广西柳州尔海山庄项目可行性投资论证建议报告doc文档（68页）

至年，柳州完成国内生产总值亿元，比上年增长，名列全自治区第位，并连续第年实现两位数增长。

柳州良好经济环境，促使整个城市建设高速发展人均达到元，为城市房地产市场发展创造了俱佳条件相应地，房地产业也为城市经济增长贡献定力量，房地产业成为第三产业增长领头羊。

城市建设良性发展和大规模基础设施投资，为柳州房地产不断带来新增长点根据中央提出柳州要建成工业立柳强市富民指导意见，年月柳州市人民代表大会通过了十五社会经济发展计划，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了这个要求。

随着十五计划开局新轮投资计划启动和投资结构调整，柳州市固定资产投资出现了快速回升良好态势。

市区万平方米旧城改造工程全面启动，以及柳江江两岸综合改造和城市对外通道西江路通桂柳高速，柳石路通柳南高速通宜柳高速等系列大市政规划启动，为柳州房地产业发展提供坚实后盾。

东盟贸易贸易区口岸和泛珠三角经济地带以及政府整体再早个工业柳州利好政策落实，支撑柳州经济近年来高速发展。

东盟自由贸易区首届东盟自由贸易区博览会年在南宁召开，使得广西成为中国通往东盟口岸，外贸发展带动生产产业发展，大批产业进驻广西特别是最具工业基础柳州。

贸易和产业挂钩，成为又经济热点城市。

泛珠三角经济地带以及加强香港与内地经济合作框架，广西属于中工业基础和经济活力极强城市，经贸合作加强，工业平台稳固，柳州成为泛珠三角框架下颗明珠，吸引了大量粤港澳企业关注和入驻。

柳州在十五计划中提出再造个工业柳州规划，将柳州原来工业结构进行调整，在柳州东面阳和规划工业园区，进行统规划，将柳州工业企业集中搬迁到产业园区，同时吸引外来企业进入。

阳和工业区和古亭工业区以及官塘工业区共同组成未来柳州工业集中基地，整个面积相当于原来柳州城区面积，规划增加人口万人，成为名副其实另个工业柳州城区包括汽车产业城化工产业城轻工产业城高新技术产业城重工业产业城等，而原来工业基地成为柳州商业区和政治文教区。

经过近四年推行，整个规划区域已经形成，预计在接下来个五年计划中全部实现。

以上三个支撑柳州未来发展利好机遇，促进柳州整个城市升级和发展，为区域经济和房地产创造了无限空间。

城市规划布局明晰和发展引导，市政配套设施投入，营造良好房地产开发环境。

柳州最新城市规划于年在人大通过，个全新城市框架正在形成。

十五期间系列城市改造和配套工程实施，为房地产良性发展提供机会。

包括柳州铁路枢纽湘桂线改线工程柳州公路主枢纽场站建设工程鹧鸪江作业区二期工程柳江红花水利枢纽工程防洪堤大埔电站城市电网改造城市供水工程城市内环路及中心主干道工程柳邕路东段北雀路雅儒路改造。

建设了包括莲花车站人民广场龙城广场江滨路等系列城市休闲和交通设施。

各项城市市政配套为房地产发展营造良好环境。

具体城市规划布局见附件。

政策积极引导管理体制逐步完善，柳州房地产市场更趋成熟，规范正是这样相辅相成发展模式坚定了政府对房地产行业信心，柳州十五规划已明确指出，房地产业为支柱产业之。

近年来，随着管理体制完善，柳州房地产市场更趋成熟，更加规范，这切，为房地产开发创造了非常有利运行环境，而柳州经济可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好市场氛围。

三近年来柳州房地产市场情况近年来柳州房地产市场表现走势现代化柳州房地产市场自世纪年代初期才开始起步，但由于受城市环境以及政策制约，尚未走出计划经济阴影，经历了年代中后期寒流，发展缓慢，该时期开发楼盘基本为集中在旧城区中心小盘。

随着年柳州对房地产关注和政策环境以及城市环境大改造，房地产市场才开始激活，陆续出现了些具有现代意义商品房小区，并以极快速度发展。

可以说柳州房地产市场自年才算得上真正起步。

特别是年年柳州旧城改造全面启动，进步促进了房地产市场发展。

在年柳州房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积万平方米，比上年增加了。

市场供求两旺，交易再创新高年，柳州商品房供应，在上半年登记数大幅减少基础上恢复高速增长，与此同时，柳州商品房成交继续保持旺盛势头，在连续年高速增长后继续大比例攀升。

其中供应全年批准预售面积万平方米，比年增加成交全年预售登记面积万平方米，比年增加高速发展势头具有强大支撑因素柳州房地产市场发展近年还将保持高速发展势头，主要根据如下几方面因素城市扩张，促进柳州房地产市场发展。

柳州在未来年市区人口在现有万元基础增加万人口，以每人居住平方米，将增加万平方米住宅需求量，还不包括改善居住环境更换需求，而柳州至年月历年累计住宅开发施工面积仅多万平方米，需求与供给存在很大差距。

