延长县土地收储项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

第二章待收储地块概况待储备地块位置和形状面积本项目为延长县城关二村城关三村渠口槐里坪与马家砭五村土地收储项目。

共计征收土地亩。

按土地权属分，城关二村亩菜地水浇地亩，建设用地亩，巷道路占地亩，未利用土地亩，城关三村亩菜地水浇地亩，建设用地亩，生产道路亩，未利用土地亩，渠口村亩菜地水浇地亩，建设用地亩，未利用土地亩。

槐里坪马家砭两村共计征地亩。

其中菜地水浇地亩，建设用地亩，未利用土地亩。

按土地类型分，水浇地和菜地亩，建设用地亩，生产道路用地亩，未利用土地沟渠亩。

表各村土地征收明细表单位亩村名菜地水浇地建设用地巷道路未利用土地合计城关二村城关三村渠口槐里坪马家砭合计项目区内土地权属本项目收购储备土地权属类别有农用土地建设用地及未利用土地。

其中农用土地亩，建设用地亩，未利用土地亩，共计亩。

地形地质状况项目选址位于延安市延长县。

延长县地处延安地区东部，全县介于东经北纬之间，东西长，南北宽。

全县总面积。

地势南北高，中间低，呈谷峰型，海拔高度，境内地貌属黄土高原丘陵沟壑区。

延长县地处西北内陆黄土高原腹地，延长县位于延河河岸，四面环山，沟壑综合，形成南北较窄东西狭长带状县城。

城区被数条南北走向大小冲沟切割，受河洪及山洪威胁。

本项目工程段地处华北鄂尔多斯台地以及陕北台地向斜中南部，新生界以下地层总体为轴面走向，倾向，倾角度单斜构造。

岩层受构造变动作用微弱，形变不明显，地壳稳定，地层平缓，构造形迹简单，无大褶皱和断裂。

根据工程地质钻探揭露，堤防范围内地基主要由第四纪全新世人工填土第四纪全新世河流冲填土第四纪全新世河流冲积圆砾④延长群瓦堡组中生界三叠纪砂质泥岩组成。

根据中国地震动参数区划图，该区地震动峰值为，地震反映特征周期为。

该区地震基本强烈为Ⅵ度，属较稳定区。

待储备地块地上附着物由于待储备地块中有农用地建设用地及未利用土地，其中大部分为农用地及建设用地，所以待储备地块地上附着物有大量农作物及建筑物，需进行拆迁补偿，拆迁安置房建设采取拆补政策。

具体情况见下表表待储备地块地用地现况序号项目数量亩面积备注建设用地共计户居民，含集体建设用地及巷道路农用地菜地水浇地未利用土地沟渠基础设施市政建设条件延长县基础设施条件正在发生日新月异变化。

变电站已经并网运行，基本实现了自然村村村通电通路通视和有线电视乡乡通，无线电视村村通目标，程控电话通到乡村，广电传输网络延伸到乡镇，人饮工程覆盖人口达到。

城镇建设不断加强，雷家滩商住小区开发全面开工建设，交口张家滩黑家堡郑庄小城镇建设进度加快。

居民收入稳步增长，物质文化生活条件有了较大提高。

延长县民风淳朴，民间艺术蕴藏丰富，文物古迹遍布城乡，主要有中国陆上第口油井剪纸石板画东征会议旧址和石窟等。

各项社会事业全面发展，年普及了六年义务教育，实现了基本扫除青壮年文盲高线达标，现正在实施普九工程，罗子山下西渠王思明式教学在全县推广，光华中学素质教育全面推广年农村初级卫生保建达标年基本实现了计划生育三为主，努力向综合服务县迈进。

第三章土地储备流程土地储备交易是指延长县城市建设投资开发有限责任公司受县委县政府委托，根据土地储备计划，对延长县规划区范围内土地使用权以不同形式将其纳入政府土地储备库行为。

