康居示范工程住宅产业技术项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

此外，近年来新推出诸多高层住宅，由于具备良好地理位置较好质量完备设施等，受到注重生活品质居住环境部分机构和高收入者追捧。

此类住宅从今年初起，价格路走高，同比上涨，涨幅较年扩大了。

九五期间昌吉市住房建设开发，经济适用房万平方米，商品房万平方米，总投资亿元。

昌吉市距乌鲁木齐市中心约公里，但两地商品房价位差异非常大，以普通商品房为例，乌市均价为元平方米，而昌吉仅有元平方米左右。

乌鲁木齐环境污染很严重，在全国排名倒数第二。

原因是乌鲁木齐市地处群山环绕低洼地带，烟尘废气等无法排放到乌鲁木齐市以外，乌市上空多数情况下都笼罩层烟雾，空气中总悬浮颗粒严重超标，相比之下，昌吉市情况就好多，天空经常是蓝天白云，空气和水质量也非常高，是真正适合人类居住理想环境。

因此有人把昌吉形象地比喻为乌鲁木齐后花园。

销售对象定位及住宅性能等级销售对象定位根据新疆房地产市场发展水平和产业发展趋势，高品质商品房市场将在平稳有序发展中逐步趋于繁荣，加上促进住宅消费政策在不断完善中发挥巨大作用，以及我国加入日益临近，将对高品质商品房市场起到极大支撑作用。

因此世纪花园项目开发总体定位在国家康居示范工程。

销售对象是面向全疆范围内中高收入阶层。

住宅性能等级根据建设部关于商品住宅性能评定方法和指标体系结合昌吉市及世纪花园住宅小区开发建设实际情况，世纪花园别墅小楼申报级，其余均为级。

总体规划控制性规划要点规划指标世纪花园康居示范工程住宅小区规划用面积平方米，其中住宅用地面积平方米，公建及商业用地面积平方米，道路用地面积平方米，绿地用地面积平方米。

世纪花园项目总开发面积约万平方米，总投资亿元人民币含公建投资亿元。

首期开发约万平方米，总投资约亿元，启动资金约万元。

项目所需资金企业自筹，辅之银行贷款式配股银行住房按揭贷款实现滚动式开发。

开发成本预测土地平均成本元平均建安成本元目前昌吉地区多层住宅平均建安成本元配套设施建设费元其中平均环境道路投入元各项规费元室外工程费元前期工程费元利息元不可预见费元管理及营销成本元税费及其它元综合平均成本元。

开发方案整体规划分期开发。

以建立高起点规划高水平设计高质量施工高标准管理四高小区通过分期开发逐步培育后续市场，引导市场消费方向，凝聚人气，弱化市场准入阻值，减少投资风险。

同时，可依据市场反映适当改变投资策略。

规划原则世纪花园康居示范工程以建设新疆地区新世纪初中高档精品住宅小区为目，规划设计力求做到超前性先导性，体现新理念新手法，达到高起点高标准。

根据世纪花园住宅小区规划设计条件要求，协调本规划区相关内外部环境条件，合理确定规划功能布局与开发建设规模。

贯彻以人为本规划设计思想，从注重居民生活空间特征出发，探索居住环境可塑造性，以建设生态环保型居住空间为规划目标，满足住宅适用性安全性耐久性环境性和经济性。

创造个布局合理功能齐备交通便捷环境优美现代居住区。

规划设计贯彻生态原则文化原则和效益原则，要求提供给消费者个具有优雅环境文化内涵经济效益和鲜明个性生态环保型花园式生活居住空间。

规划设计应适应土地开发与建设现状，面向住宅消费市场，将有利于分期开发，正确处理规划中社会效益与经济效益超前性与操作性之间关系。

规划主旨贯彻以人为本思想，以提高人居环境质量作为规划设计基本出发点和最终目标，在住宅商品优特和新上做足文章。

小区采用自由式布局与组团式布局相结合复合式建筑布局，改变般住宅小区块中心绿地为主四菜汤式空间形态，加强住宅组团之间绿化环境营造，使所有住户具有良好朝向与景向，丰富了临窗外视效果。

