建信奥林匹克花园项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。

生活设施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。

医疗教育设施附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路侧有成都市狮马路小学教育实验基地，星星外国语学校及四川省商业学校等教育单位。

项目地块优劣势分析优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好居住环境。

项目规划用地近亩，符合房地产规模化开发趋势，同时也给设计师留出了设计空间，便于组团规划与配套设施完善。

紧临光华大道，距成都市区三环路仅公里，交通条件极为便利。

光华大道高标准建设以及规划沿路两侧米绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。

项目地块位于涌泉镇未来规划中高档居住区内，周边均为成都市知名开发企业项目地块，区域含金量高，升值潜力大。

未来区域整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。

便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候形成，同时避免重复投资带来重复性浪费。

地块内有近三公里长河岸线，有利于打造生态河景沿岸良好茂密竹林，既有利于打造具有川西风俗景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化成本沿河河漫滩有利于营造亲水休闲空间。

项目地块所处区域为房地产开发处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统，可保持版块形象完整性。

住在温江成都房产高层论坛会召开，树立了良好温江版块区域品牌，引起了市场关注，为项目后期宣传推广创造了良好条件。

光华大道两侧铺设管网为小区开发中管线引入引出创造了良好水电气路等基础设施条件。

本项目良好区位环境和地块特征为项目成功开发创造了良好基础条件。

加之成都建信公司雄厚资金实力背景和良好政府资源背景，辅以奥林匹克花园良好项目品牌和运作模式，温江县政府将建信奥林匹克花园项目列为温江县政府号工程，都将进步加强本项目优势。

劣势分析项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。

项目地块地势平坦，地块内相对落差仅为米左右，地势缺少起伏，不利于营造内部规划与景观规划空间层次感和差异性。

地块周边现有交通条件较差，光华大道西延线青羊段施工尚未进行，存在较大变数，若其建设滞后，将对本项目开发周期产生较大影响。

地块周边商业生活娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目推广。

森宇音乐花园距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大差异，会大大损害温江版块房产项目整体形象，不利于奥园项目推广。

在相邻本项目地块附近圈地开发企业，如华新国际爱使房产等现在都未有实质性开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。

第二章宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资营建营销和管理各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策影响。

当然要准确预测宏观面对本项目影响程度，作出量化分析是非常困难，本章我们将根据以下几个不同层面及角度对本项目面临宏观背景及经济形势作定性研判国民经济景气状况对本项目影响在全球经济增长趋势减缓，些权威结构普通提出悲观预测时候，中国在今年季度增长，需求方面，全社会固定资产投资同比增长，消费品零售总额同比增长，呈现出稳定增长运行态势，进而亚洲开发银行月日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大和以上。

目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。

不确定因素主要是外需，最近，有越来越多国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济增长。

这种影响将在下半年显现。

国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在之间，不会出现大起大落。

与此同时，据国家统计局调查，季度全国企业景气指数，比上年同期提高个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业景气指数有所提高。

我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前经济景气状况及今年经济基本面而言是支持本项目，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长影响。

银行利息及金融政策对本项目影响从已发布货币信贷情况中，今年季度，人民银行继续执行稳健货币政策，供应适度，落到了中央年初调整目标之内，金融运行平稳。

国家货币政策委员会今年确定总方针是，继续执行稳健货币政策，保持货币总量政策基本稳定灵活运用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性保持人民币利率总水平稳定，保持人民币汇率基本稳定积极运用信贷政策，促进信贷结构调整促进货币市场和酱市场协调发展。

据专家预测，从我国经济发展自身情况以及世界经济发展态势来看，短期内我国银行利息不会有上调可能。

因此，该项目开发期内依然会处于个较为宽松有利金融环境中。

只要良好地把握项目开发进程，相关配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。

通货膨胀因素对本项目影响今年季度居民消费价格总水平同比上涨，物价总水平呈现出长稳中微涨之势。

其中，城市上涨，农村上涨。

从构成看，上涨较快项目主要是娱乐教育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨和，但食品价格下降。

工业品出厂价格上涨，原材料燃料动力购进价格上涨。

今年物价还会进步上涨，但涨幅不会太大，涨速也不会太快。

由于物价水平总体比较平稳，对本项目投资收益影响不会太大。

但是原材料燃料动力价格上涨较快可能会影响项目开发成本及费用开支，委托方应注意把握开发节奏，合理控制成本。

固定资产投资对本项目影响今年月份国有及其它经济类型累计完成投资亿元，增长，比去年同期高出个百分点，其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长态势更新改造投资增长，房地产开发投资增长，基本建设投资增长。

在固定资产投资地区分布中月份，西部地区国有及其他经济类型投资亿元，同比增长了，而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了和个百分点。