分为以下三种形式收购储备凡规划范围内符合规定国有土地，均可由延长县城市建设投资开发有限责任公司进行收购。

其基本操作程序见下图受理申请对土地使用权人提出收购申请，延长县城市建设投资开发有限责任公司在认定符合收购条件后，正式予以受理。

受理须要求申请人提交收购申请书法人资格证书授权委托书营业执照土地使用权合法证明房屋使用权合法凭证宗地图纸单位主管部门意见等相关资料。

前期调查受理土地使用权人申请后，搞好土地及地上建筑物与附着物权属土地与房屋面积四至范围土地现状及用途收购所需费用等方面调查。

拟制方案根据调查情况，延长县城市建设投资开发有限责任公司在征求规划部门意见并搞好评估测算基础上，拟制收购方案。

④上报会审将收购方案及土地收购审批表上报国土资源局集体会审讨论通过。

对特殊地块收购，报往相关部门批准。

受理申请前期调查拟制方案上报会审测图确权入库管理合同履行签订合同测图确权方案批准后，由延长县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局有关科室进行实地勘测绘图，明确土地权属。

签订合同在完成以上程序后，与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。

合同主要内容包括宗地位置面积用途及权属依据，土地收购补偿费用及其支付方式与期限，交付土地期限与方式，违约责任与纠纷处理方式等。

合同履行按照合同约定，双方履行各自权利与义务。

主要包括收购补偿费支付，土地及地上附属物权属变更土地交付等。

入库管理土地使用权人将土地交付后，延长县城市建设投资开发有限责任公司将其纳入政府土地储备库，填写储备土地入库登记表，并按储备土地地块管理暂行办法进行管理。

收回储备收回储备是指延长县城市建设投资开发有限责任公司将法律规定应当收回或土地使用权人暂无开发能力申请收回，或城镇建设发展调整规划需要收回地块依法收回，使之进入政府土地储备库行为。

其基本操作程序见下图前期调查对应当收回或申请收回土地，由延长县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局相关科室对拟收回地块进行实地调查取证。

调查内容主要有土地利用现状地上附着物情况土地使用权人意见收回理由及该宗土地资料图纸等。

拟制方案根据调查情况，延长县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局相关科室拟制具体收回方案。

方案主要内容前期调查拟定方案上报会审下达决定支付补偿入库管理权属变更包括土地利用现状收回方式及依据补偿方案等。

上报会审将收回方案上报国土资源局集体会审，并按照批准权限，上报上级有权机关审批。

④下达决定。

方案批准后，县国土资源局根据政府和上级国土部门授权，向土地使用人下达土地使用权收回决定。

对无偿收回土地，由国土资源局法规监察部门按行政处罚程序办理。

支付补偿对有偿收回土地，由延长县城市建设投资开发有限责任公司向原土地使用权人支付补偿费。

变更权属土地收回后，国土资源局注销该地块土地使用权证，延长县城市建设投资开发有限责任公司将其纳入政府土地储备库，并对外公告。

入库管理对入库后土地，填写土地入库登记表，由延长县城市建设投资开发有限责任公司按有关规定进行管理。

征用土地新增建设用地征用土地储备是指延长县城市建设投资开发有限责任公司根据土地利用总体规划县城建设总体规划土地利用年度计划土地市场需求，为强化政府土地资本营运后劲而将县城规划区范围内集体土地，统征为国有并将其纳入政府土地储备库活动。

其基本操作程序见下图拟定方案延长县城市建设投资开发有限责任公司会同县规划部门对拟征用集体土地进行现场查看，明确拟征土地位置及用途。

根据规划部门选址意见，由储备交易中心拟制统征地方案。

拟定方案前期调查上报会审资料准备上报审批入库管理征拆补偿缴征地税前期调查延长县城市建设投资开发有限责任公司会同县国土资源局及相关科室对土地进行实地勘测明确土地权属对所征用土地现状及地理位置征地拆迁基本情况进行调查。

