庐山龙湾温泉度假村提升改造项目可行性投资论证建议报告doc文档（54页）

度假村紧靠昌九高速公路和京九铁路，直通环庐山公路，距离南昌飞机场约小时车程，交通极为便捷。

度假村已获得多个荣誉奖项，年先后被江西省旅游局评为游客最喜爱十大赣菜定点推广酒店江西省总工会评为省级工人先锋号江西省旅游局评为首批省级旅游度假区试点单位。

龙湾温泉水温度最高达摄氏度，常年平均水温为摄氏度，属高温地热资源中温热水热水，具有较高开发利用价值。

温水碱化度低，每升水中矿物质含量只有克左右，并有大量氟溴碘等十多种对人有益微量矿物元素。

区内地热资源主要由地下淡水及部分海水渗入混合，并经深部循环加热形成，矿化度高达，硬度为，虽不能饮用，但可作为洗浴医疗浴取暖疗养等用途，对高血压冠心病心脑血管风湿病皮肤病等有定疗效，最大日出水量自流总量吨日，平均用水量单井开采量吨日，平均日用水量吨日。

二经营状况庐山龙湾温泉度假村于年月日正式对外营业，拥有间风格雅致各类客房多个功能各异露天温泉池及大型冲浪池儿童水上乐园蟠龙滑梯漂流河，可同时容纳人沐浴天然温泉山江湖大酒楼，有大小会议室个，豪华包间间，可同时容纳人，最大会议厅可同时容纳人开会聚餐并有可同时容纳多辆各类车型大型停车场。

度假村目前主营业务主要包括三个部分客房餐饮温泉洗浴，近三年经营情况见表。

表近三年经营情况表名称年年年客房收入接待人数，餐饮收入接待人数，温泉收入接待人数，按摩收入礼品店收入，亲亲鱼收入，黑泥收入，三客源状况度假村温泉客源主要以江西湖北安徽三省旅游团队散客为主，江苏浙江上海旅游团队为辅。

停留时间般在小时左右餐饮客源以本地政府机关企事业单位为主，会议旅游团队为辅客房客源以星子九江本地商务客人为主，南昌九江会议团队以及江苏湖北安徽旅游团队为辅。

在停留时间上，会议团队般天左右，旅游团队般在小时。

从各类客源消费情况看，旅游团队消费内容般是温泉，二次消费能力不足，本地商务单位消费能力好。

四员工状况度假村实行全员劳动合同制，员工按照与公司签订劳动合同承担义务和享受权利。

截止年月底，根据公司提供花名册清单，公司员工专业结构，如下表表公司员工专业结构专业类别人数人所占比例高级管理人员中级管理人员温泉部房务部营销中心餐饮部财务中心技术中心会所行政后勤合计第二节度假村存在主要问题结合对龙湾温泉发展现状温泉旅游产业发展趋势可以看出，龙湾温泉主要业务为温泉洗浴及相关住宿和餐饮服务，根据其业务性质，较依赖于旅游人群认知度及与旅行社合作关系。

整体发展还存在以下问题缺乏科学合理温泉发展规划，规模档次低温泉属于非普遍性存在旅游资源，不可再生，具有稀缺性，因此温泉旅游资源开发前需要进行高水平统筹规划，确保稀缺资源科学合理利用，发挥最大效益。

方面龙湾温泉度假村开发前并没用明确目标市场，几乎面向所有大众人群，缺乏正确市场定位，针对细分市场温泉产品几乎没用，所以在经营过程中没有形成自己稳定性优势客源，突显不出自身服务特色。

另方面，没用对度假村整体规划布局无合理规划，相关配套设施没有起到在客流高峰期分流客人作用，整体流程设计不合理，例如泡汤区内无正式餐厅，用餐需要集中在山江湖餐厅，在客流高峰期经常造成游客拥挤，严重影响度假村服务质量和水平。

此外，硬件设施建设布局装修档次较低，难以提高度假村营业收入。

二温泉产品单，缺乏新意从温泉旅游发展趋势来看，温泉旅游同会议养生娱乐运动休闲等模式结合将是温泉旅游新增长点。

度假村以温泉为主，但同其他模式结合度远远不够，例如度假村会议中心规模非常有限，会议接待能力差，会议收入少缺少体检中心等养生和健康管理场所，温泉旅游深度产品开发欠缺虽然度假村有配备网球场，但位置离泡汤区太远，使用率低。

