广西某房地产开发项目可行性投资论证建议报告word文档（共110页）

总体上，投资方向，主要投向与东盟贸易经济相关基础设施，未来这种趋势发展速度更快。

三城市分区市总人口约万人，其中城区人口约万人，全市辖四个镇，分别是上夏镇夏石镇，友谊镇镇市区分为五个区北大区，新化区，南大区，屏山区，狮山区，各区人口分布如表市区居民状况区域市民户数单位居民人数居民户数新华区北大区南大区屏山区狮山区小计四城市经济发展背景市宏观经济简介市由于长期处于战备前沿，国民经济发展滞后，二三产业比重还是。

恢复边贸以后，特别是年以来，在边贸带动下，运输旅游餐饮服务等第三产业蓬勃发展，产业结构出现了新变化，方面解决了大批城乡待业人员就业问题，方面使地方产业结构配置更趋合理，促进了地方经济均衡发展。

主要经济指标如表市宏观经济主要指标年年年年年年备注指标绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率万元年按统计口径计算第产业增加值万元第二产业增加值万元第三产业增加值万元对外贸易在交额亿元进口值亿元出口值亿元社会消费品零售总额居民储蓄存款余额万元经济结构中，对外贸易在城市经济中占主导地位，它带动着市其它行业发展，还吸纳了大量就业人口，对外贸易经济在根本上影响了市居民收入和消费能力。

五市城市未来发展展望城市发展定位市发展定位为现代国际性口岸城市边贸城市和优秀旅游城市东盟自由贸易区建立是市实现城市定位基石，南友高速路通车是城市发展朝定位目标迈进战略步骤之，可以肯定市城市定位是奠基在现实核心优势之上，该市城市定位战略是理性和科学，随着各大战略性项目建设，其战略目标完全能实现。

城市空间发展战略市城市总体规划方案充分体现了城市定位思想未来城市空间将向南面扩张，广西边境经济合作区位于南面，合作区属国家级开发区，市政府专门为合作区制定了完整投资优惠政策及执行办法。

二房地产总体市场分析纵观市房地产发展历史，年是房地产业发展分水岭，是房地产业开始走向现代发展轨道。

因此房地产行业可分成两个分阶段，年前传统发展阶段，和年及之后现代发展阶段。

将市房地产业分成传统与现代两阶段，主要是从三个角度衡量产品特征产品销售时所运用营销技术政府对房地产业统计具体分析如表区别角度传统阶段区别角度现代阶段表现特征传统阶段产品设计落后现代阶段产品规划运用现代理念，建设系统传统阶段产品没有小区概念，更无配套规划，很多是自建房传统阶段完全没有营销活动支持现代阶段运用营销活动进行销售支持传统阶段没有完整，鲜明销售现场，更无项目形象规划和系统广告宣传传统阶段政府没有对商品房进行专项目统计传统阶段，政府房地产统计中没有商品专项统计。

年以前，市房地产业发展状况上世纪年代，市房地产开始出现，主要是银兴街建设与开发，销售产品是现在银兴街两侧房屋，至年该街还有少量物业在待销售。

据市房地产管理局统计显示，自年至年，市每年办理产权交易数量均维持在宗，产品形式有宅基地，建成占天占地住宅，成套房屋，国土局统计，年全市挂牌出地宗，除极少数大面积地块被单位买去，其它全是私人购买。

年至年里，市房地产当年施工量在万平方以内年市房地产施工量与竣工量起伏很大，这种现象是市房地产行业处于初期不成熟阶段特点年全市施工面积与竣工面积仅为平方米。

如表市房地产开发竣工历年状况年份房地产当年施工面积房地产当年施工面积增长率年年市房地产开发施工历年状况年份房地产当年施工面积房地产当年施工面积增长率年年年年年年年年年年以前，市房地产业供应状况宅基地和二手旧房是主要产品形式年以前，各楼盘均没有系统营销，大多数房地产产品都处于隐蔽状态，由私人性质中介人完成大部份房地产交易，如想购房，般需多方打听，或通过当地小报纸来获得信息主要产品形式是宅基地和二手房。