上报会审将征地方案提交市国土资源局集体会审并讨论通过。

④资料准备市国土资源储备中心会同市国土资源局相关科室准备报批图件资料。

上报审批储备中心会同县国土资源局相关科室，依据征地审批权限，将征地报批资料报有权机关批准。

重建基地用地资料并报批。

征地过程中各项税费项目，由国土资源储备中心并缴纳。

上缴有关税费延长县城市建设投资开发有限责任公司按照审批要求，及时上缴征地相关税费。

征地拆迁补偿根据审批文件，延长县城市建设投资开发有限责任公司委托县拆迁事务处对被征用地块进行土地地上建筑物附着物拆迁补偿和劳动力安置补偿。

补偿费由延长县城市建设投资开发有限责任公司按财政局投资评审中心征地拆迁项目预决算进行统支付。

入库管理征地拆迁补偿完毕后，征地拆迁事务处将被征用土地延长县城市建设投资开发有限责任公司，进入政府土地储备库，由储备交易中心填写土地入库登记表，并按有关规定进行管理。

第四章区域条件区域基本情况地貌地质及水文条件本项目位于延安市延长县。

延长县地处延安地区东部，全县介于东经北纬之间，东西长，南北宽。

全县总面积。

地势南北高，中间低，呈谷峰型，海拔高度，境内地貌属黄土高原丘陵沟壑区。

延长县地处西北内陆黄土高原腹地，延长县位于延河河岸，四面环山，沟壑综合，形成南北较窄东西狭长带状县城。

城区被数条南北走向大小冲沟理阶段，利息计入项目投资。

待宽限期后，还款方式为年等额本金偿还。

本项目土地收储整理总投入为万元，申请银行贷款总额为万元，占总投资额。

，经营末期，项目资本金也计入固定成本计算。

土地出让过程中管理费按每年万元计提。

利润估算本项目为延长县城市建设投资开发有限责任公司受县委县政府委托进行土地收储与出让，因此无营业税金，并且不缴纳所得税。

在整个经营期内，利润总额为万元，净利润为万元。

盈利能力分析本项目总成本费用万元，利润总额万元，总投资收益率，资本金净利润率为，贷款偿还期年，财务净现值万元，财务内部收益率。

偿债能力分析利息备付率利息备付率税息前利润当期应付利息费用，本项目利息备付率如表所示。

表项目利息备付率计算表序号项目单位合计计算期利润总额万元计入总成本利息费用万元税息前利润万元当期应付利息费用万元利息备付率经计算，本项目在整个借款期内利息备付率为。

偿债备付率偿债备付率可用于还本付息资金当前应还本付息金额，其中可用于还本付息资金息税前利润折旧和摊销所得税。

本项目偿债备付率计算如表所示。

表项目偿债备付率计算表序号项目单位合计计算期息税前利润万元所得税万元用于还本付息资金万元当期应还贷款本金万元当期应付贷款利息万元当期应还本付息金额万元偿债备付率经计算，在整个还款期内，偿债备付率为，说明当年资金来源充足，足以支付当期债务。

不确定性分析盈亏平衡分析用销售收入表示项目盈亏平衡点，以第三年计年固定成本年销售收入年可变成本销售税金及附加年增值税固定成本销售收入总成本费用以上说明，项目偿还贷款期限内盈亏平衡点为，有定抗风险能力。

项目盈亏平衡点分析图如下图政策变动造成不确定性分析当前正处于我国征地政策变化敏感期，新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。

国家将保护农民利益作为征地拆迁重要原则，这因素加大了本醒目征地拆迁风险性和不确定性。

双方协商不确定性项目主管部门与被征地方协商结果构成项目大不确定性因素。

出让价格不确定性由于土地出让价格受到宏观经济市场情况相关政策等诸多因素影响，具有极大不确定性。

财务评价总结通过以上分析和计算，本项目有较好经济效益和抗风险能力。

该项目经过上述各项指标分析，本项目财务基准收益率和投资利润率均高于评价参数指标，项目是可行。

项目实施，将对延长县经济发展起到积极推动作用。

第十三章风险分析主要风险因素识别经分析，本项目主要风险因素有市场风险市场风险主要是指延长县土地交易量以及延长县房地产市场总体格局变化与预测趋势不同。

本项目土地储备