廉租住房及公共租赁住房住房项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

三门峡住房保障建设位于河南省西部，豫晋陕三省交界处，东临洛阳，西接陕西省，北隔黄河与山西相望，南连伏牛山与南阳接壤，交通运输优越，境内电气化陇海铁路连霍高速公路国道国道和郑西高速铁路等条国家级交通干线贯穿全境。

历来为战略要地，同时也是当今中西经济文化交流重要通道。

住房保障工作是项重要民生工程，市委市政府对此高度重视，连续三年将保障性住房建设列入市十件实事。

年以来，紧紧围绕住有所居应保尽保目标。

落实在个项目个保障性住房建筑单体。

年以来保障性住房建设任务具体落实在个项目，其中廉租住房项目个共套，公共租赁住房项目个共套，经济适用住房项目个共套，棚户区改造项目个共套，限价商品房项目个共套。

在个项目中，已取得项目选址意见书或土地批准文号有个年市本级新开工保障性住房建设任务是套，目前已落实个项目共套，完成目标任务。

康乐家园前期建设情况南康乐家园小区年开始建设，期占地面积亩，建设廉租住房套，总建筑面积万平方米其中地下室建筑面积万平方米期工程年开工建设，年交付使用二期占地面积亩，建设廉租住房套，总建筑面积万平方米其中地下室建筑面积万平方米，年开工建设，年交付使用村民安置用房经济适用住房占地面积亩，建设经济适用住房套，总建筑面积万平方米其中地下室建筑面积万平方米，年开工建设，目前主体工程已完工。

项目建设必要性项目建设是贯彻党中央国务院系列惠民政策具体体现。

住房问题是国民经济发展重要民生问题，党和各级政府历来高度重视，多年来，住房建设持续快速发展，城镇居民住房条件总体上有了较大改善，但也看到，近年来随着城镇化进程加快，住房矛盾更加突出，城镇低收入家庭住房困难更是日益显现，搞好保障住房建设不仅是我党落实三个代表重要具体表现，是实现社会稳定保证经济正常发展大事。

委市政府始终把保障和改善民生及住有所居放在突出位置，多方筹措资金，逐步扩大保障住房覆盖面，进步解决低收入家庭住房难问题，将国家惠民政策真正落到实处。

经过近五年来艰苦工作，初步建立了住房保障制度和建设管理制度，确保了保障住房建设及保障工作开展。

建立住房保障制度，是贯彻党中央国务院系列惠民政策具体体现，是我国住房体制改革重要内容，也是积极推进城镇低收入家庭住房保障工作项民心工程。

项目建设有利于促进社会和谐稳定。

住房保障制度是政府针对住房困难城镇低收入家庭实施种社会救助，是我国住房保障体系重要组成部分。

近年来，随着住房制度改革进步深化，逐步建立和完善了以保障住房商品房多层次城镇住房供应体系，使全市住宅建设得到了较快发展，城镇居民居住条件得到改善，居住环境和居住质量有了较大提高。

但同时，城市房价上涨过快，住房供应结构矛盾比较突出，下岗和失业人员进城务工农民新就业大学生有部分困难职工和居民因为经济拮据而买不起住房，甚至租不起房，还处在相当贫困阶段，缺乏自我救助能力。

面对这些问题，市政府把住房保障工作作为深入住房制度改革，实现全面建设小康社会目标重要内容，作为解决民生问题构建社会主义和谐社会重要工作，努力解决城市中低收入家庭住房问题。

为推动全面建设小康进程和促进社会和谐稳定起到了积极作用。

建设保障住房是解决低收入家庭住房困难主要途径。

住房问题是重要民生问题。

切实解决城市中低收入家庭住房困难，是党和政府关注民生推进社会和谐维护国家长治久安项重要举措。

年月国家七部委联合颁布了关于加快发展公共租赁住房指导意见以下简称指导意见，重点就是要把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益和政府履行公共职能项重要责任，以加快发展公共租赁住房为重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系。

也是我国实施城镇住房制度改革以来建立住房保障制度次总结和完善，体现了党中央国务院关注民生和执政为民理念。

各级政府开展城市低收入家庭住房状况调查，全面掌握保障住房需求情况，编制住房发展规划，将加快保障住房建设列入为人民群众承诺办好十件实事之，积极落实保障住房资金，确保保障住房建设目标任务完成。

同时健全解决低收入家庭住房困难配套政策和工作机制。

是免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金二是建设用地实行行政划拨方式供应，在土地供应计划中予以优先安排保证供应。

为保障住房建设提供了政策资金等方面保障依据，确保保障住房建设得以顺利开展。

项目建设有利于强化政府住房保障职能，深化住房制度改革。

住房保障制度是是政府行使社会保障职能具体体现。

我国实行住房商品化和社会化过程中，在以市场机制调节住房分配体系中，住房社会保障只是弥补市场缺陷，对市场竞争中弱者和低收入者提供帮助和救济，体现人道主义精神。

城镇低收入家庭按其家庭收入根本无法购买商品房，只能依靠政府提供具有住房保障性质公廉租住房公共租赁住房经济适用住房才可能解决其住房问题。

第三章市场分析及建设规模城市化进程加快房改政策实施以及人民生活水平提高，促使房地产业步入快速发展阶段。

如今，房地产业已成为国民经济中支柱产业之，不仅影响着国民经济持续健康和稳定发展，而且也关系着全面建设小康社会目标实现。

我国房地产业从世纪年代改革开放起，经过三十年发展，房地产固定资产投资快速增长，随着人民生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目成就，但过快发展，也带来了系列问题。

