广西防城港城南花园项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

年月日国家发展改革委已正式同意广西与武钢广东与宝钢开展广西防城港钢铁基地和广东湛江钢铁基地项目前期工作。

目前，防城港市已专门成立钢铁项目推进工作总指挥部，总指挥长由市委书记禤沛钧和市长莫恭明担任。

防城港电厂第期发电容量为万千瓦，投资额为亿人民币，为广西省最大外商电力投资项目。

年月已经投产，建成后需员工人。

白龙核电项目目前白龙核电站建设已列入国家计划，正在进行前期规划，项目规划建设台百万千瓦级核电机组，期工程建设两台百万千瓦级机组。

建成后需员工人。

万鑫钢铁厂公司是家拥有亿资产钢铁公司，现有工作人员千多人。

年产万吨钢项目已竣工投产。

大海粮油期投资总额为万美元，注册资金万美元。

于年月投产，年工业生产总值达亿元。

宏源浆纸计划总投资亿元人民币，到年月底已完成投资亿元，完成计划，已投入试生产阶段。

中油能源高纯复合项目总投资亿元人民币，年月底建成投产，年销售产值达到亿元以上。

该项目建成将大大缓解广西及云贵地区液化气供应紧张状况。

在重大项目拉动下，房地产开发投资发展迅猛。

年月，房地产开发完成投资亿元，增长倍。

增速成倍增长主要原因之是泛北部湾经济区战略构成影响，房地产市场火爆，刺激全市购买住房人增多。

城市规划对项目影响根据防城港市总体规划年，防城港将建成中国大西南出海主通道上枢纽港口城市，环北部湾区域重要工业基地。

到年，城市中心城区规划人口为万人，中心城区建设用地平方公里。

城市将由三部分组成港口发展用地城市主城区和企沙工业区。

主城区和企沙工业区构成中心城。

其总体布局采用城四区带状组团式结构形态，按照中心集聚，带形布局，自然分隔，组团明确，轴向发展特点进行城市空间与用地布局。

按照防城港市住房建设规划预测，至年，防城港市中心城区建设各类住房共约万套，新增住房总建筑面积为万平方米。

新增住房主要往个地区发展防城港市中心区防城城区桃花湾片区作为新增住房建设重点发展地区。

其他商品住房主要选择建设在城市中心区东西大道以南区域和桃花湾片区北半部。

根据防城港市城市商业网点规划年，年商业发展主要目标是到年，防城港市形成港口城区防城城区两个区域商业中心。

到年，防城港市形成沙潭江公车城区港口城区和防城城区三个区域中心。

到年，基本形成具有防城港市特色心三区基两翼个物流基地两个物流中心二十街多点商业网点空间布局。

市场分析区域市场成长状况区域市场简述该项目行政隶属防城镇城南区，位于防城旧城区和市商业中心之间，距离外环线不到公里。

区域市场范围界定在城市中心区如图所示，旧城区是较早建成地区，市政建设和各项功能环境都需要进步改造完善，故项目能吸引旧城区改善居住条件居民，同时，在城市商业中心区辐射范围内，能获得邻近商业中心便利又避免了商业喧嚣。

该区域市场基本特征表现如下由于政府大力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期，区内整体生活环境和配套条件得到明显提升。

产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为防城市旧城向新城过渡区域，市场发展较为成熟且市场容量相对较大。

属于开发时序较早区域市场，整体呈现购买力强，是旧城区改善居住需求节点，对于旧城区辐射力强。

是今后两年城市中心区市场开发热点，这也促进了该区域市场整体价位提升。

区域市场在市内各项指标成长状况销售量该区域市场销售量直稳步增长，尤其是年增长幅度最大，较年同比增长了。

销售量与上市量比较目前镇城南新区基本处于供销平衡状态。

平均单价走势目前镇防城区平均单价在元平米到元平米之间，是中档物业集中区域。

区域市场供应产品特征城市中心区市场基本呈现各档次产品供需差量空间基本相近，即各档次产品皆未出现明显供求悬殊供应量远小于需求量良好投资空间。

区域市场各档次产品集合特征低于元平方米该档次产品多分布于远离商业与行政中心位置，地域分布较差，多为开发形式单，配套设计上仅顾及区内基本环境配套要求。

借助地理位置及产品投入等全方面降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱外迁户需求。

建筑形式基本为多层。

具有代表性项目有富丽锦城花园元平米该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。

此类产品也多数分布城市中心外位置，但此类物业对产品以外附加值设计已较为注重，从景观设计户型选型材料运用等方面做得较细，以此弥补地域优势不足。

且该类物业多为大中型规模开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。

具有代表性项目有宝龙大儒世家荣桂翠堤园阳光山水花园长岛丽江花园。

元平米该档次产品主要集中在港口及桃花湾地区，产品自身优势较少，依仗地理优势跻身于该空间市场。

具有代表性项目有欧景蓝湾和德国际恒信花园等。

总结项目应该注重附加值提高，在同档次产品中拉升了住宅品质，助推产品从同等竞争中脱颖而出。

目标客户定位目标市场客层特征该区域客户基本分为三类来自商业与行政中心区人士置业人士此类人群以方便于工作初次置业为主，亦包含为方便工作并改善原有住房条件为主要购房目再次置业者，此类客户首先注重区域地点，其次是环境景观文化氛围物业品牌等方面。

来自旧城区追求生活质量改善型客户此类客户以购置第居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目，追求面积指标增大产品改进，同时又追求居住环境改善居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟冷静，往往不为媒体宣传所左右。

