廉孝苑国际老年公寓项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

国内养老市场概况国内养老需求市场概况总体需求规模庞大十二五时期，随着第个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进步加快。

从年到年，全国岁以上老年人将由亿增加到亿，平均每年增加老年人万老年人口比重将由增加到，平均每年递增个百分点。

全国老龄委办公室发布中国老龄事业发展报告称，随着年和年出生人口进入老年期，中国迎来了第个老年人口增长高峰，截至年底，我国老年人口数量达到亿，比上年增加万，占总人口。

规模庞大并且不断加速扩大老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特家庭结构即对夫妻赡养四个老人和个小孩，使中国社会面临越来越严重养老压力，同时也形成了巨大养老产业需求。

据全国老龄委抽样调查，有老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小老年人表示愿意比例大于年纪较大老年人，显示出中国人养老观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成个体量惊人现代养老产业。

图年中国岁以上老年人口资料来源艾瑞咨询高端养老需求强劲中国社会经过多年改革开放，人民经济状况已经有了极大改观，形成了数量庞大中产阶级和富裕群体。

据全球管理咨询投资者麦肯锡研究报告，到年富裕家庭将达到万个。

中国即将成为仅次于美国日本和英国全球富裕家庭数量第四多国家。

当前，中国富裕人群主要集中在长三角，珠三角环渤海等经济发达地区，其中，生活在北京上海广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕个城市中富裕消费者占全国总数。

这些群体在考虑养老安排时，观念开放，更能接受在环境优美，设施完备服务周到高端养老机构。

针对这部分高端人群养老产业，孕育着巨大财富空间。

二我国养老市场供给概况养老机构供给种类分析我国养老机构主要包括社会福利院敬老院和老年社区等。

社会福利院。

社会福利院主要面向城镇三无老人，即无劳动能力无生活来源无法定赡养人扶养人，或者其法定赡养人扶养人确无赡养扶养能力城市老年人，为他们提供养老场所和各类生活医疗服务。

社会福利院主要资金来源为政府补助。

敬老院。

敬老院主要针对城镇各类有定经济能力老年人。

敬老院分为公立与私立两种。

公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。

私立敬老院无补助，基本自负盈亏。

老年社区。

养老社区般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。

养老社区通常包括家庭养老公寓养老和看护养老三种类型养老用房。

家庭养老养老社区通常子女与老人同住养老社区，主要养老服务由子女提供，但社区也提供定补充服务，如日间看护等。

以养老公寓为主要形式养老社区，主要针对有自理能力老年人。

此类社区般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常家政服务生活服务出行服务等。

以看护养老为主要形式养老社区，主要针对半自理或无自理能力老年人。

除提供养老公寓提供各类服务以外还提供各类医疗服务，如急救服务搀扶服务喂饭服务等。

养老机构供给总量当前我国城乡公办各类敬老院福利院养老院等老年社会福利机构共有多个，养老床位万多张，但平均每千名老人占有床位仅有张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数张水平相差甚远，供需严重不平衡，差额巨大，绝大部分需求都无法得到实现，养老产业发展空间十分广阔。

三北京养老市场概况北京市人口老龄化状况北京约有万老人机构养老需求，但现在北京老年福利设施床位总数仅有万余张。

随着家庭增多，人口寿命延长，我国快速进入老龄化阶段，将有越来越多老人从家中走出来，选择机构养老。

北京养老机构供给状况北京市主要养老机构是各城区街道办事处社会企事业单位和个人兴办养老院敬老院和托老所。

这些养老机构规模都不大，般床位都在张以内，住宿及设施条件比较简陋，服务和管理水平不高，主要服务对象是附近区域老人。

这部分养老机构从设施条件，收费水平，服务和管理情况衡量，基本可以定位于中低档其次是市属及各区政府兴办养老机构，这部分养老机构数量较少，般床位在张左右，每人每月收费在元左右，由于设施条件稍好，服务和管理也比较规范，老人入住率比较高，市属养老院均已住满，且均有数千人排队。

具体分析如下根据规模收费管理水平等综合情况，北京市各类养老机构基本可以分为公办和民办两种形式并在此基础上划分为五种类型第类是直属市民政局养老机构。

般规模在张床左右，月人均收费元单人间元月，豪华套间元月。

具有较好住宿医疗条件，服务周到，管理规范，收费合理且有政府补贴，入住率常年为，目前仍有上千人排队等候入住。

第二类是各城区街道办事处设立养老院，是北京主要养老机构。

般规模在张床以内，月人均收费元。

具有区域优势，贴近社区，老人可以就近入住，交通方便，家人可以随时探望，收费合理，管理比较规范，且有政府背景，老人和亲属比较放心，具有较高入住率。

第三类是各乡镇政府设立养老机构，般规模在张床以内，月人均收费元，条件较好入住率还可以但些条件简陋，服务较差，管理欠缺养老机构，入住率比较低。

第四类是些社会企事业单位设立养老机构，般规模在张床以内，月人均收费元，设施条件般，收费合理，服务和管理水平不高。

主要是为照顾本单位职工入住而面对社会服务机构则入住率相对较低。

第五类是民营企业投资老年公寓国际敬老院等具有定规模养老机构，般都在张床位以上。

具有较好居住环境和医疗配套设施，管理也比较规范。

其月人均收费为元元包括单人间收费，是公办养老院倍。

像北京太申祥和国际敬老院东方综合养老院等投资较大，具有较好设施和管理水平，般入住率可达到。

从以上五类养老机构基本情况分析，具有定投资规模，交通便利，有较好住宿条件，能接待不同类型老人自理半自理不能自理，有医疗配套设施，具有良好服务和管理水平养老机构，不论是公办或民办都比较受欢迎。

