广州番禺罗家商业中心项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

建设和改造零售网点大型零售网点建设番禺区经济发展速度加快，跟上经济日益发展步伐，满足人民生活需要，番禺建设东区大型商业网点和新汽车站旁商业网点。

建设现代商业步行街商业步行街作为城市中最具活力公共空间之，能有效地促进本地消费，易发商业步行街目前已经成为具备购物休闲美食娱乐文化等配套功能新型商业步行街。

建设社区型网点番禺区大型楼盘迅速发展，形成不同规模商业网点，满足社区内居民生活需要。

资料来源番禺区经济贸易局广州市及番禺区城市规划情况根据广州城市建设总体战略规划纲要，番禺区将建设成为广州中心城区科教资讯中心和航运中心。

根据广州城市建设总体战略规划纲要城市功能南拓需要，积极疏解旧城功能与人口，大力发展广州大学城南沙新港区等。

到年，城市建设用地可以达到平方公里，全区可以容纳万人口积极建设广州新城，到年，城市建设用地可以达到平方公里，全区可以容纳万人口包含南沙区。

片区空间结构由两条依托轨道交通发展轴三条沿江城市发展带四条结构性生态隔离带六个发展区共同构成具有南国水乡特色网络型生态城市结构。

具体表现为两条依托轨道交通发展轴轨道交通三号线是北起广州新机场，南到番禺广场并延长至海鸥岛，串联着广州新城市中心和番禺片区系列发展热点，在番禺片区通过大石钟村市桥石碁石楼东涌黄阁及南沙经济技术开发区，是现状广州市旧城功能疏解和拓展主要地区。

轨道交通四号线串联了批基于知识经济和信息技术新兴产业地区，从广州科学城琶洲国际会展中心广州生物岛广州大学城到广州新城，汇接轨道交通三号线，辐射南沙经济技术开发区和南沙新港区，是广州市未来新城市功能布局策略性增长地区。

三条沿江城市发展带珠江后航道发展带由北部调整完善区广州大学城发展区构成沙湾水道发展带由市桥调整完善区广州新城重点发展区构成蕉门水道发展带南沙地区沿蕉门水道发展南沙区已单独设区。

四条结构性生态隔离带北部生态廊道沿珠江后航道城市发展带和沿沙湾水道城市发展带之间东西向生态隔离带，西起大石钟村镇西部农业生态保护区，向东经过化龙农业大观园莲花山，延伸至珠江。

中部南北向生态廊道北部调整完善区市桥调整完善区与广州大学城重点发展区广州新城重点发展区之间生态隔离带，南起蕉门水道入海口，经市桥组团东侧生态隔离带向北延伸至珠江后航道。

中部东西向生态廊道广州新城重点发展区市桥调整完善区与南沙重点发展区之间生态隔离带，西起滴水岩，沿沙湾水道向东延伸至珠江。

西部生态廊道南起洪奇沥水道入海口，沿西部快速道路，经滴水岩大夫山，向北延伸至珠江后航道。

番禺五个发展区北部调整完善区包括大石钟村两镇以及南村镇中部快速干道以西部分，以大石为组团中心。

该区是番禺北门户，重要工业基地，广州城郊型高素质环境居住区，珠三角现代都市旅游胜地。

市桥调整完善区包括市桥街沙湾镇以及石碁镇中部快速干道以西部分，是广州市南部重要生活服务中心商品流通中心和番禺片区行政中心。

广州大学城重点发展区包括新造镇以及化龙镇大部分南村镇中部快速干道以东部分。

是广州信息港重要组成部分，是华南地区高级人才培养科学研究和交流中心，是以信息技术为主导高新技术产业基地之，是学研产体化发展新功能区。

广州新城重点发展区包括石楼东涌两镇以及石碁镇中部快速干道以东部分化龙镇部分，是集以控制管理服务等新型技术产业为主导现代物流生态型文化旅游产业国际化商务办公居住于体新功能区。