柳州城镇人均居住面积偏小，仅平方米数据，距离全国人平均住房建筑面积平方米以及世界正常发展水平人均住宅建筑面积平方米尚有很大差距，现有内部住宅需求量还很大。

旧城改造拉动住宅市场需求。

柳州旧城近两年拆迁住宅面积达到万平方米，拆迁势头还将持续至年城市改造完成。

旧城改造面积平方米将拉动平方米需求根据惯例，旧城改造拉动需求市场也是市场持续火旺有力支撑点柳州市整体经济高速发展，就业机会增加，人们可支配收入增加，购买力提升为房地产发展提供稳固支撑，近年来柳州居民可支配收入保持左右增长速度，失业率保持在极低水平。

市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视我们应当看到来自市场威胁年全年新增经营性项目土地出让面积为万平方米。

这个数据将直接影响到近年市场供应，年柳州住宅消费市场非常火暴。

可以预见，年以至今后几年市场氛围良好，但竞争将相对激烈。

三柳州高尚住宅市场整体情况柳州房地产中高尚住宅市场发展回顾相对于其他同等接别和经济水平城市，柳州房地产市场起步晚起点低，真正意义高尚住宅只有在近年才出现，主要以如下住宅开发面市为标志鸿府和蓝色港湾推出时间为年初，特点为地处传统商业旺地五星商圈，周边配套完善，交通便利户型主要以三房两厅以上大户型，房价在元平方米左右，销售情况非常理想。

桂中别墅推出时间为年中，属于柳州别墅市场个尝试，特点是欧洲风格三层别墅，户型和建筑特色般，园林般，面积较大。

售价为万元栋。

销售情况尚好，现已经售出。

经典时代推出时间为年初，特点为地处城市新行政政治中心江边，项目优势在于项目产品在市场上领先，分别代表北派和岭南派建筑风格，项目规模大，配套完善，户型以小三房两厅和两房两厅为主。

经典时代多层住宅售价为元平方米，别墅售价为万元栋。

销售情况非常理想，现已经售罄。

金河湾推出时间为年初，特点是地处河西新区柳江边，项目优势在于项目产品在市场上领先，岭南派建筑风格，项目规模大，园林规划较好，配套相对完善，户型以小三房两厅和两房两厅为主。

售价在元平方米。

销售情况较好，期推出已经售罄，二期年推出依然热销。

华林君邸推出时间为年月。

特点是地处河东行政区，社区园林规划好物业产品比较先进采用叠拼式别墅和高尚豪宅相结合，建筑风格超出柳州市场现有楼盘，现楼销售。

售价在叠拼式别墅大复式形式元平方米，多层元平方米，销售火暴。

凤起新都推出时间预计在年。

特点是地处城市出口桂柳高速入口处，项目超大规模占地亩，大社区，规划配套完善。

户型包括房两房三房四房和复式楼各种户型，推盘价约元平方米，销售现场关注度较大。

二柳州高尚住宅发展特点分析根据对柳州近年推出同时代最高尚住宅特点和销售情况分析，我们认为柳州高尚住宅体现如下特点近年来，房地产项目品质不断提升，产品综合竞争力所产生效应逐步取代单竞争优势效力整体来说，柳州现有房地产市场尚属于比较初级阶段，高尚住宅真正高尚含金量不足，相对房地产市场比较发达城市尚有很大差距柳州居民对高尚住宅要求越来越高，对高尚住宅追捧度和热心度较强，需求非常旺盛高尚住宅价格已经达到定高度，价格与其对应产品品质不相符，反应居民对高尚住宅心理承受力较强。

豪宅以及别是影响购买重要因素，虽然对于顶级项目价格影响程度会相对中抵挡项目弱，但适当价格策略是项目能够成功最重要因素，在价格处理上，本项目拟采用低开高走思路，别墅项目以略高于其他功能差柳州中挡项目入市，以略高于成本价入市，逐步高起，营造种整个项目上升势头，培养部分短期投资客户，共同做旺市场。

每期推出商品原则上提升价格具体根据市场反应确定，对于多层住宅，推出时结合别墅价格，相比其他项目有所提升，上升空间根据市场调节。

第七章项目投资估算项目开发成本估算前期费用序号项目计算依据计价万元土地出让成本亩万元亩规划设计报建费费元平方米可行性研究费建安工程费水文地质勘察费建安工程费合计二建安成本建安成本总计万元，其中别墅项目元平方米项目元平方米桩基础土建工程般水电安装煤气通讯公共天线普通装修对讲系统建筑面积平方米小计元平方米合计万元万元多层住宅项目元平方米项目元平方米桩基础土建工程般水电安装煤气通讯公共天线普通装修对讲系统消防建筑面积小计元平方米总计万元小高层住宅项目元平方米项目元平方米桩基础土建工程般水电安装煤气通讯公共天线普通装修对讲系统电梯建筑面积小计总计万元商业建筑项目平方米项目元平方米建筑面积建安工程总计万元基础设施估算表序号项目计算依据金额万元智能化系统防盗监控停车场卡等道路系统平方米元平方米环境工程绿化山体景观和设施给排水系统给水管网水池水泵排水设施合计公建配套设施估算表序号项目建筑面积单价元平方米金额万元会所幼儿园地下车库配套设施其它合计三开发期间税费序号类别计算依据交纳税额万元建筑工程质量安全监督费建安工程费供水管网补偿费住宅人，元商铺人，