采取适度人车分流交通组织形式，组团间绿化环境与步入系统相结合，为居住者提供便捷舒适安全美观户外活动空间。

改变建筑与环境分开设计做法，因地制宜，结合当地条件确定建筑外形与朝向，将绿化环境渗透至建筑群体间，并通过底层架空等措施创造小区空间变化，将户外环境引至住宅底层。

规划设计原则设计原则由于场地周边规划道路标高比场地实际地形标高高出较多，故在进行竖向规划设计时，力求土方在本建设用地范围内平衡，同时满足本区污水向东北角集中排放设计条件，形成西南侧高，东北侧低总趋向。

为获得场地内部较丰富景观，竖向设计形成小场地起伏，既方便交通，又形成与规划营造各类小品水面相适应场地变化。

住宅设计类型新疆特变电工世纪花园住宅分为四大类型联排单元住宅联排单元跃层住宅点式跃层住宅联排住宅。

别墅。

类住宅均为四层，类住宅为二三层，类别墅二层。

使用面积系数在以上，住宅单体设计申报等级为级别墅为级。

多层大开间灵活隔断住宅设计住宅建筑随着生活水平提高和家庭成员构成变化，居住个性化需求越来越强烈。

为适应这要求，该小区住宅突破了传统小开间平面布置模式，真正实现了最大限度空间组合即大开间灵活隔断住宅。

在平面设计中，将管线多厨房卫生间在大空间内进行定型定位，以厨房卫生间楼梯间为核心体即住户不能随意改变支撑体其他空间可由居住者按照家庭成员构成及生活模式个性需求来分隔。

分隔体可用轻质墙体，也可用家具隔断，这样最大限度满足了住户心理行为家庭成员构成及生活模式个性需求，真正体现出大开间住宅灵活性适应性可改性。

跃层户型设计跃层户型包括联排住宅单元式完全跃层户型点式南北互跃式户型和顶层局部跃层户型设计等多种形式，以满足越来越多跃层户型购买需求。

并设计紧凑，控制面积，突出实用性经济性新颖性。

端部单元住宅各组团中心有景色宜人庭院，为充分利用这环境优势，住宅设计中将端头设计为高档户型，结合小区总体方案设计，丰富了建筑造型和庭院空间。

在户型平面设计中，尽量将起居室餐厅厨房组织在个区，从而形成了公共活动区和私密性较强卧室区，即动静分区。

在合理组织各功能空间同时，合理分配面积，保证有适宜户室比。

做到公私分离寝居分离洁污分离食居分离，方便使用，提高居住舒适度。

户门入口处设过渡性玄关空间，并设有小壁橱，便于出入时更衣换鞋用。

过渡空间避免开门见厅览无余，使起居室空间更加完整舒适。

起居室有完整连续墙面，结合生活阳台，设敞亮落地推拉门窗，使起居室在满足功能需要同时，获得最大限度室外景观观赏面，提高居住质量。

卧室集中布置，做到动静分区。

满足功能面积要求。

主卧朝南并单配有卫生间。

餐厅与厨房联系便捷，与起居室可分可合，尽量为自然采光方便使用。

厨房靠近户门设置，不穿越其他空间，保证了洁污分离，提高户内卫生标准。

厨房设计做到标准化，为成套厨房设备进入家庭提供技术条件，按炊事流线布置洗池操作台炉灶，充分利用空间，设吊柜地柜，管道集中隐蔽设置，厨房均设变压式风道，拥有良好炊事环境。

卫生间尽可能自然采光，外间设盥洗台及洗衣机，里间设便器及洗浴空间，方便使用。

卫生间设计标准化，管道集中隐蔽设置，便于整体化设计。

阳台每户均设有南北阳台，南阳台结合起居室或卧室布置，并考虑花盆安置及空调位置。

贮藏室每户均设足够面积走入式贮藏室吊柜，壁柜等。

家庭间或家务室有条件跃层户型安置家庭间或家务室，为富有生活情趣主妇小天地。

建筑造型及色彩设计小区住宅以浅色墙面为主，绿地与蓝天为背景，形成小区主色调。

阳台入口具有各组团特色，色彩质地均有不同处理，增强小区领域感和可识别性。

主要技术经济指标用地平衡表用地性质康居示范工程部分全部小区面积权重面积权重住宅用地公建用地公共绿地道路用地小计大型公建用地合计主要技术经济指标康居示范工程部分二期总体总用地总建筑面积其中住宅建筑面积配套公共建筑面积大型公共建筑面积住宅总套数套居住人口人建筑密度居住人口密度人容积率绿地率停车位总数个其中室外停车位车库市政基础设施条件交通及周边配套设施交通距市内交通停车场约米，距市郊交通停车场约米，小区周边米有路路市内交通车站。