中部都市农业发展区包括榄核鱼窝头大岗灵山四镇，是番禺片区主要农业区重要加工基地，是市域重要高新农业和都市型农业发展区。

番禺区工业布局沿规划中西部疏港快速干道，在北部调整完善区市桥调整完善区中部都市农业发展区直到南沙重点发展区西侧，串联了系列现有和规划技术和资金密集外向型为主导传统工业发展区，通过疏港道路与南沙新港相连。

北部调整完善区要促进现状工业从粗放劳动密集型向资金技术密集型升级。

逐步搬迁混杂于居住区中对居民生活有影响零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道大石石北钟村钟屏工业区。

市桥调整完善区要逐步搬迁内环路以内混杂于居住区中对居民生活有影响零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道沙湾福龙工业园区，内环路内侧不应再设置工业用地。

中心城区原有工厂，逐步迁往城外。

中部都市农业发展区要真正保护农田，必须要有均衡产业结构，为继续发挥大岗灵山以及榄核几个镇工业发展现有优势，沿西部疏港快速干道集中规划布置若干大型工业区。

沿规划中轨道交通四号线发展轴，在广州大学城重点发展区广州新城重点发展区发展系列新兴产业园区。

综合交通规划主骨架路网布局番禺区主骨架路网系统主要包括高速公路快速路区域性主干道主干道级地区性主干道主干道二级四个层次。

主骨架路网形态与结构以片区五纵八横高快速路网为骨架，区域性主干道为辅助，各发展区地区性主干道为基础三级走廊型网状路网结构体系。

高快速路系统高速公路条，其中南北向条，东西向条城市快速路条，其中南北向条，东西向条。

主干道系统区域性主干道系统共条，其中，南北向条，东西向条。

轨道交通骨架线网规划未来番禺区发展将逐步形成以轨道交通为核心，以公共交通为支撑公共交通依赖型地区，轨道交通战略骨架线网规划包括确定线路大体走线和重要轨道交通枢纽站两个层面。

番禺区战略轨道交通线网由四条线路组成，分别是地铁三号线地铁四号线地铁七号线紫坭轻轨线，所设站点遍布中心城区，且轨道系统内设多个大型换乘枢纽站。

资料来源广州市城市规划局番禺分局社会发展情况对项目影响番禺区居民收入水平每年递增，消费性支出加大，数据显示番禺区人均可支配收入和人均消费性支出都比广州市平均水平高，显示出番禺经济水平非常发达，居民具有巨大消费能力经济持续发展，收入不断提高，为商业餐饮娱乐业发展提供很好外部环境社会零售总额每年巨大增量，需要有更多商业物业支持其发展广州城市南拓，番禺市区向外扩展，将对新商业中心形成起强大推动作用。

交通路网发展提高了市桥商业对周边镇区辐射能力。

番禺区商业物业市场分析广州市商业物业市场状况商业物业市场总体状况随着广州城市建设发展城市总体规划重新定位交通网络扩大和完善，目前在市区内已形成了北京路上下九农林下路天河城中华广场环市东和江南西七大主要商圈。

该七大商圈大多分布在地铁二号线沿线，基本上都有地铁相连。

七大商圈分布图北京路商圈北京路是广州城始建所在地，地处广州市旧城中心，历来就是最繁华商业黄金宝地，号称岭南第街，有着深厚文化底蕴。

改革开放后，北京路汇集了广州百货大厦新大新公司等市级大百货商店以及批著名时装商场，并与西湖路夜市高第街专业市场等闻名全国商业街道共同形成个商业气氛最浓商圈。

年月，北京路商业区在双休日开通了步行街，并在之前按照商业入室经营要求结束了西湖路夜市和高第街专业市场，从而令路段内所经营商品质量，档次及消费群体素质都由中低档提升到中高档次。

年月日，随着地铁号线正式通车营运，北京路商业发展更为迅速，以北京路为中心四周支线，如中山四路中山五路北京南路西湖路文德路文明路等路段都因为地铁通车而更加繁荣兴旺。

地铁为此区域带来滚滚人潮，弥补了步行街封路时对其产生交通影响，从而吸引了众多品牌专卖店进驻，形成了以中高档商品为主，众多名牌商户，著名服装饮食等品牌店各式其式繁荣商业圈。