如表类别物业产权地址开始出售时间物业形式面积成套物业银兴物业银兴街北段年二层商铺援越街上下二层宅基地祥龙小区年如下均为年收集整理相关信息援越街有成套二层商铺价格在元间每平方米间，此价格由层商铺与二层商铺混合成。

银兴街北段有二层商铺价格在元。

祥龙小区宅基地价格在元。

如表年市房地产价格状况类别名称地址物业形式面积售价成套物业银兴物业银兴街北段二层商铺万其它援越街上下二层万套宅基地祥龙小区元市国土资源局未能出让地块物业地址或名称占地面积建筑面积成交总价万成交单价浦寨商贸栋号莲塘小区计生局在院内祥龙小区区号祥龙小区区号西园小区市北大路各边贸点是房地产开发重点区域市经济发展动力是贸易，因此各贸易区域都成为房地产开发热点区域，如表项目名称项目地址预计推出时间物业形式面积浦寨永康五金城浦寨年春节五层商场，层约中越商贸城浦寨边贸点，过境赌场旁期今年已推出二层商场广东商贸城弄尧边贸点入口年底二层连体街铺约浦寨上海城浦寨约房地产空置率和空置房特点空置是指项目在可出售时间起算，年内尚未出售物业。

市空置状况有如下特征由于该市房地产市场主要有两种产品形式，即成套物业类与宅基地类，因此空置率主要有两种形式宅基地类类商业价值不高宅基地空置状况较严重。

如祥龙小区历经年销售，目前还剩约个地块未售出。

成套物业商业价值不高商铺物业有定空置，如位于银兴街北段二层商铺，年始售至今仍在待售。

成套住宅类物业很少空置。

年前房地产状况小结供应结构单，总体上是成套住宅和宅基地两类。

产品供应处于隐蔽状态下，不易获得完整相关供应信息。

二手房是市场存量主要形式。

房地产空置物业以商业价值不高商业类物业而宅基地类，成套类物业空置现象较少。

存量房多为以前开发剩余物业。

如银兴街二层商铺物业，为年银兴公司所剩物业。

存量房商业价值不高。

如银兴街二层商场及援越街商铺。

二年后房地产发展状况东盟商业港顺利销售，代表市房地产业现代发展开始年下半年，东盟商业港项目销售，点燃市房地产商品房套宅需求，也预示着市房地产业进入现代发展阶段。

东盟商业港项目位于凭市商业核心区位，该项目占地约亩，总建筑面积约万平方米，项目开发性质为商住结合，二层为商铺，三至六层为住宅。

该项目于年下半年首次销售，先推售住宅部份，首次开盘约套，销售成绩很好东盟商业港销售顺利对房地产业之意义有打破人绝对自建房观念开创市房地产销售系统营销现代房地产开发方式能点燃对房地产强大潜在需求在年至年初间，受东盟商业港影响，市井喷式新增加了四个房地产项目，它们分别为如表年初在售楼盘统计名称占地总建筑面积总套数主要户型及面积目前平均销售单价位置备注东盟商业亩住商内，年上半年港始售祥福花园亩住三房四房林业局旁现售二期祥兴商业街亩商住两房商住两用商住市政府旁商住纯住福龙苑亩住商连排别墅套，二房三房，四房未定价，预计以上南北大道供电局对面目前未售金源亩住商楼中楼，四房，三房北大路号商套已售完这些项目都分布在市中心区域，住宅销售价格均在元以上三年市房地产需求年，市房地产成交约至套间年，单东盟商业港销售量就在套左右，加之其它项目销售和原来二手宅基地，二手套房销售量，估计年市房地产成交在至宗间。

年商品房总销售额约万元由于房地产销售环节较复杂，有内部预约，收定金，开盘销售，按揭，政府注册等多个环节从市场角度看，在内部预约环节，项目就对市场产生影响本报告对年市房地产总销售额估算口径是以在房管局登记为准。