学校小区以南延安路米有南昌吉五中昌吉三小文化宫幼儿园，以西米有南五工小学。

医院小区以南延安路米有昌吉州医院延南分院，小区以北米有昌吉市中医院。

文化距昌吉电视台米，距昌吉文化宫米，距昌吉南公园米。

金融购物距金融条街米，距新疆最大批发市场亚中商城米。

供暖小区以东距昌吉第热源热电厂米，小区以西距昌吉第二热源米。

目前第二热源管网已顺五工西路施工完毕。

供电小区以南距昌吉变电所公里。

小区以西距昌吉亚中变电所公里。

供气小区以北北京路已按规划预留天然气管网位置，年开始敷设城市管网。

供水小区以南距昌吉水厂米，城市供水管网供水管道已顺延安路年改造完毕，小区以西北京路供水管网计划年开始施工。

排水小区以南延安路排水管网已形成。

小区以西北京路排水管网已形成。

电信小区以西北京路已预留位置，计划年开始施工城市主干线。

绿化景观小区绿化系统分为小区绿地组团绿地庭院绿地和道路绿化等四个层次。

小区公共绿地成带状布置，由西向东分成两条绿色通道连接到各个住宅组团。

每个住宅组团内有成块状中心绿地，通过林荫道与带状绿地连接。

居住在楼住户可以拥设备，保证了装修质量不受外界气候影响，挑选有实力施工队伍，统施工，统验收标准，为严格控制施工质量提供了有力保障。

全装修系统实施，使得系统化集成成为可能，这种集约式操作方式对提高住宅质量，带动工业化生产，规范建筑装饰市场等产供销协调发展起到了重要示范及推进作用。

目前，全国住宅装修市场现状不容乐观，装修企业数量多且规模小，装修队伍素质低下，装修市场管理混乱，装修所带来污染浪费扰民等。

以上问题产生，很大程度与住宅二次装修有关。

世纪花园小区采用按住户意愿次性装修到位，使整体成本下降了。

装修工程中，资金耗费比重较大厨卫装修部品成交价仅为市场价，更为重要是，避免了目前装饰行业先天自发缺陷装修队伍素质低，大多缺乏必要甚至是起码培训，家装业主是千家万户，非常分散，承担家装任务也多是小型队伍，甚至是个体户，招之即来，挥之即去，企业与劳务输出单位没有稳定合同关系，更不可能象大型建筑企业那样有相对固定基地。

装修施工企业规模小，数量多，资质参差不齐，甚至滥竽充数，些企业高估冒算，偷工减料，粗制滥造，售后服务无保障。

市场混乱，有实力正规装饰企业不愿干家装项目，大批无执照无资质无技术装备无资金保障街头游击队占领了家装市场大半江山，致使坑蒙拐骗现象时有发生，受害者无从投诉。

住户和装饰设计者缺乏房屋结构安全设备管线等基本知识，随意拆墙开洞，改动管线，给整栋住宅带来抗震消防等安全隐患，影响建筑物使用寿命。

住户分别请人装修被视为天经地义私家行为，容易造成邻里间长期经常噪音干扰，以致产生纠纷。

次性全装修系统实施使得系统化集成成为可能，符合国际发展潮流。

世纪花园示范小区采用次性全装修方案，由于集中采购和规模施工，使装修成本降低了左右。

对提高住宅建设水平示范带头作用使用功能质量世纪花园示范小区采用先进住宅建筑体系，智能化管理系统，节能体系，使住宅小区使用功能在隔热隔音防火环保和安全等各项综合功能极大提高，达到了舒适温馨节能美化方便安全要求，对住宅建设水平提高将起带动作用。

工程质