即使收费偏高也拥有较高入住率而些投资规模不大远离城区设施条件差服务和管理水平低缺乏医疗配套养老机构，即便收费低廉，老人前往入住意愿也较低。

北京市养老机构供应缺口很大，尤其是定位在高档并提供专业护理服务养老机构。

主要原因在于目前从事安养服务机构或个人在经济实力以及专业经验上尚不具备从事高档康复护理市场开拓。

但从市场需求来说，呈现两头大，中间小态势，即由政府提供福利性安养和由社会机构提供高端安养是渴求度最高需求方向。

二国内外养老市场比较分析需求比较分析从养老市场推动因素来看，我国养老市场与国外发达国家并无较大差异。

人口老龄化率不断提高收入水平不断提升和医护资源不断丰富也是我国养老市场需求不断增长主要动力。

从需求内容来看，由于发达国家居民收入水平较高，养老需求也更为丰富。

近年来，随着我国居民收入水平不断提高，消费能力不断增强，老年人养老需求内容也日益丰富，呈现出逐步细化并向高端市场集中趋势，针对中高端人群养老产业，孕育着巨大市场空间。

与国外市场比较，我国人口基数较大，导致我国老龄人口绝对数量庞大。

同时由于实施计划生育政策现实国情，导致国内养老市场需求总量和增速都明显高于国外市场，且增速不断加快。

二供给比较分析从养老服务供给内容来看，发达国家养老市场较为成熟，其养老服务供给形式多样内容丰富功能齐全服务专业。

仅从养老社区发展来看，针对老年人自理能力和经济能力不同，已经形成包括活力居住社区居住社区协助居住社区护理居住社区及持续看护社区为代表五大类成熟业态，可以针对老年人需求特点，提供全面服务。

与发达国家相比，我国养老市场还不成熟，养老产品供给数量和种类均较少，养老社区建设主要针对生活可自理老年人，对于生活半自理或不可自理老年人缺乏专业化机构进行照顾，无法满足不同类型老年人养老需求。

与国外成熟养老社区相比，国内养老社区在发展理念管理水平和服务方式等方面也存在较大差距，表现为开发理念较为落后，管理水平较低，服务功能不完善。

三监管比较分析在监管方面，发达国家对于除有自理能力老年人社区以外，均需获取由政府颁发专业经营养老社区执照。

同时，对于所有养老社区，建立套包括建筑设施卫生条件服务水平管理能力在内资质评估系统，加强养老服务机构管理。

而我国目前还没有相关法律对养老市场予以规范，对于养老机构医疗保障医疗护理体系也没有资质认定和监管，没有明确特定监管机构。

由于缺乏政府对市场有效监管和明确行业标准，导致市场处于种无序竞争状态，对于未来养老机构规范化标准化运作产生了不利影响。

在政府补贴方面，发达国家由于养老机构普遍带有公益性质，大多数老人在养老机构生活最低生活费用由政府或社会慈善机构支付。

比如，在澳大利亚，政府补贴收入占到整个养老社区收入。

而我国政府对养老机构建设支持力度较小，除了每月每床位元补贴外，没有直接对入住老人进行资助，仅提供营业税减免等优惠措施。

通过对国内外养老市场综合比较，针对我国养老市场存在不足，我国未来养老社区发展，必须加强政府监管和政策扶持，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端社区管理费和看护服务费构成。

根据选择居住条件护理服务餐饮标准有所区别，老人可根据经济实力健康状况选择。

此类盈利模式重要特点是其无产权，入住养老社区会员卡只给了会员养老社区物业单元终身使用权而没有给与产权。

这对此类盈利模式相当不利，由于入住费用相对较高，通常为几十万，如此高费用而没有产权，在目前中国老人观念中，尚无法完全接受。

此类盈利模式代表社区为上海亲和源老年社区，收费标准如下表上海亲和源老年公寓收费标准卡种年限房型会员卡缴费标准年缴费标准设备押金永久可继承，可转让大套万卡中套万万无小套万终身年内可退大套万卡中套万万无小套万大套元卡天中套元无元小套元大套万卡年中套万无万小套万资料来源上海亲和源养老社区三项目盈利模式通过对以上国内外养老社区盈利模式分析，我们认为养老养生项目未来盈利模式应以土地开发收入房地产开发收入物业增值收入物业租金收入配套服务收入及管理输出收入这六块收入为核心点。

图廉孝苑养老养生项目盈利模式资料来源国寿投资分析土地开发收入土地开发是指对未开发土地进行包括七通平在内土地整理，使其达到进入土地交易所上市拍卖标准。

在土地开发中，投资者预期将获取所投入资金年收益。

同时，在土地拍卖完成后，其土地价款扣去开发成本后，土地增值部分，投资者将与地方政府分成。

因此投资者不仅可以获取固定收益，还将获取土地增值收益。

同时，投资者参与级土地开发，可以在二级开发时占得先机，获得各种优势。

二房地产开发收入房地产开发过程中，房地产建设部分将主要以外包形式交与建筑投资者，投资者主要盈利点为房地产开发建成后销售利润。

通过销售部分养老公寓，获取销售利润，同时可以加速现金回流，减小资金压力。

三物业增值收入由于投资者在土地及房地产成本较低时开始进行开发建设，投资者可以通过开发物业并经营物业，使物业本身价值得到提升。

在物业成为成熟物业后，向老年人投资者出售，以获取物业增值收入。

四物业租金收入养老养生管理投资者物业租金收入配套服务收入管理输出收入土地开发收入房地产收入出售土地出售物业出租物业提供服务提供管理物业增值收入物业增值对于投资者持有部分养老公寓物业及些非核心业务，我方可以在完成了房地产开发后，出租给老年人或合作伙伴，向其收取