商品房住宅销售估算据政府房管局初步报数，年该市商品房销售登记约套，按每套万计，估计总销售额约万元间，商品房商铺估计年销售商铺楼盘有东盟商业港与金源，其中东盟商业港销量较大，两盘总销售额约万元。

以上两项目相加，年商品房总销售额约万元。

四市房地产需求影响因素人口影响人口是房地产需求基础，人口变化对房地产需求发展有着重要影响，对市人口进行分析，能对城市房地产需求在总体上有基本把握。

市人口状况有如下特征全市人口规模不大，城市区人口规模更小。

至年全市常住人口万人，城市常住人口万人占总人口比例，加上外来人口约万人。

人口增长动力非经济或城市发展因素。

年，市常住人口万人。

经过近年发展，目前约万多人，多年间，市经历了边贸发展高速期，在边贸发展高速期，该市只是出现大量外来人口，但这些外来人并未在此长期定居下来，变成市民常住人口增加原因是自然人口增长，不是经济发展，城市扩张结果。

如表市人口变化年状况全市人口市区人口年份数量万人年增长率数量万人年增长率城市化率年年年年年年含外来人口市城市基本特征如下城市化率不高目前市常住人口城市化率为，接近广西平均水平，属较低水平。

外来人口比例很高。

据相关人士估计，目前该外地人总数约万多人，相当于市城市人口三分之。

市就业状况影响全社会从业人员数社会就业状况也是影响房地产需求基础因素之，就业状况反映反出当地经济状况和收入状状况，市近几年就业形势及对房地产需求影响如下自年以，全社会从业人员出现下降趋势，这不利于房地产需求。

至年间就业形势未见好转，年全社会从业人员下降幅度比年有所减少，由此看就业率下降趋势并未得到改变，这不利于房地产需求。

市全社会从业人员变化状况年份数量人年增长率年年年年年市就业结构对职业结构分析，选择有价值房地产目标客户群依房地产发展较成熟城市经验看，具有收入稳定职业人群，和些企业主是房地产最大潜在购买群体，以下职业将是本项目潜在客户群体。

公务员，目前总人数约人。

教育医院人员工作者，目前总人数约人。

私营企业户，企业雇佣人员人。

个体户户，从业人员人。

经营有定年限个体业主，才是有价值潜在购买者。

国有集体企业数只有家，从业人员数少，并且目前该类企业效益大部份不好该类人群中，只有企业中高层以上管理者才是有价值潜在购买者。

收益率由此可见，出售项目对售价变动比较敏感，售价稍微浮动就会对净现值产生重大影响，因此，开发商在注意销售同时，必须注意工程投资管理，表能轻易提高项目投资。

否则，将很难保证项目盈利。

小结总投资万元总销售收入约万元静态收益约万元静态收益率税后投资利润率财务内部收益率盈亏平衡能力较强，亏损概率较低，对售价比较敏感。

二方案选择方案二比方案投资额大，收益率却低，建议采用方案，容积率不宜过大。

二仓储经营开发技术指标初设净用地面积约约亩容积率建筑密度约建筑面积约投资估算序号费用名称分类项目估价万元单价单价及说明总量单位土地费用土地出让费万元亩土地面积亩二建筑安装费低层建筑结构外装饰元多层面积水电气安消防元多层面积三室外设施费住宅小区元总建面积四前期费用规划费元土地面积设计费建安费设计审图费设计费地质勘探费建安费三通平整费按实际估算五开发管理费四六报建费城市配套费建安费建设劳动保险建安费其它费元总建面积七建设监理费建安费八竣工审图费设计费九营销费营销代理费万元销售额万元广告推广费万元销售额十不可预见费二九十开发贷款利息贷款万元年万元十二税费营业税销售额城市维护建设税营业税教育费附加营业税十三总投资额十二收益测算仓库出租元月计零担铺面出租元月计停车出租元位天计，车位仓库使用权出售年元月月年元投资收益分析方式全部物业以出租收益为主年租金收益仓库元月月万零担铺