在投资增长中，有二个方面是值得关注。

是新开工项目和资金来源呈现了较快增长态势，在资金来源中，自筹资金增长明显，从自筹资金较快增长中可以看出，在加入世贸压力与政府鼓励措施共同作用下，扩大更新改造投资在很大程度上已成为企业种自觉行为，这将促进投资增长而房地产开发投资增长状况则反映出整体经济活动日渐活跃。

二是住房投资增长已经连续数个季度保持在以上，由此也带来了建材装修和家具市场繁荣，人们购房观念和行为也开始从消费向投资转变。

这与消费信贷发展有很大关系。

在去年高速增长基础上，今年第季度信贷继续大幅增长，成为中国经济和金融发展中个突出现象。

这也是今年经济继续回升个重要因素。

消费需求对本项目影响改革开放以来，我国经济增长最主要最稳定推动力量是消费需求增长。

除个别年份，消费增量占增量比重在左右来源于居民消费增长和政府支出扩张。

在总消费中，居民消费直占左右，处于主导地位。

今年月份，国内消费品市场继续保持活跃态势，当月实现社会消费品零售总额亿元，比上年同月增长，增幅比上年同期高个百分点，月份累计实现社会消费品零售总额亿元，比上年同期增长。

今年月日开始从三个方面增加工资，是为机关事业单位职工每人每月平均增加工资元，二是给个省个县职工发放艰苦和边远地区津贴，三是实施干部称职考评，发放年终奖。

这次调整工资涉及多万人，增支亿元。

增加亿元工资，相当于全国工资总额增另个百分点左右。

由于工资政策具有长期效应，因此，这次调整工资将对扩大国内需求强化内需对经济增长拉动作用将产生重要影响。

同时我国住房制度改革九五期间取得了突破性进展，住房货币化分配正在全国范围逐步展开，去年全国首次出现了住房个人贷款超过开发贷款现象，国家计划以高达，亿银行贷款扶持个人住消费贷款，均将进步扩大市场需求。

结论从上述宏观基本面分析，跨入年，中国房地产面临发展特殊机遇和挑战。

国家宏观经济稳中见暖，新经济热潮将有力地影响房地产业，整体经济形势及国家宏观政策导向支持本项目并有相当利好背景。

但是由于宏观面特别是国际经济不确定性因素，委托方在开发项目过程中仍要密切关注经济局势，根据形势变化预期，及时调整项目动作思路。

第三章项目区位环境分析项目区位行政区划与自然地理行政区划温江县地处成都平原腹心，东临成都市青羊区，南邻双流县，西接崇州市，北连郫县，是成都七个卫星城市之。

温江县辖镇个村，面积平方公里，人口为万。

县城柳城镇建成区面积平方公里，人口数量为万。

东距成都公里，南去双流机场公里，距将建成都铁路西站公里。

按成都市总体规划，成都市将逐步撤县建区。

今年月号，新都县成为第个撤县建区试点卫星城市。

据可靠消息，成都南华阳和成都西温江可望成为第二批撤县建区城市，并将由此在基础设施建设工农业结构调整，城市总体规划等方毕，销售收入再投入下期进行滚动开发理想状态，在预测盈亏平衡点是可以看出销售量达到数字就达到盈亏平衡。

项目各方案销售额般方案单价期二期三期四期销售额数量总额数量总额数量总额数量总额保守方案单价期二期三期四期销售额数量总额数量总额数量总额数量总额多层住宅花园洋房联体别墅独体别墅商业用房合计多层住宅花园洋房联体别墅独体别墅商业用房合计乐观方案单价期二期三期四期销售额数量总额数量总额数量总额数量总额多层住宅花园洋房联体别墅独体别墅商业用房合计销售时发生税项及费用营业税及附加。

所得税在项目盈亏平衡后按每期和算期内盈利所得计。

财务指标选取参照财务制度，结合现实房地产开发实际情况，在进行项目效益评价时，选取财务指标有财务净现值财务内部收益率和资本收益率三种。

财务净现值净现值设按设定贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初现值之和。

贴现率大小取决于银行利率高低项目性质经营风险程度经营目标和要求，本案选定折现率与财务计算年利率相同，及。

资本收益率以计算期内净现金流量之和除于全部投资而得出指标，没考虑通货膨胀而是货币贬值因素，是个简单表达盈利情况指标。

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零式折现率，反映项目所占用资金盈利率。

财务效益分析静态投资收益率对项目总投资率润率及权益资本利润率作研究，即便在保守预测基础上，项目权益资本利润率超过行业普遍平均利润率水平。

投资收益率方案销售收入营业税及附加实际销售收入总投资权益资本总投资收益率权益资本收益率保守般乐观动态投资收益率鉴于本项目开发周期较长，对项目进行动态预测毕静态预测更为科学。

见表二三四表保守方案项目现金流量表单位万元序号项目第年筹备期第年期第年期第年期第年期综合开发备注现金流入减去相关费用后实际销售收入二现金流出总投资三所得税前所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税前净现值所得税前内部收益率四所得税后所得税后净现金流量所得税后累计净现