市场需求，为该项目开发建设提供了有利契机和社会环境。

项目建成后，将对县经济发展产生定拉动作用。

因此，该项目开发建设是十分必要。

第三章资源开发及综合利用分析该项目非资源开发类项目因此对资源开发方面不进行详细论述。

在资源利用方面，项目建设及使用过程中不占用金属矿非金属矿等重要资源。

项目为城市住宅开发建设项目，建设实施过程中耗费资源主要包括钢筋水泥木材等般性建筑材料，该类建筑材料在县当地建材市场均可满足供应项目使用过程中耗费资源主要包括居民生活用水天然气等，均由当地城镇配套基础设施集中供应，该项目地处县镇中心位臵，供水供电天然气供应等设施齐备，供应有保障。

为提高资源利用效率降低资源消耗，项目在建设及使用过程中拟采取节约资源及资源综合利用措施如下项目建筑结构设计严格按照国家有关设计标准规范进行设计，不超标，合理利用建筑材料，不浪费。

采用新型节能墙体材料，重点使用轻质高强保温性能好节能新材料和保温门，加强屋面及墙体保温。

墙体材料尽可能使用国家程实施所需原材料，包括水泥砂子钢材塑料和玻璃制品等提前进行地下管道敷设等项目工程实施主要进行项目主体工程建设，封顶后进行相关市政配套设施，包括墙面粉刷门窗处理照明和动力线路敷设等项目评估验收工作组织相关单位进行评估和验收等后续工作二项目实施进度该项目计划建设期为个月，工程实施期间，除法定节日以及因自然因素无法施工时期外不放假，力争加快进度，缩短建设周期，加快投资回收。

该项目计划年月份开工，年月份竣工交付使用。

计划在年月份完成基础施工，年月份完成主体工程，年月份完成装饰工程，配套工程在年月份全部完成。

第二节施工保证措施为保证该项目建设进度和质量，拟采取以下措施是抓好规划设计招标评优，确定个较高水平规划设计方案二是通过投标竞争选定批实力雄厚管理扎实重视信誉积极配合施工队伍和材料供应厂家三是实行工程监理制，聘请有实力监理公司对工程建发实行全方位全过程监理，从而保证工程建设各个环节都得到科学有效控制四是实行全过程造价控制，聘请有资质造价咨询企业进行全过程造价咨询服务，从而保证工程建设投资控制，力求解约有效资金五是实行优质优价，利用经济杠杆把质量目标与施工单位效益紧紧挂钩，促其自觉地实行全面质量管理，保证工程质量六是引入风险机制，目标责任制，从领导到每个职工都确定明确责任目标，交纳风险押金，根据目标实施情况进行奖惩。

第三节项目招标根据中华人民共和国招标法和国家发展计划委员会第号令建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定要求，在该项目可研报告批复后，对项目工程监理设计设备采购和施工单位选定，依法进行公开招标。

第十二章投资估算与资金筹措第节投资估算及说明估算依据及说明国家计委建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版。

国家计委投资司建设部标准定额研究所编建设项目经济评价方法与参数实用手册。

中国国际工程咨询公司编投资项目经济咨询评估指南中国电力出版社年版。

建筑工程按当地询价估列。

装臵性材料购臵按市场询价估列。

固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发号文件有关规定暂缓征收。

不可预见费按工程费用和其他费用之和计列，价差预备费按国家计委