向往靠近城市商业中心优越地理位置安居型客户此类客户购买力较弱。

由于受经济实力限制，故此类人群只能以牺牲面积地点产品附加值为代价，以获取在本区生活条件。

此类人群购房首要条件是房型面积，在经济条件允许情况下在考虑地点环境等其它因素。

本案目标人群特征本案目标人群来源于全市各个区，基本以旧城区城南区客户为主。

在职业特点上主要集中于经商人士专业人士企业中层政府官员二次换房需要者等收入水平较高并且稳定人群，他们追求工作便利位置，较高品质生活质量，对小区环境配套设施等要求比区域内现有小区要提高个档次。

从以上分析可以看到，项目潜在消费者主要包括以下几个类型区域来源乡镇，或在市里谋生乡镇人职业特点富裕乡镇居民东兴置业目自住置业特征大部分在市以下有住房，购房目主要是在城市生活，经济能力家庭年收入万以上区域来源全国职业特点企业经营者个体业者置业目自住投资置业特征已有住房，购房目是为了便于商业经营养老，充当第二居所功能，经济能力家庭年收入万以上，资产在万左右。

区域来源市内港口职业特点产业聚集带来次高收入人群，企业管理人员技术人员置业目自住置业特征成家立业经济能力月均收入约元，家庭年收入万以上较重要客户约区域来源旧城市内，商业中心区行政中心区职业特点政府机关公务员医院学校企事业单位职员及企业经营者个体业者等置业目自住置业特征成家或改善居住环境经济能力月均收入约元，家庭年收入万以上核心客户约核心潜在客户约重要客户约规划设计要点初步规划设计思路图项目规划总平面图本项目用地位于防城港市行政中心和商业中心规划中心区。

临南北大道，南距只行政中心公路，北到防城区中心公路，交通便捷，位置优越，周边均为新开发或正在规划建设城市街区，本项目将发展成为个集合高尚住宅商业公寓等多种业态综合社区，住宅产品形态定位为多层与小高层结合。

在场地设计中充分考虑原地形地貌现状特点，形成台地布局模式，最大限度减少土方量，保持土方平衡，有效节约投资，缩短建设周期，同时创造出富有特色台地式景观环境。

并保留部分原生态环境，自然景观与组团式绿地互相融合渗透，形成了丰富空间形态。

小区人流主入口设于沿南北大道中部，车流进出口设两个，个在小区西侧于综合楼与住宅楼之间，个设在南侧规划路上，对交通既方便又安全，兼做消防车道出入口使用。

通过入口组织，基本实现机动车与步行系统分流。

主要经济指标地块序号指标内容单位数值备注征地用地面积总建筑面积地上地下计算容积率面积住宅小高层多层商业幼儿园地下建筑面积含人防容积率建筑密度停车位个地下停车个路面停车个含架空层绿化率应建人防面积总户数户地块估算值序号指标内容单位数值备注用地面积总建筑面积计算容积率面积住宅小高层多层商业公建地下建筑面积含人防容积率建筑密度停车位个地下停车个路面停车个含架空层绿化率应建人防面积总户数户项目开发计划与投资估算开发周期安排计划原则根据本项目总体规模以及可能市场容量评估，按成本土地开发及工程建设客观规律，本项目将采用分期开发，按市场变化进行弹性控制推进模式，在统策划统规划统经营指导思想下进行项目开发。

项目开发分为两个组团，个分期，共年。

其中工程建设阶段为由年月到年月，个月，具体计划如下图项目资估算开发周期安排计划原则根据本项目总体规模以及可能市场容量评估，按成本土地开发及工程建设客观规律，本项目将采用分期开发，按市场变化进行弹性控制推进模式，在统策划统规划统经营指导思想下进行项目开发。

项目开发分为两个组团，个分期，共年。

其中工程建设阶段为由年月到年月，个月，具体计划如下图项目分期建设时序图表建设分期表分期内容建筑面积物业类型组团第期多层住宅商业小高层第二期多层住宅商业小高层组团第三期多层住宅商业第四期多层第五期多层合计投资估算投资估算依据项目用地图纸文件，及对项目拟建设物业类型。

建设主管部门颁布报建费用征收文件。

实地调查商品房市场及销售资料，以及同类项目成本概预算及决算资料。

其中主要建安成本小高层按元，多层按元计算投资估算费用名称单位造价工程量总造价万元备注土地费用评估价前期费用前期顾问费土地勘探土地平整费用平均高差本项目按米计算设计费报建费城市配套费建安费规划技术服务费住宅及其他商业白蚁防治费劳保费建安费质量监督费建安费墙改费散装水泥保证金工程招投标代理费建安费垃圾处理费估算值施工图审查费工程费用市政配套费硬地工程费含道路广场，绿化工程费含水体，基础设施建设费供水电气电信工程建安工程费多层小高层非人防下室工程人防地下室不可预见费前期费用和工程费用营销费用营销代理费销售额广告推广费销售额管理费用运营管理费工程费用项目监理费工程费用总投资项目预计总投资额为万元。

营销策略预计市场份额综合前文各项分析，特别是因钢铁核电等项目带来近万人口机械增长未来年，项目聚集效应尚不能完全显现，保守估计聚集人口应在万，按人均平方米住房需求计算，未来年防城港有近万平方米，根据防城港市目前房地产销售状况及目前发展态势，在考虑北部湾经济区发展空间优势情况下，预计项目在开发周期中五个分期内市场空间分别为万万万万万。

项目市场定位市场导向竞争导向资源导向消费者通过前文在以上几个层面分析，本项目将定位为滨水高尚集合居住社区。

定价策略根据项目中端市场定位及自身具备位置条件，项目将采用低开低走价格策略，稳步实现项目市场价值。

销售策略根据项目目标消费人群特征，从销售工作实效性和销售费用节约出发，兼顾市场推广上推拉结合实施需要，建议采取定向销售策略，将销售渠道定位为直达目标消费人群直通渠道，通过区域消费市场挖掘和