农村集贸市场网络项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

项目实施是维护农民生产生活消费权益需要本项目在农民生产生活服务需求集中地区建立农村集贸市场，实行农民所需优质日用生活品集中采购统配送连锁经营，可以从源头上保证商品质量，降低消费成本。

同时通过定点收购农民农产品，有利于解决农民卖难以及卖不上价问题，保证农民劳有所值。

项目实施是增强县级联合社竞争实力需要本项目建设可以有效解决县级联社农村流通网络线断网破人散现实问题，提高农村基层供销社资产质量，重新确立基第二章背景及必要性层供销社在农村商品流通中主导地位。

第三章建设条件第三章建设条件项目区概况建设地点选择选址原则经对地形地势水源以及居民点配臵交通电力物资供应等条件进行全面考虑，本着充分利用现有基层供销社土地和院落发挥地利优势发挥带动和辐射功能科学规划合理布局节约投资选址原则。

同时需具备以下条件以市场外墙为界，直线距离公里范围内，不应有产生有害气体烟雾粉尘等污染源。

以市场外墙为界，直线距离公里范围内，不应有生产和储存易燃易爆有毒等危险品场地。

建设地点选择本项目建设地点分别位于凤城市中心和大兴爱阳赛马通远堡四门子青城子鸡冠山红旗边门刘家河等十个乡镇。

自然条件气候条件凤城市属北温带湿润地区大陆性季风气候。

受黄海影响，具有海洋性气候特点。

冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，雨热同季。

正常年景年平均气温，无霜期天，结冻期天，降雨量毫米，日照时数小时。

年最大降水量毫米，年最小降水，流域内多年平均降水毫米年内降水量分配不均。

日最大积雪毫米。

各年平均降水量为。

各月平均降水量如下表所示。

第三章建设条件表各月平均降水量降水量月月月月月月月月月月月月年平均降雾日天，雾口多集中在夏季，天中雾多出现在后半夜至上午时之间。

园区常风向为及向，强风向为，风速全年平均米秒，最大米秒，年平均无霜期天，最大冻土层厘米。

水文条件凤城地区河流密布，主要有爱河水系大洋河水系草河水系。

全地区公里以上大小河流多条，其中流域面积超过平方公里大河条，即爱河草河。

人均水量是全国人均水量倍。

地理条件凤城地区是辽东山地丘陵部分，属长白山脉向西南延伸支脉或余脉。

地势由东北向西南逐渐降低。

其中以山地和丘陵为主，局部还有阶地盆地台地等小型地貌单元。

全市森林覆盖率达。

社会经济状况凤城市位于辽东半岛东部，地近黄海北岸，为省辖县级市。

全市总面积平方公里，户籍总人口近万人，全市共有满汉蒙回朝等个民族，满族人口占。

全市辖个经济管第三章建设条件理区个民族乡，个镇，个行政村。

近年来，凤城市先后被确定为全国商品牛生产基地绒山羊生产基地板栗生产基地国家粮食自给工程建设市国家对外开放县市。

凤城自然概貌是八山半水分田，半分道路和庄园。

全市耕地总面积万亩，人均耕地亩林地万亩，占土地总面积，居全省县市级第二位，森林覆盖率境内有爱河大洋河草河等大小河流多条。

水资源总量亿立方米年，人均占有量立方米，占辽宁省地表水资源。

可利用水总量亿立方米，其中地表水亿立方米，地下水亿立方米。

水质为纯碳酸钙优质饮用水，是酿造业和轻工业理想用水。

地下热水已发现处，其中东汤温泉最高水温达度，水中含有种元素，对关节炎皮肤病等多种疾病疗效显著。

凤城境内山多林密，野生资源繁多，拥有高等植物科属种其中野生果就有科属种哺乳动物科种鸟类科种。

有人参细辛天麻龙胆草等中药材种木耳榛蘑等野生食用菌几十种蕨菜大叶芹刺龙芽数十种野菜和板栗核桃等干鲜果，有天女木兰娃娃鱼等珍稀动植物。

矿产资源丰富，现已发现煤铁金铜硼等金属非金属矿藏种，其中砂金和脉金储量较大，分布面广，开采已有多年历史，年被列为全国黄金生产重点产区之硼矿储量占全国固体硼矿总储量，刘家河翁泉沟固体硼矿储量居全国首位红柱石储量居亚洲第位世界第三位。