北京路商业随着广州经济发展而发展，并逐渐走向现代与历史文明相结合道路。

根据规划方案，北京路商圈范围将进步扩大，不仅将围绕北京路教育路文德路中山五路西湖路惠福东路大南路高第街等三纵五横商业街区纳入统筹规划范围内，还将北京路步行街向北延伸到财厅，向南拓展到沿江路天字码头，构建北段以文化为主题文化商业区，中段以中高档服装综合性大型商场为主购物旅游区，南段为娱乐休闲区商业功能结构。

重点发展饮食娱乐康体等服务业门类，吸引国际知名品牌进入，提高国际化水平，在年左右建成具有岭南特色国际商业步行街。

上下九商圈该商圈地处广州近个世纪来传统商业旺区西关商廊，商业发展历史悠久。

其商业网点不但具有西关特色，而且密度高品种全面，街铺商业极为发达。

是广州市三大商业重地之。

由于经历了历史风雨洗礼，加上荔湾区发展速度较其它新兴区域缓慢，其居民消费力相对较低，该商圈内经营商品以中低档为主，成为又平又靓又多小商品集散地。

年代中期该路段建起了荔湾广场，使上下九路至第十甫路带商业档次得到定提升。

年月日，下九路及第十甫路开通商业步行街，开业时有商店户，其中包含百货酒楼餐馆中西药店文化娱乐及其它服务性商店。

年，为保护好本区人文景观，荔湾区政府对上下九路进行了重新整饰，保留旧有岭南建筑风格，全街洋溢着独有西关风情，吸引了不少中高档店铺进入。

目前该商圈内云集了各类专卖店西关美食店平价商店小型商城，是个集饮食购物旅游文化于体传统商业区。

但整体商业档次仍较北京路低。

所以上下九商圈目前已开始着手商业结构安工程造价为，元。

配套工程造价根据同类型项目估算单价指标计算，配套工程造价共万元。

配套工程包括室外道路给排水广场及园林绿化工程。

单位建筑面积配套工程造价为元。

开发税费依据广东省及广州市有关税费规定计算，按建安工程造价估算，包括城市配套设施建设费工程监理费及其它税费。

开发税费共，万元。

单位建筑面积开发税费为元。

不可预见费按前期费用建安工程造价配套工程造价及开发税费估算，不可预见费共，万元。

单位建筑面积不可预见费元。

开发管理费按以上五项费用总额估算，开发管理费共，万元。

单位建筑面积开发管理费元。

筹备费及前期推广费按以上六项费用总额估算，筹备费及前期推广费共万元。

单位建筑面积推广及代理费元。

土地租金按第期土地租用合同时间长度年计算，土地租金共计，万元。

单位建筑面积土地租金，元。

商业物业经营方式项目物业经营可采取两种方式方式物业进行分拆招商出租经营，即除了几个大型主力店签长期租赁合约外，其余物业分散招租签短期租赁合约。

这种经营方式优点在于各类商业业态组合可以较灵活地调整，有利实现租金最大化，相应地，由于招尚工作长期存在压力，对经营团队能力要求较高，同时，必须承受经营过程中各种内在与外在经营风险。

方式二物业进行整体招商出租经营，即将物业整体长期出租给家大型主力店或专业经营公司进行经营。

这种经营方式优点在于经营风险较小，相应地，无法实现租金最高价值。

项目经营收入估算分拆招商经营模式收入估算租金预测模型为第年租金，为第年租金，为当年租金环比升幅。

租金升幅预测根据本项目实际条件，确定影响租金升幅因素主要有广州市及番禺区宏观经济发展情况项目周边及项目自身商业氛围成熟情况以及项目重大交通条件完善情况指地铁开通，这三个因素将在不同时期在不同程度上对当年商业物业租金升幅造成叠加影响预计广州市及番禺区社会经济将在未来十五年保持较稳定且快速发展趋势，结合广州市及番禺区商业物业租金普遍增长水平，可