房地产发展趋势从整个峡市房地产市场发展看，住宅商品房开发处于快速发展阶段，原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加有较高知名度和美誉度有实力开发商不多随着竞争激烈程度加强，发展商在整体规划建筑设计物业管理上意识逐渐加强，户型设计环境绿化等方面有值得借鉴之处。

房地产发展存在问题近几年，房地产业发展很快，但仍存在些机制性政策性结构性问题，如不及时解决，将严重影响房地产市场健康发展，这些问题主要表现在以下方面高档商品房比例过大低价住房有效供给不足，市场供求失衡。

房地产结构失衡问题是房地产业发展中个痼疾，目前，住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象。

些房地产开发企业受利益驱动过于热衷高档商品房开发，导致高档商品房楼盘供应过多房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高假象与此同时，由于中低档住房利润偏低，很多开发商不愿意开发，再加上经济适用房廉租住房等针对中低收入阶层保障性住房政策落实不够到位，导致经济适用房开发要么规模过小要么价格过高要么标准偏高要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者买房难度。

房价有虚高成分上涨过快，超过消费者承受能力。

房价连续攀升且上涨过快，加重了普通市民特别是中低收入者买房负担。

这种脱离市场规律房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市局面。

当前市场，方面高档住房相对较多，经济实用微利房偏少并存在社区服务不配套建筑质量差等种种问题。

另方面，部分空置房屋过高房价被各种力量支撑着不愿降价出售。

存在部分开发商盲目追捧现象。

房地产行业前景看好加之房价连年不断上涨，相对于其他行业利润率而言，可以说近几年来房地产业暴利已经是公开秘密，由此导致外来资本逐利而来，大量涌入。

在房地产市场火热同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多企业积累资金纷纷转向加盟房地产业，首先抢占土地这稀有资源，从而造成土地价格虚高和建筑成本居高难下，致使房屋价格不断上扬，商品房供应结构不尽合理。

突出表现在近年来实施土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格再被追高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地开发成本。

房地产开发企业资质水平低，房地产企业处于刚刚起步阶段，还未形成品牌化规模化和集团化开发，大多数企业经营理念低下，开发商尚处于简单建楼卖楼阶段，低水平市场运作使得房屋产品结构品质欠缺，开发缺乏品味，没有形成自己品牌特色。

房地产市场信息不对称。

是政府把国有土地使用权出让给房地产开发商过程中存在着明显信息不对称问题。

政府掌握着要出让国有土地信息，而房地产开发商对政府出让国有土地信息了解很不充分，以至于出现了有钱找不到合适地，有地找不到合适人情况。

二是消费者购房时信息不对称问题。

由于房地产商品本身具有显著差别性复杂性，而购房者往往又不是房地产方面专家，很难凭自己个人经验对房地产商品性能质量建筑材料配套设施等进行客观准确判断。

特别是购买期房时，购房者更是难以把握未来所建房产状况，加大了购房者与房地产开发商之间信息不对称。

物业管理不配套服务质量差收费难。

物业管理是房地产开发链中最后个项目，是房地产销售过程延伸，近几年房地产升温使许多投资者哄而上，楼房平地耸立后，物业管理却没有跟上，有虽成立了物业管理委员会，但服务不如人意。

泰安市物管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，缺少物管方面专业人才，许多人认为物业管理人员只要能扫扫地站站岗就行。

当前，方面是物业管理服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主不满另方面，由于宣传不到位，居民物管意识不强，许多业主仍然把物管作为个政府福利，或者是开发商应该提供服务，不愿交纳物业管理费，从而引起纠纷。

居民消费观念滞后，银行个人贷款力度欠佳。

住房作为大宗消费品，其价格动则几万元十几万元甚至几十万元，对于收入水平不高且社会保障制度不完善我国居民来讲，购买套住房需要倾其生积蓄，关系到个家庭生计问题，国家虽几次降息，刺利后果措施建议对当地居民分配和收入影响对促进区域经济发展具有深远影响，可普遍增加当地居民收入，不存在扩大贫富差距问题。

无对当地居民生活水平影响改善居住条件，解决采空区居民住房安置问题，提高生活水平。

无对当地居民就业影响将带动建筑业建材业房地产业商业和服务业发展，能够创造更多就业机会。

无对利益相关群体影响本项目使当地居民有了更好居住条件，生活标准也有了提高，得到中低收入家庭普遍响应。

无对妇女老人和儿童等弱势群体影响项目实施可带动医疗教育文化以及娱乐设施建设，对妇女老人和儿童均带来积极影响。

无对所在地区文化教育卫生和其他社会发展目标影响可以带动当地文化教育医疗卫生和其他相关社会公共福利设施快速发展，有利于在定程度上提高当地人民文化水平，改善当地医疗卫生条件。

无对当地基础设施和社会服务容量影响项目将促进周边道路供水排水供电供暖燃气通讯管网等基础设施完善无对少数民族风俗习惯和宗教信仰影响项目建设和运营符合国家民族和宗教政策，不会引起民族矛盾，宗教纠纷。

无社会适应性分析与当地城市建设适应性是发展中中小城市，根据城市规划，市区范围正不断向周边扩展。

城镇基础建设道路交通生态环境及绿化商贸居住也在稳步发展中。

国民经济快速发展和人们生活水平逐步提高，使人们对住房提出了更高要求，改变当前旧城区面貌，加强城区管理，加快城区建设步伐，把建成现代化国际旅游名城。

二与环境资源适应性本项目所处地段，没有重要河流和山，所以不会对本地山水资源造成影响。

相反，由于院内有大量绿化设施建设，将会使该地区环境得到更好改善和保护。

三与社会经济发展适应性既可改善城区