从温泉旅游季节性看，度假村每年接待量最高季节为每年第季度及第四季度，而第二第三季度接待量较平均，为高峰时半左右，没有特别为温泉淡季开发经营项目。

可以看出，度假村旅游产品还比较单，经营项目太单薄，功能少，大多局限于洗浴游泳等功能方面，辅助少量按摩黑泥和鱼疗收入，辅助收入占主营收入比例相当低，休闲健身观光科普等产品还很不到位。

在产品设计上还未深层次挖掘庐山地方文化，未能很好地整合温泉资源和地域文化资源，缺乏个性化品牌化和互补性。

因此，对于龙湾温泉来说，急需丰富温泉经营项目。

三缺乏鲜明品牌形象，知名度低个旅游景点若要能够持续发展，文化是个不可缺少要素，而对于龙湾温泉来说，正是缺乏这种文化内涵，仅仅用温泉作为吸引游客元素，其附加价值体现得并不明显。

整个度假村宾馆饭店以及其他建筑虽然造型均采用了欧式风格，但各建筑单体无自身特色，建筑主题及造型风格特色不突出，且总体上未统，相互之间不够协调，未能营造出整体氛围。

因此，突破单纯温泉概念，突出温泉独特性和不可复制性，树立鲜明品牌形象就显得异常重要。

四管理模式落后，从业人员素质不高旅游属于劳动密集型企业，进入旅游业从业人员门坎较低。

龙湾温泉度假村服务人员多数是当地居民，普遍受教育程度低，没有受过正规服务行业学习与训练。

受到淡旺季客流量明显影响，加上度假村未能合理对淡旺季员工进行安排，造成员工淡季失业，旺季超负荷工作，员工流失率高。

度假村无法系统地培养服务人员专业服务技能服务意识和服务水平，员工培训没有稳定基础，难以全面提升度假村服务质量。

第三章项目建设必要性温泉旅游作为种休闲养生解压和治疗身心疲惫方式，是种高级享受，符合人们休闲养生和度假需求，很自然地它开始受到了越来越多人士青睐。

自上世纪年代以来，随着我国东南沿海地区和内陆大中城市人均开始突破国际上公认度假旅游美元门槛值，以及休假制度调整，休闲度假旅游在我国迅速兴起，成为旅游业主要形式，温泉旅游也随之发展起来。

随着旅游休闲化时代到来，我国温泉地开发也从最早单疗养地开发，到后来观光旅游地开发主题温泉度假地开发，转变为近年来大型休闲娱乐综合度假地开发。

当前，我国温泉休闲旅游资源开发呈现出数量增多规模扩大结构优化综合性强特点，逐渐向产业化方向发展。

很多温泉旅游区已经逐步摆脱单洗浴健身功能，形成了集休闲度假保健疗养观光娱乐于身综合功能性休闲度假目地。

部分地区依托温泉旅游资源，已经形成了以休闲度假为主体地方支柱产业，并且在发展中注重延伸产业链，丰富附属产品，获取综合效益，如广东御温泉系列河北平山温泉群等。

据有关资料显示，年我国温泉休闲旅游企业接待总人数多万人次，年销售收入近亿元，延伸产业链产值多亿元。

事实证明，温泉旅游产品开发，不仅丰富了旅游产业内涵，为我国现代旅游业转型升级和新时期新发展注入了新活力，同时，扩大了内需，拉动了消费，优化了相关地方产业结构，创造了大量就业机会，增加了地方财政收入，推动了批具有温泉旅游资源边远贫困地区通过开发温泉资源走上了脱贫致富道路，显示了强劲经济社会效益。

毋庸置疑，在我国经济社会快速发展大环境下，温泉经济大有可为。

江西省目前已探明拥有处天然出露温泉以上，主要分布在全省个设区市个县市，呈现南比北多西比东多特点。

其中，仅有温泉开发成熟，绝大部分处于浅开发或待开发状态，发展潜力巨大。

本项目建设地点就在著名庐山风景区附近，能够将温泉开发和庐山特有自然文化景观相结合，有利于丰富旅游产品体系，实现旅游线路差异化，提升品牌知名度和吸引力，形成以泉促山，以山带泉，相互促进发展格局，打造庐山独特旅游文化。