丹东绿凤凰绿等大理石产品被东南亚国家誉为理石之冠毛主席纪念堂部分装饰就选用了丹东绿大理石。

花岗岩板材有十多个品种，第三章建设条件已打入国际市场。

凤城历史悠久，名胜古迹众多，旅游资源丰富。

国家级风景名胜区凤凰山，具有泰山之雄伟，华山之险峻，庐山之幽静，黄山之奇观，峨眉之秀美。

除凤凰山外，凤城市境内还有玉龙湖浦石河原始森林大梨树花果山赛马溶洞群爱河鸽子洞东汤温泉和古遗址古城堡等旅游资源。

凤城市交通发达便捷。

境内有沈丹铁路凤上铁路沈丹公路沈丹高速公路贯穿。

铁路总长公里，有大小停车站个公路干线条，总长公里。

凤城距丹东机场公里，距丹东港公里，距浪头港公里，距大东港公里。

项目建设条件优劣势分析政策资源科技基础设施条件政策条件本项目属于第三产业范畴，投资区域位于农村，服务行业针对农业，服务对象指向农民。

无论是投资行业经营内容还是服务群体，都属于国家重点支持项目。

中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定明确提出建立新型农业社会化服务体系。

要求从发展现代农业角度加快构建覆盖全程综合配套便捷高效，公益性服务和经营性服务相结合专项服务和综合服务相协调新型农业社会化服务体系。

根据这决定，国家各部委都从各自职能出发对涉及促进流通扩大消费推进农村现代物流体系建设维护农民生产消费权益稳定粮食生产保障食品消费安全等方面出台了众多扶持政策，尤其是全国供销总社网络薄弱与空白县振兴计划推出，使本项目建设拥有良好政策背景。

第三章建设条件资源条件凤城市供销社在农村拥有土地面积万平方米，这是笔难得资源，这些土地资源大多数位于乡镇中心地带，非常适合开办农村集贸市场。

同时，项目区由于地处长白山余脉，且气候特点是四季分明，使农产品资源非常丰富，包括山野菜食用菌淡水鱼中药材坚果笨鸡蛋林蛙柞蚕辽宁黑猪等，农产品品类丰富，质量上乘，为市场提供良好交易资源。

科技支撑条件现有互联网技术，可以实现中心市场对乡镇贸易市场远程监控，保证中心市场采购信息库存信息能够通过互联网在第时间传递至乡镇贸易市场，使整个流通网络信息来源和处理更加便捷迅速。

基础设施条件凤城市交通发达便捷。

境内有沈丹铁路凤上铁路沈丹公路沈丹高速公路贯穿。

铁路总长公里，有大小停车站个公路干线条，总长公里。

凤城距丹东机场公里，距丹东港公里，距浪头港公里，距大东港公里。

项目区自然环境良好，交通便利。

互联网覆盖本区域，程控电话普及率达，为本项目建设提供了较好信息疏通和交流平台。

第四章市场分析与销售方案第四章市场招商方案市场分析经营现状及前景分析经营现状中星市场是凤城市供销社骨干贸易市场，年综合贸易额亿元，其中农产品交易额超过万元。

农产品经营以带有绿色食品特征鲜活高档农业特产为主，主要供应凤城丹东等地中高档酒店农业特产专卖店和农产品旅游市场，并且随着人们消费观念更新以及对绿色农产品青睐，市场农产品批发配送规模呈现稳步增长态势。

即将投资改造个乡镇农贸市场，目前交易场所比较简陋，露天经营场地原始使整个交易场所雨天烂泥塘风天暴土扬，落后交易环境时买卖双方交易热情不高，交易商品档次低，交易额停滞不前，甚至出现农民舍近求远，不得不耗费时间和精力到城里采购商品，由于基础设施投入滞后，没有发挥打造乡镇商业圈聚集乡镇消费流活跃乡镇经济作用。