项目建设符合旅游消费发展趋势，同当地现有旅游资源和文化紧密结合，对于江西省乃至整个中部地区温泉旅游都具有重大意义。

是构建鄱阳湖生态经济区，实现江西绿色崛起推动器国务院已于年月日正式批复鄱阳湖生态经济区规划，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。

十二五时期，是我省推进鄱阳湖生态经济区建设重要时期，是加快转变发展方式攻坚时期，更是全面建设小康社会关键时期，实现科学发展进位赶超绿色崛起是当前及今后主要任务。

根据规划，在鄱阳湖生态经济区建设中，九江要进步发挥通江达海区位优势，加快临港产业开发，积极发展商贸旅游业，建成赣北区域中心城市现代化港口旅游城市区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地。

九江有着庐山云居山柘林湖等丰富旅游资源，作为在鄱阳湖生态经济区建设中排头兵，培育旅游龙头企业，壮大旅游市场有着重要意义。

庐山是九江旅游个窗口，更是江西旅游张世界级名片，在全国乃至全球旅游市场中有着重要地位。

但目前当地旅游企业大多分散经营，经营项目单，而且局限于小行政区划范围。

因此，必须为充分发挥庐山旅游资源整体优势，壮大九江市游产业，培育旅游龙头企业，是庐山旅游发展必然趋势。

项目建设以发展温泉旅游为立足点，主动联合庐山星子县浔阳区，发起成立鄱阳湖生态旅游龙头联盟，提出让游客登庐山游西海泡温泉逛浔阳，能够树立鄱阳湖生态旅游新形象，有效加快发展温泉旅游发展，对于繁荣旅游经济，转变经济发展方式，培育新经济增长极，实现江西绿色崛起具有十分重要意义。

二是提升庐山旅游档次，促进我省旅游市场繁荣需要随着生活条件改善，国民旅游目已从观光转向休闲。

休闲旅游不象观光旅游那样强调看到具体风光，而是注重身心放松，旅游者是想通过旅游去走进自然，回归自然，追求种平和宁静舒心意境，其最终目是要在无污染自然环境中增进身心健康。

温泉旅游作为新兴旅游主题，是温泉养生功能与休闲度假旅游完美融合，将成为世纪最盛行旅游方式之。

我省以山岳型旅游景区为主，旅游季节性非常明显，般月份为旅游旺季，月月份由于气候偏冷，游客稀少。

而温泉旅游恰恰是在秋冬季节最具吸引力，让游客在寒冷秋冬季感受到浓浓暖意，能有效弥补我省秋冬季旅游吸引力不足问题。

庐山有丰富自然文化资源，慕名到观赏风景游客很多，但温泉旅游发展规模同现有温泉资源不相匹配。

庐山旅游要实现丰富旅游产品体系，旅游线路差异化，提升品牌知名度和吸引力，必须大力发展温泉旅游，形成以泉促山，以山带泉，相互促进发展格局。

此外，温泉旅游涉及行泡疗健吃住购娱等要素，产业链长，延伸性强，具有就业容量大门槛低范围广等特点，对不同类型不同层次劳动力都有需求，直接为居民提供多种就业岗位，能够有效促进当地经济发展。

三是增强企业竞争力，实现企业发展需要江西旅游直立志让江西立足本土资源特色，打造康体养生温泉山水观光温泉商务会议温泉文化体验温泉农家个性温泉特种时尚温泉等。

目前，江西省旅游局已在明月山温泉和庐山星子温泉试点省级温泉旅游度假区建设。

早定为元月。

本项目定员暂按人计算，普通员工占，中级管理人员和技术人员占，高级管理人员占。

固定资产折旧费摊销费房屋等建构筑物折旧期限年，残值均为。

设备折旧年限年，残值均为，按直线折旧法折旧。

修理费按折旧费计提。

其他费用其他费用含管理费用销售费用及其他不可见费用，按销售收入计算。

项目达产年总成本费用万元，其中固定成本万元可变成本万元经营成本万元。

详见附表总成本费用估算表四财务指标项目盈利能力分析项目达产后正常年份可实现营业收入万元。

销售税金及附加万元，所得税万元，利润总额万元，税后净利润万元。

总投资收益率项目