尤其是对于城市急需中高档农产品经营，般都是游走于各地农民经纪人来经营，打枪换个地方，交易信誉和农产品质量都没有保障，也影响了农产品有序稳定经营。

本项目属工农产品双向流通项目，农产品最终消费群体是凤城丹东中高端消费群体中高档酒店以及旅游农产品市场工业品最终消费群体是项目区农民。

据测算，特色农产品预期消费总额在亿元左右，而本项目饱和供应量仅有亿元左右，第四章市场分析与销售方案仅能够满足需求总量。

前景分析本项目前景较好。

首先是项目区农贸市场建设滞后，加上社会投资者对项目认识程度滞后，使项目在没有竞争对手情况下建设和运营，预期经营效果良好。

同时，在运营过程中大量地采用连锁配送等现代流通元素，减少了流通环节，有效地提高了流通效率，发挥了现代流通网络对农村经济发展基础性配臵作用。

市场竞争优势分析规模优势以中星市场为龙头农村集贸市场网络，通过采取统收购配送连锁经营等现代农业流通经营形式，将农村散乱小规模农产品资源汇集成标准规范和规模农产品物流，扩大了流通规模，节约了流通费用，体现出了明显规模效益，从而形成整体上竞争优势。

物流优势本项目采取连锁经营会计制度本项目计算期年，建设期年。

当年建设项目当年即可试运营。

从第四年开始全部项目正式运营，达产率为。

基准收益率，参照同行业平均水平并考虑定风险系数，本项目基准收益率为。

项目定员人，并考虑到工资逐年递增趋势，年平均工资及福利费按照元人计取。

折旧及摊销根据现行财务制度，本项目固定资产中房屋建筑按年折旧，设备按年折旧。

修理费按房屋和设备原值计算。

其他支出管理费用按年收入计取。

营业收入营业税金和附加估算营业收入按照达产，年可加工水稻万吨，生产糙米万吨，每吨销售价格元年可生产米糠万吨，每吨销售价格元年总销售收入万元。

营业税金及附加合作社农产品免征增值税。

同时，依据中华人民共和国企业所得税法实施条例第八十六条规定企业从事农产品初加工，免征所得税。

第九章财务评价总成本及经营成本估算单位产品生产成本估算按主要产出物糙米来核算单位生产成本，每吨糙米生产成本元。

项目单位成本如下表项目单位成本序号项目单位消耗定额单价元单位金额元原辅材料，水稻吨糙米包装条燃料动力及水电度吨工资福利元吨制造费用元吨副产品回收单位产品生产成本，项目总成本估算项目总成本万元。

项目总成本如下表项目总成本序号项目金额序号项目金额外购燃料及动力新增工资及福利费修理费折旧费其他费用总成本费用第九章财务评价经营成本估算总成本中扣除折旧费摊销费后，经营成本为，万元。

财务效益分析盈利能力分析经测算，该项目投资利润率，投资回收期税后静态年，财务内部收益率税后，财务净现值税后，万元。

清偿能力分析本项目无银行贷款，项目自筹资金全部由项目单位自有资金解决，本项目建成后资产负债率小于。

不确定性分析盈亏平衡分析经测算项目盈亏平衡点为，说明本项目保本点较低，经营风险小。

盈亏平衡点计算公式为年总固定成本年销售收入年销售税金年总可变成本，详见下图第九章财务评价图盈亏平衡分析图盈亏平衡分析图固定成本销售收入销售成本敏感性分析本项目对建设投资原材料价格产品价格分别做了单因素敏感性分析见下表。

分析结果表明效益指标对原材料价格产品价格最为敏感，其次为建设投资。

当销售收入下降时，内部收益率税后为，当原材料价格上升时，内部收益率税后为，说明该项目敏感性强，因此企业应密切关注市价格波动情况，旦出现价格波动，应通过提前上市或延期上市场等方式避开上市高峰等方式提高销售价格或通过内部挖潜等降低成本以保证目标收益实现。

表敏感性分析表序号不确定因素评价指标变化率产品价格净现值内部收益率原材料价格净现值内部收益率建设投资净现值内部收益率第九章财务评价图敏感性分析图敏感性分析图产品价格原材料价格建设投资财务评价结论各项评价指标表明，本项目财务效益较好，项目投资利润率，投资回收期税后静态年，财务内部收益率税后